ルミナリータワー池袋ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ルミナリータワー池袋検討スレッド、早くもPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
ルミナリータワー(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160984/


所在地：東京都豊島区池袋2丁目52-1・2・3・4・5・6（地番）
交通：
山手線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
埼京線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東武東上線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.30平米～75.34平米
売主：相鉄不動産
売主：名鉄不動産 東京支社
販売代理：住友不動産販売
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

[21: 購入検討中さん]

この物件、レスの件数多いけど、あまり購入検討者の投稿が少ないような気がしますが、
やはり住むにも貸すにも池袋駅周辺って人気ないのですかね。

[22: 匿名さん]

管理費は平米あたり327円ぐらいですか。
高いですね。
なんでこんなに高いのでしょう。

[23: 購入検討中さん]

管理費についてですが、夜間の警備員やコンシェルジュ費用が高くつくのでしょうかね。
あと、駐車場収入の管理費への組み入れを堅く見ているとか。
各戸の浄水カートリッジ交換費用も管理費に入っているとか。

[24: 匿名さん]

赤坂～溜池山王あたりも綺麗なのは大通りの周辺だけで、裏はホテルや韓国系店ばかりだし、
そう気にする必要ないのでは。アゼリア通り(丸井方面)は綺麗だし。

[25: 匿名さん]

池袋に住まうという覚悟

[26: 匿名さん]

池袋は一部を除いて住みやすい所ですよ。

[27: 匿名さん]

池袋駅周辺は東口近辺も西口及び北口近辺も住み難くはなさそうです。川越街道を超えてしまうとスーパーなどに困りそうですが今回のルミナリータワー近辺はデパ地下は勿論、スーパーも結構ありますよ。結構マンション多いし繁華街ではありますが、住民も多いので住みやすいとは思います。ただ、初めて訪れた方は少しギョッとするかも知れませんが…。

[28: 匿名さん]

北口はないな。
ここは北口じゃないんだよね。

[29: 購入検討中さん]

何に一番ギョッとしますか？

いろんなものが集約されていて、生活するには便利なところだろうなって思いますが、
生活していくうえで、？？って部分もたくさんあるところなのでしょうね。

[30: 匿名さん]

ソープ、ラブホ、チーマー崩れ、キャバクラ、サウナ、893、外人などたくさんありすぎてしぼれません。

[31: 匿名さん]

通らなければ良いだけ。

[32: 匿名さん]

避けて通れないよ。
買わなきゃいい？

[33: 購入検討中さん]

1LDKを検討しているものですが、物件価格が高いのか安いのか考えてみました。

家賃から逆算すると、月16万円で総利回り6％を期待するのであれば、部件価格は3,200万円。
この場合、管理費等除くとネット利回りは5％になる。

池袋は家賃相場が安いと思いますが、この物件で確実に16万円（1LDK）取れれば、部件価格は
1LDKの高い階層で3,200万円位なので、高くもなく安くもないと言ったところでしょうか？

問題は、16万円で借りて貰えるかですね。

[34: 匿名さん]

価格が決まったようですが、3LDKの値段がどんなになったかご存知の方いらっしゃいます？

[35: 購入検討中さん]

モデルルームで部屋ごとの賃料査定額をみせとてもらいました。
借り上げの場合の額もありましたよ。
私たちは投資目的でないので全く覚えていません。
ゴメンなさい。

[37: 匿名さん]

良いニュースならいいでしょ？

[38: 購入検討中さん]

賃貸で住む方と購入される方の比較をすると、
購入される方は、交通利便性以外に周りの環境とか、日当たりとか眺望などの
住環境全てにおいてこだわる方が多いといえますが、賃貸の方は１人あるいは
２人までの住居であれば、日中家にいる頻度も少なく、したがって交通利便性の
ウェイトが非常に高くなります。

そうなると、投資目的で考えている方があえて、上層階を狙う意図がわかりません。
本物件は、低層階であれば40平米の1LDK(40D)が2700万円台から（ほぼ2800ですが）
からあることは、現地に行った方はご存知ですね。坪単価は220万円台です。
また、当初の予定価格より300M下げたFタイプは非常に良い間取りと思います。
家賃のベンチマークとして単純比較はできませんが、近似物件として
ｳｴｽﾄﾊﾟｰｸﾀﾜｰがありますね。
http://www.ikebukuro-tower.com/

一般的に販売会社が提示する家賃査定額は、相当低いです。それはおそらく
その査定額より低くしか貸せなかった場合のクレームを受けたくないからでしょう。
ただしこの物件を賃貸に回すことを考える上で検討しなければならいのは
この物件の管理費の高さです。40㎡の場合で月額17千円くらいです。
これは24時間有人管理、ｺﾝｼｮﾙｼﾞｭの対応、ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰや良水工房などの影響もある
のでしょうが、通常のマンションの5割増しくらいです。もちろんそれを理由に
家賃を高く設定すべきで、周辺の賃貸仕様のマンションより相当高めに設定すべ
きでしょう（その点は一般的に参考賃料では考慮していません）

また内法面積が50㎡以下となるマンションは住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置が
対象外となり、これは新築時のみではなく中古マンションにも適用されるものなので
転売時にも不利となります。（住宅ローン控除は200万くらい不動産取得税は36万）

