ルミナリータワー池袋検討スレッド、早くもPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
ルミナリータワー(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160984/
所在地：東京都豊島区池袋2丁目52-1・2・3・4・5・6（地番）
交通：
山手線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
埼京線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東武東上線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.30平米～75.34平米
売主：相鉄不動産
売主：名鉄不動産 東京支社
販売代理：住友不動産販売
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：相鉄不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート
[スレ作成日時]2011-10-25 16:41:48
ルミナリータワー池袋ってどうですか？ Part2
| No.1 |
by 匿名さん 2011-10-25 22:38:27
削除依頼
某ゼネコン勤務ですが、このマンションとは全く関係ありません。
構造の事ですが、超高層建築物は四隅を絞った形にした方が耐震設計上安定します。 超高層では四隅が斜めに切れている形状をよく見かけるのはこのためです。 このマンションもデザインだけでなく、このことからこの形が選ばれたと思われます。 もちろんこの事は構造的視点のみからの話ですのであしからず。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
by 匿名 2011-10-25 22:48:57
そうですか？ 地震対策なんですね、でも住む方は使いにくいのに、、
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| No.3 |
by 匿名さん 2011-10-25 22:50:03
いや、よくわからない。
耐震性を気するならば、専有部分を使いにくい間取りにせざるをえないデザインを採用するより、 制震や免震構造にするべきだろう。 設計者の自慰行為のように思えるのだが。 |
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| No.4 |
by 匿名さん 2011-10-25 23:25:06
斜めになってるところに物を置かなきゃいいってだけでは？
サッシュ部分が斜めになってるんだから問題ないでしょう。 |
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| No.5 |
by 匿名さん 2011-10-25 23:29:41
コストをかけずに耐震性を確保するためなのかもしれないね。
その結果のこの価格と思えばまあいいかも。間取りは使えないほどじゃないと思うが。 |
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| No.6 |
by 匿名さん 2011-10-27 09:38:24
てか、ここ免震でも制震でもないんだ…
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| No.7 |
by 匿名さん 2011-10-27 10:20:28
支持層長いし免震でも制震でもないって終わってますね
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| No.8 |
by 匿名さん 2011-10-27 14:06:36
３０階建てなら…耐震ではダメなのでしょうか？
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| No.9 |
by 匿名さん 2011-10-27 14:15:21
さすが長谷工タワーだけありますね。
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| No.10 |
by 匿名さん 2011-10-27 14:37:20
なかなか販売開始しませんね。
タワー人気は終わったから要望が少ないのかな？ |
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| No.11 |
by 匿名さん 2011-10-27 15:52:06
建物自体は耐震基準さえクリアしていれば（基準の範囲内で）問題ないだろうけど、免震でも制震でもない場合、一定の規模の地震の時に中に住んでいる人が揺れに振り回される悲惨な結果になると思うよ。
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| No.12 |
by 匿名 2011-10-27 15:59:04
タワーといってもスカイラウンジとかがないので低層階に住む人はなにも楽しみがない
タワーだから管理費とか修繕費とかは高い 中国人街に隣接したチャイナタワー 北口はもう少し環境よくなるといいのですが、、 |
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| No.13 |
by 匿名さん 2011-10-27 17:10:13
ラウンジなんかない方がいいよ。
池袋からはたいした展望じゃないから。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2011-10-28 14:32:57
大勢の人が集まったりした場合や商談をしたりする場合、やはりラウンジあると便利ですよ。
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| No.15 |
by 匿名さん 2011-10-28 14:55:30
ラウンジがあったら、どんな人が出入りするか心配。
ここは場所柄無い方が良いと思うなあ。 マンションの施設で商談されるってのも何か嫌だけど。 |
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| No.16 |
by 匿名 2011-10-28 15:01:19
ラウンジほしかった、夜景とか見たかった、小さくてもいいから タワーの意味なし
ラウンジの出入口もキーをかざしてだからそんなに誰でも入れないし、防犯カメラがついてるのが普通 |
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| No.17 |
by 匿名さん 2011-10-28 15:23:14
タワーで耐震ってなんか微妙だね・・
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| No.18 |
by 購入検討中さん 2011-10-30 15:30:13
とうとう価格が発表されましたね。
最初に聞いていたよりも少し下がっていました。 価格に変更があったので、他の部屋との検討をもう一度してみようと思っています。 今週末の登録開始までにいろいろと検討しなくては。 |
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| No.19 |
by 匿名さん 2011-10-30 15:49:46
ここはお水とか条例適応人物が静かに暮らす物件
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| No.20 |
by 購入検討中さん 2011-10-30 16:36:35
場所柄、ファミリー物件ではないので、いろいろな人が購入しそうですが、
どちらにしても、管理費や修繕費に滞納が発生すると管理組合が大変になりそうですね。 滞納者への裁判費用も管理費からの持ち出しになりますから。 あまり最初に安くされると後々問題が発生しそうです。 |
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| No.21 |
by 購入検討中さん 2011-10-30 20:27:35
この物件、レスの件数多いけど、あまり購入検討者の投稿が少ないような気がしますが、
やはり住むにも貸すにも池袋駅周辺って人気ないのですかね。 |
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| No.22 |
by 匿名さん 2011-10-30 20:30:01
管理費は平米あたり327円ぐらいですか。
高いですね。 なんでこんなに高いのでしょう。 |
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| No.23 |
by 購入検討中さん 2011-10-30 20:51:59
管理費についてですが、夜間の警備員やコンシェルジュ費用が高くつくのでしょうかね。
あと、駐車場収入の管理費への組み入れを堅く見ているとか。 各戸の浄水カートリッジ交換費用も管理費に入っているとか。 |
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| No.24 |
