１０年固定１．８５％から変動への借換えはどう思いますか。

[ビギナーさん]

主人が変動への借り換えを検討しているようですが、私は今のまま様子見でもいいのかと思います。皆さまはどう思いますか。ご意見いただければ幸いです。
＜現在の状況＞
夫（４４歳）：年収約６５０万円（退職金込み）
妻（３７歳）：年収約１００万円（パート）
１０年固定（３０年）：１．８５％　２００８年２月ローン開始
残債：２９００万円
物件購入時の価格：約６０００万円
＊近くの新規物件の価格を見る限り、購入時から相場は落ちていないように思えます。

[101: 匿名さん]

>>100
超安定指向なら迷わず1.5パーセント10年固定に
借り換えでしょうね。
でもスレ主さんは年200万円繰り上げ
返済をして10年で完済する予定みたいなので
そこまで安定指向でなければやはり
借り換える意味はないでしょうね。。

[102: 匿名さん]

スレ主さんは年200万円繰り上げ返済をして10年で完済する予定なの？
毎年２００万はムリじゃない？

[103: 匿名さん]

変動最大優遇▲１．６％の０．８７５％は簡単にもらえるものなのでしょうか。
どのような条件を満たしたらもらえるんでしょうか。

[104: 匿名さん]

>>102
奥さんの収入全部とボーナスの大半を繰り上げ返済に
まわせばいけるでしょー。

[105: 匿名さん]

>>103

今、変動の優遇は-1.75%の0.725%があります。
-1.6%ぐらいなら今、住友信託が借り換えキャンペーンをやってます。
条件等(税込年収が500万円以上とか)もサイトに記載されてますよ。

[106: 匿名さん]

中央三井で借りている人は住友信託では借り換えできません。

[107: 9]

>99

う～ん。このご時世ですからねえ。毎年200万円の繰り上げを前提に
プランを組むのは、ちょっと危険かもしれませんね。
世界的に見ても、景気が好転する要素があまり見あたりません。
収入が低下するリスクなどを考慮に入れたほうが良いかと。

通常の返済に150万円かかるとして、繰り上げに200万もかけたら、
手取り収入の半分強をローン返済にもっていかれる計算になります。
毎年100万程度を前提に考えてみるのが妥当ではないでしょうか。
それ以上に余剰資金が出たら、その分上乗せしたらいいわけですし。

[108: 匿名さん]

年１００万円繰上げで１４年と少しで余裕を持って返すなら、変動乗り換えという選択肢になりますかな。中央三井や住友信託以外は、最高の優遇金利をもらえる確率は低いという説もありますが。

[109: 匿名さん]

年200万円繰越返済する余力があっても
年100万円の繰越返済に抑え、
100万円は貯蓄に回すのも手ですよね。
そうすれば14年後には1400万円になり
老後にむけた貯蓄になるし、
変動を選んだ場合、金利があがった時の
対策にも使えます。

[110: 9]

>109

うんうん。なるほどなるほど。そういう考え方もありますね。
いろんな可能性を考えながら、選択肢を持っていた方がいいかもしれません。

[111: 匿名さん]

＞109
利息よりも利回りの良い投資先が見つかれば、おっしゃる通りです。
しかしこのデフレ社会で税後で1.85％以上の安定利回りの債権はなかなか売ってない。
外国株を買うなどリスクを取る必要が出てくる。

[112: 匿名さん]

>>111
損得だけを考えればその通りだと思いますが
生活のゆとりや現金が手元にある安心はまた別に考えるべきだと思います。

[113: 匿名さん]

＞112
安心とゆとりに1400万円もいらないだろ

[114: 匿名さん]

>>112
退職金なしでも？

[115: 9]

>111

またこんな極論を。住宅ローン減税の－１％を考えるべき。
それに変動金利だったら、何もそんなに焦って繰り上げしたり、
リスクの高い投資先に投資する必要もない。

もっとゆとりを持って考えたら。視野が狭くなっているんじゃない？

[116: 匿名さん]

＞115
物件価格に住宅ローン減税分が上乗せされてるので損得ネットでゼロ。

[117: 9]

>116

ん？議論のポイントがずれていますよ。

[118: 匿名さん]

＞117
有利子負債の額は得してるわけではない住宅ローン減税分上乗せされてることになるので返済して元本減らすことに価値はある　得したくないしリスクとりたくないし心身とゆとりも不要なら

