オーベルグランディオ多摩中央公園 その２

[マンコミュファン]

検討版その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65168/

＜全体概要＞
所在地：東京都多摩市落合2-32（地番）
交通：京王相模原線京王多摩センター駅・小田急多摩線小田急多摩センター駅・多摩都市モノレール多摩センター駅から徒歩9分
戸数：359戸
間取：3LDK・4LDK
面積：72.08～93.03平米

売主：有楽土地
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：大成サービス

[905: 匿名さん]

多摩市は東京都のサテライトタウンとしての位置づけで、企業移転、データセンター建設、大学の学部新設など、少しずつ発展を続けていくと思う。都心部に集中させるのはリスクがある。

ワンニャン跡地に何をもってくるかは慎重に選んでほしいところ。

[906: 匿名さん]

大学は志願者を集めるため都心回帰の傾向だからどうかなー。
企業もそうそう移ってこないよ。この10数年で数える程度でしょ。

[907: 匿名]

903さん
ちがいます。900＝902がどんどん削除されてます。
そのうちアク禁くらうんじゃないですか？

私は購入者じゃないですが、最近このスレを見ていて不愉快です。
具体例は長谷工直床だけで毎日何回も低仕様、低レベルな街と連呼するだけのネガレスのどこが必要な情報なんでしょうか？
904も900と同一人物なのかな？

[908: 周辺住民さん]

凄い数のレスが削除されてますね。
同一IPなのかな？
管理人さんお疲れさまです。

[909: 匿名さん]

ある明確な目的のためだけの「長谷工直床だけで毎日何回も低仕様、低レベルな街と連呼するだけのネガレス」が消え去ってていくことは、とても良いことだと思います。
管理人さんに感謝・感謝です。

[910: 購入検討中さん]

少し前に「なぜグロリアヒルズでは長谷工・直床なのにネガられないのか？」といったレスがありましたけど、答えは簡単です。
グロリアヒルズは徹底的にコストを落として安く売っているからです。安いから目をつぶってるのですよ。
ここが問題視されてるのは価格が高いのではなく、「割高」であることです。
みなさん周知のとおり、土地を高く掴んでしまったがために適正な価格にするために「低仕様」しせざるを得なかった。
だから購入者以外は「場所はいいのに仕様がね・・・。」と感じてるのです。
どちらの物件も「長谷工・直床が低仕様じゃなければ。」と奥底では思ってるのです。
私もですけど。

[911: 匿名さん]

今同じ土地を買ったら半値ぐらいで買えるということですか？

[912: ご近所さん]

多摩センターやこのマンションを汚く言うレスが大量に消されてますね。

やっぱり自演のネガキャンペーンが横行しているようですね。

[913: 物件比較中さん]

＞９０５

東京都にとっても大事な街の一つというわけですね、こちらのマンションを考えている私を含めた検討者には嬉しいことだと思います。住む街そのものが大事にしてもらえたり重要視してもらえるのことは幸せなこと。そしてそこの住人として真面目な人生を送りたいものです。

過度な人口増加は避けたいところですが、少しづつ大学や企業の数が増えるに伴って商業発達も見込めることは、特にこのマンションの立地は利便性の恩恵を受けやすいと思います。

[914: 購入検討中さん]

911さん＞適正な価格で土地を仕入れていたら今の販売価格で皆さんの満足いく設備・仕様になっていたと言う事ですね。
要はバランスが悪い物件なので評価が低く、売れ行きにも反映してるのです。
既に先着順で実質値引き販売をせざるを得ない状況が物語っていますね。

[915: 匿名]

３日に一回はチラシが送られてくるあたり、やはり売れ行きはあまりよろしくないのかしら…？？


私的にはここの営業は好きでしたけどね。
ズバっと正直に答えてくれるあたりが。
今は別の物件を検討中ですが、そこの営業は良いことしか言わないので、あまり真に受けないようにしてます。

[916: 匿名さん]

９１０さんへ

「なぜグロリアヒルズでは長谷工・直床なのにネガられないのか？」のレスを書いた者ですが、私の認識と９１０さんの認識とは全く異なっています。
このマンションのレスには、明らかに多摩センターやこのマンションを汚く言う自作自演のネガキャンペーンが張られていたためだと確信しています。
そうしたレスが大量に消されていることが明白な証拠となっていると思います。