by 匿名さん 2011-10-31 10:57:06
赤坂～溜池山王あたりも綺麗なのは大通りの周辺だけで、裏はホテルや韓国系店ばかりだし、
そう気にする必要ないのでは。アゼリア通り(丸井方面)は綺麗だし。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2011-10-31 12:51:33
池袋に住まうという覚悟
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| No.26 |
by 匿名さん 2011-10-31 12:53:55
池袋は一部を除いて住みやすい所ですよ。
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| No.27 |
by 匿名さん 2011-10-31 13:56:10
池袋駅周辺は東口近辺も西口及び北口近辺も住み難くはなさそうです。川越街道を超えてしまうとスーパーなどに困りそうですが今回のルミナリータワー近辺はデパ地下は勿論、スーパーも結構ありますよ。結構マンション多いし繁華街ではありますが、住民も多いので住みやすいとは思います。ただ、初めて訪れた方は少しギョッとするかも知れませんが…。
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| No.28 |
by 匿名さん 2011-10-31 14:08:19
北口はないな。
ここは北口じゃないんだよね。 |
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| No.29 |
by 購入検討中さん 2011-10-31 15:25:53
何に一番ギョッとしますか？
いろんなものが集約されていて、生活するには便利なところだろうなって思いますが、 生活していくうえで、？？って部分もたくさんあるところなのでしょうね。 |
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| No.30 |
by 匿名さん 2011-10-31 16:18:03
ソープ、ラブホ、チーマー崩れ、キャバクラ、サウナ、893、外人などたくさんありすぎてしぼれません。
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| No.31 |
by 匿名さん 2011-10-31 16:20:18
通らなければ良いだけ。
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| No.32 |
by 匿名さん 2011-10-31 16:59:41
避けて通れないよ。
買わなきゃいい？ |
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| No.33 |
by 購入検討中さん 2011-10-31 20:48:51
1LDKを検討しているものですが、物件価格が高いのか安いのか考えてみました。
家賃から逆算すると、月16万円で総利回り6％を期待するのであれば、部件価格は3,200万円。 この場合、管理費等除くとネット利回りは5％になる。 池袋は家賃相場が安いと思いますが、この物件で確実に16万円（1LDK）取れれば、部件価格は 1LDKの高い階層で3,200万円位なので、高くもなく安くもないと言ったところでしょうか？ 問題は、16万円で借りて貰えるかですね。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2011-10-31 21:38:16
価格が決まったようですが、3LDKの値段がどんなになったかご存知の方いらっしゃいます？
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| No.35 |
by 購入検討中さん 2011-10-31 22:03:59
モデルルームで部屋ごとの賃料査定額をみせとてもらいました。
借り上げの場合の額もありましたよ。 私たちは投資目的でないので全く覚えていません。 ゴメンなさい。 |
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| No.37 |
by 匿名さん 2011-10-31 23:35:27
良いニュースならいいでしょ？
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| No.38 |
by 購入検討中さん 2011-11-01 00:01:14
賃貸で住む方と購入される方の比較をすると、
購入される方は、交通利便性以外に周りの環境とか、日当たりとか眺望などの 住環境全てにおいてこだわる方が多いといえますが、賃貸の方は１人あるいは ２人までの住居であれば、日中家にいる頻度も少なく、したがって交通利便性の ウェイトが非常に高くなります。 そうなると、投資目的で考えている方があえて、上層階を狙う意図がわかりません。 本物件は、低層階であれば40平米の1LDK(40D)が2700万円台から（ほぼ2800ですが） からあることは、現地に行った方はご存知ですね。坪単価は220万円台です。 また、当初の予定価格より300M下げたFタイプは非常に良い間取りと思います。 家賃のベンチマークとして単純比較はできませんが、近似物件として ｳｴｽﾄﾊﾟｰｸﾀﾜｰがありますね。 http://www.ikebukuro-tower.com/ 一般的に販売会社が提示する家賃査定額は、相当低いです。それはおそらく その査定額より低くしか貸せなかった場合のクレームを受けたくないからでしょう。 ただしこの物件を賃貸に回すことを考える上で検討しなければならいのは この物件の管理費の高さです。40㎡の場合で月額17千円くらいです。 これは24時間有人管理、ｺﾝｼｮﾙｼﾞｭの対応、ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰや良水工房などの影響もある のでしょうが、通常のマンションの5割増しくらいです。もちろんそれを理由に 家賃を高く設定すべきで、周辺の賃貸仕様のマンションより相当高めに設定すべ きでしょう（その点は一般的に参考賃料では考慮していません） また内法面積が50㎡以下となるマンションは住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置が 対象外となり、これは新築時のみではなく中古マンションにも適用されるものなので 転売時にも不利となります。（住宅ローン控除は200万くらい不動産取得税は36万） つまり取得時に係る付随費用も大きめで管理費も高めということなので そのことを含めて考える必要があります。 さらに3LDKの値段を知りたがっている方がいますが、3LDKは13階より上にしかありません。 13階のAは南西角で5,748M(坪単価271）です。70Aより間取りが綺麗な70E西向き26階で 5,818(坪単価273)とあまり変わりませんので、悩みどころでしょう。南を取るか 階高と間取りを取るかですね。 さて売れ行きはどうなるのでしょうか。 |
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| No.39 |
by 匿名さん 2011-11-01 00:16:51
３８さん
ありがとうございました |
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| No.40 |
by 販売関係者さん 2011-11-01 01:29:34
№33・38は関係者ですね？
バレバレ！ №38は絶対に検討者のはずがないですね。 普通は他人の為に夜中にあんなに親切丁寧に長々と書きませんよ。 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2011-11-01 09:39:40
別にどっちでもいいじゃないですか。
№40のような無意味な書込みより、№38の書込みの方がはるかにありがたい。 |
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| No.42 |
by 購入検討中さん 2011-11-01 12:48:27
No.33です。
1LDK購入検討者です。いずれ賃貸に出すことを念頭に入れて購入を考えています。 物件の関係者ではありません。 僕以外にも賃貸目的で購入を検討されている方も多いと思うので、意見を述べさせて貰いました。 No.38さんの夜中に丁寧な書き込みも、ありがたい内容でしたが、価格の話とかは、 価格表を見た人であれば、誰でも分かることだと思います。 価格については、僕もおやっ、と思ったのは、40Fタイプが当初より大きく下がった点ですね。 東側の1LDKの11、12Fあたりと、40Fの低層階と同じような価格になりました。 40Fは西側だからか、坪単価は東側に比べ安く設定されていますね。但し、太い柱が含まれてでの 話ですが。 1LDKは賃貸目的の方は低層階を狙い、自己住居用の方は11・12Ｆを狙っていると思うので、 人気のある、なしがはっきり出てくるのではないかと思っています。 |
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| No.43 |
