日神パレステージ日吉さくらが丘ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

日神パレステージ日吉さくらが丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市高津区蟹ヶ谷字緑下74番（地番）
交通：
東急東横線 「日吉」駅 バス10分 さくらが丘バス停から 徒歩2分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：62.63平米～81.54平米
売主：日神不動産

物件URL：http://www.nisshinfudosan.co.jp/hiyoshi/
施工会社：多田建設株式会社第一事業本部・株式会社川村工営共同企業体
管理会社：日神管理株式会社

[41: 匿名]

俺はゆとり世代ではないから小学校で習ったが、関東ローム層は富士山の火山灰から成る広大なエリア、高津区どころか世田谷区も杉並区も青葉区も都筑区も港北区もみーんなみんな関東ローム層なのだが、付け焼き刃の勉強だとこんなヘンテコなセールストークになっちゃうのか。



この国の学力低下を憂います。

[42: 住まいに詳しい人]

＞40　あなたは販売関係者さんですね。
　　　凄いセールストークでのけぞりました（藁）
　　　関東ローム層、火山灰から何故に強度が期待できるんですかね。。。
　　　頭大丈夫ですか？まあ普通の一般常識を備えた日本人なら誰も騙されないとは思うが。。。

[43: ご近所さん]

関東ローム層だと火山灰地なので地盤が強固ということの
根拠にはならないような気がしますし、むしろ火山灰地の斜面であれば
地滑りなどのリスクがあるように感じます。(そのような書き込みも
既にありますし)

建設途中でなにがあったか知りませんが工事期間が異常に長かったのが
気になります。その辺の事情知ってる人がいたら教えてください。
あの巨大壁に時間がかかったからでしょうか？

購入者を揶揄するような書き込みは感心しませんが、裏返せばこの物件の
評価がそれだけ低いということでしょう。
購入し入居されている方にはお気の毒ですが、良いこと悪いこと含めて
意見交換する場所ですし、人の評価は色々なのでしょうがないですね。

他の板も見ていますが、ここは
・販売開始後にも関わらず近隣の発売前物件よりも書き込みが異常に少ない
・物件自体に関してはネガティブな情報しかない
・ポジティブな情報はまわりの環境(というか目の前の住宅街)だけ
不思議な物件ですね。

[45: 購入検討者]

先週の土曜日内覧に行ってきました！

両親がアイザックに住んでいるため、進められて見に行きましたが
やはり環境が凄く良いですね♪

物件の設備は最新のものばかり使っているし、魅力的です。

[46: 匿名さん]

またまた、学力低下を憂います。

[47: 匿名さん]

そもそも関東平野全体が関東ローム層でおおわれているような・・・

駅まではバスで行くことになりそうですね、基本的に。
駅から離れている分、静かな環境かなとは思います。
日吉ですが、交通の便が悪い分なのかお値段もリーズナブルですよね。
駅までの距離さえ苦にならなければいいんじゃないかなぁと感じました。

[48: 匿名]

>>47もうそういう嫌らしい書き込みはやめてください。
さらりとここを日吉と呼んだが、歴史的に見てもこんなとこが日吉なわけないよ。

ここは川崎市高津区蟹ヶ谷の北傾斜の崖の上以外の何物でもない。

[50: ご近所さん]

ガケ地のころ、湧水の小さな池がありました。
ちょうど擁壁のあたりです。

[51: ご近所さん]

>45さん

武蔵小杉のタワマンにしたほうがいいよ

[52: 匿名]

>>50池を見ようと思い車で行ってきましたが見つかりませんでした。
というより崖下は私道が入りくみたどり着けませんでした。

工事中以来でしたがすでに反対の立て看もなくひっそりしてました。
さくらが丘側の住宅地からの落ち着いた雰囲気と裏側の垂直巨大擁壁の光景は落差が激しかったですがむしろなんであの崖下に人が住んでいるのだろう、逆に擁壁がなければ危険だろうにという印象でした。

[53: ご近所さん]

＞45さん
ご両親がアイザックにお住まいのようですが
ご両親はこの物件のデベと近隣のトラブルをご存知
無いのでしょうか？(自治会の回覧等で情報は発信
されていると思います)
他人事ながら近所とトラブルを抱えてる物件を
御子息に勧めておられるようで気がかりです
(自分なら、近くに住みたくても我が子にワザワザ
近隣とトラブルを抱えてる物件なんて勧めません)