つまり取得時に係る付随費用も大きめで管理費も高めということなので
そのことを含めて考える必要があります。

さらに3LDKの値段を知りたがっている方がいますが、3LDKは13階より上にしかありません。
13階のAは南西角で5,748M(坪単価271）です。70Aより間取りが綺麗な70E西向き26階で
5,818(坪単価273)とあまり変わりませんので、悩みどころでしょう。南を取るか
階高と間取りを取るかですね。

さて売れ行きはどうなるのでしょうか。

[39: 匿名さん]

３８さん
ありがとうございました

[40: 販売関係者さん]

№33・38は関係者ですね？
バレバレ！
№38は絶対に検討者のはずがないですね。
普通は他人の為に夜中にあんなに親切丁寧に長々と書きませんよ。

[41: 匿名さん]

別にどっちでもいいじゃないですか。
№40のような無意味な書込みより、№38の書込みの方がはるかにありがたい。

[42: 購入検討中さん]

No.33です。

1LDK購入検討者です。いずれ賃貸に出すことを念頭に入れて購入を考えています。
物件の関係者ではありません。
僕以外にも賃貸目的で購入を検討されている方も多いと思うので、意見を述べさせて貰いました。

No.38さんの夜中に丁寧な書き込みも、ありがたい内容でしたが、価格の話とかは、
価格表を見た人であれば、誰でも分かることだと思います。

価格については、僕もおやっ、と思ったのは、40Fタイプが当初より大きく下がった点ですね。
東側の1LDKの11、12Fあたりと、40Fの低層階と同じような価格になりました。
40Fは西側だからか、坪単価は東側に比べ安く設定されていますね。但し、太い柱が含まれてでの
話ですが。

1LDKは賃貸目的の方は低層階を狙い、自己住居用の方は11・12Ｆを狙っていると思うので、
人気のある、なしがはっきり出てくるのではないかと思っています。

[43: 匿名さん]

12階の1LDKっていくら位ですか？
3300万位ならMRに行ってみようと思います。

[44: 購入検討中さん]

>No.43さんへ

　うら覚えですが、40A北東角の12Fでちょうど3300万円位だったと思います。

[45: 匿名さん]

いずれ賃貸って言ってる御仁がいるけど、ローンが払い終わらないうちに
貸すならきちんと、高い金利にかえないと泣きみるよ。
安い金利は、居住用だかんな。

[46: 匿名さん]

ローン組まなければ問題ないですね。

[48: 匿名]

不動産の関係者ではありません、投資で検討してるものです

[49: 匿名さん]

ここ、色んなサイトに宣伝出してるね。

[50: 購入検討中さん]

この物件、管理費が高めになっているからか、修繕積立金が5年毎のアップ額が大きいと感じる。

最初は平米80円だけど、5年ごとに50円アップ。
更に10年ごとに一時金。

払えない人が出てくるのが心配。

[51: 匿名さん]

第1期

販売戸数 75戸
販売価格 2,798万円(1戸)～7,578万円(1戸)
最多価格帯 3,200万円台(6戸)
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 40.30m²～75.34m²
バルコニー面積 7.55m²～26.93m²
管理費(月額) 13,180円～24,630円
管理準備金 5,040円～9,410円
修繕積立金(月額) 3,230円～6,030円
修繕積立基金 193,800円～361,800円
更新日 平成23年11月1日　次回更新予定日：平成23年11月5日

[52: 匿名さん]

1期完売できるか？

大塚レジデンスのように1期からコケるか？

[53: サラリーマンさん]

管理費と修繕費合わせると結構高くないですか？一番安くて月額一万六千円って。
月の負担が相当増えそうですね。
管理費が高いと考えちゃいますよね～

[54: 匿名さん]

管理費と修繕と合わせて１６，０００円なら良いのでは？エントランスやタワー内の掃除が行き届き管理人及び警備員での２４時間体制なら仕方ないかと…思いますが…

[55: 匿名さん]

固定資産税も結構するのかな？

[56: 匿名さん]

地価は坪４００万円くらい？

[57: 匿名さん]

よくわからないけど、坪３００万弱じゃないのかなぁ。山手線外側だし、、

[58: 匿名さん]

アウルよりここの方が地価は高いよ。
山手線内側、外側はあまり関係ないね。

[63: 購入検討中さん]

いよいよ今日から登録開始ですね

[64: 匿名]

マンションの下にはコンビニが入るそうです

[66: 匿名さん]

あの辺りミニストップ無いからミニストップがいいなぁ。向かいはファミマだし、裏もファミマだし…

[67: 物件比較中さん]

池袋にファミマが多い理由は、

http://www.family.co.jp/company/familymart/map.html

を見ればわかりますよ。

ここの下のコンビニはSEVEN11で決まりらしい。

[68: 匿名さん]

ンキーの溜まり場にならないかな…。

[69: 匿名さん]

買収したampmの店舗をそのままファミマにしたからものすごい密集率なんでしょ
競合してるとわかっていてもあんまり閉鎖出来なかったみたいよ。
新宿だってがファミマだらけだもの・・

[70: 匿名]

新宿駅徒歩4分、渋谷駅徒歩4分、とかのマンションとかはそうそうないから、子供とかの居ない家ならここはいいと思います