ルミナリータワー池袋ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ルミナリータワー池袋検討スレッド、早くもPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
ルミナリータワー(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160984/


所在地：東京都豊島区池袋2丁目52-1・2・3・4・5・6（地番）
交通：
山手線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
埼京線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東武東上線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.30平米～75.34平米
売主：相鉄不動産
売主：名鉄不動産 東京支社
販売代理：住友不動産販売
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

[121: 匿名さん]

平和通り商店街とかのまわり、戸建の裏には驚くほどのラブホテル街ですよ。

[122: 匿名さん]

ラブホテルのど真ん中に建っている家も結構ありますが、静かな所ですよ。ただ、売りたくても売れない…という話は聞きました。マンションも多いし…。住民自体は結構いるようです。目白のお屋敷街の一角の方がひったくり被害があるようです。意外とそういう面では北口周辺は安全なようです。

[123: ビギナーさん]

デメリットとしては、池袋駅って混んでるからその混んでる池袋駅構内を
歩かなければいけないということくらいでしょうか？
人が凄くて思うように進めないから時間のロスになったりしますよね。

[124: 匿名さん]

ルミちゃんが教えてくれたサクラカフェ池袋、昨日夕方のニュースで見ましたよ！！
パリのカフェみたいな雰囲気でした。

http://twitter.com/#!/LuminaryTower/

[125: 匿名]

３２０円でパン、コーヒー、食べ放題、飲み放題　サクラホテルですね、朝５時からで外国人ばかりの客とのことで、ＴＶでやってました、池袋も色々あるんですね

[126: 匿名さん]

2000円くらいで泊まれるんだね。外人ツーリストに人気なのはわかるな。

[127: 匿名さん]

貧乏不良外人達と朝５時からコーヒー飲むんですか？さすが風俗系の人ですな。

[128: 匿名]

ＴＶで見た感じでは、不良ぽい外国人には見えなかったです

[129: 匿名さん]

TVはみてないが、別に不良外人ではないだろう。

ただ、この超円高の折、合理的な欧米人旅行者が格安のホテルに泊まりカフェで格安の食事をとる、という当たり前の光景を、「パリのカフェみたい」とことさらに持ち上げるのはいささか滑稽だとは思うが。

[130: 匿名]

アジア系というより北米、ヨーロッパ、オーストラリアとかの外国人？みたいでしたね、
パンとコーヒーでのモーニングは、ヨーロッパでは普通

[131: 匿名さん]

130さんは何が言いたいのかな。

アジア系なんて誰も言ってないし、パンとコーヒーの朝食がヨーロッパ（大陸）ではポピュラーなのも当たり前だし（コンチネンタルブレクファスト）。

[132: 匿名さん]

サクラカフェでお茶してると、特殊サービス業に従事している女性が通りすぎるのをよく見かけますね。
嘘だと思うなら、ご確認ください。
自分のカバンとは別に大きめのショルダーバックを抱えた女性がたくさん通りますので。

[133: 匿名さん]

そういう女性、豊島岡女子の裏でも良く見かけます。
池袋では珍しくない光景です。

[134: 匿名]

特殊サービス業とは、おかまちゃん？　キャバクラ嬢？　風俗嬢？　　

[135: 匿名さん]

>134
わからないなら気にしなさんな。
知らないほうが世の中が、綺麗に見えることもある。

[136: 匿名]

ターミナル駅の近くのわりには坪単価安い

[137: 匿名さん]

そのわりに売れ行きはよくないようだ。
やはりこの環境を許容できる人は少なかったようだね。

[138: 匿名さん]

管理費が高い物件はどこも人気ない。

[139: 匿名さん]

ここもアウルと同じ運命か？
戸数が少ないから紙カーテンの数は少なくすみそうだ。
好評分譲中の黄色の垂れ幕は下がるかな？

[140: 物件比較中さん]

管理費は重要ですよね。
ここ、確かに見てきたら意外に残ってる感じ。
人気ないんかな？
40平米で、2000万後半は有りかと思ったのに。

プレミストも乾式間仕切りだし、リビオも管理費高いしで、どこ選べばいいんや？笑

[141: 匿名]

バリバリ働く共働き夫婦、大学受験の子供は、交通時間短縮、利便性重視、こういう人はここはいいよ

[142: 匿名さん]

この環境だから、大学受験の子供が悪い遊びを覚えたら大変ですね。

[143: 匿名さん]

＞＞140

じゃあガーラにしたらいかが？私は無理だけど・・

[144: 匿名]