安心とゆとりを金利分負担して買いたいなら返済しないで手元に持ってれば良い
リスクとっても良いから得したいなら金利を超える債権に投資したら良い

[119: 9]

>118

だから、１％以下の変動金利で住宅ローン減税があれば、別に繰り上げを急がなくても
金利負担をせずに手元に現金を持っていられるでしょ。
仮に１．８５の固定で借りていても、ローン減税分があるので
実質的な金利負担は０．８５で済む。なにも税引き後１．８５以上の投資を
しなくても、手元に現金を置いておく意味はある。

なぜそんなに投資がしたいのかよくわからん。もっとわかるように説明してみ。
物件価格にローン減税分が上乗せって、どんだけ混乱した議論をしているんだか。

[120: 匿名さん]

＞119
住宅ローン減税分
物件価格は上がっており
増える有利子負債の金利分を銀行が得して
残りを不動産業者が得するが
物件買主は何も得しない、
それが住宅ローン減税。
言いかえると国の税金が
銀行と不動産業者を救済するために
住宅ローン減税という名前でお金が流れてるだけで
物件買主はそれを立て替えてるだけ。

安心とゆとりを金利コストを負担して買いたいなら返済しないで手元に持ってたら良い。
リスクとっても良いから得したいなら金利を超える債権に投資したら良い。
安心もゆとりも不要かつ得したくないしリスクもとりたくないなら借金を返済したら良い。
自分がどうしたいのかによって行動が決まるのであり
唯一最も合理的な行動があるわけではない。

[121: 匿名さん]

住宅ローン減税分、物件価格が上がっているという合理的根拠は？文章長いけど。冒頭から頼む。

[122: 9]

>120

仮に物件価格に減税分が上乗せされているという前提であっても、
1％の変動金利で住宅ローンを借りているのであれば、1％分のローン減税が受けられる。
繰り上げ返済をすれば、金利負担が下がるかもしれないが、その分ローン減税が受けられない。
よって、プラスマイナスゼロ。
そうであれば、手元に現金を置いて、急な事態に対応できる備えをした方が安心。
つまり、安心とゆとりが、実質的な金利負担なしで得られる。もちろんこの場合の比較対象は
年200万円を繰り上げ返済したケースを指している。比較衡量の内容は、
繰り上げ返済をした場合としない場合。

なぜこんな簡単な理屈がわからないのかな。
あなたの頭の中は、マンションを購入するかしないかの比較衡量とごっちゃになっていますよ。

[123: 匿名さん]

＞122
返済しなければ元本は減らない。住宅ローン控除が受けられる定められた一定期間はおっしゃる通り金利負担はプラマイゼロである。
しかし住宅ローン控除の定められた一定期間が終わり控除が受けられなくなったときからは
今まで控除されていた分の金利負担が借主を襲う。
上乗せされている物件価格、つまり上乗せされている有利子負債にたいして金利は発生することとなる。
つまり先延ばしして返済しなかった有利子負債分の金利負担分だけ負担が増える計算になる。

仮に手元に1400万円返済しないで現預金を持っていたとする。
住宅ローン控除期間が終わり、毎年1％（計算を簡単にするために仮に）の14万円の金利負担が発生するとする。
14万円の毎年の金利を負担して1400万円持っている安心を買いたいなら返済しなければ良い。
14万円も金利を負担してまで1400万円持っている安心を買いたくないなら
返済するかより利回りの良いリスク資産を買っておけば良い。
たとえば1000万円返して金利負担を毎年4万円にして手元に400万円残す、
そのうち100万円は勤務先の自社株を買う、なども選択肢としては考えられるだろう。

＞121
首都圏の物件価格は前年比1・0％上昇した。
これは住宅ローン控除を背景としている。
ご自身で各種統計資料を参照してみてほしい。

[124: 匿名さん]

>首都圏の物件価格は前年比1・0％上昇した。
>これは住宅ローン控除を背景としている。


なんですか、その呆れたこじつけ
首都圏以外は？
それ販売価格ベースじゃないの？
前年と同じ物件でもないだろうに

[125: 9]

>123

確かに住宅ローン控除期間が終わったらその通りですけど、
10年固定期間の話をしているわけですから、明らかに控除期間が終わる前でしょ。
200万ずつ繰り上げ返済していたら、スレ主さんは10年で完済するのです。
そのうちの100万円を毎年貯蓄しては、という議論をしていたわけですよね。

それと、その話と物件価格に上乗せされる、という話、
どこでどうつながるのですか？
あなたの頭の中だけでつながっているような。

あの･･･頭大丈夫ですか？
なんかバカばっかり。。。

[126: 匿名さん]

おお、首都圏の販売価格が１％上昇している！俺の見立て通り！


みたいな単純な思考の方なんでしょうね

[127: 匿名]

住宅ローン金利を超える投資か、
丸々手元に残す、
この2択にこだわる必要はないのでは?