売出し中の新築なら最新の設備ってある意味
当たり前ですし、むしろ立地などあとから変更の
効かないところを中心に、もう少し全体を観られないと
「木を見て、山を見ず」ってことになり後悔される
のではないでしょうか？

[55: 匿名]

現地見てきました。
人気のないマンションで違和感を感じました。
ここはなしです。

[56: 匿名]

すぐ先の中原養護学校裏側の崖道が進入禁止ですね。

こちらはむしろしっかりした擁壁ができたから下の住民は多少とも安心でしょうかね。

買う買わないとは別の話ですが。このマンションの擁壁の更に下に数十メートルにわたり別の古い擁壁が重なってますが鉄骨はどのあたりまで入ってるんでしょうね？

[59: 物件比較中さん]

蟹ケ谷17-2　フロンティア日吉
2005年3月完成物件の部屋が今も売り出されているようです。
仲介手数料無料ということは、売主が直接売るからできること。新古物件というところですかね。
90.1平米で2460万円だそうです。しかし、このあたりのマンションは人気無いですね。ポレスターといい・・・

[60: ご近所さん]

。。。＞59さん
この辺り、戸建ては売れてるので場所ではなく
マンションの質の問題なんでしょうね。

入居されてる世帯は本当にあるんですかね？
暖かくなり夜の散歩で通りかかっても
共用部以外の明かりは見たことありません。

そして何度見てもあの巨大な壁は
「本当に大丈夫なの？」と思わずには
いられません。
なんだか大丈夫だとしても相当維持費が
かかりそうですし、どっちにしても
大変そうですね。

[61: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

知り合いの購入検討者に頼まれ、玄人のひとりの立場で一緒にゴールデンウィークに現地を訪れました。
建物の仕上げをチェックしようにも、問題外の低コスト＆仕上げの粗さには笑ってしまいました。素人さんにもわかると思いますので、同業者としてはコメントは差し控えます。勿論、知り合いには他を当たるよう強く諫めております。

[62: ご近所さん]

近所の売れないマンションは8年たっても
完売していないというなら、ここは
完売まで何年かかるのだろうか？
検討してる人でもこの板みたら、かなり
引くだろうし。

でも本職が見て笑っちゃうってのは
相当だな。
ますます検討する人が減っちゃいそうですね

[63: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

ご参考になるとは思いませんが、元住吉のファミリーマート前の野村不動産のブラウドが完成間近です。今時の新築物件であれば、設計・デザイン・仕上げなどはこの程度なら満足度高いでしょうね。
デベの企画力やブランドバリューの違いもあるでしょうが、この悲しい程の差は価格差だけでは説明もつかないでしょう。

[64: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

これでカキコも終わりにしますが、最後に情報提供してから去りますね。
機械式駐車場物件は、できれば避けた方がいいです。電気代から始まり、点検修理にコストかかりますよ。設備更新に備えての資金積立も必要ですね。管理費負担に加え、よう壁点検やら駐車場設備やらの維持費まで、売主側から詳細を説明して貰って、納得できるなら購入検討してください。後悔のない決断となるよう祈念いたします。

[65: 匿名さん]

機械式駐車場じゃない物件となるとかなり限定されるな。

[66: 不動産購入勉強中さん]

この地下室マンションは、川崎市の条例強化前に建てられたんですよね？
最下層のベランダ、冬場は陽が当たるのは何分くらいですかね？

[67: マンコミュファンさん]

先週末からまた売り始めたはすだが
相変わらずスレが盛り上がらないな。

それだけ不人気物件てこと？

購入検討してる人の意見をきいて
みたいのだが無理かな。

[68: 匿名]

マンコミュみたいな情報スレがなかった昔なら何人かデベの言葉巧みな誘導で買ってたかなと思いますが。
そんな時代じゃないって事ですね、何千万ってローン組むわけですから今の方がまっとうだと思います。

[71: 賃貸住まいさん]

私も外観に古臭さを感じました。
今時、吹き付け仕上げはないですよ。バルコニーがスケルトンじゃないのもね。あの茶色もセンス無さ過ぎ。
かと言って値ごろ感あるわけでもないから、人気というより興味を持つ人が居ないのは当たり前。

[72: 匿名さん]

バス便なのに３０００万は、高すぎる。

もっと値下げしないと売れないだろうね。

[73: 匿名]

>72新築マンション販売は下げれば売れるというのが原則だけど

一体誰がいくらなら買うというのだろう？
買ったら最後次の買い手がつくまで永久に維持費を払い続けるって凄いことだよね。

[74: 匿名さん]

