日神パレステージ日吉さくらが丘ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

日神パレステージ日吉さくらが丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市高津区蟹ヶ谷字緑下74番（地番）
交通：
東急東横線 「日吉」駅 バス10分 さくらが丘バス停から 徒歩2分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：62.63平米～81.54平米
売主：日神不動産

物件URL：http://www.nisshinfudosan.co.jp/hiyoshi/
施工会社：多田建設株式会社第一事業本部・株式会社川村工営共同企業体
管理会社：日神管理株式会社

[21: 近隣２]

まあこの辺りの地盤は悪くないですよね。

私も8年以上こちらのマンションの目の前に住んでますが、災害のエリアにも入ってないし液状化も心配ないエリアですよ。

[22: 60年前からの住人さん]

水没と言うより土砂崩れでしょ。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[25: 実家近く]

マンション前を散歩してたらのぼりの旗すごいですね。
きれいな住宅街が残念です。見栄え悪い。

[26: 周辺住民さん]

過疎ってますね。
近くの元住吉のプラウドと比較するのが間違ってるのかもしれませんが、スレの伸びがこうも違うものなんですね。まあ野村と日神じゃあそうなんでしょうね。

[27: ご近所さん]

販売が始まって相当経つのにまだ入居世帯は
無いようですね。

夜に前を通っても真っ暗で(さすがに通り沿いは
辛うじて照明がありますが)不気味です。

子供の学校とかに合わせて今週末あたりには
引っ越して来る家族も有るのでしょうかね？
近所の公園の桜の見頃は過ぎちゃいますけどね

[28: 周辺住民さん]

いや、入居者は数軒はいるようです。
世間知らずの一次購入者さんといったところですかね。
購入予定者さんにはググっていただきたい検索フレーズです。
「排水性擁壁　保守点検　費用　耐久性」

[29: ご近所さん]

この物件、崖下側からみると擁壁の数か所にすでに水の流れている
跡が付いてますね。それも下のほうだけではなく上のほうの特定の穴にも。
水抜きの穴が上手く機能しているともいえるかもしれませんが
慢性的に水の出ている地盤であることが顕著ですね。

購入を検討している人はエントランス側から建物に案内されれば
あの擁壁を見ないかもしれませんけど、水のでる傾斜地の物件という
説明は受けているんですかね。

さすがに購入決定前には全体を見て、自身で確認しているとは思いますが。

[30: 匿名さん]

>>28

購入者に失礼ですよ。

[31: 匿名]

日神は溝の口のデュークというゴルゴ13的な名前のマンションで民事裁判を起こされてますね。

[32: 購入検討中さん]

色々と皆様のコメントを拝見いたしました。ありがとうございます。
昨日、行く予定ではなかったんですが、モデルルームに伺い、相場的にも安く住み慣れた地域で購入したいと言う気持ちになりましたが、皆様のコメントを拝見して、不安を抱いたのが本音です。
一生に一回の大きな買い物なので、凄く悩んでいます。

長く住む場所なので地域の方々とも上手くやっていけるのか心配です。

一番心配なのは地盤ですね。

ネットで色々と調べても、なかなか安心には繋がらず........。

昔から長く住んでいる方たちからの、アドバイスを頂けたら嬉しいです。

宜しくお願い致します。

[33: 入居済み住民さん]

入居者はいますよ。住み良いのは間違いないです。入居者に対して失礼なこと書いてる人もいますがそれぞれの考え方で購入してますので。

[34: 匿名さん]

結局決めるのは自分ですしね…。
自分で材料を集めて
納得いくようにして買った方がいいと思います。
掲示板だけではなく、
実際に何度も現地に行って見るのも良いと思います。

[35: 購入経験者さん]

現在分譲マンション住です。なので維持費が馬鹿にならないのはよく存じております。
価格的には検討してもよいレベルなんですが、やはり買った後が不安です。
どなたかの書き込みもありますが、あの巨大な擁壁の保守や点検費用、機械式駐車場の維持費や、いつか来るであろう耐用年数とか。。。あまりに安すぎる管理費や修繕積立金には、買った後にはいったいいくら値上げされるのか不安過ぎます。
売る側は、見た目を安くするだけですよね？実際、最大100戸程度で修繕積立金はいくら必要になるのかな？1億円を100戸で10年で積み立てるとしても、1戸あたり10万円/年ですよね。エレベーターの法定点検費用も馬鹿にならないし。。。
購入して数年後には、管理費と修繕積立金で毎月3万円とかありえないから・・・

[36: 購入経験者さん]