例えば、関西に多摩ニュータウンと類似した千里ニュータウンがあるのはご存知だと思います。現在進行形のマンションＰＪにデベ：三井不動産レジデンシャル、施工：長谷工コーポレーションによる「パークホームズ千里中央」があります。
「パークホームズ千里中央」にも同様のスレッドがあるので見てみましたが、長谷工や千里中央やマンションへの汚い批判は皆無です。長谷工に対しても概ね好意的な書込みが多いように思いました。ここのネガキャンペーンの書込みとは大違いです。
日本で最高レベルのデベロッパーの一つと言われる、三井不動産レジデンシャルが施工業者として長谷工コーポレーションを採用していることからも長谷工コーポレーションのゼネコン（特にマンション建設）としての評価は業界内でもしっかりと確立されているのだと思います。
私は、このマンションの仕様は痛烈に批判される程低いとは思っていません。関東では「二重床が必須」のように言われていますが、「二重床必須」との神話は関東だけで、関東以外の日本各地のマンションでは、例え高級マンションであっても直床が採用されているケースが多いそうです。どうも「費用対効果」を考えて、二重床をあまり採用しないようです。
確かに、私も、このマンションには仕様面で若干の不満はありますが、オプションでカバーできるのであまり問題にしていません。オプション対応で費用を上乗せしても大変コストパフォーマンスの高い優良なマンションだと思います。

[917: 匿名さん]

>>９１６さん
高級マンションで費用対効果を考慮して二重床を採用しないとは、どういった意味でしょう。
高級マンションでも、コストを抑え利益をあげる為に直床を採用している
売主側の事情なのでしょうか？

[918: 匿名さん]

９１７さんへ

①二重床と直床では、音の問題については専門家の意見ではあまり大差がないとのことです。二重床の方がかえって｢太鼓現象」で音が響くとの専門家の指摘もあります。音に関しては、二重床か直床かの問題よりも「スラブ厚」の方がより重要のようです。ちなみに、当マンションのスラブ厚はパンフレットによれば「２０ｃｍ～２３ｃｍ」です。しかも「２重天井」となっているため、音に関しては「全く問題なし」のレベルのようです。
また、施工が上手くない業者の場合には２重床の方が直床よりも音に関してはかえって影響が大きくなるそうです。

②仮に、階高が同じ場合、二重床にした場合よりも直床の方が天井高を約１５ｃｍ位高くとることが可能となります。直床にはそうしたメリットがあります。ちなみに、当マンションの「基準階の天井高は２６０ｃｍ」もあります。

③二重床は配管を床に通せるため、リフォームの際に直床よりもフレキシビリティーが高いとの意見がありますが、直床の場合でも水周りだけは２重床にしているため、水回りの位置を大幅に変えるようなリフォームでもしない限り特段の問題はないそうです。仮に水周りの位置まで変えるような大掛かりなリフォームをする場合では、２重床でも直床でも同じ位の費用がかかるそうです。

以上のように２重床と直床を比較した場合、必ずしも２重床の方が明確に優れていると明言はできないようです。
一方、費用面を考えると直床よりも２重床の方がかなりのコスト高となります。
そのため、高級マンションでも、コストが高くなる割には、たいしてメリットのない２重床を採用しないケースが全国的にあるようです。
なお、首都圏では人々に「2重床神話」が根強くあるため、大多数のデベ（含むゼネコン）は無理してでも「２重床」にして販売しているマンションが多いようです。
長谷工はそういった意味では「費用対効果」をしっかり考えた上で、あえて２重床を採用していないのだと思います。

[919: 匿名さん]

③のリフォーム。
郊外のマンションでは配置の大胆なリフォームは考えにくいですが、配管の関係で室内にパイプスペースがあるマンションはその位置変えられない

[920: 匿名さん]

９１９さんへ

「配管の関係で室内にパイプスペースがあるマンションはその位置変えられない 」とありますが確かにそのとおりです。
ただ。２重床と直床の問題とは別の問題かと思いますが・・・。（２重床であろうが直床であろうが、「立管」が室内にあればその位置を変えることは出来ません。）

