日神パレステージ日吉さくらが丘ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

日神パレステージ日吉さくらが丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市高津区蟹ヶ谷字緑下74番（地番）
交通：
東急東横線 「日吉」駅 バス10分 さくらが丘バス停から 徒歩2分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：62.63平米～81.54平米
売主：日神不動産

物件URL：http://www.nisshinfudosan.co.jp/hiyoshi/
施工会社：多田建設株式会社第一事業本部・株式会社川村工営共同企業体
管理会社：日神管理株式会社

[1: 匿名]

81平米でいくらなんでしょう。１月下旬からですよね。

[2: 匿名]

81平米でいくらなんでしょう。１月下旬からですよね。

[3: 住まいに詳しい人]

沖式新築マンション時価の予想坪単価が掲載されています。
坪141万円

立地や分譲会社のブランド力から推計した新築マンションの予想販売価格である。沖式中古マンション時価と同様、3カ月以内に確実に売れる価格を意味している。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20111216/225261/?P=6
ご参考まで。

[4: 物件比較中さん]

あの巨大な擁壁はどの程度の地震に耐えられるのでしょうか？
万一、ヒビが入ったりした場合、修繕はできるんでしょうか？
できたとしても巨額の費用がかかりそうだし、近々起こるといわれている
大地震対策がしっかりしている物件にするのが良いのかね～

[5: ご近所さん]

あの巨大な壁を作り、盛土したという話ですが、
同じ蟹ヶ谷の傾斜地を削って建設中のポレスターと言い
危なっかしいですよね。

[6: さくら]

「日神パレステージ日吉さくらが丘新築工事のブログ」
で検索してください。

[9: 土地勘無しさん]

販売開始したのに随分とまた過疎ってますな

[10: 匿名]

広さはコンパクトかな　３LDKで80平米ほしいですが
周りの環境と総合的に決めたいです

[11: 購入検討中さん]

防犯の観点から外観を眺めてみると、その無防備さにアングリです。
エントランスの真横。よじ登ってくださいといわんばかりのフェンス。
バルコニーに楽々侵入でき、道路からは完全に見えないので心配です。
見た目チープ感漂ってるし、ちょっとなぁ。。。

[12: 匿名]

間取りは標準的ですね　
>7様　大所帯で地域の住民の方はあまり良く思っていないのかしら
すむところではいい関係を築いていきたいですよね

[14: ご近所さん]

昔の地滑りのことは知りませんでしたが、造成工事中に
地下水が湧き出たと影響でかなり工期が遅れてましたよね。
水が出る土地（しかも斜面）に巨大な壁を造って、その上に
建てられたマンションは安全なんですかね？

また、散歩で物件の前を歩くことがありますが、近所の数件に
反対運動のノボリが立ってますね。
書いてあることの中味までは知りませんが「合意事項を守れ」と
書いてあるので環境に対する影響（日照権等）ではなく、業者の
姿勢というか態度、もしくは遵法精神がもめごとの原因のように
みえますね。あまり他では見ませんね、こんな表現の反対運動。

地盤も不安で、業者も「？」。
個人的には安くても買わないかな。

[17: ご近所さんかな]

見学者すら皆無のようですね。完売には何年かかるのでしょうか。近くにゴーストマンションがありますが、ここもそうなるのでしょうか？
さすがに購入予定者はある程度は勉強してるようですね。下側の蟹ｹ谷から見上げたら、異様に巨大なよう壁。来たるべき巨大地震でヒビでも入ったら居住禁止は間違いない。崖を利用した地下室マンション、涌き水地帯を埋めたてた軟弱地盤だけに液状化も心配。相当安くしないとダメかもね。

[20: 近隣]

by 60年前からの住人さん

それは崖の下に住んでる方に申してるのでしょうか。
大雨が降ってこの地域が水没するとでも？

[21: 近隣２]

まあこの辺りの地盤は悪くないですよね。

私も8年以上こちらのマンションの目の前に住んでますが、災害のエリアにも入ってないし液状化も心配ないエリアですよ。

[22: 60年前からの住人さん]

