１０年固定１．８５％から変動への借換えはどう思いますか。

[ビギナーさん]

主人が変動への借り換えを検討しているようですが、私は今のまま様子見でもいいのかと思います。皆さまはどう思いますか。ご意見いただければ幸いです。
＜現在の状況＞
夫（４４歳）：年収約６５０万円（退職金込み）
妻（３７歳）：年収約１００万円（パート）
１０年固定（３０年）：１．８５％　２００８年２月ローン開始
残債：２９００万円
物件購入時の価格：約６０００万円
＊近くの新規物件の価格を見る限り、購入時から相場は落ちていないように思えます。

[1: 匿名さん]

変動の優遇幅は何％ですか？
あと，１０年固定は固定期間終了後の優遇幅はどのくらいですか？

[2: ビギナーさん]

変動の優遇幅はよくわかりませんが、新生銀行やネット銀行の住友SBS（？）を検討しているようです。今のローンは固定期間終了後１．０％店頭価格より引き下げとなっているようです。

[3: 匿名]

優遇幅がわからないと回答できません。年収を言わずにローンが無謀か質問しているものです。

[4: ビギナーさん]

変動の優遇幅は、まだ銀行に問い合わせたわけではないのでわかりませんが、ネットを見る限り１．０％くらいだと思います。

[5: 匿名]

話にならん

[6: 匿名さん]

現状維持で良いということで？

[7: 匿名さん]

変動にするなら金利0.875が最低ラインかと。
当然、保証金とか一時金がかかりますからこのまま固定10年を続けた場合の
差額(繰上げ返済などの計画を含む)をまず出してみた方が良いと思います
また、借り換えの判断が早すぎでそれなら最初から変動にしておけと言う感じです。

あと、勤め先からローン補助が出ている場合は、補助つきで金利1%を切ると
特別控除が受けられなくなるので注意が必要です。

[8: 匿名さん]

金利0.875ということは、住信SBIネット銀行くらいしかないのかな。借り換えの判断が早すぎなのは禿同で、諸経費とか考えて−１％の0.85が最低ラインとしたら、なかなか見つからないので、結局様子見でいいのでは。

[9: 匿名さん]

私もスレ主さんと同じ条件で、10年固定、１．８５％で、2008年2月から借りていましたが、
1年後に、0.875％（保証料込で1.075）に借り換えました。残債はスレ主さんより多く、
4000万円近くありましたが、今では3300万円程度に減っています。

結論を出すのは時期尚早ですが、借換費用の40万円程度は、1年程度で回収が付きましたし、
店頭金利－1.6％がずっと続くのだと思うと、結果として良かったのではと思っています。

[10: 匿名さん]

借り換え費用が40万円で済むはずないとおもいますが。100万くらいかかるでしょう。どこの銀行ですか。

[11: 匿名さん]

>>10
銀行名はいいたくありません。別に信じていただかなくても事実ですから。疑い深いってのは情報弱者と紙一重ですね。

[12: 匿名さん]

疑うも何もただの質問だろう。一言多いのは国語力のなさ故か。

[13: 匿名さん]

マイマス1パーセントはあった方がよくないですか?固定じゃなくなるし。

[14: 9]

>11

誰だお前は？

>10

中央三井信託銀行です。あくまで借換費用だけに特化した話です。
保証料などは含まれておりません。金利上乗せにしましたので。

[15: 9]

連投すみません。当時の資料を引っ張り出して調べました。
司法書士への報酬など、登記関係が266,500円、経過利息が36,259円、
銀行への手数料が21,000円、合計323,759円でした。
40万円いっていませんね。1.85％（保証料込）で4000万円近く借りていたところ、
保証料込みで1.075％に借り換えたので、金利が0.775％減ったことに
なります。それで約1年で回収ができた、と記憶していました。

[16: 入居済み住民さん]

＞15

残債の額によりけりということですな。

[17: 匿名さん]

＞１５
1.85と1.075の金利差による利益だけで年４０万も回収できないと思います（年せいぜい１３万位では？）。

[18: 匿名さん]

