プラウドタワー武蔵浦和マークスってどうですか？ Part2

[匿名さん]

プラウドタワー武蔵浦和マークスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県さいたま市南区別所7丁目236番1他（地番）
交通：
埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩2分
武蔵野線 「武蔵浦和」駅 徒歩2分 ※ペデストリアンデッキ（2013年3月完成予定）を利用した徒歩分数となります。
間取：2LDK～4LDK
面積：53.47平米～82.56平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設株式会社　関東支店
管理会社：野村リビングサポート株式会社に委託（予定）

[81: 匿名さん]

>文教都市であの駅周辺の魅力

武蔵浦和のあたりは、文教都市と言ったら笑われるよ。
武蔵浦和の駅ができる前、出来たころを知っていたら、そんなこと言えないと思うよ。
20年もたって、だいぶ「街」になってきているけど。
まだ埼京線の東側は「昔からの住宅街」もあったけど。

[82: 匿名さん]

店舗の管理費と修繕費どなたか知りませんか？
会計別になってるのですか？

[83: 匿名さん]

店舗は地権者も入るのだから優遇されるんじゃないかな。
安い管理費や修繕費で店舗経営できるように。。
店舗用のエレベーターなど2台などの店舗用の維持管理費は住民に跳ね返ってくると思う。
誰も答えないからわからないけど。

[84: 匿名]

契約の時に渡された管理規約 に 店舗の管理費など一覧で載ってたような。

[85: 周辺住民さん]

>83
店舗の管理費と修繕費は別会計では？
住民しか入れない共用部分のエントランスや廊下、エレベータ、管理人の費用は店舗とは関係ないでしょうから。

ただ、武蔵浦和は家電量販店やホームセンター、食料品スーパー以外の商業施設はほとんど集まらなかったのは事実ですから、店舗の家賃・管理費・修繕費等は比較的安めに設定するでしょうね。
実質的にマンション側の管理費・修繕費が高くなると言えるのかもしれませんが・・・。

来年1月に工事着工される第三街区の超巨大マンションは、オフィス・商業需要が見込めないために規模を大幅に縮小するそうですが、それでもここよりはるかに大きな業務・商業棟となります。
ケーズデンキの敷地も、数年内には低層階が商業施設となるタワーマンションが計画されるでしょうから、テナントを集めるには比較的安く設定するんじゃないでしょうか？

[86: 匿名さん]

大規模修繕の時、店舗部分だけはやらないなど出来ないのでは。
入口わかれてても同じ建物なんだし。

[87: 物件比較中さん]

商業施設集まらなかったんですか
武蔵浦和は既にお店も沢山有るし、近隣も発展しているからでしょうか。
ホームセンターなんか入ってくれるといいのにななんて思っています。

[88: 周辺住民さん]

これ以上、駅周辺にホームセンターは・・・。

[89: 匿名さん]

マークスの店舗は飲食店やコンビニぽい。
駅前だし埋まると思う。

ただ16店舗の管理費や修繕費だけで店舗施設の維持はできないだろうから、足りない分は住民負担となってしまうのでは。ネックは店舗用のエレベーターかな。飲食店だと油が靴につくから清掃費なども馬鹿にならないかな。

[90: 匿名さん]

>>81
馬鹿なの？
浦和とは書いてあるけど、武蔵浦和とは書いてないよ

[91: 匿名]

管理規約に面積割合で、店舗の管理費は書いてありますね。付則資料のがわかりやすいかも。

いずれにせよ、せっかく、自分の家の真下にできるわけだし、使える便利なお店に入居してほしい。
さすがに、スーパーとかは考えにくいけど、学習塾ばかりとか、そういうのは勘弁してほしい。

[92: 匿名さん]

完売おめでた。

[93: 匿名さん]

大学病院系のクリニックと美容院入るらしいよ。
美容院要らねー。
ロクな店舗も入れられないで、No.1デベ気取りの
野村はヤッパリスゴイネ。

[95: 匿名さん]

知らなかった。美容院とクリニックなんだ。

[96: 匿名さん]

野村さんはマンション売って儲けて、賃貸でも儲ける。
店舗の維持管理費は住戸にも負担させれば、賃貸経営は磐石。

[97: 匿名]

美容院はクレスで充分です
コンビニならファミマ あとは成城石井とTSUTAYAが入ってくれたらいいな

[98: 周辺住民さん]

なるほど、面積割合で住民も負担するんですか。そういうやり方もあるんですね。
それにしても、駅前タワーの低層階は、病院ばかりになりました。
住民が爆発的に増えるのですから、美容院はもう少しあってもいいのかもしれませんが、病院は多すぎませんか？