by 匿名さん 2011-11-01 18:16:35
12階の1LDKっていくら位ですか？
3300万位ならMRに行ってみようと思います。 |
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| No.44 |
by 購入検討中さん 2011-11-01 18:58:28
>No.43さんへ
うら覚えですが、40A北東角の12Fでちょうど3300万円位だったと思います。 |
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| No.45 |
by 匿名さん 2011-11-01 20:58:55
いずれ賃貸って言ってる御仁がいるけど、ローンが払い終わらないうちに
貸すならきちんと、高い金利にかえないと泣きみるよ。 安い金利は、居住用だかんな。 |
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| No.46 |
by 匿名さん 2011-11-01 21:06:57
ローン組まなければ問題ないですね。
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| No.48 |
by 匿名 2011-11-03 14:12:35
不動産の関係者ではありません、投資で検討してるものです
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| No.49 |
by 匿名さん 2011-11-03 15:02:57
ここ、色んなサイトに宣伝出してるね。
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| No.50 |
by 購入検討中さん 2011-11-03 16:41:48
この物件、管理費が高めになっているからか、修繕積立金が5年毎のアップ額が大きいと感じる。
最初は平米80円だけど、5年ごとに50円アップ。 更に10年ごとに一時金。 払えない人が出てくるのが心配。 |
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| No.51 |
by 匿名さん 2011-11-03 16:49:57
第1期
販売戸数 75戸 販売価格 2,798万円(1戸)～7,578万円(1戸) 最多価格帯 3,200万円台(6戸) 間取り 1LDK～3LDK 専有面積 40.30m²～75.34m² バルコニー面積 7.55m²～26.93m² 管理費(月額) 13,180円～24,630円 管理準備金 5,040円～9,410円 修繕積立金(月額) 3,230円～6,030円 修繕積立基金 193,800円～361,800円 更新日 平成23年11月1日 次回更新予定日：平成23年11月5日 |
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| No.52 |
by 匿名さん 2011-11-03 20:21:25
1期完売できるか？
大塚レジデンスのように1期からコケるか？ |
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| No.53 |
by サラリーマンさん 2011-11-04 11:35:22
管理費と修繕費合わせると結構高くないですか？一番安くて月額一万六千円って。
月の負担が相当増えそうですね。 管理費が高いと考えちゃいますよね～ |
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| No.54 |
by 匿名さん 2011-11-04 12:13:01
管理費と修繕と合わせて１６，０００円なら良いのでは？エントランスやタワー内の掃除が行き届き管理人及び警備員での２４時間体制なら仕方ないかと…思いますが…
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| No.55 |
by 匿名さん 2011-11-04 22:46:49
固定資産税も結構するのかな？
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| No.56 |
by 匿名さん 2011-11-05 02:49:02
地価は坪４００万円くらい？
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| No.57 |
by 匿名さん 2011-11-05 09:09:21
よくわからないけど、坪３００万弱じゃないのかなぁ。山手線外側だし、、
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| No.58 |
by 匿名さん 2011-11-05 13:08:29
アウルよりここの方が地価は高いよ。
山手線内側、外側はあまり関係ないね。 |
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| No.63 |
by 購入検討中さん 2011-11-05 15:13:38
いよいよ今日から登録開始ですね
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| No.64 |
by 匿名 2011-11-05 16:22:02
マンションの下にはコンビニが入るそうです
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| No.66 |
by 匿名さん 2011-11-10 12:55:49
あの辺りミニストップ無いからミニストップがいいなぁ。向かいはファミマだし、裏もファミマだし…
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| No.67 |
by 物件比較中さん 2011-11-10 19:00:13
池袋にファミマが多い理由は、
http://www.family.co.jp/company/familymart/map.html を見ればわかりますよ。 ここの下のコンビニはSEVEN11で決まりらしい。 |
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| No.68 |
by 匿名さん 2011-11-10 20:17:10
ンキーの溜まり場にならないかな…。
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| No.69 |
by 匿名さん 2011-11-10 21:02:31
買収したampmの店舗をそのままファミマにしたからものすごい密集率なんでしょ
競合してるとわかっていてもあんまり閉鎖出来なかったみたいよ。 新宿だってがファミマだらけだもの・・ |
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| No.70 |
by 匿名 2011-11-11 06:56:34
新宿駅徒歩4分、渋谷駅徒歩4分、とかのマンションとかはそうそうないから、子供とかの居ない家ならここはいいと思います
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| No.71 |
by 購入検討中さん 2011-11-11 09:03:44
登録状況をご存知の方がいらしたら、どなたか教えてください、
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| No.72 |
by 匿名さん 2011-11-11 09:21:30
池袋はファミマの本社があるから、多いんでしたよね。
それに本店が東池袋にあるので、たまにTV局が来て、撮影してますよね |
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| No.73 |
by 匿名さん 2011-11-11 19:02:08
ここより池袋ウエストゲートのほうがいいよね
閑静な場所だし 財閥系だし |
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| No.74 |
by 匿名さん 2011-11-11 19:37:57
旧エーピー系の店舗は三井住友のATMだけど
旧来のファミマ系はイーネットだよね。＜ファミリーマート |
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| No.75 |
by 匿名さん 2011-11-11 19:46:22
登録期間中のようだけどスレは過疎ってるね。
スレが目立たないくらいの方が売れ行きが良かったりもする。 |
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| No.76 |
by 匿名さん 2011-11-11 20:02:39
第1期は75戸か。
要望書で売れそうな戸数を出したんだろうから完売して当たり前だけど、ここはクセが強い物件だからそのあとが大変だろうね。 どういう層が購入するのかも検討者は気になるよね。 私もここは興味あるけど、それがみえてきてからかな。 |