水没と言うより土砂崩れでしょ。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[25: 実家近く]

マンション前を散歩してたらのぼりの旗すごいですね。
きれいな住宅街が残念です。見栄え悪い。

[26: 周辺住民さん]

過疎ってますね。
近くの元住吉のプラウドと比較するのが間違ってるのかもしれませんが、スレの伸びがこうも違うものなんですね。まあ野村と日神じゃあそうなんでしょうね。

[27: ご近所さん]

販売が始まって相当経つのにまだ入居世帯は
無いようですね。

夜に前を通っても真っ暗で(さすがに通り沿いは
辛うじて照明がありますが)不気味です。

子供の学校とかに合わせて今週末あたりには
引っ越して来る家族も有るのでしょうかね？
近所の公園の桜の見頃は過ぎちゃいますけどね

[28: 周辺住民さん]

いや、入居者は数軒はいるようです。
世間知らずの一次購入者さんといったところですかね。
購入予定者さんにはググっていただきたい検索フレーズです。
「排水性擁壁　保守点検　費用　耐久性」

[29: ご近所さん]

この物件、崖下側からみると擁壁の数か所にすでに水の流れている
跡が付いてますね。それも下のほうだけではなく上のほうの特定の穴にも。
水抜きの穴が上手く機能しているともいえるかもしれませんが
慢性的に水の出ている地盤であることが顕著ですね。

購入を検討している人はエントランス側から建物に案内されれば
あの擁壁を見ないかもしれませんけど、水のでる傾斜地の物件という
説明は受けているんですかね。

さすがに購入決定前には全体を見て、自身で確認しているとは思いますが。

[30: 匿名さん]

>>28

購入者に失礼ですよ。

[31: 匿名]

日神は溝の口のデュークというゴルゴ13的な名前のマンションで民事裁判を起こされてますね。

[32: 購入検討中さん]

色々と皆様のコメントを拝見いたしました。ありがとうございます。
昨日、行く予定ではなかったんですが、モデルルームに伺い、相場的にも安く住み慣れた地域で購入したいと言う気持ちになりましたが、皆様のコメントを拝見して、不安を抱いたのが本音です。
一生に一回の大きな買い物なので、凄く悩んでいます。

長く住む場所なので地域の方々とも上手くやっていけるのか心配です。

一番心配なのは地盤ですね。

ネットで色々と調べても、なかなか安心には繋がらず........。

昔から長く住んでいる方たちからの、アドバイスを頂けたら嬉しいです。

宜しくお願い致します。

[33: 入居済み住民さん]

入居者はいますよ。住み良いのは間違いないです。入居者に対して失礼なこと書いてる人もいますがそれぞれの考え方で購入してますので。

[34: 匿名さん]

結局決めるのは自分ですしね…。
自分で材料を集めて
納得いくようにして買った方がいいと思います。
掲示板だけではなく、
実際に何度も現地に行って見るのも良いと思います。

[35: 購入経験者さん]

現在分譲マンション住です。なので維持費が馬鹿にならないのはよく存じております。
価格的には検討してもよいレベルなんですが、やはり買った後が不安です。
どなたかの書き込みもありますが、あの巨大な擁壁の保守や点検費用、機械式駐車場の維持費や、いつか来るであろう耐用年数とか。。。あまりに安すぎる管理費や修繕積立金には、買った後にはいったいいくら値上げされるのか不安過ぎます。
売る側は、見た目を安くするだけですよね？実際、最大100戸程度で修繕積立金はいくら必要になるのかな？1億円を100戸で10年で積み立てるとしても、1戸あたり10万円/年ですよね。エレベーターの法定点検費用も馬鹿にならないし。。。
購入して数年後には、管理費と修繕積立金で毎月3万円とかありえないから・・・

[36: 購入経験者さん]

>32さん

一生に一回しか買えないとお考えなら戸建にしたほうがよいです。
マンションは、買うときの家族構成や利便性にマッチしたものを買うものです。
ここいらの近所にあと1000万出せば、マッチ箱ですが３階建の戸建てがあります。
管理費＆修繕積立金＆駐車場代を考えれば、あと1000万円ローンさえ組めれば、支払額は変わりませんよ。