ここはタワーだし乾式はしょうがないでしょ。よそはわからんけど・・・
子供が居るなら隣駅のプラウド池袋本町の中古でも待った方がいいか。

[145: 匿名]

子供もすぐ大きくなる、その時は利便性だと思うけど、、

[146: 購入検討中さん]

だいたい1/3くらい売れたようですね。
特に高層階の南向き75㎡はこの物件の中では
もっとも高額な対応ですが2/3くらい売れているようです。
1LDKも女性中心に半分くらいは売れたようです。
残っているのは中層階に偏りつつあります。

つまり、高層階広めのタイプと低層階狭めで安めのタイプは
そこそこ売れているので、様子を見ているうちに
売れてしまうかもですね。中層階の50,60のタイプあたりが
戸数も多く残ることになるような気がします

住友不動産も自社物件とは違って
この物件は売主の意向もあり、早めの完売を目指すそうですから。
様子を見て待っていれば、売れ残りが多数出て値引きが期待
できるかは、わかりません。

この物件のよさは、ターミナルである池袋駅からの
距離の短さが全てでしょう。そこに魅力を感じる人は
早めに動いた方がよいでしょう。

なお、反社チェックを受けますので
暴力団や風俗などの関係者は買えないか、契約しても
違約金を取られた上に強制的に解約されるので
当然とはいえ、その点は安心ですね。

[147: 匿名さん]

やっぱり売れ行き悪いね。
このスレのはじめのほうで即完とか散々書かれてたのが懐かしい（笑）

居住者層については、いろいろ方法もあるだろうし、賃貸になれば（少なからずそうなると思うけど）誰が入るかわからない。安心といえる物件ではないように思うけど。

[148: 匿名]

賃貸は大手、三井のﾘﾊｳｽとかに頼むと客層、結構厳選してくれます　家賃払えば誰でもいいという訳ではないです

[149: 匿名さん]

場所は最悪とはいわないけどホテル街と・・

でもエントランスの奥の隠れたところにライブラリーコーナーとか、コンシエルジュのまん前を通らないとエレベーターに行けないとかは結構うまくできてる。

[150: 匿名さん]

コンシェルジュは24時間いる訳じゃないかと。

場所は住環境として豊島区の中で最悪ですよ。
ここより悪いところはないんじゃないかな。

[151: 匿名さん]

高速脇物件もどうかと思うけどね
まぁ人それぞれかな

[152: 匿名]

豊島区内最悪って事は、都内最悪。国内最悪って事か？

排ガスとか騒音より人間の方が確かに怖い。

[153: 匿名]

駅近くなのだから再開発でもして環境整備してくらないでしょうか？　豊島区役所様
新宿もコマ劇場跡地、再開発で歌舞伎町周辺を変えようとしています、ここもロサ会館周辺から変えていってくれるといいのですが、、、いつからラブホテルとか増えていってしまったんですか？　
大久保のコリアタウンも変わりつつあるます、　
駅前なのに、、、大学もあるのに、、
新宿は都庁があるから南口、都庁まわり、北新宿、よくなってきましたよね
池袋もイメージ変えてほしい

[154: 匿名さん]

変わる必要ない
男にはその環境が必要

あなたが新宿に行けばいいだけ

[155: 匿名]

ホテルとかは車で入れるような場所がいいよ　入っていくとこ見られちゃうよ

[156: 匿名]

豊島区の整備は、向こう１０年は新区役所がメインでしょうねえ

[157: 購入検討中さん]

今池袋で検討できる新築物件は、東口がリビオとガーラ、完成後だいぶ日が経つOUL
西口側がルミナリーとプレミストの5物件となりますね。
坪単価は、OUL以外はそれほど極端に変わらない。完成時期はリビオとガーラは
もう出来ていて、ルミナリーとプレミストは１年４箇月後
この中で比較すると、池袋駅を前提に考えると一番近いのはルミナりーで
ここは４分といっても３分に近い４分なので、他の物件に比べると、距離が
半分くらいの感じですね。実際に歩いてみると（地図をみてもわかりますが）
ルミナりーの距離は他物件の半分くらいではないかと思います。

たしかにプレミストは文教地区だし、前が大きなお寺で緑も目に入りますね。
リビオとガーラはもうすぐ引渡しですね。小規模物件が気にならなければ
仕様などは悪くないようです。またリビオは東池袋や雑司ヶ谷の駅も利用できるし
プレミストは要町が近いです。それぞれ一長一短といった感じですが、
やはり池袋に住むという選択をするなら、自分なら利便性を一番に考えたいですね。

