オーベルグランディオ多摩中央公園 その２

[マンコミュファン]

検討版その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65168/

＜全体概要＞
所在地：東京都多摩市落合2-32（地番）
交通：京王相模原線京王多摩センター駅・小田急多摩線小田急多摩センター駅・多摩都市モノレール多摩センター駅から徒歩9分
戸数：359戸
間取：3LDK・4LDK
面積：72.08～93.03平米

売主：有楽土地
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：大成サービス

[827: 匿名さん]

>818
スラブが20cmなんて低仕様マンションの代表でしょう。
多摩センターだと低仕様マンションしかないから気づかないだけなのでは？

ここはバスルームもダウンサイトじゃないし、ペアガラスじゃなく単層ガラスだし酷い仕様ですが、多摩センターなら標準なのかもしれませんね。

[828: 周辺住民さん]

低仕様だとか、そんなのどうでもよし。
とっとと完成、完売しちゃって早く終わりにしてください。
それが周辺住民の願いです。
住んでみれば都。そんな細かい仕様なんてどうでもよし。
南か西向きか、東かは大問題だがね。
それより多摩センターの教育レベルをなんとかしてくれよ。

[829: 匿名さん]

>828
ここに実際住む人々には大きな問題でしょう。
直床及びスラブの薄さからくる上下の騒音、単層ガラスによる結露等低仕様に弊害は住民の生活に大きな影響がありますよ。

[830: 匿名さん]

ペアガラスだったと思いますが…？

[831: 周辺住民さん]

大きな影響があると思えば買わなけりゃいい。
他人がどうのこうの言ったって実際住んでみないと影響なんてわからんよ。
そんなことより、上階や隣人に小さな悪ガキがいるかいないか？
ガキが騒ぐのを注意できるような見識のある親かのほうが大きな問題なんだね。
結局、隣人や上階の人間は選べないから、住んでみないとわからんのだよ。
わからんことをくだくだ言っても、結局何も進展しないじゃないかい？

[832: 匿名さん]

>830
ゴメンなさい。ここは複層ガラスですね。

>831
安くない金額を投資するのに、リスクを考えないのですか？
同じで構成であれば二重床の方が音の軽減できる事は明らかですし、スラブも厚ければ厚い程音の軽減がはかれます。
毎日の生活に直結する事をあまり考慮しないとはどのようなお考えなのでしょうか？

ここの検討者ならかなり気になる話題のはずですが…
きっと貴方は検討者じゃないのでしょうね。

[846: 匿名さん]

小さいながらも夢を抱いての決断ですし、雨風凌げる我が家を買っていくのは
大きな大きな英断、、、住居環境は築３年以内に大変な事態になるとは思うが
タバコ騒音はどのマンションでもおこりうることですから、我慢も大事です

[847: ご近所さん]

くだらない言い合いは終わりにして
検討に値する書き込みを期待します
日曜日は天気もよく、
多摩センター周辺の公園では散歩する家族とたくさんすれ違いました
住んだら落ち着くイイ街ですよ

[848: 検討者]

できれば二重床がよかったですが。。

スラブ20cmについても、素人ながら少し調べましたが、構造的には問題ないと言われています。昔のマンションはもっと薄かったし。

最近のマンションは23cmと厚めのところもあるようですが、それ以上厚くなると重くなってしまい、地震には弱くなるとか。また、厚さだけでなく、小梁に囲まれたスラブ面積の広さによるのだそうで、厚いからといって信用していいわけではなさそうです。厚いスラブのひとつに、ボルトスラブという中が空洞になっているのもありますが、ボルトスラブ25cm厚さは、遮音性効果はその8割の20cmスラブと同じだそうです。

厚さだけではなく、スラブ面積やスラブの種類も知っておいた方がよさそうです。長谷工もいろいろ言われてるようですが、それなりに実績もあるので信用するしかありません。

なによりも、立地が気に入っているので、構造面である程度納得がいけば、それでいいと思っています。

[850: 匿名]

