パークホームズ南行徳サウスコート

[マンコミュファン]

＜全体概要＞
所在地：千葉県市川市南行徳2-18-2、10（地番）
交通：東京メトロ東西線南行徳駅から徒歩8分
総戸数：66戸
間取り：3LDK～4LDK
面積：66.99～96.5m2
入居：2013年1月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鴻池組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[61: 物件比較中さん]

うーん、明治時代は海岸すれすれ
契約前の重要事項説明では、訴訟の対策として地盤が弱いことの説明は当然されるでしょう
直下地震が起きないことを祈るのみ

[62: 購入検討中さん]

他のパークホームズのHPと比べて、設備や構造の情報が少ないですけど、
ここは二重床、二重天井でしょうか？

[63: 購入検討中さん]

直床、2重天井です。
音の伝わり方は、どっちも一長一短あるとはいえ、なぜ流行りの2重床にしないのか、細かい所で、不満です

[64: ６２]

>>63 さん
早速の回答ありがとうございます！
音の問題もありますが、メンテナンスの問題もあるかと思います。
二重床の空いたスペースには水回りの配管、配線を通したりします。
なので、リフォームがしやすくなり、中古での売却も有利になりますよ。

[65: 近所の住人]

最多価格3900万って、予想より安いですね。
築10年以上の近郊ブランド中古マンションより若干高いくらい。
興味が出てきました。

[66: 購入検討中さん]

細かい話ですが、
駐輪場が、1住戸2台無いのって、気になりませんか？
2台でも少ないと思いますが、みなさんどうされるんでしょうか？
ポーチもないから、共用廊下には置けないし、部屋のなかに置いたりされるのでしょうか？
子供が、大きくなったときのことを考えると悩みます

[67: 物件比較中さん]

ウェリスは2重床。日当たりの良い上層階で4,000万円。

[68: 物件比較中さん]

ほとんど4000万前後の物件…
ウェリスも売れ残ってるし、ここも売れ残るだろうな…
シティテラスも相当広告費かけてるけど252世帯分なんて売れるんだろうか…

行徳駅徒歩1分に15階建の伊藤忠の物件もできるし
(ちなみに５月くらいに販売会の案内を発表予定らしいから8～9月くらい？)

こんなに1年間の間に行徳エリアに新築が供給されること無かったからな…
売主は予想外だろうな～

[69: 物件比較中さん]

みんな現地いってきな・・近いうち夕方16時くらいに。日当たりめちゃ悪いぞ思いっきりダイエーの陰になってる

[70: 物件比較中さん]

この物件が築10年ぐらいになった時、いくらぐらいで貸せますかね？ 将来転勤の可能性を考えると気になります。 15万ぐらいだと嬉しいですが借り手の需要が心配です。妙典辺りだと本当に分譲賃貸マンションの家賃は高いですね

[71: 匿名さん]

いやいや、15時でもかなり日当たり悪かったよ。
南西向きはダイエーで日陰になる。
そんな物件に4000万近く払いたくない。

[72: 周辺住民さん]

この周辺は社宅も多いし、周りには都内に勤める若い人達が多いので借りて需要は多いと思いますよ。
ちなみに南行徳でもエリアで相場は変わりますが、駅から10分以内だったら不動産屋でも多く紹介されてます。

[73: 匿名]

>>70
新築から5年くらいまでは賃貸保障があるのはよく聞きますが、
10年後では都心回帰進んでいるので南行徳で15万はまず無理でしょう。
3LDKでは現状の相場で12万くらいなので、10万くらいになることも覚悟した方がよいかと。

2009年の時点では、千葉県の人口のピークは2015年と予測されていたのに、
地震の影響で早くも人口減少が進んでいます。
http://www.pref.chiba.lg.jp/seisaku/sougou/sakutei/documents/siryou3.p...