>17
4000万×(1.85－1.075)%＝31万
1年と少しで回収できる。

[19: 匿名さん]

＞１８
そういう計算式でいいのかなあ。実際、毎月約２．６万円下がっていたのですか。毎月の支払額には利子等も入るから、そこまで１年では回収できないと思ったのですが。

[20: 匿名さん]

利息は残高に対してかかります。
毎月の支払では利息＋元本を返しますので下がった２．６万は
利息分が下がっているのです。

[21: 匿名さん]

ふーむ。どれだけ下がるかはおいといて、ところで、（保証料を除く）諸経費は、やはり借入金によって違うのでしょうか。４０００万が４０万弱だから、３０００万円の場合は３０万円弱ということにはならないのでしょうか。

[22: 入居済み住民さん]

＞21

登記費用は借入金に関係ないからなあ。借入金が少なければ諸経費が重くなるなあ。

[23: 9]

>17

だから40万じゃなくて、32万だってば。
わからない人ですねえ。
もう少し自分でも調べたらどうですか。

[24: 匿名はん]

私の場合、最初のローン（4500万）の時の登記諸費用は５０万弱、そして借換え時（3800万円）の時は２５万円でした。印紙税なんかは借りた額に応じてのような気がしますが、日当だとか交通費だとか、結構いい加減にぼったくってる印象は否めませんね。

[25: 9]

>24

確かに。だから、借換ようとする銀行に聞くしかないですね。
ただここで言いたいのは、借り換えにかかる費用は意外に低い、
ということです。よくマイナス1パーセントとか言われてますが、
個別具体的に計算してみないと、損か得かははっきりしません、ということです。

[26: 匿名さん]

肝心なことは、固定は固定期間は固定のままで、変動は変動すると、即変動するってこと。
要するに、将来の読みを問われている訳。
現状が続くと判断すれば、変動。
金利が上がるとかんがえれば、固定。
それだけ。

[27: 9]

>26

もちろんそうなんですが。スレ主さんの場合は、2008年2月からの
10年固定なので、あと6年と少しです。アメリカの量的緩和の見通しや、
日銀総裁の話なんかを聞いていると、向こう6年に金利が0.775％上がるとは
考えにくいですし、向こう2，3年は今の金利が続くと確定しているような
ものです。

そうであれば、-1.6％の変動金利で借り換えるのであれば、
私は借り換えたほうが得だ、と読みました。固定期間終了後の
優遇の差も考慮に入れるべきですし。

[28: ビギナーさん]

その後の状況報告です。私は怖いので、固定期間終了後に考えればいいという意見なのですが、主人はいろいろ調べているようです。現在中央三井信託銀行でここでの借り換えはできないようです。ネット銀行や新生銀行も意外とよくないとのことで、三菱東京UFJの金利が安そうなので、詳しい資料を取りよせ中だそうです。

[29: 匿名さん]

中央三井信託銀行で借入予定している者です。
ご主人さまがお考えになっていることに共感を覚えます。

今月から中央三井信託銀行は10年固定で1.45%（当初2.2%優遇）
となってます。
お話から察するに、6年前に10年固定で1.85%で借入したのであれば、
当時の金利では低い利率で借入できた方ではないでしょうか。

今の1.45%は、銀行側からみるとその金利でも損はしない（利益を出せる）
とみて設定している訳ですから、借入する我々としては1%前半の金利で
ローンを組みたいという気持ちになるかと思います。
そうなると、変動金利という選択肢が視野に入るかと。

今まで1.85%でローン返済する算段だったところを、例えば0.775や0.885%で
借り換えして、返済にゆとりができた分を繰り上げしたほうが良いと考えますが
いかがでしょうか？
繰り上げ返済の利息削減効果は大きいと思います。返済開始から6年目であれば
利息削減の恩恵は考えられませんか？

[30: 匿名さん]

29です。
ローン開始から3年目ですね、タイプミスです。失礼しました。

[31: ビギナーさん]