なお、コンシェルジュカウンターに24時間人がいるかどうかは、パンフレットに
明記されていませんが、コンシェルジュサービスは朝から夕方まで、深夜、早朝は
警備員による24時間有人管理と書かれています。この規模のマンションになると
防災センターの設置が義務付けられていますので、いずれにしても24時間
トラブル対応はしてくれるということになります。
もっともコンシェルジュサービスの内容を見ると実際のところどのくらい使われるのか
はよくわかりません。あまりに使われないようであれば、こうしたサービスとか
カーシェアリングなどをやめると管理費は下がることになるらしいです。

オートロックは、エントランスとエレベーターホールの2重で、さらにエレベーターは
鍵をかざした階にしか止まらないタイプということで、タワーマンションや大規模マン
ションでは普通になりつつありますが、この地域ということもあり非常に有効と
考えられますね。

いろいろ言いましたが、どの物件が良いかは個人の好みでしょう。自分は今の池袋の
物件の中ではルミナリーが良いように思いました。

[158: 匿名]

シティハウスがありますよん。念のため。

[159: 匿名]

この地域は、裏があやしい商業地ですが、その周りに沢山の戸建ての家があります、戸建ての家でも大きな事件がないようですからセキュリテイのいいマンションならそんなに心配しなくてもと思いますが、、
ターミナル駅からの近さは夜道安心と思いました、共働きだったらいいんじゃないかと思います
むしろ静かな住宅地の方が昼間はいいですが夜道は人通りが少なくて怖いです
なかなかデパートのある街に住めるというのはそうないです

[160: 匿名さん]

確かに…デパート近くのマンションてなかなか無いですよね。このあたりの方々（池袋２～３丁目）の人は食料品はデパ地下をよく利用するようですよ。夕方から○○％安くなる、とか話してますよ。環境は悪いですが、治安が悪いとは思いませんが…。

[161: 匿名さん]

なるほど。

ここは周辺環境が悪く、管理費が高い。
それが売れ行きの悪さの原因ということのようだね。

ポジ書き込みを読むとむしろ実態が良くわかるね（笑）。

[162: 匿名]

繁華街は人通りが多いから、空き巣みたいな方面ではむしろ犯罪は少ないんだよね。
ただ、人が密集すれば路上のトラブルみたいのは起こるかもしれない。
お金持ちの集まった邸宅地は治安がよいのかっていうと、一概にそういうわけじゃない。

[163: 匿名さん]

どこに居たって犯罪は起こるんだから便利なところに住んだが勝ち。
トラブルに巻き込まれる確立は立教近くより低いんじゃないかな？

[164: 匿名さん]

さすがに立教近くよりも低いってことはないんじゃないかな？

これで今年の町単位の累計がみられるけど
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

[165: 匿名さん]

実際に犯罪に巻き込まれるかは別として、夜に駅からルミナリーまで歩けば分かるが、すごい黒服の数。
毎日これを避けて、声を掛けられないように帰るのはとてつもないストレスだと思う。

[166: 匿名さん]

確かに…黒服や居酒屋さんの呼び込みをさけて通るのは毎日ストレスですね。また、やっと抜けて一息つける道がなくそのままマンション到着ですから…。難しいですね。環境ばかりは変えるのにかなり時間を要するだろうし。
売れ行きって本当悪いのですか？このコーナーをみていると、なかなか良いような感じも見受けられますが、、。

[167: 匿名さん]

219戸の物件で第一期販売がたった75戸、で現在先着受付が12戸。
つまり70戸弱しか売れていないようです。
売れ行きは悪いといえるでしょうね。

ここをいいと思う人はもうあらかた購入しているでしょうから、今後販売スピードはさらに鈍るでしょうね。
ここに対する好意的な書き込みが多いことは、売れ行きが悪い証拠といえるのかもしれません（笑）。

[168: 周辺住民さん]

好意的な書き込みが多いことは、それだけ高く評価している人が多いということです。
賑やかな周辺環境を補って余りある利便性の高い物件です。

[169: 購入検討中さん]

黒服ってなんですか？
夜もロサとかルミナリー周辺をよく歩きますが、居酒屋の呼び込みは多いですが
黒い服を着た怪しげな人には遭遇したことも声をかけられたこともありませんが。
風俗は今は紹介所がたくさん出来ているので、個別の店舗ではほとんど呼び込みは
していないはずですね。女性に対するスカウトの声かけはあるかもしれませんが。