この辺鄙な日吉のバス便物件だと２５００万ぐらいでないと誰も買わないと思う。

[76: 匿名]

>74そうなんだ、2500万ぐらいなら買い手がつくんだ。

マンションて凄い。

[77: 匿名さん]

２５００万くらいだったら買う人がいるんじゃないかと思っただけです。

私は、２５００万出して日吉のバス便なんて買おうとは思いません。

[78: 匿名さん]

>75
確かに完売まで５年はかかりそう。

[79: 匿名さん]

震災さえなかったらこの擁壁でもある程度は営業トークでなんとかなったんでしょうけど、日神さん不運でしたね。

[80: マンコミュファンさん]

＞78さん
５年で売り切れば御の字でしょ。

「東京オリンピック開催記念価格」とか
やるまで残ってそう

[81: 匿名]

去年まだ何も知らない頃にモデルルームに行って話しを聞いてきたことがあります。
あの巨大なよう壁は、ダムを建設している会社に依頼したものだから大丈夫。
少なくとも80年は持ちます。杭も70本打って建物を支えているから大丈夫。
みたいなことを言ってましたよ。

[82: 匿名さん]

大地震で、よう壁にヒビでも入ったら即、川崎市は赤紙貼るでしょ。それと、ダムは水圧が均等にかかるけど、地盤は別の話。何が大丈夫なのかね？地震なら天災だから修繕義務ないから売りぬけられれば業者は大丈夫ってか？

[83: 匿名]

>81少なくとも80年大丈夫って言われたの？

コンクリートの寿命って知ってる？
誰かが定期的に金払ってメンテナンスしないと無理だよ。

八ﾂ場ダム工事がなんであそこまで話が進んでもやめさせようとしたか？

維持費がとんでもなくかかるからだよ！

[84: 匿名さん]

誰かが定期的に金払ってメンテナンスするんだけど、ここ買うと漏れなくその誰かになれますよ。

[85: 匿名]

81です。
はい、その位もつとこちらから聞いていないのに営業の人が言ってきました。
主人が地盤はどうなってるんですか？と質問したら杭の本数を言ってきました。
それとなくモデルルームに行って説明受けたんですが…
ここを見て怖くなりました。営業の方は住んでいる賃貸のマンションにまで押し掛けてきましたよ。

あと周辺には反対のノボリがあるけれど気にしないでと言ってました。

[87: 匿名さん]

81さん
のぼりは反対ののぼりではなく、日神不動産とさくらが丘住民との間で、取り決めた約束事が守られずに建設されたことに対する抗議ののぼり、とのことらしいです。呼んでもいないのに自宅に押しかけてきたり、約束破ったりな会社は安くない買い物の相手としてはどうなんでしょうね。

[88: マンコミュファンさん]

物件名でググって出てくるブログ、あまり更新されてないけど内容がスゴいね。

売る方もネットでの評判くらいはチェックしてんだろうし、こんだけ評判悪かったら食い付いてくれた客は死んでも捕まえようとするわな、気づかれる前に

[89: 匿名さん]

さて、今週末は何人を現地見学させることに成功するかな？
先着順受付中なんだけど先着者がいない(笑)

[90: 匿名]

これだけ売れずにヒッソリしてても決して自社所有して賃貸運用とかはしないわけだから買って良い物件かどうかは一目瞭然。

[91: 匿名さん]

賃貸需要すらないさ。この辺り、バス便賃貸なんて
ありえん。

[92: 匿名さん]

検討中の皆さん、第2期ですよ！
最初から先着順申し込みなのに、1期も2期もない罠。

[93: 匿名さん]

よく見てください。

外壁のうねり、エントランスのジョイントの歪み、植木は造花、裏側の落書き、ダクト類の継ぎ目、

あげてみるときりがない。

[94: 匿名さん]

さすがのクオリティや！見に行ったろかな。
偽住所と偽電話番号書いて現地案内してもらおっw

[95: 匿名さん]

>93
その他もレポートしていただけるとありがたいです。

[96: 物件比較中さん]

裏側の落書きが気になります。
もう少し詳しく教えて欲しいです。

[97: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

日曜の今日も現地案内の方は閑古鳥でしょうか？もうすぐ梅雨、不良在庫化してる閉め切りの部屋のカビや新築結露、いよいよ換気システムの性能実戦テストですね。

[98: 匿名]

