１０年固定１．８５％から変動への借換えはどう思いますか。

[ビギナーさん]

主人が変動への借り換えを検討しているようですが、私は今のまま様子見でもいいのかと思います。皆さまはどう思いますか。ご意見いただければ幸いです。
＜現在の状況＞
夫（４４歳）：年収約６５０万円（退職金込み）
妻（３７歳）：年収約１００万円（パート）
１０年固定（３０年）：１．８５％　２００８年２月ローン開始
残債：２９００万円
物件購入時の価格：約６０００万円
＊近くの新規物件の価格を見る限り、購入時から相場は落ちていないように思えます。

[51: 匿名さん]

変動金利が上がる見込みはほとんどなく、変動への借り換えが有利。１１年目に同じ１０年固定を
選択するとおそらく今よりも１％ほど金利がアップするはず。金利アップを防ぐためには２年や３年固定を
選ぶようになるので、それを考えると変動は返済額は５年固定されるのでそっちのほうがお得。

住友信託SBIなら保障もついて金利は１％以下ですよ。

[52: 匿名さん]

＞＞変動金利が上がる見込みはほとんどなく、変動への借り換えが有利。１１年目に同じ１０年固定を 選択するとおそらく今よりも１％ほど金利がアップするはず。

これじゃまるで宗教。
こう思う根拠を教えてくだされ。
39のように客観的な説明をしてくだされ。

[53: 9]

>49

スレ主さんの場合も同じじゃないですかね。
残り6年の固定期間をどう過ごすかということと、
その後に続く優遇期間をどう見るか、ということです。

10年固定が有利（合理的？）だという前提に立つのであれば、
6年後にどれほど金利上昇していなければならないのか
計算してみたらいかがですか。

どうしても計算ができないというのなら、面倒ですけどやってあげますから
またお返事ください。（笑）

[54: 匿名さん]

>9
待ってました！
ご面倒でしょうが、御主張の根拠となっている計算をやってみせてください。
ただし、固定有利になる金利上昇を想定する必要がないという客観的な根拠も提示してくださいね。www

[55: 49]

>53

勝手に意固地になって自滅するのはかまわないが、39を見ると、0.875%と1.875%で用意ドーンで10年競争しても、たいして有利じゃないって計算になっているよ。金利の上昇を計算するまでもないんじゃないか。

10年間／3000万円の総返済額で比較して、154万円の差。借換のための諸経費分を差し引くと、10年でたいしてお得感がないと。

シミュレーションは、ここでできるよ。やってみたら同じ結果が出た。
http://www.hownes.com/loan/sim/

70万円／10年の差に惹かれて変動有利って言ってるのであれば、ギリギリですね。（笑）

[56: 9]

>54

ごめん。やっぱり面倒だからやめにします。長い時間待たせて申し訳ないけど。
ざっくり暗算した結果では、たぶん、6年後の政策金利が、
1.0から1.5％ぐらいではないかと思います。
ありえない金利、、と言ったらまたこのスレが噴火しそうですね。
固定金利が不利になる根拠については、この前まで荒れていた
変動スレをご覧になってはいかがですか。

>55

39の計算は、その前提において、10年で完済、としている点で、
やや偏った試算になっています。何かの統計で読んだのですが、
完済期間の平均は、概ね、15から20年程度です。そうすると
もう少し金利は膨らみそうですね。後、言うまでもないことですが、
スレ主の10年固定が終了するのは6年後なので、39の計算は、
そこも的外れです。さらに、諸経費を80万円程度に見積もっていますが、
どんなぼったくりの司法書士、って感じです。今どき大手の都市銀行でも、
もっと低い見積もりを出してきますよ。

こんなレベルの低い試算を信じ込んでいるようでは、三流の営業マンに騙されてしまう心配がありますね。
他人の懐具合を心配しているぐらいなら、ご自身の身の振り方を考えてはいかがですか。（笑）

[57: 49]

うわあ、自分で降っておいて計算式出さないんだ。好きにどうぞとか、捨て台詞がお好きなこと。

あとねえ、３９の文脈から諸経費に保証料入れて計算しているの分からないかな。
スレ主さん、借りてから４年経っているから今から１０年ってちょうど１５年くらいになるよね。