例えば日本国債10年など税引後0.6前後得られるから変動金利との差0.4％
国債であれば割と簡単に現金化出来る（１年は降ろせない縛りありますが）から
手元に残しておく安心を得つつ、利息分の支出も半分以下に抑えられます

１４００万丸々手元に残す必要があるかは疑問ですが、ローン控除期間は返済しなくても良いかと

[128: 匿名さん]

2008年入居は住宅ローン控除制度が今と違った記憶があるよ。
控除が長いと率も低くなるとかそういう仕組みじゃなかったっけ。

[129: 匿名さん]

私は、１０年１％上限２５万円ですよ。２００６か７年だっけな。

[130: 匿名さん]

1％10年が始まったのは2009年から。
一覧で見ると2008年は最大控除額は一番低い。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_4.htm

[131: 匿名さん]

>>123
せっかくの防衛資金400万のうち100万を自社株買うとか防衛資金としての意味ないだろ・・・
株買うとしても他業種だろ普通に考えて

[132: 購入経験者さん]

＞131

確かに。
だれか＞123にポートフォリオって言葉を教えてあげてくれ。

[133: 匿名さん]

＞124、125、126
日本人の所得に応じた物件が発売される＆所得は増えてないんだからそうでしょう

＞125
話の前提がずれてますね

＞127
同意です
返せる住宅ローンを1400万円もわざわざ手元に残す必要はないです
住宅ローンより金利の安い借金もこの世にはありますしね

＞131、132
自社株は会社から補助でるから補助分は得するでしょう
自社がつぶれそうなら補助もらって買った自社株をすぐ売却して
他の銘柄（ポートフォリオ気にするなら逆の値動きする銘柄）を買っておけばＯＫなのでは

[134: 匿名さん]

↑この人は聞く耳持てないというか
人の話を聞いてないからまるで駄目だね
ディベートに向かないタイプだね
論理的検証とかないから
自分が思ったら喋るだけ
絡むだけ無駄

[135: 入居済み住民さん]

＞自社がつぶれそうなら補助もらって買った自社株をすぐ売却して

おや簡単に売れるのかい？特に補助付きの自社株なんてさ。
しかも売却額がいくらになるかもわからんのにさ。
自社株売却したら、社内の信用ガタ落ちだろうな。

[136: 匿名さん]

＞自社がつぶれそうなら補助もらって買った自社株をすぐ売却して

自社株持ってる投資素人が、投資家より先に自社がつぶれる事を察知できるかは
わからない
株価が下がる前に売れるかもわからない


ローンがある場合はできるだけ投資をしない
（ローン返済よりも効果的でリスクの小さい投資がほぼ存在しないから）
というセオリーにも反しているし
投資をする場合は分散する
というセオリーにも反している

セオリーが必ず正しいとは限らないが投資素人であろう相談者にする話ではない

[137: 9]

>130 ほか

なるほど。確かに前提を間違えていましたね。
満額1％が減税されるわけではなかったです。
ちょっと書きすぎました。

ですが、この議論はもともと、手持ち資金を残すなら、
税引き後１．８５％以上の投資をしないといけない、
という書き込みに対して、始まった議論ですから、
ローン減税がある以上、１．８５％もの投資を追求する
必要がない、という結論に変わりはないはずです。

また、年額200万円も繰り上げるという前提に無理があるかないか、
という話がその前段階にあったわけなので、今の議論はその付録のふろく。。。
という感じですね。別にいいですけど。

最近スレ主さんが出てきませんね。ちょっと呆れられているかも。

[138: 9]

>133

それと聞きたいんですが、
住宅ローンより安い借金なんてあんの？

[139: 匿名さん]