竣工後の後半は内々の値下げで完売に持って行けるのでご安心を。
建築前の申し込みは色々選べる楽しみが味わえるのだからその点がいいじゃないですか♪税遇も大事です。

[863: 匿名さん]

改めて落合の街を散策してきました。日曜日はお天気も良く気持ち良かったのですが、宝野公園運動場の奥の桜並木と芝生の広い公園から真っ正面に富士山が見えたのに感動しました。武蔵野音楽大学附属の音楽教室がある辺りです。なぜ武蔵野音楽大学がここに音楽教室を作ったのか疑問でしたが、周りの環境をみて、はじめてわかりました。バス通りからはまったくこの辺りの風景は想像がつかなかったもので。

[871: 匿名さん]

また永山との比較になってきましたね。(^_^;)それぞれのメリットも違うので、このくらいにしておきましょう。(^_^;)


ところで部屋のモデルチェンジやオプションの申し込みも、そろそろ階数による期限があると思うので、本当に検討されている方は早めにモデルルーム訪問した方がいいのでは(^-^)。

[877: 匿名]

多摩センターの近くでは花火大会とかあるんでしょうか？
ここ買うとしたら見えると嬉しい

[879: ご近所さん]

ここから見える花火は無いけど
焼却施設の煙は見えるよ

[880: 匿名]

>879さん

ありがとうございます。
多摩地域のことは知らないことばかりで検討するにしても何を調べていいのやら

[881: 匿名さん]

オーベルが特別に高級だとは思いませんが、立地も良く住環境はＡクラス、建物はＡ´クラスで非常にコストパフォーマンスの高いマンションだと思いますよ。
郊外のマンションと都心のオクションとを比較しても全く意味がないのではないですか？

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[882: 匿名さん]

共用施設にはサウンドスタジオがあるんですね。
一般的にマンションでは騒音を考慮して楽器の練習はできませんが、
スタジオが併設されているなら気兼ねなく大きな音が出せますね。
ビデオ上映会もできると書いてありますが、カラオケも可能なんでしょうか？

[885: 主婦さん]

有楽土地と大成サービスが4月に合併しますが、
それによるデメリットのようなものってありますか？？

[886: 匿名さん]

建物はABCの3ランクでいえばBとCの間くらいでしょ。
ここに限らず長谷工施工はどこもそうだけど。
勘違いしてもらうと困るのは、そういう評価なのは長谷工がダメなのではなく、
新しい技術を取り入れず、十年一日代わりばえのしないオーソドックスな建物
だということ。一定の安心感はあるけど、もっと快適なマンションにする技術は
たくさんでてきているのにね。
コスト削減が何よりも優先なので仕方ないけど。

[887: 匿名さん]

多摩センター改札口からマンションエントランスまで約800mありますが、南口は広いのではじめの400mは駅前広場を歩くようなものです。→多摩センターの場合、駅徒歩5分マンションとなると、三越やヨーカドーの隣に建つような位置となります。

後半、三越を曲がったところからは公園横、情緒あふれるレンガ道となります。

[888: 物件比較中さん]

昨日下見に中央公園へ行って気がついたのだが，駅からパルテノンまでだらだらとした坂を歩いてパルテノンでエレベータに乗ったら中央公園へは5階だった。三越を右に曲がると5階分レンガの坂をまただらだらとした坂を登らねばならない。もしくはパルテノンの脇の見上げるような階段か。10分程、トータル10階以上は歩く事になるんだ。

[889: 匿名]

いい運動になりますね！

[891: 物件比較中]

>889
年寄りでなくても毎日はしんどい。

[892: 匿名さん]

一番下はバス通り、改札口は2階、京王プラザは2階半〜3階と呼び、同じ高さが三越の1階、駅前は緩やかですよ〜。

多摩中央公園内には勾配があるので、パルテノンの上まで行くと、オーベルへは下り坂となります。煉瓦坂も緩やかですよ〜

[893: 匿名]

この程度の距離と坂でガタガタと………
この辺の人たちは結構歩きますよ？
他の地域の人ってあまり歩かないのかしら？

[894: 購入検討中]