あなたの態度や読解力はレベルが低いってもんじゃない。だから、ギリギリなんだよぉ。
グッドラック。（笑）

[58: 49]

あーそうそう。３９は、１．５の固定を奨めているようだから、それで今から１０年で比較してみたら。でも１．８５で今から１０年って、ある意味、それより条件悪いから、試算が的外れって言い切るのもどうかって思ったんだけどね。とにもかくにも、レベルが高い計算式が見れなくて残念だったよん。（笑）

[59: 入居済み住民さん]

うちは二年前に10年固定約1.87％、20年返済で3000万借りたけど、先日変動1.175％、30年に借り替えました。諸費用（約80万、後で30万戻ってきた）は組み入れました。
返済期間は12年延びたけど、借り換え前の年間返済約178万が、約111万になりました。
毎年40万繰上げ返済していけば23年で返済完了。総返済額も借り換え前と変わらない予定です。
もともと繰り上げしたつもりでキツめの返済期間にしたのですが、子供の教育費が予想以上にかかりそうなのに期間延長ができなかったので、支払いが苦しい期間をどうしようか考えて借り換えしました。
ボーナス払いが丸々浮いて（結局は繰り上げしちゃいますが）気分が楽になりました。

[60: 匿名さん]

＞５９
スレ主の場合、３０年借入の当初１０年固定だから、事情が違いますね。
変動の場合、金利の上昇リスクがあるから（過去の例では上がる場合は１年でマックスまで行くことが多い）、また想定外ってことにならないよう気を付けてください。

[61: 匿名さん]

過去の例って何年の事？まさかバブルのピークだけ見て過去の例とか言っちゃってる？

[62: 匿名さん]

過去５０年くらいだろ。リスク管理には、それで十分でしょ。

[63: 匿名さん]

高度経済成長期も参考にするならインフレ率もあわせて考えないとな。50年前の大卒初任給は16000円。

[64: 匿名さん]

そうだね。過去例がそのまま当てはまるわけでもってこともあるよね。国外の例はどうかな。

[65: 匿名さん]

過去の例を出すなら金利は経済情勢と必ずリンクしてる。急激に金利上昇が起こるときはバブルを食い止める時。急激に金利が下がる時はバブルが崩壊した時。成長率の低い好況時は金利も大して上がらない。その逆も同じ。これは世界共通。

まるで金利が上がる時は必ず急激なような言い方は単なる無知か知っててワザと書いてるかのどちらか。

[66: 匿名さん]

過去の例なんか知らん。未来もわからん。

[67: 匿名さん]

変動派様は、金利上昇のリスクなんか気にしなくていいから、がんがん最低金利で繰上げなさいと申されている。それがわからんか。

[68: 匿名さん]

借りておいてもいいんじゃないの。金利低いし上がらないだろうし。

[69: 9]

>57

はあ～。やっぱりバカだねえ。借換の時は、前に借りていた金融機関から
保証料が戻ってくるんですよ。そんなことも知らないんですね。

スレ主さんが今から10年って、6年後に固定期間が終わるのに、なんでそれがわからないんだろう。
今から10年固定で借りたら、それはそれで借換費用がかかるでしょうに。そんなバカいませんよ。

もうどうしようもなく低知能。。。「降っておいて」じゃなくて「ふって」もしくは「振って」ですよ。
小学生からやり直したらどうですか。レベルが低いのはあなたです。（笑）

[70: 匿名さん]

わはは、恥さらしの９さんの登場だよう。

保証料の払い戻しは年がたつとそんなに戻らないんですよ。だから、わたしなんかは計算から外してもいいとおもっているけど、、、あそうか、ギリギリだから、それでもうれしいんだよな。

変動でも借りても借り換え費用はかかるんだよおお。しらなかったあ？

比較の対象として言っているだけなのに、推論とかできないんだね。

漢字の間違いくらいしか指摘できないー？　こんなバカ上司がどこの会社にいるよね。

あら探しばかりじてないで、本質論をかきなよ。自分で「ふったこと」やったら？

あんたはバカ以上に恥知らず礼儀知らず。うちの犬より低能だよ。人間やりなおしたら。ばーか。（笑）

[71: Q]