>97中古でもないのに室内換気システムとか使ってしまっていいの？

よくわかってないのですが電気メーターがぐるぐる回ってしまって良いのかな？

[99: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

使えない？そうだよね。
先住民は
カビルンルン(ﾟДﾟ)

[100: 匿名]

>99えっと…先住民的な方は１世帯か２世帯ぐらいしか灯りがついてないからその他の住戸はどうやって換気するんでしょうか？

[101: マンコミュファンさん]

結局、二期の販売が始まってもカキコはにぎやかしだけか。

部屋のなかも床下も湿気ってる風だけど、一番湿気ってるのはこの物件の人気だな！

入居済みの人、御愁傷さま(-.-)

[102: 住まいに詳しい人]

汝、湿気を侮るなかれ
クロスやフローリング、素手で施工した場合、掌紋跡にカビが繁殖します。

[103: マンコミュファンさん]

売れるまでってか、引き渡しまではデベが電気代払って換気とかやるんじゃないの普通なら？

ま、ここぢゃ売れ残り大杉で全部に手が回らんかも知れんがね(-_-)

[104: 匿名]

>103売り出し中の内覧可能な部屋ならまだしも仕上げすらしてない部屋で電気ひいて使ってもいいのかな？

素人だからわからない。

[105: マンコミュファンさん]

物件自体は完成済みだから、売れさえすれば明日からでも住める。
だから換気扇なんてその気になりゃいつでも使えるはず

ただひとつ残念なのは売れるあてが無さそうってこと(;o;)

[106: 匿名さん]

＞104
2012年11月に完成してるから、換気してるでしょ。
素人でもわかるよね。

[107: 住まいに詳しい人]

梅雨どきの地下室階の閉め切りの部屋、怖いもの見たさの誘惑に駆られます。極彩色と結露のコラボとか。。。

[108: 匿名さん]

>106
メーター単位で契約して基本料金払わなきゃ電気は使えない。素人でもわかる。

[109: 匿名さん]

ここ、本当にどうなっちゃうんだろ…

[110: 匿名さん]

新築だろうが同じ。手入れしない空き部屋は劣化が早い。特に梅雨から真夏はね。カーテンもないからフローリングは紫外線のダメージが気になるな。

[111: ご近所さん]

さっき夜の散歩で初めて入居世帯と思われる窓の灯りを見つけました！

ここのコメントを信用していなかった訳ではありませんがいつ見ても窓の灯りをみつけられなかったので、本当方がに入居されているのか半信半疑でした。

しかし、そこそこ大きな建物に数世帯だけで入居されているのは、傍目に見ても寂しそうだしオートロックといえどもなんだか治安が不安な感じですね。

[112: 匿名]

>111自分が同じ立場なら不安だろうね。

夜間の駐車場なんて人気がないんだよ。
エレベーターも誰も乗ってないんだよ。

[113: マンコミュファンさん]

ここが良い物件だとデベが本気で考えているなら、宣伝と割り切って何戸かを自分とこの社員に格安で売ってやれば？
で、とりあえず食い付いて入居しちゃった社員をここのセールス担当にすれば少しは説得力も出るでしょ。
「自分も住んでるっすけど、何も問題ないっすよ」って

ま、その程度の説得力で販売が劇的に良くなるとは思えんが
(-.-)y-~

[114: ご近所さん]

＞112さん

そうですよね。
いくら明るくても人の気配が無いというのは不安ですよね。

深夜のエレベーターとかいろんな意味で怖そうです。

[115: 匿名さん]

＞108
電気使わなくたって、換気できるしょ。

[116: 匿名]

>115話がずれてますよ。
この話は換気システムを使えるか否かという話。

100戸あって数戸しか灯りが点いてないから
梅雨の晴れ間に残り全室をデベ営業が窓明け換気して回るのは困難を極めるはず。
紙カーテンすら着いてないんですからにわか雨でも降り込みますね。

[118: 匿名さん]

おいおい、勝手に換気システムの話かい？そう言ってくれなきゃわからんよ。

まぁ雨、降りこむとは思えんがな。

[119: 匿名さん]

>115
>118
のカキコは、販売関係者の自演ぽいのでスルー推奨

[120: 匿名さん]

117さん
君子危うきに近寄らずです。

[121: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。
ここみたいに入居が数戸だと、その間の管理会社への支払いとか共有部分の電気代、エレベーターの法定点検だとかはいったいどうやって支払うことになるんでしょうか。売れる前の不良在庫部屋の管理費を現所有者の日神不動産が払うはずもないし。共有部分の電気代支払えなくて、照明もエレベーターも止まったりしてね。