>32さん

一生に一回しか買えないとお考えなら戸建にしたほうがよいです。
マンションは、買うときの家族構成や利便性にマッチしたものを買うものです。
ここいらの近所にあと1000万出せば、マッチ箱ですが３階建の戸建てがあります。
管理費＆修繕積立金＆駐車場代を考えれば、あと1000万円ローンさえ組めれば、支払額は変わりませんよ。

[37: 匿名]

各種の維持費が安いのには理由があります、デベが入居開始時から１００戸で計算してると思いますか？

１００人の勇者が集うのはなかなか大変です。

仮に売主が売れるまで各種維持費を払うという契約だとして、
ちゃんと将来を見据えて値上げしましょうなどという良心的な展開はないです。

初めから売れ残りを視野に入れて維持費を算出してます、１年過ぎたら組合で改正すべきですよ。

[39: 匿名さん]

低層なのは良いなぁと思います。
修繕計画は適宜見直していかないといけないでしょうね・・・。
でも最初からやっていてくれたら
楽なんですが（汗）

現地自体はとても静かな感じですね。

[40: 匿名さん]

No.32さん

高津区の地盤は、海抜高度が高く起伏の少ない平坦面です。
地質は、関東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われているて比較的大きな強度が
期待できるので、住宅地盤として良好な場合が多いようですよ
あくまでも高津区全体なので場所によっては多少なり強度が弱い所も
あるかと思います。

[41: 匿名]

俺はゆとり世代ではないから小学校で習ったが、関東ローム層は富士山の火山灰から成る広大なエリア、高津区どころか世田谷区も杉並区も青葉区も都筑区も港北区もみーんなみんな関東ローム層なのだが、付け焼き刃の勉強だとこんなヘンテコなセールストークになっちゃうのか。



この国の学力低下を憂います。

[42: 住まいに詳しい人]

＞40　あなたは販売関係者さんですね。
　　　凄いセールストークでのけぞりました（藁）
　　　関東ローム層、火山灰から何故に強度が期待できるんですかね。。。
　　　頭大丈夫ですか？まあ普通の一般常識を備えた日本人なら誰も騙されないとは思うが。。。

[43: ご近所さん]

関東ローム層だと火山灰地なので地盤が強固ということの
根拠にはならないような気がしますし、むしろ火山灰地の斜面であれば
地滑りなどのリスクがあるように感じます。(そのような書き込みも
既にありますし)

建設途中でなにがあったか知りませんが工事期間が異常に長かったのが
気になります。その辺の事情知ってる人がいたら教えてください。
あの巨大壁に時間がかかったからでしょうか？

購入者を揶揄するような書き込みは感心しませんが、裏返せばこの物件の
評価がそれだけ低いということでしょう。
購入し入居されている方にはお気の毒ですが、良いこと悪いこと含めて
意見交換する場所ですし、人の評価は色々なのでしょうがないですね。

他の板も見ていますが、ここは
・販売開始後にも関わらず近隣の発売前物件よりも書き込みが異常に少ない
・物件自体に関してはネガティブな情報しかない
・ポジティブな情報はまわりの環境(というか目の前の住宅街)だけ
不思議な物件ですね。

[45: 購入検討者]

先週の土曜日内覧に行ってきました！

両親がアイザックに住んでいるため、進められて見に行きましたが
やはり環境が凄く良いですね♪

物件の設備は最新のものばかり使っているし、魅力的です。

[46: 匿名さん]

またまた、学力低下を憂います。

[47: 匿名さん]

そもそも関東平野全体が関東ローム層でおおわれているような・・・

駅まではバスで行くことになりそうですね、基本的に。
駅から離れている分、静かな環境かなとは思います。
日吉ですが、交通の便が悪い分なのかお値段もリーズナブルですよね。
駅までの距離さえ苦にならなければいいんじゃないかなぁと感じました。

[48: 匿名]

>>47もうそういう嫌らしい書き込みはやめてください。
さらりとここを日吉と呼んだが、歴史的に見てもこんなとこが日吉なわけないよ。

ここは川崎市高津区蟹ヶ谷の北傾斜の崖の上以外の何物でもない。

[50: ご近所さん]

ガケ地のころ、湧水の小さな池がありました。
ちょうど擁壁のあたりです。

[51: ご近所さん]

>45さん

武蔵小杉のタワマンにしたほうがいいよ

[52: 匿名]