[921: 匿名]

どのスラブ構造とってるかしらないけど、コンクリートスラブ200ミリと微妙。
床スラブは350ミリは目指すべき。

[922: 匿名さん]

スラブを厚くする事は、重量が増加すると言うデメリットがあり、耐震性のためのコストがかかる。
建物は全体のバランスの上で出来ているから、スラブと梁の関係とかいろいろ考えないと単純にスラブ厚だけでは
判断できない。（高層建物ほど建物自体の重量は軽くなっている）

[923: 購入検討中さん]

916さん＞このマンションを否定するわけではないので気を悪くせずに読んでくださればと思いますが、このスレでのグロリア～長谷工論議は認識の違いではなく、オーベルが割高である事に尽きると思いますよ。
レスが削除されてるのは掲示板のルールに反するネガレスが多いと管理人が判断してるだけです。
仕様の低さを痛烈に批判されるのは「割高」だから。
グロリアヒルズのように複層ガラスも床暖房、ウォシュレットもオプションにするように低仕様をコストに反映すればこんなことにはなりません。
また二重床神話（関西の事は存じ上げませんが。）という方がおられますが、三井×長谷工や野村×長谷工で入居後にトラブルが発生しているマンションは数多くあります。調べてみてください。
費用対効果云々という長谷工も関東の高コスト物件では二重床を採用するのです。調べてみてください。
無理してるのではなく、騒音トラブルを軽減するために「当然」なのですよ。

また「施工が上手くない業者の場合には２重床の方が直床よりも音に関してはかえって影響が大きくなるそうです。」と書かれていますが、長谷工がその代表格なのですよ。
床鳴りやフローリングのめくれ、壁のボードの寸足らずなど有名ですよね。

だらだら書いて恐縮ですが、長谷工は実績No.1と自信あり気に言えてしまう事は私にとっては大きく信頼を損ねる発言になっています。
調べてみれば一目瞭然ですが、No.1n理由は「安い」からです。長谷工のメリットは施工費も安く、販売価格も安い事なんです。

なので、ここが批判されるのだと私は考えています。偉そうにすみませんでした。

[924: マンコミュファンさん]

二重床がいいか直床がいいか　まずはマンコミュでお勉強しましょう

二重床VS直床
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5942/all

[925: 匿名さん]

９２４さんへ

マンコミュの「二重床VS直床 」大変勉強になりました。
都心の大手デべによる高級オクションでさえも直床を採用しているマンションがあるのですね。
どうも音に関しては甲乙つけがたいみたいですね。
「２重床が高級で、直床は低級」といった先入観がどうも先行しているみたいですね。
実際のところはあまり大差がないみたい。

[926: 匿名さん]

９２３さんへ

今、長谷工の物件にお住みで何か大きな不満でもおありなのでしょうか？
なぜそこまで長谷工批判を続けるのかはなはだ疑問です。
そのバイタリティーはどこから来ているのでしょうか？
私は、仕事でデベやゼネコンの方々ともお会いすることが多くありますが、長谷工の評判は悪くありませんよ。
確かに、かつては長谷工物件の評判が悪かった時代がありましたよね。
でも今は、郊外のマンションについては施工数もＮｏ１だし、業界内での評価も高いようです。
大手デベの三井不や野村不動産が施工業者として数多く長谷工を選定している事実からも明らかだと思います。

[927: 匿名]

業界で評判良くても消費者(購入者)の評判が良くないと意味ないと思うのですが

[928: 銀行関係者さん]

923さんは、直床低仕様、長谷工批判、多摩センター批判、といった争点を注意深く避けて、購入検討者の立場から、とても素直な文章を書いているように思えるけれど。

「長谷工それじたいがダメなわけではなく、こういう部分については問題があると思う」

ということな訳でしょ・・・。

「長谷工はとにかく安い。そこが消費者にとって最大のメリット。それは誰も否定しないよ。でも、実績や消費者の評価、満足度もNo1なの！　と連呼すると、嘘くさくなって、逆に誰からも信用されないよ。分かりませんか？」

という、どちらかといえば、愛情溢れるものに思えるけど・・・。「長谷工批判を、ためにする、バイタリティー」からじゃなく、良識的なひとの良識的な「愛の鞭」に思えますけど。