[123: 匿名]

入居者の皆さんは気に入って決めたのでしょうから大丈夫とは思いますががんばってください。

[125: 匿名]

>124ありとあらゆる手段をこうじて手持ちをさばいてくんだね。
定価で買った人って可哀想。

[126: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

居住用は住宅ローン。
賃貸等投資用はアパートローン。
金利が全然ちがいます。
銀行にバれると最悪一括返済を迫られかねません。さらに住宅ローン控除を受けて税務署にバれたら重加算税では済まない。そんな詐欺紛いを会社ぐるみで行っているということでしょうか？
だとしたら東京地検に告発すべきです。

[129: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

そうそう、フラット35はもちろん、銀行信金等の通常の住宅ローンも、自身が居住目的でないと借りられません。なので投資用物件としてセールスするとなると恐らく、この会社は提携ローンという名のノンバンクのローンに填めるはずです。ファミリー用を1室だけ賃貸しても赤字になるだけ、やめときなはれ。

[130: 匿名]

たしかにそんなやり方であれこれ乗っけて売られてる新築を買っても儲かる訳がありません。仮に半額セールで売るならプロの買い取り屋が現金でまとめて買い付けます。デベは１戸づつリスクなんか冒しません。

もし何十戸も組織的にやってたら融資先銀行からの書類で簡単にバレますよ。

つまり>124さんはここのベテラン営業からカモられかけたんです。

[131: 匿名]

ついでに言うと賃貸用マンションって驚くほどコストダウンして建ててます。
インフレの時代には立地の良い賃貸物件に長く住み続けるのが一番儲かりますよ。
建て替え話が来たらウハウハです。


ここのように意味で崖っぷちの物件は売れず貸せず、建て替えの話は土砂崩れ絡み以外ではまず来ませんからそうした経済活動とは無縁です。

[132: マンコミュファンさん]

＞37＞122を合わせて見ると、完売した瞬間に修繕積立金が いくらになるのか恐ろしくなるな!!

買っちゃったヒトはその辺の計算というか、覚悟は出来てるのかな？

考えてなかったり、気付いてなかったとしたら悲劇だな
(T_T)

[133: マンコミュファンさん]

詳しいヒトがいたら教えて頂きたいのですが、そもそもあの巨大擁壁の定期点検とかメンテナンスに関する法的な縛りは有るんでしょうか？

無かったら、これ幸いとばかりに金のかかる点検とかやらなさそう～、ここのデベの息のかかった管理会社ぢゃ。

[134: 匿名さん]

よう壁のメンテナンスに縛りはありません。定期点検という名の管理会社の収益を稼ぐための素人検査はやるんでしょうけど。仮にもひび割れでも発見されたら、よう壁下に住んでる人々は命にかかわる話だから何千万円だか億だかわかりませんが、安全対策をやらざるをえません。よう壁にも10年保証とかがついてるんですかね？まあ、すでに4～5年経過してるんだっけ？

[135: マンコミュファンさん]

＞134さん、回答有難うございます

管理会社が擁壁の点検やるってことは、デベは完売まで自分で負担してる分の修繕積立金を身内の管理会社を利用して点検費用名目で取り返すことも出来るって訳だ！

管理組合が頑張らないと買ってからも安心できないんぢゃぁ大変だね。。。(-_-)

[136: 匿名]

プロの手にかかれば管理コストなんてトコトン削れますが管理組合には還元しません。

地方でアー○ンネットのぼったくりに管理組合がキレて自主管理になった物件を知ってますが蜘蛛の巣だらけ埃だらけゴミ出しは住民が総出で仕分けしてましたよ。

[137: 匿名さん]

擁壁の盲点は、長期修繕計画に擁壁の補修費用が盛り込まれていないこと。確認してみれば分かるけど、もし含まれているなら、他物件より修繕積立金が高くなっているはず。それがそうでないってことからも分かるでしょ。

[138: 匿名さん]

１０年の瑕疵担保責任は主要構造部分だけ。それ以外は２年間にとどまる。

[139: 匿名さん]

さて、また週末がやってきますが今週は何人を現地案内にまでこぎつけられますかね。見にくる方は、ちゃんとここ読んでからにしましょう(笑)

[140: マンコミュファンさん]

＞139
ここ見たら、現地を見に行く以前に販売センターにもいかないンぢゃない？
(-_-)/~~~