[37: 匿名]

各種の維持費が安いのには理由があります、デベが入居開始時から１００戸で計算してると思いますか？

１００人の勇者が集うのはなかなか大変です。

仮に売主が売れるまで各種維持費を払うという契約だとして、
ちゃんと将来を見据えて値上げしましょうなどという良心的な展開はないです。

初めから売れ残りを視野に入れて維持費を算出してます、１年過ぎたら組合で改正すべきですよ。

[39: 匿名さん]

低層なのは良いなぁと思います。
修繕計画は適宜見直していかないといけないでしょうね・・・。
でも最初からやっていてくれたら
楽なんですが（汗）

現地自体はとても静かな感じですね。

[40: 匿名さん]

No.32さん

高津区の地盤は、海抜高度が高く起伏の少ない平坦面です。
地質は、関東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われているて比較的大きな強度が
期待できるので、住宅地盤として良好な場合が多いようですよ
あくまでも高津区全体なので場所によっては多少なり強度が弱い所も
あるかと思います。

[41: 匿名]

俺はゆとり世代ではないから小学校で習ったが、関東ローム層は富士山の火山灰から成る広大なエリア、高津区どころか世田谷区も杉並区も青葉区も都筑区も港北区もみーんなみんな関東ローム層なのだが、付け焼き刃の勉強だとこんなヘンテコなセールストークになっちゃうのか。



この国の学力低下を憂います。

[42: 住まいに詳しい人]

＞40　あなたは販売関係者さんですね。
　　　凄いセールストークでのけぞりました（藁）
　　　関東ローム層、火山灰から何故に強度が期待できるんですかね。。。
　　　頭大丈夫ですか？まあ普通の一般常識を備えた日本人なら誰も騙されないとは思うが。。。

[43: ご近所さん]

関東ローム層だと火山灰地なので地盤が強固ということの
根拠にはならないような気がしますし、むしろ火山灰地の斜面であれば
地滑りなどのリスクがあるように感じます。(そのような書き込みも
既にありますし)

建設途中でなにがあったか知りませんが工事期間が異常に長かったのが
気になります。その辺の事情知ってる人がいたら教えてください。
あの巨大壁に時間がかかったからでしょうか？

購入者を揶揄するような書き込みは感心しませんが、裏返せばこの物件の
評価がそれだけ低いということでしょう。
購入し入居されている方にはお気の毒ですが、良いこと悪いこと含めて
意見交換する場所ですし、人の評価は色々なのでしょうがないですね。

他の板も見ていますが、ここは
・販売開始後にも関わらず近隣の発売前物件よりも書き込みが異常に少ない
・物件自体に関してはネガティブな情報しかない
・ポジティブな情報はまわりの環境(というか目の前の住宅街)だけ
不思議な物件ですね。

[45: 購入検討者]

先週の土曜日内覧に行ってきました！

両親がアイザックに住んでいるため、進められて見に行きましたが
やはり環境が凄く良いですね♪

物件の設備は最新のものばかり使っているし、魅力的です。

[46: 匿名さん]

またまた、学力低下を憂います。

[47: 匿名さん]

そもそも関東平野全体が関東ローム層でおおわれているような・・・

駅まではバスで行くことになりそうですね、基本的に。
駅から離れている分、静かな環境かなとは思います。
日吉ですが、交通の便が悪い分なのかお値段もリーズナブルですよね。
駅までの距離さえ苦にならなければいいんじゃないかなぁと感じました。

[48: 匿名]

>>47もうそういう嫌らしい書き込みはやめてください。
さらりとここを日吉と呼んだが、歴史的に見てもこんなとこが日吉なわけないよ。

ここは川崎市高津区蟹ヶ谷の北傾斜の崖の上以外の何物でもない。

[50: ご近所さん]

ガケ地のころ、湧水の小さな池がありました。
ちょうど擁壁のあたりです。