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| No.77 |
by 匿名さん 2011-11-11 22:22:49
住居の中に会員制の秘密クラブとか入りそうですね。
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| No.78 |
by 匿名さん 2011-11-11 22:24:45
完売は当然だけど、どのくらいの倍率がつくのか気になる。
ここはどういう層が購入したか教えてくれるんですかねえ？ |
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| No.79 |
by 匿名さん 2011-11-11 22:33:41
要町の方が地ぐらいが高い。
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| No.80 |
by 匿名 2011-11-12 19:31:04
ターミナル駅の街だとだいたいのことは歩いていく範囲内で片づきそう、電車に乗らなければならないのは、大病院に行かなくてはならない時ですかね、池袋には、大学病院とかはないですから
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| No.81 |
by 匿名さん 2011-11-12 19:58:55
大学病院はないけど長汐病院とか平塚病院などあります。
ターミナル駅近に勝る立地はないですね。 |
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| No.82 |
by 匿名 2011-11-12 20:04:30
電車に乗らずにデパート、スーパー、外食、電気屋、交通費も時間も節約です
少ない余暇を合理的にと思うならターミナル駅の近くはいいです |
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| No.83 |
by 匿名 2011-11-12 20:10:55
来年、副都心線が東横線につながるので横浜みなとみらい、中華街、自由が丘などにも乗り換えなしで行けます
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| No.84 |
by 匿名さん 2011-11-12 20:17:38
副都心線駅はすごく近いですよね。
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| No.85 |
by 匿名 2011-11-12 20:24:14
東京のブランド路線の東横線が副都心線とつながるので、東横線に住む田園調布、自由が丘、中目黒、武蔵小杉とかの住民を渋谷、新宿、池袋へととりこもうとそれぞれのターミナル駅がデパートを含めて競争になるとのこと、３つのターミナル駅のそれぞれがさらによくなるといいですね
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| No.86 |
by 匿名さん 2011-11-12 22:18:27
西武線住人は池袋を通過するだけになり
東横線住人は池袋まで来ない。 一番分が悪い |
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| No.87 |
by 匿名 2011-11-12 22:27:21
東横線住民ですが、池袋のホテルメトロポリタンのランチバイキングによく来ます、
時間制限とかがないのでゆっくりお友達をおしゃべりできますから 早く東横線と副都心線が直通になるのを待ってます |
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| No.88 |
by 匿名さん 2011-11-12 23:12:29
確かに池袋には大きな総合病院がないね。
一番近いのは都立大塚あたりかな。 でもここからは遠いな。東池袋あたりからならまずまず近いけど。 |
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| No.89 |
by 匿名さん 2011-11-12 23:20:14
まぁ確かに３つのターミナル駅では一番形勢不利だよな
西武は渋谷にあるし東武には魅力がない いいのは水族館くらいかな |
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| No.90 |
by 匿名 2011-11-12 23:42:14
３大ターミナル駅、渋谷、新宿、池袋の街が、副都心線、東急東横線直結で競争になるとＴＶでやってるのを見ました、デパートもリーニューアルしたりしてるそうです
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| No.91 |
by 匿名さん 2011-11-12 23:55:49
どうでもいいけど1期の結果はどんな感じだったのかね？
普通は抽選に当たったとか落ちたとかいう書き込みがけっこうあるもんだが・・・ |
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| No.92 |
by 匿名 2011-11-13 06:59:53
７０戸位は、売れたようです 駅近くだからセカンドハウスとしての購入とかもいるようです
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| No.93 |
by 匿名さん 2011-11-13 11:18:18
要望書をベースとした第1期から、売残りですか。
やっぱり、 ・駅4分と言いながら、端っこの入り口を対象としており実際そんなに近くない点。 ・歓楽街、風俗街を通らなければいけない点。 ・間取りがイマイチな点。 ・眺望が抜けない部屋が多い点。 ・管理費が相当程度高い点。 ・治安が良くない点。 が原因でしょうか。 |
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| No.94 |
by 匿名さん 2011-11-13 11:42:56
制震や免震で無い点も痛いね。
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| No.95 |
by 匿名さん 2011-11-13 16:25:09
住友不動産販売が売ってる物件は即日完売はあまりないような気がします。
1期分譲で70戸 / 219戸（31％）ならまずまずいいペースではないかと。 シティタワー池袋ウエストゲートは90戸 / 147戸（61％） アウルタワーは100戸/ 473戸即日完売（21％） |
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| No.96 |
by 匿名さん 2011-11-13 17:08:59
要望書入った部屋を売り出しても、75戸しかないし、それも完売出来ないし、住友は販売代理だし。
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| No.97 |
by 匿名 2011-11-13 17:30:39
通勤時間を短縮して暮らしたい
災害おきても歩いて帰宅できる場所に購入する傾向になってきたらしいです |
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| No.98 |
by 匿名さん 2011-11-13 22:21:56
震災以降は、タワーで耐震構造は避けられる気がします。
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| No.99 |
by 匿名さん 2011-11-13 23:51:51
価格はいいが、管理費が予想より高かったので躊躇してる人が多いんではないかな。
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| No.100 |
by 匿名さん 2011-11-14 09:06:49
住友不動産だから完売なんかしなくても賃貸にするんじゃない？シティタワーのように。中古になってから一気売りするとか…。
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| No.101 |
by 匿名さん 2011-11-14 12:26:11
売主は相鉄でしょ？
三流デベ。 |
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| No.102 |
by 匿名さん 2011-11-15 09:44:16
先着順が12戸
一期二次が3戸 75戸中63戸申し込みがあって、3戸程度が抽選か。 人気ないな。 |
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| No.103 |
by 匿名さん 2011-11-15 13:27:27
この立地でこの売れ行きじゃタワマンブームは完全に終わったかもね。
竣工まで1年半もあるから6割くらいは売れるんだろうけど。 いっそのこと展望のない部屋は賃貸に出せばいいんじゃないの？ |
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| No.104 |