＞134
じゃあからまなくていいよ

＞135
うちの会社は100株単位だったかな？
口座に移管できて売れるよ
つーか好きな時に売れないならなんのための持株会でしょうか

＞136
同意です
僕がずっと言ってるのと同じです
有利子負債で1400万円も持ってるくらいなら
1000万円くらい返しちゃったほうが良いんじゃないのってことを言いたい
言い換えれば年間14万円も金利負担して現預金で持ち続けて
安心・ゆとりを確保する意味がよくわからないということです
1000万円返してのこり400万円は現金で持つか
400万円おうち100万円くらい自分の勝手知ったる株を持つ（持株会とか）でもやるくらいなら理解できるけど、ということ
書き込みよく読んでほしいんだけど
税後1.85％を確実に超えるリスクフリー投資なんてない、と思うしそう書いてるんですけど…
1.85％を超えるにはリスク資産に投資するしかなくなるので
リスク資産に投資するくらいなら借金返済の方が確実に1.85％の利息を負担しなくなるので
ある意味リターンが確実で良い場合が多いでしょう
1400万円も持って安心・ゆとり、というのはよくわからないけど
オプションとしては
１　14万円の金利を払って安心・ゆとりを買う
２　返済する
３　金利負担を超えるリスク資産を買って投資損益を享受する
の３つかと思った
あと他にも指摘受けましたが国債（リスクフリー資産）を買うというオプションもありましたね

＞137
ははーん、なるほど、ターゲットの利回りは1.85％じゃないよってことが言いたかったのね、わかりました
僕が言ってたのは1400万円も手元に持って毎年14万円も金利負担する意味がよくわからないということでした
話がずれてましたね

＞138
たとえば学生支援機構の奨学金は無利息のもあるし
きぼう２１も上限3％とあるけど僕は0.5％以下で借りてます
加重平均すると金利0.2％

[140: 匿名さん]

おいおい、今度はショウガッキンの話かよ。それを世の中ではローンとは言わんよ。駄目駄目だな。

[141: 匿名さん]

＞140
借金は借金でしょ

[142: 9]

>139

だから、毎年14万円も金利負担をする必要はないって。

100万円ずつ14年間かけて積み立てていくわけでしょ。
仮に住宅ローン減税を考慮に入れなくても、最初の1年は
100年の1％だから1万円程度。14年の平均でも7万円程度で、
ローン減税を入れるともっと少なくなります。
話を大げさにしすぎていますね。

奨学金がローンだとしても、使えるのは文字通り学費だけに限られますので、
少なくとも予定外の出費に対応するローンとは言い難いです。
自分の子がいつどの程度の（つまり奨学金で賄える程度の）
学費が必要になってくるかについて、予定できないことはありません。
よって、予定外の出費のために（つまり安心やゆとりを得るために）
繰り上げ返済を置いておく、という論旨には対応しない話だと思います。
所得制限もあるわけで、かなりの割合の人にとっては「使えないローン」です。

もっとかみ合った議論をしませんか？

[143: 匿名さん]

結局、変動に乗り換えた方が良いという結論になったのでしたっけ？
反対意見ありました？

[144: 匿名]

俺だった変動に借り換える。
返済期間10年超えるのであれば、
10年固定も変動も金利上昇リスクは避けられないしね。
であれば差額を手元に残すなり繰上げするなりしておいたほうがトータルでリスク低いように思う。

[145: 9]

結論というほどのものは出ていませんが、

借換費用：２５～４０万円程度
保証料の戻り：借換時に支払う保証料とほぼ同額
金利上昇の可能性：向こう５，６年はほぼゼロ

という前提については、たぶん共有できたのではないかと。
後はそれぞれの判断ですよね。計算例もたくさんあることだし。

[146: 匿名さん]

＞142
きぼう２１は所得制限ないよ

[147: 匿名]

あけ

[148: 匿名]

結局、かえたのか？

[149: 匿名さん]

このスレ懐かしい。
結局、変動に変えた方が得だったね。

[150: 匿名]

変えたのか？変えたほうが得だったね。
まあ結果論だけど。増税もあるし、
あげられないのではないかな。

[151: 匿名さん]

このスレが話題になるべき時。

[152: 購入検討中さん]

借り換えたのか、どうなのか、狂ってるほど安いが。

[153: 契約済みさん [男性]]

10年固定の残年数によっては、10年固定に変更するのもありですよね。
ものによっては、変動金利とほとんど変わらないものもありますから。

[154: 匿名さん]

残り15年なら10年固定ですかね？