検討者は健脚なひとばかりじゃないですよ。

[895: 匿名さん]

ここはバス停も近いですよ。
私は夜遅くなるので、歩きとバス、両方可能であるのが条件です。

[897: 匿名]

朝はホームまで10分以内でいけるでしょう。

[898: 匿名さん]

マンションの場合エレベーター使うケースもあるから、それでドア〜ホームが10分なら便利なとこだと思います。
駅前タワーマンションとかでもエレベーターが片道１分かかるから結局10分かかりますからね

[899: 購入検討中さん]

健常者だけでなく身障者や老人にも優しい街だと思いますね。駅からマンションまで階段を一切使うことなしに歩いて行けるんですものね！！

[905: 匿名さん]

多摩市は東京都のサテライトタウンとしての位置づけで、企業移転、データセンター建設、大学の学部新設など、少しずつ発展を続けていくと思う。都心部に集中させるのはリスクがある。

ワンニャン跡地に何をもってくるかは慎重に選んでほしいところ。

[906: 匿名さん]

大学は志願者を集めるため都心回帰の傾向だからどうかなー。
企業もそうそう移ってこないよ。この10数年で数える程度でしょ。

[907: 匿名]

903さん
ちがいます。900＝902がどんどん削除されてます。
そのうちアク禁くらうんじゃないですか？

私は購入者じゃないですが、最近このスレを見ていて不愉快です。
具体例は長谷工直床だけで毎日何回も低仕様、低レベルな街と連呼するだけのネガレスのどこが必要な情報なんでしょうか？
904も900と同一人物なのかな？

[908: 周辺住民さん]

凄い数のレスが削除されてますね。
同一IPなのかな？
管理人さんお疲れさまです。

[909: 匿名さん]

ある明確な目的のためだけの「長谷工直床だけで毎日何回も低仕様、低レベルな街と連呼するだけのネガレス」が消え去ってていくことは、とても良いことだと思います。
管理人さんに感謝・感謝です。

[910: 購入検討中さん]

少し前に「なぜグロリアヒルズでは長谷工・直床なのにネガられないのか？」といったレスがありましたけど、答えは簡単です。
グロリアヒルズは徹底的にコストを落として安く売っているからです。安いから目をつぶってるのですよ。
ここが問題視されてるのは価格が高いのではなく、「割高」であることです。
みなさん周知のとおり、土地を高く掴んでしまったがために適正な価格にするために「低仕様」しせざるを得なかった。
だから購入者以外は「場所はいいのに仕様がね・・・。」と感じてるのです。
どちらの物件も「長谷工・直床が低仕様じゃなければ。」と奥底では思ってるのです。
私もですけど。

[911: 匿名さん]

今同じ土地を買ったら半値ぐらいで買えるということですか？

[912: ご近所さん]

多摩センターやこのマンションを汚く言うレスが大量に消されてますね。

やっぱり自演のネガキャンペーンが横行しているようですね。

[913: 物件比較中さん]

＞９０５

東京都にとっても大事な街の一つというわけですね、こちらのマンションを考えている私を含めた検討者には嬉しいことだと思います。住む街そのものが大事にしてもらえたり重要視してもらえるのことは幸せなこと。そしてそこの住人として真面目な人生を送りたいものです。

過度な人口増加は避けたいところですが、少しづつ大学や企業の数が増えるに伴って商業発達も見込めることは、特にこのマンションの立地は利便性の恩恵を受けやすいと思います。

[914: 購入検討中さん]

911さん＞適正な価格で土地を仕入れていたら今の販売価格で皆さんの満足いく設備・仕様になっていたと言う事ですね。
要はバランスが悪い物件なので評価が低く、売れ行きにも反映してるのです。
既に先着順で実質値引き販売をせざるを得ない状況が物語っていますね。

[915: 匿名]