by 匿名さん 2011-11-15 13:37:57
賃貸も出廻る事になりそうですが、賃貸増えるとガラが悪くなりそうですよ。
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| No.105 |
by 匿名さん 2011-11-15 14:08:35
西口近辺は組事務所はないですよね？
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| No.106 |
by 匿名さん 2011-11-15 14:15:08
北口のサンクスの入ったビル
池袋はマンションに入ってるところが多いんじゃないかな？ |
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| No.107 |
by 匿名 2011-11-16 07:20:22
なにを重視で住むかですね、
交通の利便性 環境の居住性 売買の換金性 賃貸の収益性 など個人の価値感それぞれですから 個人的には利便性です、都内どこでも行けるし電車に乗らないでも用が足りそうだし |
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| No.108 |
by サラリーマンさん 2011-11-16 10:21:25
西口、北口は組事務所ありそうな気がする。
今は治安良くなってきたけど、むかしは明け方とか発砲事件あったりしたみたいですよ。 駅から近いから大丈夫だと思いますが、セキュリティーはしっかりしてた方が良いですよね。 |
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| No.109 |
by 匿名さん 2011-11-16 10:27:19
西口、北口に限らず東口、南口にもあるんじゃないの？
そんなこと気にしてたら都会には住めないよ。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2011-11-16 10:38:08
極東会の事務所は西池袋ですよ。
Wikipediaで指定暴力団を検索すると事務所の住所までわかります。 |
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| No.111 |
by 匿名 2011-11-16 10:40:15
新宿、渋谷、上野、ターミナル駅は、大規模商業地域だからそれなりのものもあります
でも最近は都心回帰だから 新宿も渋谷も上野も沢山住んでます アメリカの都市よりは治安はいいのでは？ コンビニもそこいらじゅうにあるし、夜道も明るいから 田園調布の方が夜道、なにもないので、暗くてこわいです |
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| No.112 |
by 購入検討中さん 2011-11-16 13:42:45
既出だったら済みません。
大体でいいのですが、固定資産税ってどれくらいになりますか？ |
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| No.113 |
by 匿名さん 2011-11-16 14:27:42
同じマンションに変なのがいるのがいちばん怖いかもね。
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| No.114 |
by 匿名さん 2011-11-16 16:03:47
劇場通り沿いに都税事務所ありますよ。ただ、マンションって完成して１年位たたないと共有スペース等もあるので固定資産税が出せないようですが…。
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| No.115 |
by 匿名 2011-11-16 17:06:48
ルミナリータワーから少し線路に近い方で戸建住宅が売ってました、この近くも戸建住宅も結構沢山あるということがわかりました、マンションは戸建と比較したらｾｷｭﾘﾃｲいいと思うし、不安は少ないですけど
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| No.116 |
by 匿名さん 2011-11-16 20:34:14
１００ｍも歩けば閑静な住宅街ですよ。
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| No.117 |
by 匿名 2011-11-16 22:21:22
平和通り商店街とかのまわり、戸建が沢山ありますね、そんなに心配な場所でしょうか？
立教大学の周辺は、文京地区で戸建ばかり、治安は大丈夫と聞きました |
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| No.118 |
by 匿名さん 2011-11-16 22:33:19
最近は発砲事件などは聞きませんからあまり心配しなくてもよいのではないでしょうか。
ただ、ここを立教大学の周辺と言うかどうかは意見が分かれるかも知れません。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2011-11-16 22:36:00
心配ないです。西口は安心安全です。
すぐ近所に洋包丁って洋食屋さんやくりーむしちゅーうどんの美味しいお店が深夜まで営業しているので すごく便利です。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2011-11-17 00:36:34
平和通り商店街とかのまわり、戸建の裏には驚くほどのラブホテル街ですよ。
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| No.122 |
by 匿名さん 2011-11-17 09:30:59
ラブホテルのど真ん中に建っている家も結構ありますが、静かな所ですよ。ただ、売りたくても売れない…という話は聞きました。マンションも多いし…。住民自体は結構いるようです。目白のお屋敷街の一角の方がひったくり被害があるようです。意外とそういう面では北口周辺は安全なようです。
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| No.123 |
by ビギナーさん 2011-11-17 10:06:50
デメリットとしては、池袋駅って混んでるからその混んでる池袋駅構内を
歩かなければいけないということくらいでしょうか？ 人が凄くて思うように進めないから時間のロスになったりしますよね。 |
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| No.124 |
by 匿名さん 2011-11-18 15:56:48
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| No.125 |
by 匿名 2011-11-18 16:37:08
３２０円でパン、コーヒー、食べ放題、飲み放題 サクラホテルですね、朝５時からで外国人ばかりの客とのことで、ＴＶでやってました、池袋も色々あるんですね
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| No.126 |
by 匿名さん 2011-11-18 17:04:52
2000円くらいで泊まれるんだね。外人ツーリストに人気なのはわかるな。
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| No.127 |
by 匿名さん 2011-11-18 18:13:14
貧乏不良外人達と朝５時からコーヒー飲むんですか？さすが風俗系の人ですな。
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| No.128 |
by 匿名 2011-11-18 19:03:09
ＴＶで見た感じでは、不良ぽい外国人には見えなかったです
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| No.129 |
by 匿名さん 2011-11-18 21:26:22
TVはみてないが、別に不良外人ではないだろう。
ただ、この超円高の折、合理的な欧米人旅行者が格安のホテルに泊まりカフェで格安の食事をとる、という当たり前の光景を、「パリのカフェみたい」とことさらに持ち上げるのはいささか滑稽だとは思うが。 |
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| No.130 |
by 匿名 2011-11-19 16:07:34
アジア系というより北米、ヨーロッパ、オーストラリアとかの外国人？みたいでしたね、
パンとコーヒーでのモーニングは、ヨーロッパでは普通 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2011-11-19 16:23:13
130さんは何が言いたいのかな。
アジア系なんて誰も言ってないし、パンとコーヒーの朝食がヨーロッパ（大陸）ではポピュラーなのも当たり前だし（コンチネンタルブレクファスト）。 |