[99: 契約済みさん]

美容院はわかりませんが、ミューズタワーなどの病院は　かなり　儲かるかってらしい

[100: 匿名さん]

お金のかかりそうなマンションだな。
タワーパーキング3台に自走式ゴンドラ、内廊下だから共用部の光熱費も高い。
加えて店舗の維持管理費までプラスされるとなると…。
武蔵浦和ってそんな金持ち多いの？

[101: 匿名]

２期の締切って いつなんですか？

[102: 契約済みさん]

＞No.98さん

　面積割合で　住民の負担は店舗について　明記はありません。

　規約によると、全店舗の面積割合であって、住宅部会はまた別みたいです。


　ただ、全体の共有部分については　住宅部会と施設部会は共同で支払うみたいなので

　その意味では　住宅部会の負担もありとはいえますね。

[103: 匿名さん]

店舗の賃料はマンション管理組合に入らないのに、店舗部分を全体共用部としてマンション住戸購入者に負担させるのはおかしくないですか？
住民が店舗を利用するのはあくまでお客としてであって、マンション施設として利用する訳じゃないですよね。

[104: 匿名さん]

　　↑
でも、店舗の賃借料が　マンション管理組合に入るためには、マンション管理組合が、全店舗の所有権を取得していないと、管理組合と店舗賃借人との間で、賃貸借契約が結べないのではないでしょうか？

　しかし、マンション管理組合って　よくわからいのですが、　法律的に　権利能力のある社団　になるんでしょうかね？？　つまり、法人格ってあるんでようか？

[106: 匿名]

裏TSUTAYAが良い。

[107: 匿名]

関心が契約から、管理や共有施設とかに写ってきてるのは確かにですね。

[108: 匿名さん]

何だかんだ言っても立地もよく仕様も良い方ですから、契約前提でそうした話題の方に目が行くのでしょう。
内廊下の高級感や快適性をよしとして購入するのでしょうから管理費などについてもそんなに納得がいかないものでは無いかと思います。

間取りのバリエーションもそれなりに工夫されてますし、納戸のあるプランなんかは収納重視で魅力です。

[109: 匿名さん]

契約してしまったら管理や修繕に目が向くからね。
実際どうなんだろ。店舗に関わる施設も全体共用部として住民が支払った管理費や修繕費から支払われたりするのかな。

[110: 匿名]

規約みれば、管理組合の中に、施設部会と住宅部会の２つにわかれて、理事や役員もそれぞれ別途に設置するみたいだから、住宅部会が施設部会の分まで、肩代わりして負担という形ではないみたいです。

こればっかりは、野村リビングサポート様と、管理組合との委託契約とその運用次第になるから、管理組合の役割と力量によってだいぶかわるんじゃないですかね。

契約してから本棚におきっぱになっていた管理規約をひっぱりだしてよく読んで理解しないと と思いました

[111: 匿名さん]

施設部会の管理費と修繕費だけで現実的にまかなえるのでしょうか。
店舗の数からするとエレベーター2台とか過剰にも思えるし。
それとも足りない場合は店舗の賃料から管理費と修繕費を払ってもらえるのでしょうか？

[112: 匿名さん]

>111
普通に考えたらわかるはず。
払ってもらえるわけないでしょう。

[113: 契約済みさん]

そうですね。

　管理規約集　の　プラウドタワー武蔵浦和マークス管理規約の　ブロックを　通読してみてほしいです。

　面倒ですが、法律知識なくても、普通の読解力あれば、細かくかいてあるので、１１１さんのような疑問は解消されるのではないですか？

　店舗の賃料は、あくまで　店舗の区分所有権をもっている人と、その人から賃借した人（法人）との間でのみ有効なもので、

　万が一、施設部会が修繕すべき項目で不足金が生じても、これを賃料に直接的に掛かれる法的根拠がまるでありません。

　施設部会の構成員で　公平に特別徴収の決議を経て別途にねん出するのが筋で、賃貸料を優先的にかかれるとしたら、賃貸に出した所有者に過剰で不公平な負担を強いるため、普通に考えて　おかしいとおもいます。

[114: 匿名さん]

施設部外が修繕すべき項目が問題なのでは。
だって、店舗は野村さんとURと地権者が所有するんでしょ？
自分達が所有する管理費や修繕費や修繕すべき項目を自由に決められる人達なのでは。

[115: 契約済みさん]