>>50池を見ようと思い車で行ってきましたが見つかりませんでした。
というより崖下は私道が入りくみたどり着けませんでした。

工事中以来でしたがすでに反対の立て看もなくひっそりしてました。
さくらが丘側の住宅地からの落ち着いた雰囲気と裏側の垂直巨大擁壁の光景は落差が激しかったですがむしろなんであの崖下に人が住んでいるのだろう、逆に擁壁がなければ危険だろうにという印象でした。

[53: ご近所さん]

＞45さん
ご両親がアイザックにお住まいのようですが
ご両親はこの物件のデベと近隣のトラブルをご存知
無いのでしょうか？(自治会の回覧等で情報は発信
されていると思います)
他人事ながら近所とトラブルを抱えてる物件を
御子息に勧めておられるようで気がかりです
(自分なら、近くに住みたくても我が子にワザワザ
近隣とトラブルを抱えてる物件なんて勧めません)

売出し中の新築なら最新の設備ってある意味
当たり前ですし、むしろ立地などあとから変更の
効かないところを中心に、もう少し全体を観られないと
「木を見て、山を見ず」ってことになり後悔される
のではないでしょうか？

[55: 匿名]

現地見てきました。
人気のないマンションで違和感を感じました。
ここはなしです。

[56: 匿名]

すぐ先の中原養護学校裏側の崖道が進入禁止ですね。

こちらはむしろしっかりした擁壁ができたから下の住民は多少とも安心でしょうかね。

買う買わないとは別の話ですが。このマンションの擁壁の更に下に数十メートルにわたり別の古い擁壁が重なってますが鉄骨はどのあたりまで入ってるんでしょうね？

[59: 物件比較中さん]

蟹ケ谷17-2　フロンティア日吉
2005年3月完成物件の部屋が今も売り出されているようです。
仲介手数料無料ということは、売主が直接売るからできること。新古物件というところですかね。
90.1平米で2460万円だそうです。しかし、このあたりのマンションは人気無いですね。ポレスターといい・・・

[60: ご近所さん]

。。。＞59さん
この辺り、戸建ては売れてるので場所ではなく
マンションの質の問題なんでしょうね。

入居されてる世帯は本当にあるんですかね？
暖かくなり夜の散歩で通りかかっても
共用部以外の明かりは見たことありません。

そして何度見てもあの巨大な壁は
「本当に大丈夫なの？」と思わずには
いられません。
なんだか大丈夫だとしても相当維持費が
かかりそうですし、どっちにしても
大変そうですね。

[61: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

知り合いの購入検討者に頼まれ、玄人のひとりの立場で一緒にゴールデンウィークに現地を訪れました。
建物の仕上げをチェックしようにも、問題外の低コスト＆仕上げの粗さには笑ってしまいました。素人さんにもわかると思いますので、同業者としてはコメントは差し控えます。勿論、知り合いには他を当たるよう強く諫めております。

[62: ご近所さん]

近所の売れないマンションは8年たっても
完売していないというなら、ここは
完売まで何年かかるのだろうか？
検討してる人でもこの板みたら、かなり
引くだろうし。

でも本職が見て笑っちゃうってのは
相当だな。
ますます検討する人が減っちゃいそうですね

[63: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

ご参考になるとは思いませんが、元住吉のファミリーマート前の野村不動産のブラウドが完成間近です。今時の新築物件であれば、設計・デザイン・仕上げなどはこの程度なら満足度高いでしょうね。
デベの企画力やブランドバリューの違いもあるでしょうが、この悲しい程の差は価格差だけでは説明もつかないでしょう。

[64: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

これでカキコも終わりにしますが、最後に情報提供してから去りますね。
機械式駐車場物件は、できれば避けた方がいいです。電気代から始まり、点検修理にコストかかりますよ。設備更新に備えての資金積立も必要ですね。管理費負担に加え、よう壁点検やら駐車場設備やらの維持費まで、売主側から詳細を説明して貰って、納得できるなら購入検討してください。後悔のない決断となるよう祈念いたします。

[65: 匿名さん]

機械式駐車場じゃない物件となるとかなり限定されるな。

[66: 不動産購入勉強中さん]

この地下室マンションは、川崎市の条例強化前に建てられたんですよね？
最下層のベランダ、冬場は陽が当たるのは何分くらいですかね？

[67: マンコミュファンさん]

先週末からまた売り始めたはすだが
相変わらずスレが盛り上がらないな。

それだけ不人気物件てこと？

購入検討してる人の意見をきいて
みたいのだが無理かな。

[68: 匿名]

マンコミュみたいな情報スレがなかった昔なら何人かデベの言葉巧みな誘導で買ってたかなと思いますが。
そんな時代じゃないって事ですね、何千万ってローン組むわけですから今の方がまっとうだと思います。