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| No.132 |
by 匿名さん 2011-11-19 18:43:32
サクラカフェでお茶してると、特殊サービス業に従事している女性が通りすぎるのをよく見かけますね。
嘘だと思うなら、ご確認ください。 自分のカバンとは別に大きめのショルダーバックを抱えた女性がたくさん通りますので。 |
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| No.133 |
by 匿名さん 2011-11-19 19:04:07
そういう女性、豊島岡女子の裏でも良く見かけます。
池袋では珍しくない光景です。 |
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| No.134 |
by 匿名 2011-11-19 20:55:19
特殊サービス業とは、おかまちゃん？ キャバクラ嬢？ 風俗嬢？
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| No.135 |
by 匿名さん 2011-11-19 23:33:23
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| No.136 |
by 匿名 2011-11-23 21:29:44
ターミナル駅の近くのわりには坪単価安い
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| No.137 |
by 匿名さん 2011-11-23 22:49:21
そのわりに売れ行きはよくないようだ。
やはりこの環境を許容できる人は少なかったようだね。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2011-11-23 22:56:43
管理費が高い物件はどこも人気ない。
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| No.139 |
by 匿名さん 2011-11-23 22:58:39
ここもアウルと同じ運命か？
戸数が少ないから紙カーテンの数は少なくすみそうだ。 好評分譲中の黄色の垂れ幕は下がるかな？ |
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| No.140 |
by 物件比較中さん 2011-11-24 00:22:11
管理費は重要ですよね。
ここ、確かに見てきたら意外に残ってる感じ。 人気ないんかな？ 40平米で、2000万後半は有りかと思ったのに。 プレミストも乾式間仕切りだし、リビオも管理費高いしで、どこ選べばいいんや？笑 |
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| No.141 |
by 匿名 2011-11-24 08:21:52
バリバリ働く共働き夫婦、大学受験の子供は、交通時間短縮、利便性重視、こういう人はここはいいよ
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| No.142 |
by 匿名さん 2011-11-24 18:36:52
この環境だから、大学受験の子供が悪い遊びを覚えたら大変ですね。
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| No.143 |
by 匿名さん 2011-11-24 20:40:40
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| No.144 |
by 匿名 2011-11-24 21:10:42
ここはタワーだし乾式はしょうがないでしょ。よそはわからんけど・・・
子供が居るなら隣駅のプラウド池袋本町の中古でも待った方がいいか。 |
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| No.145 |
by 匿名 2011-11-24 23:49:13
子供もすぐ大きくなる、その時は利便性だと思うけど、、
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| No.146 |
by 購入検討中さん 2011-11-26 09:25:20
だいたい1/3くらい売れたようですね。
特に高層階の南向き75㎡はこの物件の中では もっとも高額な対応ですが2/3くらい売れているようです。 1LDKも女性中心に半分くらいは売れたようです。 残っているのは中層階に偏りつつあります。 つまり、高層階広めのタイプと低層階狭めで安めのタイプは そこそこ売れているので、様子を見ているうちに 売れてしまうかもですね。中層階の50,60のタイプあたりが 戸数も多く残ることになるような気がします 住友不動産も自社物件とは違って この物件は売主の意向もあり、早めの完売を目指すそうですから。 様子を見て待っていれば、売れ残りが多数出て値引きが期待 できるかは、わかりません。 この物件のよさは、ターミナルである池袋駅からの 距離の短さが全てでしょう。そこに魅力を感じる人は 早めに動いた方がよいでしょう。 なお、反社チェックを受けますので 暴力団や風俗などの関係者は買えないか、契約しても 違約金を取られた上に強制的に解約されるので 当然とはいえ、その点は安心ですね。 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2011-11-26 09:41:09
やっぱり売れ行き悪いね。
このスレのはじめのほうで即完とか散々書かれてたのが懐かしい（笑） 居住者層については、いろいろ方法もあるだろうし、賃貸になれば（少なからずそうなると思うけど）誰が入るかわからない。安心といえる物件ではないように思うけど。 |
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| No.148 |
by 匿名 2011-11-26 16:34:37
賃貸は大手、三井のﾘﾊｳｽとかに頼むと客層、結構厳選してくれます 家賃払えば誰でもいいという訳ではないです
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| No.149 |
by 匿名さん 2011-11-26 23:18:04
場所は最悪とはいわないけどホテル街と・・
でもエントランスの奥の隠れたところにライブラリーコーナーとか、コンシエルジュのまん前を通らないとエレベーターに行けないとかは結構うまくできてる。 |
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| No.150 |
by 匿名さん 2011-11-27 00:26:00
コンシェルジュは24時間いる訳じゃないかと。
場所は住環境として豊島区の中で最悪ですよ。 ここより悪いところはないんじゃないかな。 |
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| No.151 |
by 匿名さん 2011-11-27 02:38:49
高速脇物件もどうかと思うけどね
まぁ人それぞれかな |
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| No.152 |
by 匿名 2011-11-27 05:28:58
豊島区内最悪って事は、都内最悪。国内最悪って事か？
排ガスとか騒音より人間の方が確かに怖い。 |
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| No.153 |
by 匿名 2011-11-27 10:31:14
駅近くなのだから再開発でもして環境整備してくらないでしょうか？ 豊島区役所様
新宿もコマ劇場跡地、再開発で歌舞伎町周辺を変えようとしています、ここもロサ会館周辺から変えていってくれるといいのですが、、、いつからラブホテルとか増えていってしまったんですか？ 大久保のコリアタウンも変わりつつあるます、 駅前なのに、、、大学もあるのに、、 新宿は都庁があるから南口、都庁まわり、北新宿、よくなってきましたよね 池袋もイメージ変えてほしい |
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| No.154 |
by 匿名さん 2011-11-27 11:24:10
変わる必要ない
男にはその環境が必要 あなたが新宿に行けばいいだけ |
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| No.155 |
by 匿名 2011-11-27 19:50:33
ホテルとかは車で入れるような場所がいいよ 入っていくとこ見られちゃうよ
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| No.156 |
by 匿名 2011-11-28 11:23:59
豊島区の整備は、向こう１０年は新区役所がメインでしょうねえ
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| No.157 |