一方でこの繁華街の中には、なかなか良い飲食店がたくさんありますから
1人暮らしの人は外食には非常に便利ということになりますね。

いずれにしてもロマンス通り等の繁華街を通りたくなければ、エチカを抜けて
交差点から劇場通りを通って行けばこの問題はないと以前から書かれているとお
りで、黒服だのなんだのいつまでも言う人は、この物件が気に入っていてなる
べく売れないで残って安く買いたいとか思っている人なのかな
中層階物件は売れ残るでしょうが、景色も半端、値段も半端ですよ。
だいたいタワーマンションは中層階が最後に残るのが定石ですから。

[170: 匿名さん]

ロサ会館あたりには黒服いますよ。
ただ、あのあたりを歩かないで丸井方面を歩けばいいだけ。
赤坂だって新宿だって大崎だって六本木だって、一歩裏に入れば同じ。それが都会というもの。

[171: 匿名さん]

ＮＹもＬＡも同じだ。夜が賑やかなほうがいいならここを選べばいいし。
湾岸だと夜が暗くて人影もまばらだが、それがいいならそっちでいいし。
グダグダとネガして自分の意見を押し付けるのが、一番くだらない。

[172: 匿名さん]

賃貸マンションにすればよかったのにね
この立地でなぜ分譲にしたのだろう

[173: 匿名さん]

そうね。
池袋駅から徒歩数分以内は便利ではあるけど住環境としてはよくないので、普通は賃貸マンションになる。

賃貸マンションなら珍しくもない立地だよね。

[174: 匿名さん]

>169みたいに、「黒服なんて全くいない」とかあからさまな嘘を書くのをやめてほしいな。

[175: 匿名さん]

その分安いからいいんじゃない？

[176: 匿名さん]

嘘を書くのと、安いのは関係ない。
ここの販売関係者はモラルが低い。

[177: 匿名]

風俗物件を売っているため、客層に合わせてインモラルになってるんじゃない？

[178: 匿名さん]

確かに。確かに。上品な感じは全くしませんね。芸術劇場周辺はそうでもないけど、やはり劇場通りもあんまし上品じゃないから。庶民的ですよ。普通のスーパーなんだかディスカウントスーパーなんだかわからないようなスーパーが数軒あるし、トキワ通りとかタイムスリップしたような感じだし。劇場通りもルミナリーまで（ホンノ入口）なら綺麗な感じもしますが（笑）

[179: 匿名さん]

池袋西口の再開発、まだ？
池袋駅西口地区（約19ヘクタール）：既存の商業集積を活かしながら業務や文化機能の立地を進め、公共施設の整備や駅周辺の再開発により、副都心機能の拡充、強化を図る。超高層ツインタワー構想も。

[180: 匿名]

西口再開発、予定あるのでしょうか？　新宿も南口、北新宿と以前は汚い場所でしたが、様変わりしました、池袋も頑張ってほしいです

[181: 匿名さん]

単なる構想だよ。

他にも池袋駅東西デッキ
ＬＲＴ
造幣局再開発
東池袋新駅
グリーン大通り自動車進入禁止などがあるが
どれも構想だけで実現の可能性はほとんどない。

[182: 匿名さん]

西口の北側は、なんかあるでしょ。
10数年前からビルをどんどんつぶして駐車場にして、広大なスペース確保してる。
あれで何もやらないわけはない。

[183: 匿名さん]

実現の可能性が無いと言い切るのも変ですね。
新庁舎も、散々実現しないと言われたが、着工しました。

[184: 匿名さん]

中華街構想？

[185: 匿名]

西口の北側ってゲオの先にある広い駐車場かな？
あそこの土地は昔から権利関係が複雑なので中々再開発はできないという話を聞いたことがある。

[186: 匿名]

新宿は、かなり変わったのに、、、副都心線、東横線の乗り入れで池袋の街を活性させてほしい

[187: 匿名さん]

池袋は今のままでいいよ。これ以上来る人が増えても住んでる人間には迷惑だと思ってるけどね。
とはいえ、このあたりはもちっと綺麗で安心できるエリアになるといいけど。

[188: 匿名さん]

環5-1の地下トンネルは工事の認可が下り、地上の都電側道は来年３月完成で急ピッチで整備中。
造幣局は事業仕分けで抜本見直しになった１年半後、豊島区が造幣局東京支局に移転要請を出している。
西や北方面も今後に期待。

[189: 匿名さん]

男の街である所は絶対変わって欲しくないな。

[190: 匿名さん]

