プラウド東戸塚

[マンコミュファン]

公式URL：http://www.proud-web.jp/h-totsuka/

＜全体概要＞
所在地：神奈川県横浜市戸塚区品濃町560-4（地番）
交通：横須賀線・湘南新宿ライン東戸塚駅から徒歩7分
総戸数：57戸
間取り：2LDK+S～3LDK
面積：72.1～93.59m2
入居：2013年2月下旬予定

売主：野村不動産
施工会社：東海興業
管理会社：野村リビングサポート

[251: 匿名]

250さんの言う通りですね。
ＨＰやチラシで大々的に宣伝している『全邸南向き』はメリットとしてカウントせず(むしろ将来は日陰になるかもしれないことを承知の上)、購入検討すべきですね。
うちはやっぱり日当たりは譲れない重要なポイントとして考えているので見送ることにします。

[252: 匿名]

駐車場の少なさだけががっかりです。

せっかく付属の駐車場のセキュリティがしっかりしていても、
抽選に外れたらセキュリティ無しの外部駐車場になり、
近場の駐車場がマンションになれば、
将来的には遠方駐車場に移って・・・となるんですよね。

西武も週末はオーロラモール渋滞があり、車を持っている人が多い地域ですし、
永住する方が多い物件と思われ、それだと待っていても駐車場は空きませんし・・。

エントランスを少し小さくしても駐車場を増やして欲しかったです。

[253: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

すでにグレイスティという建物がありますが、タイプBの前から現れる感じでしょうか？


タイプBの途中から、目の前に現れるのでしょうか。
地図や現地で見ると判断しにくくて、、

[254: 申込予定さん]

駐車場は確かに沢山あるとよかったですよね。
ただ隣の駐車場はまだ空きがあるからすぐ隣でかりれると聞きました。万が一震災で停電になってもすぐ出せるし、もしマンションで借りれなくてもいいかなと。

[255: 匿名]

そうなんですよ。駐車場沢山あると良かったです。
隣の敷地は空きがあるものの、
建物が数年で建つ可能性を考えると、
道路を挟んで奥の線路よりの駐車場に移動になったりするんですよね。

昔実家の方で駐車場難民になったことがあって
毎日7〜10分かけて駐車場まで歩いて、
荷物を持って雨に濡れて、熱い中歩いて・・という嫌な思い出があって
躊躇中なんです。

[256: 匿名]

駐車場数÷総戸数=約5割。
最近の若い世代は車保有率低いし、ここは駅近、徒歩圏内で日常生活は十分間に合うこともあり、ローン組むにあたり車を手放す方もいらっしゃるのでは？
あんまり余らせても無駄だし、私は5割程度で丁度良いような気がします。

[257: 匿名]

それより駐輪場の少なさの方が気になります。1戸あたり1.3台、最近のマンションってこんな感じでなんでしょうか。
子供は1人1台欲しいでしょうし、主婦もできれば使いたいと思いますよね〜。
自転車の数が駐輪場を上回り、指定外のスペースに置く人が出てきたら嫌ですね。

[258: 物件比較中さん]

東戸塚のいいとこって高速の入り口が近いところもありますよね。
特にこの場所なら道が空いてれば2～3分で高速乗れますよ。
私的には車保有のメリットは相当あるんですが。
それでもいらない人が多いんですかね？

[259: 匿名]

車にメリットを感じるかどうかは個人の生活スタイルによるので人それぞれでしょう。駐車場を住戸数の5割強と設定したのには恐らく野村不動産が近隣マンションの駐車場稼働率をリサーチした上でのことでしょう。
だた実際にこのマンションに当選した人で本当にこの駐車場数で足りるかどうかは蓋を開けてみなければわかりませんね。

[260: 匿名]

>>257
東戸塚では自転車は使い難いからね。

[261: 匿名]

この付近、賃貸でも駐車場不足の時あるくらいなんですよね。

この辺に2回住んだ事があるのですが、
賃貸探しの時、駅近でも、駅まで10分の時でも、
駐車場ありの物件探しそこそこ大変でしたよ。

この金額のローンを組む人で、
通勤に車を使っている人であれば、まず車を手放さないでしょう。
高価な車やファミリー用の大きめの車もよく見かけますし。

坂が多いので、自転車は確かに使いにくいですね。
前のマンションでは、買ったけどあまり使えなかったのでしょうか？
さびさびの子供サイズ自転車が結構ありました。

[262: 匿名さん]

横浜新道の無料化はまだか。
あれはとっくに償還終わっているはずなんだが。
200円をケチると狩場線へ遠回りさせられるのが嫌なんだよね。

[263: 匿名]