by 購入検討中さん 2011-11-28 23:43:22
今池袋で検討できる新築物件は、東口がリビオとガーラ、完成後だいぶ日が経つOUL
西口側がルミナリーとプレミストの5物件となりますね。 坪単価は、OUL以外はそれほど極端に変わらない。完成時期はリビオとガーラは もう出来ていて、ルミナリーとプレミストは１年４箇月後 この中で比較すると、池袋駅を前提に考えると一番近いのはルミナりーで ここは４分といっても３分に近い４分なので、他の物件に比べると、距離が 半分くらいの感じですね。実際に歩いてみると（地図をみてもわかりますが） ルミナりーの距離は他物件の半分くらいではないかと思います。 たしかにプレミストは文教地区だし、前が大きなお寺で緑も目に入りますね。 リビオとガーラはもうすぐ引渡しですね。小規模物件が気にならなければ 仕様などは悪くないようです。またリビオは東池袋や雑司ヶ谷の駅も利用できるし プレミストは要町が近いです。それぞれ一長一短といった感じですが、 やはり池袋に住むという選択をするなら、自分なら利便性を一番に考えたいですね。 なお、コンシェルジュカウンターに24時間人がいるかどうかは、パンフレットに 明記されていませんが、コンシェルジュサービスは朝から夕方まで、深夜、早朝は 警備員による24時間有人管理と書かれています。この規模のマンションになると 防災センターの設置が義務付けられていますので、いずれにしても24時間 トラブル対応はしてくれるということになります。 もっともコンシェルジュサービスの内容を見ると実際のところどのくらい使われるのか はよくわかりません。あまりに使われないようであれば、こうしたサービスとか カーシェアリングなどをやめると管理費は下がることになるらしいです。 オートロックは、エントランスとエレベーターホールの2重で、さらにエレベーターは 鍵をかざした階にしか止まらないタイプということで、タワーマンションや大規模マン ションでは普通になりつつありますが、この地域ということもあり非常に有効と 考えられますね。 いろいろ言いましたが、どの物件が良いかは個人の好みでしょう。自分は今の池袋の 物件の中ではルミナリーが良いように思いました。 |
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| No.158 |
by 匿名 2011-11-29 00:29:08
シティハウスがありますよん。念のため。
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| No.159 |
by 匿名 2011-11-29 13:48:57
この地域は、裏があやしい商業地ですが、その周りに沢山の戸建ての家があります、戸建ての家でも大きな事件がないようですからセキュリテイのいいマンションならそんなに心配しなくてもと思いますが、、
ターミナル駅からの近さは夜道安心と思いました、共働きだったらいいんじゃないかと思います むしろ静かな住宅地の方が昼間はいいですが夜道は人通りが少なくて怖いです なかなかデパートのある街に住めるというのはそうないです |
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| No.160 |
by 匿名さん 2011-11-29 14:21:41
確かに…デパート近くのマンションてなかなか無いですよね。このあたりの方々（池袋２～３丁目）の人は食料品はデパ地下をよく利用するようですよ。夕方から○○％安くなる、とか話してますよ。環境は悪いですが、治安が悪いとは思いませんが…。
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| No.161 |
by 匿名さん 2011-11-29 20:21:28
なるほど。
ここは周辺環境が悪く、管理費が高い。 それが売れ行きの悪さの原因ということのようだね。 ポジ書き込みを読むとむしろ実態が良くわかるね（笑）。 |
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| No.162 |
by 匿名 2011-11-29 23:36:40
繁華街は人通りが多いから、空き巣みたいな方面ではむしろ犯罪は少ないんだよね。
ただ、人が密集すれば路上のトラブルみたいのは起こるかもしれない。 お金持ちの集まった邸宅地は治安がよいのかっていうと、一概にそういうわけじゃない。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2011-11-29 23:50:26
どこに居たって犯罪は起こるんだから便利なところに住んだが勝ち。
トラブルに巻き込まれる確立は立教近くより低いんじゃないかな？ |
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| No.164 |
by 匿名さん 2011-11-29 23:57:53
さすがに立教近くよりも低いってことはないんじゃないかな？
これで今年の町単位の累計がみられるけど http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm |
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| No.165 |
by 匿名さん 2011-11-30 07:26:50
実際に犯罪に巻き込まれるかは別として、夜に駅からルミナリーまで歩けば分かるが、すごい黒服の数。
毎日これを避けて、声を掛けられないように帰るのはとてつもないストレスだと思う。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2011-11-30 08:41:49
確かに…黒服や居酒屋さんの呼び込みをさけて通るのは毎日ストレスですね。また、やっと抜けて一息つける道がなくそのままマンション到着ですから…。難しいですね。環境ばかりは変えるのにかなり時間を要するだろうし。
売れ行きって本当悪いのですか？このコーナーをみていると、なかなか良いような感じも見受けられますが、、。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2011-11-30 08:57:12
219戸の物件で第一期販売がたった75戸、で現在先着受付が12戸。
つまり70戸弱しか売れていないようです。 売れ行きは悪いといえるでしょうね。 ここをいいと思う人はもうあらかた購入しているでしょうから、今後販売スピードはさらに鈍るでしょうね。 ここに対する好意的な書き込みが多いことは、売れ行きが悪い証拠といえるのかもしれません（笑）。 |
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| No.168 |
by 周辺住民さん 2011-11-30 14:27:28
好意的な書き込みが多いことは、それだけ高く評価している人が多いということです。
賑やかな周辺環境を補って余りある利便性の高い物件です。 |
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| No.169 |
by 購入検討中さん 2011-11-30 17:25:01
黒服ってなんですか？
夜もロサとかルミナリー周辺をよく歩きますが、居酒屋の呼び込みは多いですが 黒い服を着た怪しげな人には遭遇したことも声をかけられたこともありませんが。 風俗は今は紹介所がたくさん出来ているので、個別の店舗ではほとんど呼び込みは していないはずですね。女性に対するスカウトの声かけはあるかもしれませんが。 一方でこの繁華街の中には、なかなか良い飲食店がたくさんありますから 1人暮らしの人は外食には非常に便利ということになりますね。 いずれにしてもロマンス通り等の繁華街を通りたくなければ、エチカを抜けて 交差点から劇場通りを通って行けばこの問題はないと以前から書かれているとお りで、黒服だのなんだのいつまでも言う人は、この物件が気に入っていてなる べく売れないで残って安く買いたいとか思っている人なのかな 中層階物件は売れ残るでしょうが、景色も半端、値段も半端ですよ。 だいたいタワーマンションは中層階が最後に残るのが定石ですから。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2011-11-30 17:39:14
ロサ会館あたりには黒服いますよ。
ただ、あのあたりを歩かないで丸井方面を歩けばいいだけ。 赤坂だって新宿だって大崎だって六本木だって、一歩裏に入れば同じ。それが都会というもの。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2011-11-30 17:43:13
ＮＹもＬＡも同じだ。夜が賑やかなほうがいいならここを選べばいいし。
湾岸だと夜が暗くて人影もまばらだが、それがいいならそっちでいいし。 グダグダとネガして自分の意見を押し付けるのが、一番くだらない。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2011-11-30 18:54:15
賃貸マンションにすればよかったのにね
この立地でなぜ分譲にしたのだろう |
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| No.173 |