資産価値を求めるなら23区内(特に都心や城西)を選ばないとこれからの時代は厳しいでしょう。
千葉、埼玉、神奈川など郊外で買うなら一生住むと割り切る必要があると思います。

[74: 周辺住民さん]

3LDKの分譲賃貸マンション12万円で、借りれます？
あるなら、借り換えたい。

[75: 購入検討中さん]

数年前に南行徳駅を利用していましたが、駅南側にスナックビルが多く、特に中国系の女性がよく客引きをやってました。今はどうなんでしょう？
正直、夜の駅前の環境は良くないイメージが強くて今は変わりましたかね？
マンション周辺の環境はとても気に入っています

[76: 購入検討中さん]

確かに13万はないでしょ
積和不動産、スターツのアパートでも3LDKで15万から16万はするよ 東西線はアクセス考えると意外と高い
設備、仕様を考えると転勤者が借りる需要はあると思う 学校も近く公園もあって子供の事を考えるとすみやすいし 三井のリハウスがサポートしてくれればいいですね

[77: 購入検討中さん]

分譲賃貸ではないけど、homesで3LDK,築10年以内,10分以内のマンションを検索してみたらむしろ12-13万しか見つからない。
南行徳で15万以上の賃貸ってどこ？
分譲賃貸ってどこに出回るんだろう？

南行徳全体の3LDKの家賃相場は11万みたい。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=12/rosen=580/tk=3/bg=2/o=80hsbq...

妙典って浦安より高いんだね。原木の安さにもビックリ( ﾟДﾟ)
南行徳は東西線では下から２番目。
あまり需要はなさそうだけど、私は住みやすいから南行徳から出たくないなあ。

[78: 購入検討中さん]

ここは、立地(東西線徒歩圏、スーパー・学校に近い、南向き)、価格はそれなりに良いと思うのですが、建物、設備は数年前の平凡な感じがして新築を購入するワクワク感が少し薄れるのですが、皆様はいかがですか？
他物件と違い過度な宣伝が少ないからでしょうか

[79: 物件比較中さん]

ホームページもしょぼいですし、小規模だからあんまり力を入れて販売してないのでしょ。
三井はパークホームズだと最下位ブランドだからか、仕様を落としたり、
あまりいい噂を聞かない施工会社を使うことが多い気がする。

横浜方面のパークホームズの物件を見たことあるけど、今販売中のパークホームズ大倉山、
パークホームズ上大岡とかも直床だったり、天井高2400だったり。

高い給料の社員を維持するに、高収益を上げなきゃいけないのはわかるけど、
三井に住んでますって言うくらいなら、もうちょっと頑張ってよって感じですね。

[81: サラリーマンさん]

確かに仕様はあまりよくないですね。

スロップシンクも無い、というのはちょっと驚きました。
いまどきのマンションで三井クラスなのに期待はずれでした。
その割りに値段は強気、決して、めちゃくちゃ高い、とは思いませんが
このご時勢では強気としか思えませんね。

楽しみに待っていただけにがっかり感は否めません。。
どうするかなぁ。

日当たりについてはどうかなぁ。確かにダイエーは障害になるでしょうね。
あとは西側はダイエーの搬入口なので、トラックなどの騒音の問題も
あるかな。ただでさえ、大通り面なのでそこは心配です。

行徳エリアで大規模、かつ1部屋あたりが大きめ（90㎡クラス）がもう少し
供給されるといいんですけどね。どうも部屋のサイズが小ぶりなものが
多い。。

[82: 購入検討中さん]

みなさん、同じ印象なんですね。
三井のマンションというので、期待しすぎました。
でも、価格はそうでもないので、検討からはずせません。
オプションで、設備のグレードアップや、プラン変更もほとんどできないのもマイナス要素ですね
やっぱり、直床は自由度が、低いということなのでしょうか

[83: サラリーマンさん]

そうですね、直床はメンテナンス性も悪いし、上の方もおっしゃられたとおり
リフォームの自由度は低いでしょうね。

スターツも南行徳エリアで大規模マンションの建設予定地を取得したようですので、
確かに、今年は供給が進みそうな気配ですね。

そういう意味では売れ残るかなぁ。住友の200戸オーバーは厳しいでしょうね。
状況を見ながら考えたいと思います。

[84: サラリーマンさん]

NO83さん。
スターツの情報ってどこかに掲載されておりましたか？
よろしければ教えて頂けないでしょうか？

この調子で【　供給≧需要　】になって価格が買いやすくなってくれればいいですね。
今年～来年くらいにかけて供給が増えるのであれば焦って購入しなくてもよさそうですね。

[85: 物件比較中さん]

塩浜でしょ。
南行徳から歩ける？

[86: 真剣じゃー]