1階のテラスなどお庭付きの住居が当たれば、

自転車の抽選に外れたり、駐輪場は1台しか当たらなくても、
残りの1〜2台を置けるかも知れませんよ！

人気は高いと思いますが、確実に駐輪場代わりのスペースが
確保できるのではないでしょうか？

[264: 匿名]

＞駐車場稼働率
野村さん、稼働率を調べたなんて一言も言っていませんでした。
「たぶん」「蓋を開けてみなければ分からない」
「外にありますし」

それだけです。

[266: 匿名さん]

１階といえど地下か半地下でしょ、日陰にはえる植物の宝庫？
庭の手入れ面倒くさいわね。

[267: 匿名さん]

南東角と南西角だったら、南西角の方がいいかなぁ。小学校の砂埃とかうるさいのが気になるんだよね。

[268: 匿名さん]

小学校からの音と砂埃という価値基準であれば
西の方が良いでしょうね。

[269: 購入検討中さん]

角部屋は高倍率での抽選が確定のようですよ。
ダメ元でよい人はどうぞ。
私は確実に購入すべく無抽選でいけそうな間取りを営業担当にギリギリまで確認しますよ。

[271: 匿名さん]

>確実に購入すべく無抽選でいけそうな間取りを営業担当にギリギリまで確認しますよ。

そんな人いるんだね。どんな部屋でも満足できるなんてすげぇ～。
ほんとに購入を考えてる人かなぁ。

[272: 匿名]

269さんは、269さんなりの価値観で是が非でもこのマンションに住みたいのでしょう。どの間取りでもよいという訳ではないとは思いすが、多少譲歩してでも無抽選ならそっちを選ぶ。
東戸塚が好き、子供を東品濃小学校に入れたい。そんな人がいてもおかしくはないと思うけど。人それぞれです。

[273: 匿名]

今更だけど、オーロラモール一番手前のタワー(三井のパークシティ)の分譲時の価格が坪220-230万円だったことを考えれば、やっぱりこのマンション高くない？？？

[274: 匿名さん]

事実として高いですね。個人的にはこれから
人口も減っていくので、分譲時の価格より
高くなることはないと思ってます。

[275: 匿名さん]

超高層のパークタワーと比較して高い云々言うけれど、
世の中には低層が好きな客というのも確実にいるわけで。

パークヒルズ低層棟が根強い人気で値が落ちないのはなぜなのかな？

東戸塚で値崩れしないのは、出来のいい低層マンション。
東戸塚では低層マンションにこそ希少価値がある。

[276: 購入検討中さん]

たしかに低層が好きな人がいるのは解りますが、タワーよりも坪30万（75㎡で700万円）も高いですよ。
ま、時期が違うといえばそれまでですが、路線価・公示等の一般的な不動産価格はそんなに変わっていない（むしろ下がっている？）と思うのですが。。。

[277: 匿名]

275さん、その根拠は？
東戸塚のマンションはむしろ低層が主流では？(タワーは東口の4棟と西口の1棟のみ)低層マンションの希少価値って言われても・・・。
また、東口のタワーは値崩れどころか現在の中古価格は分譲時より1〜2割値上がりしてますが。
私も総じてこのマンションは割高感を感じます。

[279: 匿名]

10〜20年後の売却も視野に入れている人は、その頃にはまず間違い無く南側に建物建っているだろうし、かなり値下がりしてローン残債を抱え込むことになるかもしれないですね。
ま、一生住み続ける覚悟の人には関係無いかもしれませんが、とはいえ資産価値下がって含み損を抱えるのもあまり良い気はしませんねぇ。

[280: 匿名さん]

購入希望者の平均年齢は若くないので、
基本的には永住を考えてるのでは？

[281: 匿名]

279さんの意見に賛成。
このマンションは実勢相場に比べて価値設定が高いと思われ、将来売却する可能性ある人はかなりの値下がりも覚悟しておいた方がよいと思います。
自己資金に余裕のある人(資産価値下落してもどうにでも対応できる人)以外は慎重に検討すべき。

[282: 匿名]

値段が値段なので最上階は集中してなかったと思いますよ。
無抽選で入る人が一組ずつってところでしょう。

この物件、転売や値上がりを期待して買う人はいないような。
住むつもりの人なんじゃないかなぁと言う印象があります。

この先、東京の駅近、川崎、横浜以外で値下がりしない所なんて
殆どないような気がしますが、どうなんでしょうね。

[283: 匿名]

