日神パレステージ日吉さくらが丘ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

日神パレステージ日吉さくらが丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市高津区蟹ヶ谷字緑下74番（地番）
交通：
東急東横線 「日吉」駅 バス10分 さくらが丘バス停から 徒歩2分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：62.63平米～81.54平米
売主：日神不動産

物件URL：http://www.nisshinfudosan.co.jp/hiyoshi/
施工会社：多田建設株式会社第一事業本部・株式会社川村工営共同企業体
管理会社：日神管理株式会社

[121: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。
ここみたいに入居が数戸だと、その間の管理会社への支払いとか共有部分の電気代、エレベーターの法定点検だとかはいったいどうやって支払うことになるんでしょうか。売れる前の不良在庫部屋の管理費を現所有者の日神不動産が払うはずもないし。共有部分の電気代支払えなくて、照明もエレベーターも止まったりしてね。

[123: 匿名]

入居者の皆さんは気に入って決めたのでしょうから大丈夫とは思いますががんばってください。

[125: 匿名]

>124ありとあらゆる手段をこうじて手持ちをさばいてくんだね。
定価で買った人って可哀想。

[126: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

居住用は住宅ローン。
賃貸等投資用はアパートローン。
金利が全然ちがいます。
銀行にバれると最悪一括返済を迫られかねません。さらに住宅ローン控除を受けて税務署にバれたら重加算税では済まない。そんな詐欺紛いを会社ぐるみで行っているということでしょうか？
だとしたら東京地検に告発すべきです。

[129: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

そうそう、フラット35はもちろん、銀行信金等の通常の住宅ローンも、自身が居住目的でないと借りられません。なので投資用物件としてセールスするとなると恐らく、この会社は提携ローンという名のノンバンクのローンに填めるはずです。ファミリー用を1室だけ賃貸しても赤字になるだけ、やめときなはれ。

[130: 匿名]

たしかにそんなやり方であれこれ乗っけて売られてる新築を買っても儲かる訳がありません。仮に半額セールで売るならプロの買い取り屋が現金でまとめて買い付けます。デベは１戸づつリスクなんか冒しません。

もし何十戸も組織的にやってたら融資先銀行からの書類で簡単にバレますよ。

つまり>124さんはここのベテラン営業からカモられかけたんです。

[131: 匿名]

ついでに言うと賃貸用マンションって驚くほどコストダウンして建ててます。
インフレの時代には立地の良い賃貸物件に長く住み続けるのが一番儲かりますよ。
建て替え話が来たらウハウハです。


ここのように意味で崖っぷちの物件は売れず貸せず、建て替えの話は土砂崩れ絡み以外ではまず来ませんからそうした経済活動とは無縁です。

[132: マンコミュファンさん]

＞37＞122を合わせて見ると、完売した瞬間に修繕積立金が いくらになるのか恐ろしくなるな!!

買っちゃったヒトはその辺の計算というか、覚悟は出来てるのかな？

考えてなかったり、気付いてなかったとしたら悲劇だな
(T_T)

[133: マンコミュファンさん]

詳しいヒトがいたら教えて頂きたいのですが、そもそもあの巨大擁壁の定期点検とかメンテナンスに関する法的な縛りは有るんでしょうか？

無かったら、これ幸いとばかりに金のかかる点検とかやらなさそう～、ここのデベの息のかかった管理会社ぢゃ。

[134: 匿名さん]

よう壁のメンテナンスに縛りはありません。定期点検という名の管理会社の収益を稼ぐための素人検査はやるんでしょうけど。仮にもひび割れでも発見されたら、よう壁下に住んでる人々は命にかかわる話だから何千万円だか億だかわかりませんが、安全対策をやらざるをえません。よう壁にも10年保証とかがついてるんですかね？まあ、すでに4～5年経過してるんだっけ？

[135: マンコミュファンさん]