　たしかに、、、

　管理規約自体は、野村不動産がそのひな形を作っわけで、入居者は、管理組合の構成員となった初期では

　規約を全面的に受け入れるしかありません。

　だだし、住宅部会と施設部会　また　その上部組織との運用の過程で、住民がきちんと主体性をもって

　管理組合の運営に参加すれば、管理規約の改定や、釈義、運用についてきちんと総会などで意見具申し、理不尽な運用されないようにしてゆけば、野村不動産、UR、地権者の　恣意的な運用に歯止めをかけることは十分かのうでしょう。

　管理組合に対し住民がどれほど積極的にコミットメントできるかが、鍵ではないでしょうか？

　ゆめゆめ、リビングサポート様の言いなり、丸投げ　だけはやめたいものです。

　丸投げして　管理組合に積極参加せず、委任状だけで　無関心な人は、文句たれる資格なし！！

　問題意識ある方は　役員をひきうけて　積極的なコミットメントをすべきで、その過程で、できるだけ住宅部会に有利になるような、規約の改定や、運用を行うべきだとおもいますが、

　みなさん　いかがですか？

[116: 匿名さん]

地権者住戸は30戸でしょ。住宅部会の1割もっている。
地権者や管理会社を敵に回しての規約の改正は難しいよ。
不可能ではないが住民間に埋めようがない亀裂ができるよ。

[117: 契約済みさん]

もちろん　それは承知の上です。

　きちんと　民主的な手続きをふんで、誠実協議してゆけばとおもう。

[118: 匿名さん]

それは、契約する際に確認するべきことだったのでは？

[119: 匿名]

×ゆけば
〇いけば

[120: 匿名さん]

目の前に小学校ありますよね。

入る店舗に影響ってあるんでしょうか？

個人的な希望はTSUTAYAとドラッグストアと本屋です。

武蔵浦和ってTSUTAYAあるんでしたっけ？

[121: 匿名さん]

薬局とかは入ってくれるとうれしいですね。

最近の薬局も大きい所だと日用品の取り揃えもいいので、生活しやすさが全然違いますし。

ちょっとした体調不良でふつうに薬かってお世話になることもありますし。

[122: 匿名さん]

店舗の維持管理費を住宅部会から出すのは仕方ないんじゃないかな。
管理費や修繕費を数年後に値上げする事は避けられないだろうけど、マンションの下に店舗がある事で利便性も上がるだろう。最悪は飲食店などの火や油を使う店舗や溜まり場になりやすいコンビニなどが入った場合かな。
エレベーターは一基で良かったかな。

[123: 匿名]

120さん
私もTSUTAYA強く希望します
残念ながら武蔵浦和にはTSUTAYAはありません
コンビニならセブンイレブンやローソンはあるから今はまだ駅前にないTポイントを貯められるファミマを希望します
あとパン屋さんがほしいです

[124: 匿名さん]

中華が入るんじゃなかったかな？

[125: 匿名]

すき家がいいな。

[126: 匿名さん]

117みたいな真面目な人が孤立しそうだな。
地権者や野村は笑いとまらんだろうな。

[127: 匿名]

↑
梅太郎もな(笑)

[128: 匿名さん]

レンタルCD／DVDもドラッグストアもパン屋も、既に駅にありますから、この立地ではしばらく採算は厳しいと思いますよ。

コンビニはもう少しあってもいいですね。
クリーニング店も欲しいです。今ある駅前のクリーニング店はかなり待たされますから、既に受け入れの限界を超えています。
中華や居酒屋も混雑していますが・・・。

[129: 匿名さん]

中華屋じゃなく王将でしょ。餃子屋さん。
安いお店じゃないと繁盛しない街。CoCo壱ですら厳しい。
でもここは浦和並の坪単価。
地権者が売り抜いたら管理費や修繕費値上げは避けられないんじゃないかな。

[130: 匿名さん]

営業の女性もはっきり「ここは高い」と言っていましたし、金額を見たら誰だって高いと思うはずですよ。
ただ、購入者の多くは地縁者です。生まれ育った土地に対する価値観は、他地域の住民とは大きく違うものです。地元駅前というだけで、かなりの価値があるんですよ。

ここの周辺を検討している人が、割高な宇都宮マンションと比較検討することはまずないでしょう？でも、地元が宇都宮の人なら、割高でも比較検討することはあり得るでしょうね。

[131: 匿名さん]

北与野や南浦和に比べたら安いです
南浦和は土地が高いから比較してはいけないかもしれませんが

[132: 匿名]

管理費、修繕積立金は将来的にどのくらい上がるかわかりますか？

[133: 匿名さん]

京浜東北と埼京くらべたらだめだよ

[134: 匿名さん]