気の遠くなるような先の話しだと思います。新庁舎完成予定が平成２６年でしょ。その後じゃないかなぁ。予算等の関係で。東池袋駅周辺の南池袋エリアはずっとずっと区画整理失敗のまま放置されてましたが、最近、ようやく徐々に整理されているような。将来的には東西の池袋の環境整理をするのでしょうが、もうその頃、ルミナリーも随分な中古マンションになっているんじゃないかなぁ。

[191: 匿名さん]

どう転ぶかはわからない。
新庁舎なんか、2009年時点で、どこに建てるか？もしくは本当に建てるか？の議論をしてたのに、
区議会で可決されたら、国交省の認定がすぐ降りて土地買収。2011年夏には工事が始まった。

[192: 匿名さん]

>>190
というか西口北のこのあたりは池袋でも初期に区画整理されてますけど？
以前はそりゃもうスゴイ状態でした。
街区は碁盤の目になったけど、結局地域の業態は変わらなかったということです。

[193: 匿名さん]

15年くらいかけて空地を広げてるのは確か。このあとどうなるかは知らん

[194: 匿名]

とりあえずロサ会館、もうかなり古くないですか？

[195: 匿名]

更地にしてるってことは、一定程度の権利の整理はできてきてるのかもね。＞＞巨大駐車場
建物が無くなれば、そんなに複雑な権利は無くなってくると思うんだが。

[196: 匿名さん]

1期5次か。
100戸くらいは契約済みなのかな？

[197: 匿名さん]

先着順の12戸は全然減ってないけどね。

[198: 匿名]

正月越えどころか、年度越えして、挙げ句の果てには竣工越え必至でしょう。

[199: 匿名]

ここは再販価値ないよ

あまりに設計が悪い

[200: 匿名さん]

広告だけではあまり想像出来ないですが、外観はエアライズタワーに似てます？

[201: サラリーマンさん]

>194
ロサめっちゃ古いですよね
建て替え工事しないのかなって前から思ってましたよ。

[202: 匿名さん]

すっかり過疎っちゃったね、ここ。

第２期の予定は？目処が立たないのかな。

[203: 匿名さん]

あっという間に売れちゃうかもと思ったけど、そうでもありませんでしたね。
やはり、買う人を選ぶ立地だから、多少は時間がかかるんでしょう。
竣工までまだ一年以上あるので、販売もデベもゆっくりと構えたみたいですね。

[204: 匿名さん]

立地より間取りが非道い。
値段の問題じゃない。
売れない責任は設計者にある。

[205: 匿名さん]

場所はまぁ便利だから出来あがってからもボチボチ売れるような気がします。今、マンション多すぎるし…。

[206: 匿名さん]

23区の震度がみんな２のとき、豊島区だけ震度１なんてのがよくあるね。
武蔵野台地のおかげか。

[207: 匿名さん]

だからといって、制震、免震などの対策をとらない理由にならないな。

[208: 匿名さん]

マンション周辺のラブホテルの多さでびっくりです。転売は難しいでしょう。賃貸ならそこそこ儲かりそうですけど。

[209: 匿名さん]

風俗街直結マンションルミナリー。これそのまま高級ラブホテルにした方が儲かるんじゃないか⁇

[210: 匿名さん]

男性独身賃貸ならいいマンションですね。

[211: 匿名さん]

ここって何で１ヶ月も死んでるの？販売してるんでしょ？？

[212: 匿名さん]

忘れてた（笑）

第２期が始まるようだね。でもたったの20戸。かなり苦戦してそうだ。
こうなると竣工後の値下げも期待できるかな。

[213: 匿名さん]

＞208
連れ込み旅館街→ラブホテル街→ラブホテル街に事務所マンションが入り込んできた

順序が逆

[214: 匿名さん]

購入検討の人があまりいないって事ですか？立地は良いような気がしますが…やはり周辺環境？

[215: 匿名]

忘れられてる物件ってどうよ

[216: マンション住民さん]

独身の方には良いマンションだと思います。はい。

[217: 匿名]

同じ人が書き込みしているんですかね？
内容を変えた方がいいですよ(笑)

[218: 匿名]

ターミナル駅から徒歩４分はﾊﾞﾘﾊﾞﾘ働いて夜遅く帰宅する人は楽できそうな立地です

[219: 匿名さん]

ファミリーやDINKS向けならともかく
ここのように独身向けマンションは絶対数が少ないから苦戦するよね。
基本独身は賃貸だし買うという発想は未だに少数派。

[220: 匿名さん]

徒歩4分といっても実際は西口まで8分くらいはかかる。