＞134さん、回答有難うございます

管理会社が擁壁の点検やるってことは、デベは完売まで自分で負担してる分の修繕積立金を身内の管理会社を利用して点検費用名目で取り返すことも出来るって訳だ！

管理組合が頑張らないと買ってからも安心できないんぢゃぁ大変だね。。。(-_-)

[136: 匿名]

プロの手にかかれば管理コストなんてトコトン削れますが管理組合には還元しません。

地方でアー○ンネットのぼったくりに管理組合がキレて自主管理になった物件を知ってますが蜘蛛の巣だらけ埃だらけゴミ出しは住民が総出で仕分けしてましたよ。

[137: 匿名さん]

擁壁の盲点は、長期修繕計画に擁壁の補修費用が盛り込まれていないこと。確認してみれば分かるけど、もし含まれているなら、他物件より修繕積立金が高くなっているはず。それがそうでないってことからも分かるでしょ。

[138: 匿名さん]

１０年の瑕疵担保責任は主要構造部分だけ。それ以外は２年間にとどまる。

[139: 匿名さん]

さて、また週末がやってきますが今週は何人を現地案内にまでこぎつけられますかね。見にくる方は、ちゃんとここ読んでからにしましょう(笑)

[140: マンコミュファンさん]

＞139
ここ見たら、現地を見に行く以前に販売センターにもいかないンぢゃない？
(-_-)/~~~

[142: 匿名さん]

エントランスの造花が不気味さを増してる気がする。息をしていないマンション。

[143: 匿名さん]

造花なんですか？

なんでまた造花なのか？
造花ねぇ…

不思議な感覚…

[144: 匿名さん]

＞141さんが勧めるから、恐いもの見たさで現地を見てきた。期待はずれで以外に良かった。さくらヶ丘の一軒家の町並み綺麗で良い感じ。丘の上なので眺望も良かった。
＞141さん、他にお勧め悲惨物件ありませんか？

[145: 匿名さん]

ホラー映画のような物件と思ってたけど
実際はそうでもないのね
よくデベや入居者は黙ってみてるね

[146: マンコミュファンさん]

＞144
ユー、買っちゃいな！

意外によかった、って何がどう良いのか書かないわりに廻りの街並みとか眺望の良さとかは具体的に書くんだね～
何だかデベのHPとおんなじ匂いがする

この物件の眺望を語るにはオートロック突破して、眺望の広がる北側を見るしかないわけで。
住民でなければデベに現地案内してもらわないと到達出来ないと思うけど、現地案内してもらったにしては書き込みの時間が朝早くて、販売センターのオープン準備中って感じのタイミングだね
(-.-)ノ⌒-~

[147: 匿名]

あと中原養護学校脇の民家の間から絶景が見れますよ。
さくらが丘のバス停からまっすぐ先に歩いたあたり。

ちなみにその養護学校の裏手に抜ける道は通行止めですが…理由は恐ろしくて書けません。

[148: ご近所さん]

'丘の上なので眺望も良かった'と言われますが丘の上に建っているマンションは見当たりませんわよ。丘のふりしたマンションは有りますが。

[150: 匿名]

たしかにあれは絶対に丘ではない。ほぼ垂直な数十メートルの崖の上だよ。

[154: マンコミュファンさん]

現地見学は結局というか、やっぱりいなかったのか今日も。
明日は天気悪そうだから期待出来ないし、今週も"いつもの"週末になりそうだね。

仲間と共に擁壁を支える勇者はいつ現れるのだろうか
(/--)/

[155: 通りすがり]

手頃かと思って覗いてみたけど、ざっとスレみた感じデベは自業自得にしても入居者にはたまらん物件だね。

金無いけど、もちっとマシな物件見に行こーっと。

[158: 匿名]

ここまで売れそうもない物件も珍しいですね。悲惨物件ランキング今年のNo.1どころか永久殿堂入り間違いなし

[159: 物件比較中さん]