３日に一回はチラシが送られてくるあたり、やはり売れ行きはあまりよろしくないのかしら…？？


私的にはここの営業は好きでしたけどね。
ズバっと正直に答えてくれるあたりが。
今は別の物件を検討中ですが、そこの営業は良いことしか言わないので、あまり真に受けないようにしてます。

[916: 匿名さん]

９１０さんへ

「なぜグロリアヒルズでは長谷工・直床なのにネガられないのか？」のレスを書いた者ですが、私の認識と９１０さんの認識とは全く異なっています。
このマンションのレスには、明らかに多摩センターやこのマンションを汚く言う自作自演のネガキャンペーンが張られていたためだと確信しています。
そうしたレスが大量に消されていることが明白な証拠となっていると思います。

例えば、関西に多摩ニュータウンと類似した千里ニュータウンがあるのはご存知だと思います。現在進行形のマンションＰＪにデベ：三井不動産レジデンシャル、施工：長谷工コーポレーションによる「パークホームズ千里中央」があります。
「パークホームズ千里中央」にも同様のスレッドがあるので見てみましたが、長谷工や千里中央やマンションへの汚い批判は皆無です。長谷工に対しても概ね好意的な書込みが多いように思いました。ここのネガキャンペーンの書込みとは大違いです。
日本で最高レベルのデベロッパーの一つと言われる、三井不動産レジデンシャルが施工業者として長谷工コーポレーションを採用していることからも長谷工コーポレーションのゼネコン（特にマンション建設）としての評価は業界内でもしっかりと確立されているのだと思います。
私は、このマンションの仕様は痛烈に批判される程低いとは思っていません。関東では「二重床が必須」のように言われていますが、「二重床必須」との神話は関東だけで、関東以外の日本各地のマンションでは、例え高級マンションであっても直床が採用されているケースが多いそうです。どうも「費用対効果」を考えて、二重床をあまり採用しないようです。
確かに、私も、このマンションには仕様面で若干の不満はありますが、オプションでカバーできるのであまり問題にしていません。オプション対応で費用を上乗せしても大変コストパフォーマンスの高い優良なマンションだと思います。

[917: 匿名さん]

>>９１６さん
高級マンションで費用対効果を考慮して二重床を採用しないとは、どういった意味でしょう。
高級マンションでも、コストを抑え利益をあげる為に直床を採用している
売主側の事情なのでしょうか？

[918: 匿名さん]

９１７さんへ

①二重床と直床では、音の問題については専門家の意見ではあまり大差がないとのことです。二重床の方がかえって｢太鼓現象」で音が響くとの専門家の指摘もあります。音に関しては、二重床か直床かの問題よりも「スラブ厚」の方がより重要のようです。ちなみに、当マンションのスラブ厚はパンフレットによれば「２０ｃｍ～２３ｃｍ」です。しかも「２重天井」となっているため、音に関しては「全く問題なし」のレベルのようです。
また、施工が上手くない業者の場合には２重床の方が直床よりも音に関してはかえって影響が大きくなるそうです。

②仮に、階高が同じ場合、二重床にした場合よりも直床の方が天井高を約１５ｃｍ位高くとることが可能となります。直床にはそうしたメリットがあります。ちなみに、当マンションの「基準階の天井高は２６０ｃｍ」もあります。

③二重床は配管を床に通せるため、リフォームの際に直床よりもフレキシビリティーが高いとの意見がありますが、直床の場合でも水周りだけは２重床にしているため、水回りの位置を大幅に変えるようなリフォームでもしない限り特段の問題はないそうです。仮に水周りの位置まで変えるような大掛かりなリフォームをする場合では、２重床でも直床でも同じ位の費用がかかるそうです。

以上のように２重床と直床を比較した場合、必ずしも２重床の方が明確に優れていると明言はできないようです。
一方、費用面を考えると直床よりも２重床の方がかなりのコスト高となります。
そのため、高級マンションでも、コストが高くなる割には、たいしてメリットのない２重床を採用しないケースが全国的にあるようです。
なお、首都圏では人々に「2重床神話」が根強くあるため、大多数のデベ（含むゼネコン）は無理してでも「２重床」にして販売しているマンションが多いようです。
長谷工はそういった意味では「費用対効果」をしっかり考えた上で、あえて２重床を採用していないのだと思います。