おはようございます。投資の才能がない主人でローン開始時に金利が上がるとの見込みがはずれているので、逆に変動にしたら金利が上がり出すのではないかということや安いと思っていたネット銀行の諸経費が高かったので大きな銀行の諸経費も高いのではと心配しています。でも、変動で1.85%を超えるまでに繰上げで返せばいいというおっしゃっていることはよくわかります。ところで、中央三井信託銀行では0.775なのでしょうか。だとしたら３年前に変動にしておけばと少し悔しいです（私は当時も固定を奨めたでしょうが（笑）。

[32: 9]

>31

2008年当時の中央三井信託では、0.775とか0.875という金利はあり得なかったですね。
まだ政策金利は少しあったはずですし、優遇金利は最大でも1.4程度だったはず。
となると、1.275程度が最大だったのでは、という気がします。

弁解になりますが、私も2008年2月に東京三菱ＵＦＪで1.85（保証料込）で借りたときは、
最強のローンを借りたと思っていました。2008年10月にリーマンショックがあり、
ほぼゼロ金利（0.1程度）になって、初めて借換を考え始めました。

よって、ご主人に投資の才能がないとは思えないのですが。借換の銀行をよく調べることを
お薦めします。諸経費も込みで。

[33: 匿名さん]

このデフレ社会でマンションとか自動車なんて買った瞬間に10%以上価値が下がるようなものを
10年で1.85％の金利で金を借りて買おうと思うなんて投資のセンスがなさすぎるよ。

じゃあ逆に10年で1.85％の安定リターン（税後）がある資産が世の中にどれだけあるか考えてみろよ。
銀行にとっちゃ住宅ローン・自動車ローンを銀行に借り来るお馬鹿さんはカモネギ。

一生搾取され続けて貧乏父さんやってなさい。
低空飛行じゃないと見れない景色もあるかもね。

[34: ビギナーさん]

うーん、なるほど、なるほど！うちの主人、投資の才能がないとは思えないですかあ〜。近くにいると目が曇るのですかね。頼りなさげの主人に厳しい目線すぎたかもで、ちょいと反省しました。住宅ローンのことは感覚的にしかわからないので、ダンナの判断を尊重したいと思います。

[35: 匿名さん]

29=30です。

私はローンの設定にあたり、固定と変動どちらを選択するかずいぶん悩みました。
もともと私は固定派でした。しかし、現在は変動金利でローンを組む方向で考えています。

収入が確実に上がるという見込みがあれば、固定を選んだでしょう。

私は今の会社に勤務して15年になります。
本俸（基本給）は毎年昇給していますが、ベースアップ（本俸改定）は8年前からありません。
賞与は最も高かったときに比べると減りました。夏は0.3カ月分、冬は0.5カ月分くらい減りました。
それ以外にも諸手当のカットがありますので、収入の伸びは鈍化しています。

何を言いたいのかというと、
私の場合、収入の伸びを大きく期待できないので、支出を制するしかありません。
住宅ローンは毎月の支出で大きなウェイトを占めている訳ですから
今の変動金利はやはり魅力があります。

変動のリスクを感じていない訳ではありません（もともと固定派ですから）。
私は三井信託銀行で変動金利0.775で本審査を通していますが
実際にローン返済が始まったら、どんどん繰り上げ返済をしていく予定です。
金利0.775で借入しますが、金利2.5くらいを借入れたつもりで繰り上げ返済を頑張ろう
と思っています。

返済シュミレーションを重ね、自分なりのシナリオを何度も想定していくうちに
変動金利でローンを組んでも大丈夫かな～という気持ち（納得できそうな答え）が得られれば
不安を払拭できるかと思います。この辺りは、もうマインドの問題です。

[36: 9]

>33

国語力がない。マンションの購入＝投資とどこに書いてある。
経済の動向をどう読むか、を論点の中心にしているのに。
頭の悪い人に横から入ってきてほしくない。

[37: 匿名さん]

＞36
異見も意見

[38: 匿名さん]