＜いけいけ語録＞

わからない人ですねえ。もう少し自分でも調べたらどうですか。

国語力がない。頭の悪い人に横から入ってきてほしくない。

まあでも人それぞれですから。

どうしても計算ができないというのなら、面倒ですけどやってあげますから
またお返事ください。（笑）ごめん。やっぱり面倒だからやめにします。

三流の営業マンに騙されてしまう心配がありますね。（笑）

はあ～。やっぱりバカだねえ。

もうどうしようもなく低知能。。。

小学生からやり直したらどうですか。レベルが低いのはあなたです。（笑）

[72: 9]

>57

あ、それといい忘れた。４＋１０は、１５じゃなくて１４だからね。
ごめんね。あらさがしばかりして。どうしても気になってしまうんだよ。
「あら探しばかりじ」じゃなくて「し」だからね。ひらがなもわからないのかな。
そんなだとあなたの会社のばか上司ともうまくやっていけないよ。気をつけてね。
左遷されないように。あ、手遅れか。

[73: Q]

うわあ、これはすごい。

「ちょうど１５年くらいになるよ」って日本語わからないんだ。
人工知能でもわかるのに。

私は自分で文書つくらないよ。部下にやらせているからね。
そうだなあ、あなたの類いの間違い探しはアルバイトの人にやってもらっているかな。

本当に恥ずかしくないの？（笑）

[74: 匿名さん]

>68
どういう意味でしょうか。
変動にしておけば良いという意味でしょうか。
固定のままにしておけば良いという意味でしょうか（金利低いから）。

[75: 匿名さん]

９のおかげで変動がギリバカに見える。

[76: 9]

悪かったよ。つい面白くて悪ノリしていました。
確かに最近忙しくてストレスがたまっていたかもしれません。

申し訳ないけど、おかげで大分すっきりしました。
お付き合いいただいてありがとう。

そりゃ怒るよね。バカにバカって言ったら。
もう言いません。本当に反省しています。

明日早いからもう寝るね。おやすみなさい。お馬鹿さん。

[77: 匿名さん]

結局このスレの結論はどうなったの？

[78: 匿名さん]

保証料の話題が出てますが、私は借入れ3年で固定から変動に借り換えましたが、当初払った保証料が60万円。戻って来た保証料が40万円。借り換えで支払った保証料が40万円と差額は約10万でしたよ。

これは銀行に聞いた話ですが保証料の戻りは100%なのですが、手数料分がマイナスとの事。金融機関によって違うかもしれませんが。

ですから

>保証料の払い戻しは年がたつとそんなに戻らないんですよ。

これは正しいですが、借り換えで新たに支払う保証料も少なくて済むので結果借り換えで保証料の差額はさほどでもないという事です。

[79: 匿名さん]

78です。

>保証料が60万円。戻って来た保証料が40万円。借り換えで支払った保証料が40万円と差額は約10万でしたよ。

訂正です。

保証料が60万円。戻って来た保証料が40万円。借り換えで支払った保証料が50万円と差額は約10万でしたよ。

[80: Ｑ]

＜9の遺書＞スレに関係あることはもう何も言えず、2011-11-14 22:11:11ご永眠されました。（笑）

悪かったよ。つい面白くて悪ノリしていました。
確かに最近忙しくてストレスがたまっていたかもしれません。

申し訳ないけど、おかげで大分すっきりしました。
お付き合いいただいてありがとう。

そりゃ怒るよね。バカにバカって言ったら。
もう言いません。本当に反省しています。

明日早いからもう寝るね。おやすみなさい。お馬鹿さん。

[81: Q]

＞７８、７９

保証料は銀行（保証会社）によって違うので、一概に言えませんが、３年目くらいまではそんな感じかもしれません（やや多い方にも思えますが、借入金とか繰上げ返済の回数によっても変動するだと思います。）

私の知り合いのケース（５年）だと、借り換えの保証料を戻し金でまかなうって算段にはならかったようです。

一般的には、（一部）繰上げでだいたい帰ってくるという期待は持たない方がいいようです（別の銀行談）。

したがって、こうしたいろいろなケースに対応することは試算では無視して、戻ってきたらそれはそれでラッキーということでいいのではないでしょうか。

[82: Q]

>77
どう思われましたか？

[83: Q]