エントランス正面右手すぐの部屋、縦一例全部の階の外観がひどすぎる件。
いくら何でも客を舐め過ぎ。

[160: 物件比較中さん]

レスのしょっぱなからここまでボロクソな掲示板も珍しい。

眺望も最高な感じですし
崖もコンクリで埋められてますから僕のような超素人だと安全なのかなって思っちゃうところでした。

購入者は（基本的には）一生に一度の大きな買い物をするわけですからね。
こんな物件を掴まされて泣き寝入りなんて可愛そう過ぎです。

近隣住民から起訴される可能性もありということですし崖もやばそうですし
管理費や修繕費が倍倍になっていく可能性大じゃないですか！！
そもそも入居者が増えないことには必然的に管理費等の負担が増えますしね。

自分も物件を探している身なので、他人事ながら腹が立って仕方ないですよ。

各部屋1000万くらい値下げした上で、崖のひび割れなどの管理費は永久保証するくらいじゃないと手を出す物件ではないですね。

[161: 匿名さん]

>160

保証してくれたところで、マンションが存続する期間にデベが破綻したらアウト。

[163: 匿名]

>162マンションを作る必要はまったくなかったのですが崖崩れを防ぐ擁壁を作る必要はあったんですね。
震災さえなければそれなりに安きゃ買い手もついたんでしょうけど。

[164: 匿名さん]

日神って、昔は横浜市内にいい物件たくさん作ってたけど、今はこのスレ見る限り全然な感じなのかな。

[165: マンコミュファンさん]

眺望といっても、居室側は最上階でやっとこさ目の前の住宅の屋根を眺められる程度の高さ。
デベのHPの写真は屋上からと北側の共用廊下のごく一部からの風景だし。。。ま、現地で見ればすぐばれるから騙されるヒトはいないだろうけど。

どうやっても新たな買い手がつくとは思えない、ここは。
入居済み、契約済みの皆さん、頑張って擁壁を支え続けて下さい
(/_;)/~~

[167: 匿名さん]

マンションの周辺は素敵な景観な住宅地。さぞかしそちらに住んでる方々は不気味なマンションが近所にできて不安でしょうね。可哀想です。

[169: 匿名]

てか全くの興味で恐縮ですがどうやってダム壁を目視確認するんでしょうか？
ゴンドラが付いてるようにも見えませんが生命保険をかけて命綱でしょうか？

[170: 匿名さん]

そら上下からの目視点検に決まっとるやろ。いちいち打音検査やったら一体いくらかかると？全額住人さんの負担やで。

[172: 匿名さん]

買う気がないのか、売る気がないのか？
買う価値があるのか、売る価値がないのか？
販売に力を入れてないのか、力がないのか？
これだけは確か。立地も人気も崖っぷち。

[173: 匿名さん]

20年前と今と、全然違うんだね・・・悲しいね。

[180: 物件比較中さん]

この近辺なら3680万でリビング20畳の戸建に住めますよ。
当然利便性には難がありますけどね。
数件見ましたがよかったですよ。

井田の辺は坂だらけなので、最初から検討外としている方も多いのでしょう。
結構掘り出し物があったりしますよ。

[181: 物件比較中さん]

機械式駐車場の耐用年数は20年らしいね。交換工事は1機200万程度で試算すると1機あたり年10万円の積立か。擁壁の保守費用と併せたら大変な負担となりそうですね。完売できた翌年度から修繕積立額は3万円前後になるんだろうか？さらに管理費も必要だし、検討するなら将来負担額の試算をお忘れなく。自分はやめときます。

[182: ご近所さん]

＞頭上にこれがあるポレスターさん大変ですね

ポレスターの頭上ではないですよ。別マンションでしょ。
ポレスターを擁護するわけじゃないが間違った情報はあかんやろ。

いずれにしても、パレステージの擁壁で守られた崖下物件はラッキーなんじゃないですか？
コンクリで固められていない崖の方がよっぽど危険ですからねぇ。

[183: 物件比較中さん]

