市街化調整区域について

[お助けを]

今いいなと思う土地が市街化調整区域に
なっています。（建蔽率60％、容積率200
％）
現在古家が建っているのですが、土地を
購入して、新築にする場合、上記の率を
遵守すれば制限はないのでしょうか？

仲介業者さんは建替えのため、問題は
ないと言っていますが、調整区域が
ひっかかっています。

なお、２面道路に面し、１方は４ｍ以上の
道路です。周囲も調整区域ですが、住宅が
密集しています。

最終的には市役所に問い合わせる事になると
思いますが、アドバイスいただければうれしい
です。