浦和・南浦和・武蔵浦和を結んだ三角地域は、昔から良い土地とされていました。
厳密には駅を結んだ地域ではなくて、武蔵浦和なら駅反対の17号線のちょっと先あたりの坂を上ったあたりからになると思います。
やはり災害に強い台地のような土地には古い建物が残っていますし、文京都市とも言われたりもしますが、基本的には地価は高いですね。

[135: 匿名さん]

>130

確かにそうですね。

実際、自分の好んで買う場所っていうのは、人によって結構違うものだと思います。

もちろん最低限利便性の高いことは条件なんでしょうけど。

[136: 匿名さん]

はっきり言って呆れます

[137: 匿名さん]

浦和が昔から良い評価（価格が高い）の土地は同意だが、昔は武蔵浦和は畑か工場だ。
浦和と武蔵浦和を同列にするのは無理。
文京？文教地域というならむしろ北浦和を外すのも不自然。
自分が住んでいる土地は良く思いたいものですが。

[138: 匿名さん]

ここの価値は利便性に絞られてるイメージがあります。
武蔵浦和は文教地区とはまた違うというか・・・そういう意味での人気ではないのでは。
浦和だと定住者に人気ですが、武蔵浦和ならシングルの賃貸住まいの人にも人気があると言えばよいのでしょうか。
色んな意味で潰しの効く場所なのでは。

[139: 匿名さん]

武蔵浦和は実力以上の地価になってしまったね。
まだ大規模マンション建設予定がある。大丈夫かね。
供給過剰でバブル弾けるんじゃないかな。

[140: 匿名]

10年後くらいに売りが増えて競合したら、取り柄がない田の字中住戸は売れないかもね

[145: 匿名さん]

だいたい武蔵浦和に土地のブランドを求めてマンション買う人なんていないよ。
ここは都心からの移住者も多い（周辺住民談）が、殆どが「23区は狭くてたけーし、埼玉でもいいから都心へのアクセスが良好な所はないかな」って思って候補の一つに挙がる場所がここらしいね。
東京市部（多摩とか小金井、立川あたり）よりは明らかに都心に近くて便利かつ安いし、かつて新幹線の代償として埼京線を開通させてみたら、JRの予想を上回る激コミで大当たりだったから武蔵浦和が栄えてきたってだけの話。文教エリアは浦和、北浦和でしょう。

[146: 匿名]

呆れて言葉も出ない。

[147: 匿名]

でも当たってる
都心からはそんなに来ないが

[148: 匿名さん]

ＭＲの招待状のスクラッチ、必ず２等が当たる。よっぽど人が来ないのか？

[149: 匿名]

建築オプション 何をつけますか？ 明日 申込いきみす

[150: 匿名]

建築オプションは食洗機とタンクレストイレを申し込もうと思ってます。
お金があればIHも申し込みたいんですけどね…高いので手が出ません。

[151: 匿名]

食洗機と 床暖房頼みます

トイレは悩みます。
タンクレストイレはどうなんですか。余裕あればつけたい。

電車レンジは 諦めました

[153: 匿名]

わかりました。

[154: 匿名さん]

床暖房はオプションなんですね。
てっきり標準装備かと思ってました。

最近のマンションは床暖房はオプションなんですか？
いくら位なんだろう。

[155: 匿名]

↑
いやいや リビングには標準装備ですよ。

私の場合、７３平米なんですが、夫婦２人なんで、一部屋 リビングと合体させるプランを選んだから、その部屋に増設するだけです。
まだ子供いないので、生まれたら 子供部屋にでもしよーかと思いまして

[156: 匿名さん]

この辺りは意見が分かれそうですが、元々気密性の高いマンションに関東くらいじゃ床暖房はいらないのではと考える人にはオプションにしてもらうとありがたいです。

あっても使わないという人も多いし、将来的に故障などのトラブルがあったら面倒と考えると、逆にオプションにしてくれてる方が親切に思います。
なんでも標準装備がいいとは思わないので、自分は歓迎です。

[157: 匿名さん]

私はタンクレスと食洗機とピピッとコンロオプションでつけましたよ
74平米でリビングは2LDKでモデルルームのようなカウンターキッチンにして床暖房は標準仕様のままです
タンクレス標準にしてほしかったかな

[158: 匿名]

タンクレス 悩みますねー
うちの場合、タンクレスに代えると 上の戸棚に頭ぶつける危惧
↑の方は
74平米かあ 角部屋ですか？
いいなあ 角部屋

うちは 南向きのプレミアム階にしましたが、角部屋は予算オーバーでして、モデルルームより少し大きめのタイプです。

自分も、モデルルームのように２LDKにして リビングを広く使う作戦です。

角部屋のモデルルームにあったガラスの引き戸のオプション金額 80万には、石なげてやりたくなりました。
タンクトイレ たしかに 標準装備にしてほしいです
明日、申し込み前に、もう一度 みてみよう