[929: 匿名さん]

三井や野村が長谷工を使うのは、施工技術で業界内の評価が高いのではなく、
コストダウンの手法で評価が高いからでしょ。住友や三菱も以前は長谷工を使わなかった
けど、不況でコストを下げるため使うようになった。
長谷工使ってコストが下がった分、それが購入者に還元されるかというとそうでもない。
あと、高級物件でも直床使う場合もあるけど、スラブ厚が違う（ちゃんとコストをかけてる）
から単純に比較はできない。
20cm直床は最低ラインだから、この仕様のマンションでは音の問題が起こってるよ。
上に住む人次第で「静か」と評価する人もいるけど、音の問題は起こらないといいきれるほど
ご立派な仕様ではないです。
あと、水回りは段差スラブになって、スラブが薄くなるせいか、上階の風呂の音が聞こえる、
という指摘も長谷工マンションでは見かける。
二重床が絶対じゃないけど、それなりの価格のマンションなら、ちゃんとコストをかけて欲しいよね。

[930: 匿名さん]

静寂を求めるなら、田舎の一軒家を購入した方が安上がりだと思いますね。
マンションは上の階に誰か住んでいれば、騒音の問題は多少なりともありますし。
どんなに良い仕上げをしていても、上の住人が騒がしかったら、意味ないですもんね。

[931: 匿名さん]

＞音の問題は起こらないといいきれるほどご立派な仕様ではないです。
これはどこのマンションにも言えること。

＞上階の風呂の音が聞こえる、という指摘も長谷工マンションでは見かける。
噂話のレベルですね。排水の音が聞こえるなら有り得るけどね。

＞二重床が絶対じゃないけど、それなりの価格のマンションなら、ちゃんとコストをかけて欲しいよね。
ここがコストをかけていない説得力のある理由は？

[934: 匿名さん]

物件を検討されている方で、直床に不安があるならば「１８日（土）」にオーベルのモデルルームで「構造説明会」があるようなので、予約をしてから行かれてみては如何ですか？
長谷工の技術者の意見もしっかり聴いて、その場で疑問点をぶつけてみるのも良いのではないでしょうか？
個人的には直床については何の不満ももっていませんが・・・。
というより、近隣に建っている民間マンションは全て２重床の仕様になっていて、このオーベルだけが直床なのでしょうか？
教えていただければ幸いです。
私は、、２重床はオフィスビルの場合には床下に電気の配線を自由に変更できるといったメリットがあるため必須のものだと思いますが、住居の場合にはほとんどメリットがないため必要なものだとは思っていません。
むしろ、「免震構造」・「制振構造」といった地震対策の方がはるかに重要だと思っています。
不満があるとすればその点ですが、一応、地震の際には自動的にエレベーターが最寄階まで行き、その階で停止するシステムをとっていることは評価できる点です。また、非常用発電機や太陽光発電を採用していることも評価できる点です。
また、コンクリートもＮ６０まで対応しており、他の新築マンションと比較しても高強度コンクリートを採用している点も評価できる点です。
あまり意味があるとは思えない直床ばかりに論点が言っていることが非常に残念です。
このマンションにおいても長谷工はコスト削減ばかりではなくて、色々な面での工夫も見られることを知っていただきたいと思っています。
わたしは、立地・建物等を総合的に評価して、決して割高なマンションだとは思いませんね。むしろ割安なマンションだと思っています。
三井不や野村不動産といった大手デベが、特に「郊外型ファミリー向けマンション」の施工業者として、長谷工を選ぶことが多くなっているのは、単にコスト削減だけが目的ではなくてコストの割りにしっかりした優良なマンションを造る会社だからです。
日本を代表するような大手デベが「安かろう・悪かろう」といったマンションを造る会社を施工業者に選ぶ訳がないことは明白です。

[936: 匿名さん]

瑕疵の責任は売主であって建築会社ではない。安いからといって長谷工を使うリスクはとらない。

[938: 匿名さん]