＜まとめ＞
プラン１：金利上昇リスクは考える必要なしなので、変動でがんがん繰上げ
プラン２：金利上昇リスクは怖い。今の変動金利が１０年続くとしても、総返済額で大した差はでな　　　　　　　い。ただし、６年後では残債もけっこうあるので、金利上昇リスクに備えて、１０年固定で１．５　　　　であれば、借り換え資金も１０年ででもとがとれるのでよい。
プラン３：面倒だし、だれの意見が正しいか分からないので、現状維持（幸い金利も低いし、変動金利が続　　　　いても安心料としてはたいした額ではない）。

（番外編）：バカって言う奴がバカだーい。明日早いから寝るぅ。

[84: Q]

↑文字ズレすまん。
問題は、スレ主の条件が、新規購入ではないってことだな。単純な変動VS固定とは違う。

[85: Q]

>77

ちなみに、１０時にお休みになられた方は、保証料を借換え費用に当てることを前提にしているのかと思いきや固定の場合には借換え費用がかかるからバカだっておっしゃっているので、論理的な会話ができない人です。


>>はあ～。やっぱりバカだねえ。借換の時は、前に借りていた金融機関から保証料が戻ってくるんですよ。そんなことも知らないんですね。

>>今から10年固定で借りたら、それはそれで借換費用がかかるでしょうに。そんなバカいませんよ。

[86: Q]

>77→78
連投すみません。寝ます。

[87: 銀行関係者さん]

＞これは銀行に聞いた話ですが保証料の戻りは100%なのですが、手数料分がマイナスとの事。金融機関によって違うかもしれませんが。

保証料の戻りが１００％なんて思わない方がいい。

[88: 匿名さん]

保証料戻りは大体手数料として5％取る所が多いですね。５０万円だったら２万５千円。
後、一律数千円～１万円くらいな所も有ります。住信なんかは手数料無料です。

それと、保証料の戻ってくる額に借入期間が長いと戻りの額で不利になると言う事は有りません。
正確に言うと保証料は借入金額と期間で金額が決まるので借入５年後に借換ようが１０年後に借換ようが残債の額と残りの返済期間が同じなら１０年後に借り換えたほうが保証料で損をするような事は有りません。当然１０年後の方が残債も残りの借入期間も少なくなってますので保証料の戻りは少なくなりますが、当然借り換え後に払う保証料も少なくすみますので。

３５年で借りて３年くらいで完済するとほぼ満額近く戻って来ます。

[89: 匿名さん]

８８さんは結局何がいいたいのかよくわからないな。

＞＞３５年で借りて３年くらいで完済するとほぼ満額近く戻って来ます。

て結んでいるけど、それまでの文章を読むと３５年とか３年とかあまり関係ないようにも読める。

一般的に借入額が多いほど、借入から時間が経っているほど、繰上げ返済をするほど、保証料の戻りは少なくなるんでしょう。保証料の手数料の取り方は、銀行（保証会社）によってまちまちですので、必ずこうだというのは言えません。

（＊感覚的には、借りて直ぐ返せば、だいたい戻るが、全部は戻らない。こつこつ繰上げして最終的に満額近く回収できるかというとこれも無理と考えた方がいい。）

[90: 匿名さん]

８３のまとめをアレンジしました。皆さんどれがよろしいでしょうか。

プラン１：変動0.875%
→　少なくとも今後１０年金利上昇リスクは考える必要ないと踏んで、低い金利でがんがん繰上げ。

プラン２：固定1.45%（当初10年固定）
→　経済は予測不能なので、金利上昇リスクは怖い。今から10年後の安心と11年以降の優遇利率を得るためまた固定に借り換え。利息の差や保証料の戻りで借り換え資金をカバー。

プラン３：現状維持の1/85%（残り６年で終了後優遇１％）
→　結局どれがいいのかわからない。金利は決して高くないので、変動金利との差は、安心料と考えればよい。

[91: 匿名さん]

そもそも最初は固定にしてるんだから、固定のままでいいんじゃないの。
変動より高い金払うのは承知の上でしょ。

[92: 匿名さん]