値崩れしにくい物件以外は、背伸びして多額のローン(しかも30年とか)を組んでまで家を買う時代ではなくなったってことでしょうかね。
このマンションは南側のリスクで将来値下がりする可能性は十分考えられるので、頭金で少なくとも半額以上出せてローン負担が比較的軽い人以外はちょっと怖い気がしますね。

[284: 匿名]

きっとここの物件は長めのローンで組んだとしても、
実際は繰り上げ返済で10年〜13年くらいで返済が終わる人向け。
それくらいなら、過剰な金利も払わずローンが残らないですよね。

[286: 物件比較中さん]

そんなにボッタクリでしょうか。
近くのプレミストの新築時販売価格を比較すると
そんなに驚きはありませんでしたが…
この辺に住むなら
このくらい払えないと近所付き合いもつらいだけですよ。

[287: 匿名さん]

誰も人のための人生送ってるいんじゃない、マンションの金額ごときで後ろ指さされるような場所なのね、神奈川県のしなの町は。私は東京の信濃町でそういわれるのなら納得いきますが。
昔は野原、今は開発しきってあとは衰退していく街でしょ、たいしたことないとしかいいようもないのに町の住所で騒ぎすぎ。牛の香りのするただの田舎でしょ。

[288: 物件比較中さん]

牛の香りのするただの田舎だと思うなら初めから検討しなければよいのでは？

[289: 匿名]

もっと賑わってる駅もありますが、
ほどよいのんびり具合が私は好きですよ。

[290: 匿名]

東戸塚は、たしかに以前は何も無い田舎町だったのも事実ですが、20年ほど前からの開発により綺麗な街並みになり又、各種商業施設も程良く充実され、横浜市内でも人気の街になったのも事実ですね。
一方で実力以上に不動産価格が上昇しているのも否めませんね(特に品濃町）。
実力以上の価格（将来値崩れする可能性大）だということを踏まえて、購入検討する必要がありそうですね。

[291: 匿名さん]

>>277
> 東戸塚のマンションはむしろ低層が主流では？

そんなはずはないが。
まさか10階建て以上の高層マンションを低層と言っているんじゃないだろうな。

東戸塚徒歩圏に出来のいい低層ってほとんどないよ。
パークヒルズ低層棟と東の街低層棟ぐらい。

これらには希少価値があって市場に売りが出ることはほとんどない。
地元不動産屋に売りが出たら教えてくれと何年も待っている客がいる状態。

あと低層の方が割高になるのは当然だよ。
そこは納得して買うべきもの。

古いスレを引っ張り出して申し訳ないが
パークタワーとほぼ同時期(2004)に売り出された低層マンション
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/41067/all

ここも当時タワーと比較して割高を指摘されていたが結局すべて売れて
買った人はそれなりに満足しているみたいだし。

[292: 匿名]

Ｄ’クラウディアって…。たしかタワーより数か月後に販売されたと記憶していますが、竣工時になっても売れ残っていて値引きで何とか完売したマンションでしょ？そんなのを希少価値の例として挙げられても…。
このマンション以外にもここ10年で東戸塚で新築分譲された低層マンションは結構ありますよ。希少価値なんてあるのでしょうか？

[293: 匿名さん]

質の低いのまで込めればあるんだよ。
ないとは言ってない。
でも東戸塚の低層ではパークタワー低層棟がピカ一。
後にも先にもあれを上回る物件はない。

[294: 匿名さん]

失礼
×パークタワー低層棟
○パークヒルズ低層棟

[295: 匿名さん]

パークヒルズ低層棟ってそんな人気なの知らなかった。
昔大洋ホエールズ(古)の遠藤投手が住んでてサインもらいに行ったなあ。

[296: 匿名]

低層好き、採光は重要視しない(南側リスク)、東戸塚にこだわりがある、小金持ち(割高を承知し値崩れしても問題無い)、という条件を全て満たす人は検討すればよいでしょうね。一つでも該当しない場合は、他で探した方がよいと思います。
ま、人それぞれなので余計なお世話ですね。失礼しました。

[298: 匿名]

私も以前パークヒルズの中古物件を実際に見たことがありますが、さすがに築年数経っているだけにお化粧しても古ボケ感を強く抱き見送りました(値段は3000万後半だったかと)。
クラウディアもモデルルーム行きましたがごくごく平凡な仕様の割に土地を高値で仕入れたため値段が割高で即スルーでした。

[300: 匿名さん]

土地を高値で仕入れた云々というが、
それを言うんだったら熊谷組の中央街区の仕入れ価格なんてもっと高かったはず。
住友銀行(当時)が熊谷組の再建放棄に応じていなかったら
パークタワーはあの値段では売り出されなかったはず。