二重床のメリット・デメリットは一概には言えない。
都内の億ションに住んでる知人が（当然二重床）上階の音がコツンと響くと嘆いていた。
それでなくてもマンションの音の伝わり方は千差万別でスラブ厚が取れていれば問題はない。その物件の購入対象者が若ければ小さい子供の走り回る音などはする訳で集合住宅を選択する以上はあまり過敏にならないほうがいい。

ホームページがしょぼいという投稿があったがフラッシュがバンバンでページにリンクしにくいものよりシンプルでいいと思うが。

ダイエーがあることでの日照の問題を気にする人（南西向きの部屋を検討している人）は実際ダイエーの屋上駐車場から覗いてみればいい。
駐車場のスロープと業者の搬入口のかなり先に位置しているので暗くはない。
また新浜通りに面していないので車の騒音もあまりない。

高層建築が建たない地域なのでダイエーがつぶれても、対面の向井建設の社員寮が取り壊されても（いずれも可能性は低いが・・・）高層建築物は建たないので神経質になることもない。

施工会社も鴻池組なので問題はない。

最新設備は過剰なものをそもそも必要としていない人には十分すぎる仕様。
専有施設にせよ共有施設にせよ最新のうんたらかんたらというのは後々コストがかかると覚悟をしておいたほうがいい。

むしろ問題は駐輪場が推定居住者分を全然確保できていないこと！
４人家族で１台の駐輪場となるなんてあまりにも足りない。
管理組合が発足して手を付けるようになるのは明らかなので今のうちに遊休スペースを確保してせめて２００台程度は駐車できる駐輪場を作るべきと思う。
このままいくと違法駐輪の嵐になる！！

[87: 匿名さん]

ライバル減らしか？ここは早くに完売だよ。
S友さんもここが終わらなけりゃ自社値段付けられないだろ(笑)

[88: 購入検討中さん]

ライバル減らしじゃないと思う
やっぱり、駐輪場問題はでると思う
200台とは、言わないまでも200％は必要でしょう
ゆうは、遊休はないようですし、管理組合の対処が、必要出し
ょうね
色々意見ありますが、みなさんここさ、買いですか？
それとも買わないですか？

私は、総合的にみて、買いで考えています

[89: 購入検討中さん]

私はこの機会に自転車は息子用の1台にしようと思います。また、必要なら折り畳み自転車でもいいかと。
このエリアはなかなかマンションが出ないので私は買いだと思って、今日もモデルルームに行ってきます。

[90: 匿名]

折り畳み自転車をバルコニーや玄関前などの共用部に置くのはやめてくださいね。
規約違反になりますよ。

[91: 購入検討中さん]

やっぱり、駐輪場少ないと問題ありますね
下段に100％ないので、１住戸１台でも上段の人がいて不公平かつ、
上段では女性は上げ下げが、厳しい
さらに、上段使用者がいると、下段には後ろカゴ付きの自転車は置けない
小さい子供がいるかたは置き場に困ると思う
やっぱり、１住戸に上下段を割り当てるか、ラックをとっぱらい直に100％
おける方がよい
どう対処するのか、管理会社のうでの見せどころですかね

[92: 物件比較中さん]

行徳駅徒歩5分圏内にライオンズマンション建つみたいですね。

80～90㎡の間取りもあるみたいですね。
ほんと行徳新築ラッシュで選べますね。

http://lions-mansion.jp/MN111011/roomplan.html

[93: サラリーマンさん]

メリット

①駅から近い、徒歩8分、まっすぐ進めばそのまま駅の入り口
②三井のブランド
③ダイエー・ヤマダ電機が近い
④設備関係ひととおり揃っている
⑤ほとんど70㎡以上

デメリット

①駐車場少ない
②駐輪場明らかに足りない
③南西側の日当たりが悪い　特に1～3階
④北東側は新浜通りの騒音

こんなとこでしょうか。

[94: 購入検討中さん]

ダイエー側3階この時期の15時頃であれば日が当たると思います。
同じくダイエーに隠れてる隣のマンションの3階は日が当たってました。
そのぐらいまで、当たっていれば良いかなぁと思います。
後は、No.93さんの通りだと思います。

[95: サラリーマンさん]