だからこそ擁壁の保守点検をきちんとやらないと訴訟
リスクに晒される。

[184: 匿名さん]

近隣住民からしてみれば、丘からの眺望を奪われて相当頭にきていることでしょうね。

擁壁に関してはgoodと思いますけどね。
崖崩れの常連地域ですから。
横浜市が責任をもって管理しろって感じです。ていうか、日神に管理させろって感じです。

[186: ご近所さん]

この辺りに建ってても日吉と名乗ってる物件は他にも沢山有るけど、さくらが丘って名乗るのは便乗商法と言われてもしょうがないような気がする。
さくらが丘は目の前の住宅街の名前であって、元々この辺の地名って訳じゃないですよね

結局その辺のセンスも含めてこのデベの評判につながってるんだろうけど、入居者とか購入検討してるヒト達はどう考えているんでしょう？

目の前のさくらが丘の住宅街は街並みも綺麗だし結構評判良かったから、この物件が関係有るように思われたらきっと迷惑でしょうね

[187: 物件比較中さん]

確かに、さくらが丘は地名じゃない。
他人の軒下だろうがなんだろうが、売れそうだからパクりですか。一般的にはこれを『便乗商法』といいます。大陸系中国人と感覚が同じなんだろう。

[188: 匿名さん]

どうしてこのマンションの管理人？だか植木係？の作業服を着た人は雨降りの中、傘をさしながら敷地内の植木に散水するの？
無駄な人件費や水道代は管理費によるところで、入居者負担。
入居者数が少ないとこういう無駄にも目が行き届かないのだな。
負のスパイラルにはまりまくり。

[189: ご近所さん]

雨の中の散水・・・
作業することそのものはその人にとっての仕事であっても、その意味や効果、コストを考えるのはその人の仕事では無いのでしょう。

裏返せばマニュアル通りの仕事しかしないし、出来ない人だということ。
そんな管理人さんじゃ、何かあっても応用を効かせた対応は期待出来ませんね。
結局、ここの物件は一事が万事って感じしかしませんね。

[191: 匿名さん]

私も見ました。
どしゃ降りの中でホース持ってましたね。
しかも、その日はそのあと、夕方から夜にかけてさらに強雨になるとの天気予報でした。

[194: マンコミュファンさん]

＞193さん
現地見学って、ご自分で現地を見に行ったのですよね？

まさかデベに案内してもらった？(゜゜;)

[195: 匿名さん]

自転車買ったら見てきます。
散歩ついでに怖いものみたさで。

崖下よりは日吉に出るなら便利ですね。
いや・・起伏の激しい土地ですから、便利なのかどうかは疑問ですが。。

あの辺りは駅から遠くて不便きわまりないですが
散策するのは楽しいですよ。

専業主婦やお子さんにとっては至高の土地かもですね。

[197: 匿名さん]

雨の日の散水は、苦肉の策なんでしょう。
これだけの規模のマンションですから、屋上か地下に貯水槽があるはずです。
多くのビルやマンションの建物において、浄水場から送られる水を、一度貯水槽にためてから、各階に給水する方式をとっています。

入居者数が少ないということは、水道水の使用量が極端に少ないため水の停滞が生じたり、貯水槽内部で一定の位置に水が停滞し、死に水が発生、もしくは貯水槽内部の水質汚染が発生しやすいと思われます。
法律では、貯水槽の清掃は、毎年1回以上、点検することになっています。
今のところ入居者少な過ぎです。
水質の衛生管理が極めて困難な状況といえます。
水道使用量の少ない蛇口は、定期的に放水して停滞水を無くすようにせざるをえないのです。
貯水槽は、ふだん目につかない場所にあり、衛生管理を怠りがちなことから、水が汚染され、思わぬ事故につながります。
槽のひび割れやすき間から、虫や雨、ホコリや鳥のフン等の異物が混入したり、通気口から虫やネズミが侵入したり。
清掃不足や水が停滞したために、鉄サビや藻が発生したり。
蛇口からでる水は、すべて水道水で安全と思いがちですが、給水設備の維持管理が悪いと、汚水や思わぬ事故を招くことがあります。
汚染水と判断された場合は、ただちに給水を停止しなければなりません。そうなったら大変です。