[919: 匿名さん]

③のリフォーム。
郊外のマンションでは配置の大胆なリフォームは考えにくいですが、配管の関係で室内にパイプスペースがあるマンションはその位置変えられない

[920: 匿名さん]

９１９さんへ

「配管の関係で室内にパイプスペースがあるマンションはその位置変えられない 」とありますが確かにそのとおりです。
ただ。２重床と直床の問題とは別の問題かと思いますが・・・。（２重床であろうが直床であろうが、「立管」が室内にあればその位置を変えることは出来ません。）

[921: 匿名]

どのスラブ構造とってるかしらないけど、コンクリートスラブ200ミリと微妙。
床スラブは350ミリは目指すべき。

[922: 匿名さん]

スラブを厚くする事は、重量が増加すると言うデメリットがあり、耐震性のためのコストがかかる。
建物は全体のバランスの上で出来ているから、スラブと梁の関係とかいろいろ考えないと単純にスラブ厚だけでは
判断できない。（高層建物ほど建物自体の重量は軽くなっている）

[923: 購入検討中さん]

916さん＞このマンションを否定するわけではないので気を悪くせずに読んでくださればと思いますが、このスレでのグロリア～長谷工論議は認識の違いではなく、オーベルが割高である事に尽きると思いますよ。
レスが削除されてるのは掲示板のルールに反するネガレスが多いと管理人が判断してるだけです。
仕様の低さを痛烈に批判されるのは「割高」だから。
グロリアヒルズのように複層ガラスも床暖房、ウォシュレットもオプションにするように低仕様をコストに反映すればこんなことにはなりません。
また二重床神話（関西の事は存じ上げませんが。）という方がおられますが、三井×長谷工や野村×長谷工で入居後にトラブルが発生しているマンションは数多くあります。調べてみてください。
費用対効果云々という長谷工も関東の高コスト物件では二重床を採用するのです。調べてみてください。
無理してるのではなく、騒音トラブルを軽減するために「当然」なのですよ。

また「施工が上手くない業者の場合には２重床の方が直床よりも音に関してはかえって影響が大きくなるそうです。」と書かれていますが、長谷工がその代表格なのですよ。
床鳴りやフローリングのめくれ、壁のボードの寸足らずなど有名ですよね。

だらだら書いて恐縮ですが、長谷工は実績No.1と自信あり気に言えてしまう事は私にとっては大きく信頼を損ねる発言になっています。
調べてみれば一目瞭然ですが、No.1n理由は「安い」からです。長谷工のメリットは施工費も安く、販売価格も安い事なんです。

なので、ここが批判されるのだと私は考えています。偉そうにすみませんでした。

[924: マンコミュファンさん]

二重床がいいか直床がいいか　まずはマンコミュでお勉強しましょう

二重床VS直床
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5942/all

[925: 匿名さん]

９２４さんへ

マンコミュの「二重床VS直床 」大変勉強になりました。
都心の大手デべによる高級オクションでさえも直床を採用しているマンションがあるのですね。
どうも音に関しては甲乙つけがたいみたいですね。
「２重床が高級で、直床は低級」といった先入観がどうも先行しているみたいですね。
実際のところはあまり大差がないみたい。

[926: 匿名さん]

９２３さんへ

今、長谷工の物件にお住みで何か大きな不満でもおありなのでしょうか？
なぜそこまで長谷工批判を続けるのかはなはだ疑問です。
そのバイタリティーはどこから来ているのでしょうか？
私は、仕事でデベやゼネコンの方々ともお会いすることが多くありますが、長谷工の評判は悪くありませんよ。
確かに、かつては長谷工物件の評判が悪かった時代がありましたよね。
でも今は、郊外のマンションについては施工数もＮｏ１だし、業界内での評価も高いようです。
大手デベの三井不や野村不動産が施工業者として数多く長谷工を選定している事実からも明らかだと思います。