１０年固定１．８５％から変動への借換えはどう思いますか。

[ビギナーさん]

主人が変動への借り換えを検討しているようですが、私は今のまま様子見でもいいのかと思います。皆さまはどう思いますか。ご意見いただければ幸いです。
＜現在の状況＞
夫（４４歳）：年収約６５０万円（退職金込み）
妻（３７歳）：年収約１００万円（パート）
１０年固定（３０年）：１．８５％　２００８年２月ローン開始
残債：２９００万円
物件購入時の価格：約６０００万円
＊近くの新規物件の価格を見る限り、購入時から相場は落ちていないように思えます。

[21: 匿名さん]

ふーむ。どれだけ下がるかはおいといて、ところで、（保証料を除く）諸経費は、やはり借入金によって違うのでしょうか。４０００万が４０万弱だから、３０００万円の場合は３０万円弱ということにはならないのでしょうか。

[22: 入居済み住民さん]

＞21

登記費用は借入金に関係ないからなあ。借入金が少なければ諸経費が重くなるなあ。

[23: 9]

>17

だから40万じゃなくて、32万だってば。
わからない人ですねえ。
もう少し自分でも調べたらどうですか。

[24: 匿名はん]

私の場合、最初のローン（4500万）の時の登記諸費用は５０万弱、そして借換え時（3800万円）の時は２５万円でした。印紙税なんかは借りた額に応じてのような気がしますが、日当だとか交通費だとか、結構いい加減にぼったくってる印象は否めませんね。

[25: 9]

>24

確かに。だから、借換ようとする銀行に聞くしかないですね。
ただここで言いたいのは、借り換えにかかる費用は意外に低い、
ということです。よくマイナス1パーセントとか言われてますが、
個別具体的に計算してみないと、損か得かははっきりしません、ということです。

[26: 匿名さん]

肝心なことは、固定は固定期間は固定のままで、変動は変動すると、即変動するってこと。
要するに、将来の読みを問われている訳。
現状が続くと判断すれば、変動。
金利が上がるとかんがえれば、固定。
それだけ。

[27: 9]

>26

もちろんそうなんですが。スレ主さんの場合は、2008年2月からの
10年固定なので、あと6年と少しです。アメリカの量的緩和の見通しや、
日銀総裁の話なんかを聞いていると、向こう6年に金利が0.775％上がるとは
考えにくいですし、向こう2，3年は今の金利が続くと確定しているような
ものです。

そうであれば、-1.6％の変動金利で借り換えるのであれば、
私は借り換えたほうが得だ、と読みました。固定期間終了後の
優遇の差も考慮に入れるべきですし。

[28: ビギナーさん]

その後の状況報告です。私は怖いので、固定期間終了後に考えればいいという意見なのですが、主人はいろいろ調べているようです。現在中央三井信託銀行でここでの借り換えはできないようです。ネット銀行や新生銀行も意外とよくないとのことで、三菱東京UFJの金利が安そうなので、詳しい資料を取りよせ中だそうです。

[29: 匿名さん]

中央三井信託銀行で借入予定している者です。
ご主人さまがお考えになっていることに共感を覚えます。

今月から中央三井信託銀行は10年固定で1.45%（当初2.2%優遇）
となってます。
お話から察するに、6年前に10年固定で1.85%で借入したのであれば、
当時の金利では低い利率で借入できた方ではないでしょうか。

今の1.45%は、銀行側からみるとその金利でも損はしない（利益を出せる）
とみて設定している訳ですから、借入する我々としては1%前半の金利で
ローンを組みたいという気持ちになるかと思います。
そうなると、変動金利という選択肢が視野に入るかと。

今まで1.85%でローン返済する算段だったところを、例えば0.775や0.885%で
借り換えして、返済にゆとりができた分を繰り上げしたほうが良いと考えますが
いかがでしょうか？
繰り上げ返済の利息削減効果は大きいと思います。返済開始から6年目であれば
利息削減の恩恵は考えられませんか？

[30: 匿名さん]

29です。
ローン開始から3年目ですね、タイプミスです。失礼しました。

[31: ビギナーさん]

おはようございます。投資の才能がない主人でローン開始時に金利が上がるとの見込みがはずれているので、逆に変動にしたら金利が上がり出すのではないかということや安いと思っていたネット銀行の諸経費が高かったので大きな銀行の諸経費も高いのではと心配しています。でも、変動で1.85%を超えるまでに繰上げで返せばいいというおっしゃっていることはよくわかります。ところで、中央三井信託銀行では0.775なのでしょうか。だとしたら３年前に変動にしておけばと少し悔しいです（私は当時も固定を奨めたでしょうが（笑）。

[32: 9]

>31

2008年当時の中央三井信託では、0.775とか0.875という金利はあり得なかったですね。
まだ政策金利は少しあったはずですし、優遇金利は最大でも1.4程度だったはず。
となると、1.275程度が最大だったのでは、という気がします。