>77です。
結局よく分からないので計算してみた。
スレ主は2008年2月実行だから固定期間残り約6年で計算。

現残債：2,900
残借入期間：26年

■10年固定金利1.85%の場合
6年間利息合計： ¥2,922,962
6年経過時残再：¥23,487,562

■変動金利0.875%に借り換えた場合
6年間利息合計： ¥1,365,503
6年経過時残再：¥22,880,677

変動に借り換え、6年経過時、10年固定と比べて
・利息が ¥1,557,459 少なくなる。
・残債が ¥606,884 減る。

これと借換手数料／保証料の戻し／金利上昇リスクをひっくるめて
お得かどうか考えてみればいいんじゃない？

[93: 匿名さん]

旦那さんが44歳ならあと15年くらいで
返したいよね？変動にして差額＋αを
1年100万円ペースで繰り上げ返済していくのが
いいんじゃないかな。

[94: 購入検討中さん]

92さんの試算で毎年100万繰上げしたら、どうなりますか?甘え過ぎ？

[95: 9]

>89

つまり、88さんのおっしゃっていることは、35年で借りていれば、残高もほとんど減っていないし、
借入期間も9割以上残っているので、借入時におさめた保証料が、一括繰り上げ返済したときに、
８～９割の額で戻ってくる、という意味です。

さらに、いつの時点で借り換えようと、（たとえば3年経過後の、残期間32年）、
繰り上げ返済した額と同じ額を新たな金融機関で借り入れることになるので、
借入期間が残期間と同じであれば、保証料は戻ってきた額と同額になる、という意味ですね。
よって、戻ってきた額が最初の8割なのであれば、次に借り入れる時も最初の額の8割強ですみます。

スレ主さんの借りている中央三井信託では、保証料の返戻手数料が、
一括繰り上げでも1万円程度しかかかりません。一部繰り上げだと無料。
よって、金融機関によっては、保証料はほとんどそん色なく、
借換時に再利用できる計算が立つと思います。


>92

わかりやすい計算、ありがとうございました。

[96: 匿名さん]

>>94

こんな感じでいかがでしょうか。

現残債：2,900
残借入期間：26年
毎年100万円繰り上げ返済前提

■10年固定金利1.85%がずっと続くとして試算
14年2ヶ月で完済、利息総支払額4,004,017円、
1ヶ月支払額117,158円（ボーナス払いなし・元利均等）
（おそらく固定終了して変動を選んでも
1.85%を超えることはなく、利息総支払額ももっと安くなるかも？）

■変動金利0.875%がずっと続くとして試算
14年2ヶ月で完済、利息総支払額 1,857,614円、
1ヶ月支払額103,956円（ボーナス払いなし・元利均等）
（こちらは、金利が高くなることはあっても、
低くなることは多分ないでしょう）

諸経費は一切考慮していません。

みかローンというサイトでシミュレーションしました。
http://loan.mikage.to/

[97: 購入検討中さん]

>96さん、ありがとうございます。

どちらも１４年ちょっとで完済で、約215万円の差ですね。

保証料はよくわからないので計算に入れず、諸経費と金利上昇リスクをひっくるめてお得かどうかを判断すればいいわけですよね。

「うーん、悩ましいっ」というのが正直な感想です。

おそらく、仮に毎年の繰上げ額を２００万にすると、もっと差が縮まるような気もします（違いますか？）。

私は、もう少し考えます。試算すごく参考になりました。ありがとうございました。

[98: 匿名さん]

>>97
そうですね。毎年200万円繰り上げ返済すると
完済まで約10年、差額が約150万円になりますね。

総支払利息の差額は単純に
1ヶ月あたり返済額の差額×完済までの月数
になるようですね。当たり前か^^;

納得できる選択ができるとよいですね。

[99: 購入検討中さん]

＞98さん

ありがとうございます。ちょうど自分の計画に見合った感じになります。
やはり、39さんの試算と同じになってしまいますね。

諸経費を引けば、10年で100万ちょっと、、、ああ、難しい。。。
（でも、繰上げ返済が重要だということがよくわかりました。）

重ね重ねありがとうございました。

[100: 匿名さん]

確かに判断は難しいですね。プラン２の１．５％の１０年固定は意味なしですかね。借り換え費用は１０年で元がとれるから損しないのと、今から１０年と１１年以降の優遇に少し惹かれますが。