by 匿名さん 2011-11-30 20:19:49
そうね。
池袋駅から徒歩数分以内は便利ではあるけど住環境としてはよくないので、普通は賃貸マンションになる。 賃貸マンションなら珍しくもない立地だよね。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2011-11-30 23:26:39
>169みたいに、「黒服なんて全くいない」とかあからさまな嘘を書くのをやめてほしいな。
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| No.175 |
by 匿名さん 2011-11-30 23:30:01
その分安いからいいんじゃない？
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| No.176 |
by 匿名さん 2011-11-30 23:42:42
嘘を書くのと、安いのは関係ない。
ここの販売関係者はモラルが低い。 |
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| No.177 |
by 匿名 2011-12-01 10:38:20
風俗物件を売っているため、客層に合わせてインモラルになってるんじゃない？
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| No.178 |
by 匿名さん 2011-12-01 13:01:46
確かに。確かに。上品な感じは全くしませんね。芸術劇場周辺はそうでもないけど、やはり劇場通りもあんまし上品じゃないから。庶民的ですよ。普通のスーパーなんだかディスカウントスーパーなんだかわからないようなスーパーが数軒あるし、トキワ通りとかタイムスリップしたような感じだし。劇場通りもルミナリーまで（ホンノ入口）なら綺麗な感じもしますが（笑）
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| No.179 |
by 匿名さん 2011-12-01 19:44:32
池袋西口の再開発、まだ？
池袋駅西口地区（約19ヘクタール）：既存の商業集積を活かしながら業務や文化機能の立地を進め、公共施設の整備や駅周辺の再開発により、副都心機能の拡充、強化を図る。超高層ツインタワー構想も。 |
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| No.180 |
by 匿名 2011-12-01 20:11:44
西口再開発、予定あるのでしょうか？ 新宿も南口、北新宿と以前は汚い場所でしたが、様変わりしました、池袋も頑張ってほしいです
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| No.181 |
by 匿名さん 2011-12-01 20:12:11
単なる構想だよ。
他にも池袋駅東西デッキ ＬＲＴ 造幣局再開発 東池袋新駅 グリーン大通り自動車進入禁止などがあるが どれも構想だけで実現の可能性はほとんどない。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2011-12-01 20:33:01
西口の北側は、なんかあるでしょ。
10数年前からビルをどんどんつぶして駐車場にして、広大なスペース確保してる。 あれで何もやらないわけはない。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2011-12-01 20:35:15
実現の可能性が無いと言い切るのも変ですね。
新庁舎も、散々実現しないと言われたが、着工しました。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2011-12-01 20:35:27
中華街構想？
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| No.185 |
by 匿名 2011-12-01 22:16:01
西口の北側ってゲオの先にある広い駐車場かな？
あそこの土地は昔から権利関係が複雑なので中々再開発はできないという話を聞いたことがある。 |
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| No.186 |
by 匿名 2011-12-01 22:20:10
新宿は、かなり変わったのに、、、副都心線、東横線の乗り入れで池袋の街を活性させてほしい
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| No.187 |
by 匿名さん 2011-12-01 22:23:44
池袋は今のままでいいよ。これ以上来る人が増えても住んでる人間には迷惑だと思ってるけどね。
とはいえ、このあたりはもちっと綺麗で安心できるエリアになるといいけど。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2011-12-02 01:22:15
環5-1の地下トンネルは工事の認可が下り、地上の都電側道は来年３月完成で急ピッチで整備中。
造幣局は事業仕分けで抜本見直しになった１年半後、豊島区が造幣局東京支局に移転要請を出している。 西や北方面も今後に期待。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2011-12-02 01:26:30
男の街である所は絶対変わって欲しくないな。
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| No.190 |
by 匿名さん 2011-12-02 08:40:12
気の遠くなるような先の話しだと思います。新庁舎完成予定が平成２６年でしょ。その後じゃないかなぁ。予算等の関係で。東池袋駅周辺の南池袋エリアはずっとずっと区画整理失敗のまま放置されてましたが、最近、ようやく徐々に整理されているような。将来的には東西の池袋の環境整理をするのでしょうが、もうその頃、ルミナリーも随分な中古マンションになっているんじゃないかなぁ。
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| No.191 |
by 匿名さん 2011-12-02 13:52:40
どう転ぶかはわからない。
新庁舎なんか、2009年時点で、どこに建てるか？もしくは本当に建てるか？の議論をしてたのに、 区議会で可決されたら、国交省の認定がすぐ降りて土地買収。2011年夏には工事が始まった。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2011-12-02 14:02:12
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| No.193 |
by 匿名さん 2011-12-02 14:48:39
15年くらいかけて空地を広げてるのは確か。このあとどうなるかは知らん
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| No.194 |
by 匿名 2011-12-02 16:11:48
とりあえずロサ会館、もうかなり古くないですか？
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| No.195 |
by 匿名 2011-12-08 00:07:14
更地にしてるってことは、一定程度の権利の整理はできてきてるのかもね。＞＞巨大駐車場
建物が無くなれば、そんなに複雑な権利は無くなってくると思うんだが。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2011-12-09 17:54:38
1期5次か。
100戸くらいは契約済みなのかな？ |
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| No.197 |
by 匿名さん 2011-12-10 08:40:47
先着順の12戸は全然減ってないけどね。
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| No.198 |
by 匿名 2011-12-11 01:16:11
正月越えどころか、年度越えして、挙げ句の果てには竣工越え必至でしょう。
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| No.199 |
by 匿名 2011-12-20 00:09:09
ここは再販価値ないよ
あまりに設計が悪い |
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| No.200 |
by 匿名さん 2011-12-20 08:39:29
広告だけではあまり想像出来ないですが、外観はエアライズタワーに似てます？
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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