弁解になりますが、私も2008年2月に東京三菱ＵＦＪで1.85（保証料込）で借りたときは、
最強のローンを借りたと思っていました。2008年10月にリーマンショックがあり、
ほぼゼロ金利（0.1程度）になって、初めて借換を考え始めました。

よって、ご主人に投資の才能がないとは思えないのですが。借換の銀行をよく調べることを
お薦めします。諸経費も込みで。

[33: 匿名さん]

このデフレ社会でマンションとか自動車なんて買った瞬間に10%以上価値が下がるようなものを
10年で1.85％の金利で金を借りて買おうと思うなんて投資のセンスがなさすぎるよ。

じゃあ逆に10年で1.85％の安定リターン（税後）がある資産が世の中にどれだけあるか考えてみろよ。
銀行にとっちゃ住宅ローン・自動車ローンを銀行に借り来るお馬鹿さんはカモネギ。

一生搾取され続けて貧乏父さんやってなさい。
低空飛行じゃないと見れない景色もあるかもね。

[34: ビギナーさん]

うーん、なるほど、なるほど！うちの主人、投資の才能がないとは思えないですかあ〜。近くにいると目が曇るのですかね。頼りなさげの主人に厳しい目線すぎたかもで、ちょいと反省しました。住宅ローンのことは感覚的にしかわからないので、ダンナの判断を尊重したいと思います。

[35: 匿名さん]

29=30です。

私はローンの設定にあたり、固定と変動どちらを選択するかずいぶん悩みました。
もともと私は固定派でした。しかし、現在は変動金利でローンを組む方向で考えています。

収入が確実に上がるという見込みがあれば、固定を選んだでしょう。

私は今の会社に勤務して15年になります。
本俸（基本給）は毎年昇給していますが、ベースアップ（本俸改定）は8年前からありません。
賞与は最も高かったときに比べると減りました。夏は0.3カ月分、冬は0.5カ月分くらい減りました。
それ以外にも諸手当のカットがありますので、収入の伸びは鈍化しています。

何を言いたいのかというと、
私の場合、収入の伸びを大きく期待できないので、支出を制するしかありません。
住宅ローンは毎月の支出で大きなウェイトを占めている訳ですから
今の変動金利はやはり魅力があります。

変動のリスクを感じていない訳ではありません（もともと固定派ですから）。
私は三井信託銀行で変動金利0.775で本審査を通していますが
実際にローン返済が始まったら、どんどん繰り上げ返済をしていく予定です。
金利0.775で借入しますが、金利2.5くらいを借入れたつもりで繰り上げ返済を頑張ろう
と思っています。

返済シュミレーションを重ね、自分なりのシナリオを何度も想定していくうちに
変動金利でローンを組んでも大丈夫かな～という気持ち（納得できそうな答え）が得られれば
不安を払拭できるかと思います。この辺りは、もうマインドの問題です。

[36: 9]

>33

国語力がない。マンションの購入＝投資とどこに書いてある。
経済の動向をどう読むか、を論点の中心にしているのに。
頭の悪い人に横から入ってきてほしくない。

[37: 匿名さん]

＞36
異見も意見

[38: 匿名さん]

同じような状況で悩んでいます。銀行はなんとなく横並びで10年固定に力を入れているようで、（金利は決して高くないのに）「なんで借換え？」って反応です。最終的には「変動なら１％近い金利差があるので借換えの価値ありですよ」という話にはなりますが。35さんの考えは有力な意見として、あえて反対意見の人はいないのでしょうか。

[39: 匿名さん]

敢えて反論するというより、単純に変動にする必要性がわかりません。
３０００万の借入として繰上げ返済をして１０年で返すと仮定します（変動や１０年固定を選択していることから１０年を目安に返済したいとの考えと思われる）。
１０年間の総返済額を試算すると、
０．８７５％（変動で１０年）：３１,３４２,５０９円　＊今の金利が１０年続くとした場合
１．８５％（１０年固定）：３２,８８３,５１０円
で、その差は、たったの１,５４１,００１円です！！！
保証料は繰上げ返済でいくらか戻ってくるとしても無視していいほどなので、約８５万が諸経費でなくなると考えると、お得なのはたったの７０万円程度です。
さらに、重要なのは、超安い金利が１０年続くという保証はないということ。仮に、１０年の間に金利が上がれば、その差はもっと少なくなります。
なので、１０年固定１．８５％から変動にしたい理由がよくわかりません。
騙されていないですか？

[40: ＞３９]

私なら１０年固定１．５％への借り換えを奨める。総返済額であまり変わらなくても、今から１０年間の安心と１１年以降の優遇を手に入れられる。現状の変動金利が１０年続くと仮定しても冒険する程の差ではない。