三井不のような日本国内でも屈指の超優良企業が、景気が悪いからという理由だけで、施工業者に「安かろう悪かろう」の会社を選ぶはずがないでしょ。
こんなことは日本の常識ですよ。
どうも大量に削除されたネガスレを書込んだ一部の悪意に満ち満ちた人達が、善良な読者に悟られないように微妙にニュアンスだけを変えてネガレスを書込みし続けているようですね。

[939: 匿名さん]

どうでもいいけど長谷工をフォローするのに
イチイチ三井不や野村不動産を出してくるのは関係者か何か？
イヤらしいから、止めた方がいいと思うよ。
ここのデベが三井不や野村なわけじゃないんだから。

[941: 匿名さん]

長谷工を使ってることで、三井や野村の評価は落ちてるけどね。
未だに三井や野村のマンションはいいと思ってるんなら、それは単なる勉強不足。
これまでのこだわりやブランドイメージ捨ててまで、長谷工使わないと利益が出ないくらい、
高値で仕込んだ土地が山ほどあるんだよね。
あとは長谷工の持ち込み企画に乗っかって、手っ取り早く利益だそうとか。

[942: 匿名さん]

相変わらず「スレッド荒らしの書込み」が続いていますね。
三井不動産や野村不動産の経営陣や社員が貴方達の書込みを観たらきっと激怒しますよ。
少なくとも三井不動産は三菱地所と双璧の日本を代表するデベロッパーなのは新聞を読める程度の知識レベルの人であれば誰でも知っていることですよ。
その三井不動産が、郊外のファミリー型マンションには施工者として長谷工を使うケースが多いということは、「長谷工の施工力に信頼を置いている証拠」と言えるのではないでしょうか？

[943: 匿名さん]

長谷工も三井や野村と仕事する時は、それなりの仕事をするでしょう
購入する側も『三井不動産や野村不動産』ならという安心感もある
当然チェックも厳しいし、長谷工でも精鋭部隊が担当にあたっているはず

だからと言って、ここの物件がそれと同じとは限らない。

何度も言うように、ここでの三井・野村は完全に無関係。

三井不動産や野村不動産の経営陣や社員が貴方達の書込みを観たら
「こんな無関係なところで何度も名前を出すな。迷惑だ」と激怒されるでしょうね。
少なくとも三井不動産は三菱地所と双璧の日本を代表するデベロッパーなのは誰でも知っている事だけど
ここの物件とは、本当に何の関わり合いもない。
いい加減、他人の衣着て何とやらはやめるべき。

[945: 匿名さん]

勝手に話をすりかえないでください。
三井不の話を出しているのは「三井不動産が、郊外のファミリー型マンションを建設する場合、施工者として長谷工を使うケースが多いのは長谷工の施工力に信頼を置いている証拠」という点を説明するためのものです。
「何も関係がない」という方の思考回路が全く理解できません。
（蛇足ながら、大抵の方は、三井不動産は日本を代表する優良企業の一つだと思っていますよ。）

[946: 匿名]

思うのは自由だけど、事実は違うという事ですね。
購入者の事を考えていない三井が選んだ長谷工。
利益重視と分かりますね

[947: 匿名さん]

すり替えているのはあなたでしょ？

三井不動産や野村不動産はこの物件と何の関わりもない　○

長谷工を使うケースが多いのは長谷工の施工力に信頼を置いている証拠　×　（勝手な憶測に過ぎない）

ここは三井不や野村不がデベではないのだから
これ以上、三井不や野村不の話をするのは筋違い

[948: 匿名さん]

＞三井不動産や野村不動産の経営陣や社員が貴方達の書込みを観たらきっと激怒しますよ。
どうだろう。
「慈善事業じゃないんだから最大限利益出すためにコストダウンできる施工会社使うのは当たり前。
購入者からの多少の不満は織り込み済み」くらいに思ってるかもしれんよ。

[950: 匿名さん]

たた、楽しく話しましょうよ＾＾；；

案外パルテノン前の通りの魅力が言及されていないんだなって思いました、この物件の立地からするといつも見る素敵な風景だしいつも通るお洒落な通りだと思うんですけど、それを含めた価格(もちろん駅近メリットも含む)と考えるとグッドじゃないですか？＾＾親子で過ごす場面とかすごい想像しちゃって今の時点で勝手に感動したりしてるんですけど。