スターツは塩浜じゃないですよ。福栄と聞いています。南行徳から
徒歩10分強（不動産表示）くらいのところではないでしょうか。

[96: サラリーマンさん]

駐輪場の件は私も気になり、販売員に聞きました。
来場客にヒアリングした感じだと、検討している方の半分くらいは
駐輪場をいらないといっているので、1戸2駐輪場の割り当てくらいは
できるのはないかと考えている、と言っていました。
（ちなみに駐車場もおおむね、半分くらいの人が希望する
　見通しだと言っていました）

ほんとか？！と思いましたが、この掲示板を見て、やはり皆さん、
当件は懸念されているようですので、問題になりそうですね。
最低、1戸2駐輪場はほしいですよね。

ファミリー世帯中心だと子供乗せ自転車も多くなるだろうし、上下
駐輪では大変ですかね、、、
駅10分以内、ある程度大規模、となるとあまり出ないので決めたい
気持ち半分・・・（一応、申込はする予定）

[97: 購入検討中さん]

No87さん　ライバル減らしって、そんな競合するような話題の
マンションですか？　あまりレベルが低い妄想で荒らさないように。
皆さんそれぞれの評価や情報を書き込みにくくなる。

良いところだけでなく、色々気になる点も情報交換して、自分が
気づかなかったことも知る事ができます。
正しい情報の取捨選択はネットを前提に皆さん、それぞれが理解の
上、自ら判断してますよ。

[98: 買いたいけど買えない人]

まあ、どこの掲示板にもこういう輩はいます。相手にせず、
スルーした方がいいですよ。
良い物件と思いますが、我が家が欲しい間取りは予算オーバーかな。
駐輪場は微妙。入居後、管理組合と管理会社で増設を
検討した場合、費用は入居者負担ですよね。
なら最初から作っておいて欲しい。購入価格以外に余計な負担は
ちょっと辛いです。

[99: サラリーマンさん]

価格下げたね。
価格が強気だったと気付いたようだ。
これで9割くらいは売れるんじゃないかな。

[100: 購入検討中さん]

え、価格下がったんですか？
先週、価格表頂きましたが、今週になって下がったのでしょうか？
気になります。

[101: 購入検討中さん]

すみません
ホームページの価格ですね
早とちりしました。

[102: 匿名さん]

先行案内会のときより価格が下がってるんですね。
一番狭い部屋で3800万台って担当の人言ってたのに、
ふたを開けたら3600万台ですか。
一番狭い部屋で1、2階は日照的に問題ありそう？のところでしょうか？

[103: 購入検討中さん]

ここ、天井が低くない？最近は大体これくらいが普通なのかしら？しかも直床ってことは1フロアあたりの高さは低いのでは。

[104: サラリーマンさん]

天井2.4ｍって言ってた気が。
自分も低く感じました。

[105: 購入検討中さん]

2450と聞きました
高いとは、言えませんが平均的マンションなんで、
そんなもんじゃないですか

[106: 匿名]

最近のマンションは2500が多いよ。
パークホームズとパークシティは大衆向けブランドだからしょうがないよ。
>>79 さんも書いてるけど、パークホームズは特に直床、低天井な物件が多い気がする。

[107: 匿名さん]

低い天井と直床はのちのちストレスになるよ

[108: 匿名さん]

私は、2700に住んでるからかなり圧迫感と狭さを感じたけど、
今、同じくらいの天井高で暮らしている人は何も不満はないと思う。

天井高で広さの感じ方が全然違うし、高いに越したことはないけど、
天井高が高いとカーテンの値段が跳ね上がったり、
冷暖房効率が悪くなったりするのはデメリット。

天井高や二重床・天井も大事ですけど、将来を考えると、階高を気にした方がいいですよ。
天井高や二重床・天井は自分で変えることはできても、階高を変えることは不可能ですからね。

[109: 購入検討中さん]

直床で天高2.4なら階高2.7くらいか？
てか、直床のメリットって天高稼げるとこなのに、
天高低いって・・・

まあ、本来は６階建てにすべきってことだ。

[110: 物件比較中さん]

天井は2m45センチと営業の方に聞いたので私は気にしていません。
そもそもの高さも将来リフォーム？もしないので、特に気にならないです。
価格が今までよりも詳しく出るみたいですね。先ほど案内がきたので、どんなもんか見に行こうと思います。