[198: マンコミュファンさん]

水道まで危険に晒されているとは！

トコトンな物件だが、色々と勉強にはなる

[199: 匿名さん]

まるでステリー小説の謎解き場面のようだ
どんなエピローグが待っているんだろう

[200: 周辺住民さん]

＞今のところ入居者少な過ぎです

さすがに100世帯くらいは住んでます？？

[203: 匿名さん]

去年の11月に完成していて、いまだに入居者が片手という惨状が本当なら半額セールでもしないと完売はムリそうだ。

[204: 物件比較中さん]

夜中に見ると、片手ほどの部屋からしか明かりが灯っていないというような状況なのでしょうか？
それは不気味過ぎですよ。

住民の方はどう思ってるんでしょうかね。

日神って噂どおりですね。火のないところからは煙は立たないってホントですね。
日神でググると最低な（ｒｙ

[206: 匿名さん]

すいません。あまり住宅に詳しくないんですが
販売戸数が４０戸で、総戸数が１１０戸ってどういうことなんでしょうか。
片手ほどしか売れてないってことは１１０戸あるのに５世帯未満しか埋まってないってことですよね。
やばいとか言うレベルじゃない気がするんですけど。
ここを購入してしまった人はもちろんですが、近隣住民もたまったもんじゃないでしょう。
日神で検索しましたが、ここ酷いですね。

[207: 匿名さん]

通常のマンション販売は何回かに分けて販売します。販売価格・間取り・階数などが分散するようにパッケージして、北向きやエレベーター横などの不人気な部屋ばかりが残らないように販売計画を作ります。
第一期40戸の殆どが売れ残っている現状では、今後の販売計画は白紙でしょう。消費税増税前になんとかしたいところだけど厳しいだろうね。
こんな場所にこんなの建てて、売れると思った日神不動産の経営陣はセンス抜群だね。

[208: 匿名さん]

なるほど～。
分かり易いご説明ありがとうございます。

[210: ご近所さん]

勇者候補でしょうね。

私も住宅購入を検討し始めた当初は、ここの掲示板の存在を知りませんでしたし
何より不動産慣れしてませんでしたからねー。
こんな物件でもいいところだけを見せられたら、検討対象にしていたかも。

ただし、大きな買い物ですからね。
殆どの方が購入前にインターネットで検索すると思うので「おいおい。話が違うじゃねーか。」ってなるオチ。

[211: 匿名さん]

マンション買うなら、まずは一度本物を見てからにするといい。販売価格は関係なしで。ここの近くなら、武蔵小杉の三井、住友、野村あたりのマンションギャラリーかな。今どきの設備や耐震性、いろいろ説明聞いて勉強して、見る目を養ってからここを検討することをお勧めします。何件か見て回れば、良し悪しも少しずつ見えるようになります。
不動産は勢いで購入するようなものではない。

[217: 匿名さん]

人それぞれ、皆ライフスタイルや考え方が違うのだから
人がどこに住もうがイイんじゃない？

事実だとしても、それを掲示板にカキコして、それにコメしてる人もどうかと思うよ。。。

[219: 物件比較中さん]

確かに人がどこに住もうが勝手ですが
こうしてコメントをすることで、デベが少しでも反省してくれればいいし
今後の犠牲者が減るのであればいいと思う。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[220: 匿名さん]

上にもあったが一応片手くらいは売れてるんでしょ？
そのすべてがサクラということもないだろうし、こんなとこでも買う人が存在するのが驚き。
ネット環境がない年寄り世帯とかだろうか…