同じような状況で悩んでいます。銀行はなんとなく横並びで10年固定に力を入れているようで、（金利は決して高くないのに）「なんで借換え？」って反応です。最終的には「変動なら１％近い金利差があるので借換えの価値ありですよ」という話にはなりますが。35さんの考えは有力な意見として、あえて反対意見の人はいないのでしょうか。

[39: 匿名さん]

敢えて反論するというより、単純に変動にする必要性がわかりません。
３０００万の借入として繰上げ返済をして１０年で返すと仮定します（変動や１０年固定を選択していることから１０年を目安に返済したいとの考えと思われる）。
１０年間の総返済額を試算すると、
０．８７５％（変動で１０年）：３１,３４２,５０９円　＊今の金利が１０年続くとした場合
１．８５％（１０年固定）：３２,８８３,５１０円
で、その差は、たったの１,５４１,００１円です！！！
保証料は繰上げ返済でいくらか戻ってくるとしても無視していいほどなので、約８５万が諸経費でなくなると考えると、お得なのはたったの７０万円程度です。
さらに、重要なのは、超安い金利が１０年続くという保証はないということ。仮に、１０年の間に金利が上がれば、その差はもっと少なくなります。
なので、１０年固定１．８５％から変動にしたい理由がよくわかりません。
騙されていないですか？

[40: ＞３９]

私なら１０年固定１．５％への借り換えを奨める。総返済額であまり変わらなくても、今から１０年間の安心と１１年以降の優遇を手に入れられる。現状の変動金利が１０年続くと仮定しても冒険する程の差ではない。

[41: 匿名さん]

うーん、変動派の意見求む

[42: 購入経験者さん]

私は固定１０年１．８％から変動１．２７５％へ借り替えました。
同じ銀行だったので手数料は取られていません。

１０年以内に金利が１．８％を超えると損ですが、
残額が１０００万円位なのでいいかと思いました。

[43: 匿名さん]

>42
特殊なケースですね。同じ銀行、残債1000万だと、そういうのもアリでしょう。

[44: 匿名さん]

自分の経験で申し訳ないけど、スレ主と同じ様な年収だと繰上げは年間２００万位までが適当だと思うよ。そうすると３０００万円をちょうど１０年間で返済するような計画になる。万が一の金利上昇があってもあっという間に返せる自信があるのであれば別だけど、あえてリスクを犯して変動にする理由もないかもね。借り換えだというのが面倒だよね。当初の契約だったら変動からでもよいとは思うが。

[45: 匿名さん]

住宅ローン減税で1％もらえるでしょ。
だから変動にして1％以下の金利で金借りて差額をポケットに入れておくのが一番得だと思うな。
ま、新築マンションを買うこと自体がマイナス数千万円からのスタートになるので投資としては下手な投資だけどね。まぁ奥さんへの生命保険だと思えば。

[46: 匿名さん]

また、アホが投資だとか言っているし、、、。金利１％以下で差額をポケットって、、、もう頼むからこなくていいよ。

[47: 匿名さん]

まあ、このご時世に変動てのは酔狂ですね。

[48: 9]

私の経験では、10年固定から変動に借り換えて正解でした。
4年足らずで残債を600万円も減らすことができましたし、
残り6年で政策金利が急上昇する可能性はほぼないでしょうし。
（仮に1パーセント程度上がったとしても、差し引きでは得ですけどね。）
おまけに10年固定終了後の優遇まで違います。
どこからどう見ても、借り換えてよかった、という結論ですね。

まあでも人それぞれですから、10年固定が好きな方は、
そのまま借り続けてはいかがですか。
幸い金利も低いですし。

[49: 匿名さん]

３９さんの試算を元に推察すると、９さんの残債が減ったのは、４０００万円という高い借入金での利息減の効果ももちろんあるのでしょうが、繰上げ返済をがんばったからなのでしょうね。

あくまでもスレ主の条件でどうなのかという板なので、自分の場合に固執してムキにならないように。最後の言い方はちょっと捨て台詞的でいかがなものかと、、、（笑）

[50: 匿名さん]

10年固定が好きだからという話をしているのではなく、本当に合理的な選択なのかという話をしているのだ。