[159: 匿名さん]

オプション高すぎる。標準の差額分なんだから安くすべき。

[160: 匿名さん]

タンクレスは震災時に使えなくなるみたいですよ。
とはいえ見た目的に残念な標準トイレなので変えたい気持ちもわかりますが…。


TOTOなどにパンフレット取り寄せたらタンクありなのにタンクレスに見えるような装飾だなもあるのでわたしはそちらで検討しています。

[161: 匿名さん]

158さん
157です
角部屋ではない南向き中層階の中部屋です(一期で購入)
角部屋は手が届きませんでした
プレミアム階良いですね

[162: 匿名さん]

都内の高層マンションでは、震災後タンクレストイレをタンク付きトイレに変更した人もいるという話も
聞きました。

タンクレスは電動なので
震災時には水が流れないと聞きましたが
本当なんでしょうか。

[163: 匿名さん]

万が一のことを考えるとタンクレスでも手動レバーのついているものであれば停電時も大丈夫なようです。

ただ、イナックスではもう手動レバー付きはつくってなくてTOTOでも手動対応は1機種だけと前に聞きました。

多分そういったことも考えて今後はメーカー側も停電時にも仕えるタンクレストイレを作ってくると思います。

あの地震で、いろんなものの価値観が変わったなとつくづく思います。

[164: 匿名さん]

ライフラインが止まった瞬間に一気に生活ができないレベルまで不便になるような環境って多かったように思いますね。

実際これだけ震災が続けは、災害時の対策ができている家、家具などが必要になりますよね。

[165: 匿名さん]

タンクレスでも旧来型でも水を補給しなければ流れません。
タンクレスでも桶などで水を流せば普通に流れていきます。
また、災害時を理由にタンク付きの旧来型を擁護する方も必ずいますが、
タンクの中の水を飲んだりしないでしょう？
要は、タンクにある数リットル分（1、2回流す分）の差です。
それを風呂やバケツなどに貯めるか、保存水でペットボトル2、3本増やすかどうかです。

[166: 匿名さん]

＞都内の高層マンションでは、震災後タンクレストイレをタンク付きトイレに変更した人もいるという話も
聞きました。

タンクを増設する幅の分、トイレ部屋の前後径を延長でもしたのでしょうか？
大規模なリフォームですねw

[167: 匿名さん]

タンクレスよりロータンクの方が震災時は便利なのは間違いない。
用を足す前にバケツに水をもって入らなきゃならない。しかもコツがいるし、綺麗に流れない。
ロータンク式なら汚物を流した後に、ロータンクに水を足せばいい。

[168: 匿名]

私の今のマンションはタンクレスだけど、停電の時も困らなかったけどね。
コツも何もバケツで少量流したら自然に流れていったよ。
167さんは、大きいし、粘りがしつこいのかなぁ？

[169: 匿名さん]

震災が気になって仕方がない人はタワー買わない方がいいのでは？
タンクレス買えないからってネガしてなにやってんの？

[170: 匿名さん]

タンクを開けて水を入れるのも大変だと思いまーす

[171: 匿名さん]

心配なら独立手洗いがあるんだからバケツにでも貯めておいたらどうかな。
ペットボトル2、3本分の差だからその分多めに備蓄してもいいのでは。タンクの中の水と違い、飲めるし。
なぜこんなにタンクレスに攻撃的な方がいるんだろうね？もしかして、自分の物件に付いていないから？？

[172: 匿名さん]

タンクレスもタンク式も本来の値段はほとんど変わらない。
デベにボッタくられてるんだよ。

[173: 匿名さん]

さすが埼玉(笑)

[174: 匿名]

確かに、タンクレスなんて都内なら標準なんだから論争自体がみっともない

[175: 匿名さん]

タンクレス、ディスポーザーなど、ご自分がお持ちでないと荒らしにくるケースが多いかもしれません。

[176: 匿名さん]

アラウーノSネットで7万円で買えるよ。
取り付けも自分で出来る。タンク式を馬鹿にしたり、タンクレス有難がっちゃうなんて本当恥ずかしいよ。

[177: 匿名]

トイレ論争熱いですね。

結局、タンクありにしてしまいました。

[178: 匿名さん]

そんなに高くないならオプションにしないでよ。貧乏くさい。

[179: 匿名さん]

さすが埼玉（苦笑）　

[180: 匿名さん]

浦和なら標準設備の物件も多くみられますけれど、武蔵浦和は購入層が異なるのだろう

売る側も心得てる