パークホームズ南行徳サウスコート

[マンコミュファン]

＜全体概要＞
所在地：千葉県市川市南行徳2-18-2、10（地番）
交通：東京メトロ東西線南行徳駅から徒歩8分
総戸数：66戸
間取り：3LDK～4LDK
面積：66.99～96.5m2
入居：2013年1月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鴻池組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[194: ご近所さん]

富美浜小は、付近の福栄小・塩浜小に比べると児童数は多いですが、他の学区からの受け入れも普通にしておりますので、パンク寸前ではないですよ。教室にもまだ余裕がありますので、付近にマンションが増えても、すぐにプレハブ増築になる事もないと思います。

中学校に関しては、こちらのマンションは南行徳中の学区域になりますが、付近に建つシティテラスの方は塩浜中になりますし、近くの福栄中も人気がある上、中学受験をする子も多いので、南行徳中だけに生徒が集中する事もないと思います。

[195: 匿名]

1期はまだ5戸も余ってますね。
低層ばかりだし、安かろう悪かろうかな。

[196: 匿名さん]

残っている部屋のうち、南東側２階の３７５０万円の部屋以外は、１・２階でも広めの角部屋か３階以上の部屋なので、どれも４０００万円以上しますね。価格が高いので売れていないのでしょう。

[197: 匿名]

えっ、安くない？
４０００万前半ばかりだし。
これで高いなら稲毛とかしか買えないよ。

[198: 物件比較中さん]

この辺りの相場は、今は７０㎡で４０００万円前後ってところなので（でも供給が少ないので、昔より高くなってる。）、ここの物件が特別に安いとは思いませんが。。。

[199: 物件比較中さん→決めました]

パークホームズと言っても仕様はかなりイマイチですから、
そういう意味では高いかな。まあ、土地が高い時に仕入れて
るから、建物の仕様を落として価格調整したのでしょう。
外壁もタイルは一部だけで、かなりの部分が吹き付けとか
玄関床は薄い大理石調とか(重いものを落としたり、ドン！と
置かないこと)、スロップシンクなし、とか言い出したら
きりはないけど。
でも、私にとってこの場所は待っていたところなので、決める
ことにしました。場所だけは、あとから変えたいと言っても
なかなか変えられないし。
でも三井という名前に期待しすぎたのか、建物、仕様はもう少し
頑張って欲しかった、まあ、そうすると更に高くなり売りにくく
なるのでしょう。
ブランドってなんなんですかね。品質、仕様に一定の基準とか統一感
があるべきような気がしますが、この場合、名前だけなんですかね。
まあ、名前だけで満足する人が多いのかな。三井に住んでます、とか。
間違いじゃないけど、本質じゃないですよね。

[200: 契約済みさん]

うちも場所優先で探しておりましたので、仕様等には不満な所もありますが、価格も含めてすべて満足と言い切れるような物件を、この先この地域で見つけるのは困難と判断し、購入にふみきりました。

でも最後の決め手は、管理面やアフターサービス等に対する安心感が大きかったです。いくら仕様がよくても、デベが聞いたこともない様な会社だったら、倒産等のリスクを考えると、なかなか決心がつかなかった様に思います。マンションの寿命は、その後の管理状態にかかっていますからね。

三井に住んでいます、というのはブランドの名前に対する満足感だけではなく、住み始めてからも続く安心感という意味も含まれているのではないでしょうか。

[201: 物件比較中さん→決めました]

コメントありがとうございました。
ご指摘なところ、その通りですね。保証含め、安心感は
重要です。
ただ、管理会社は入居後、管理組合の運営次第では変更
もありうりますね。特にここは常勤じゃない割には管理費が
高いと思いました。最近は管理組合が相見積を取り、管理会社
を変更するというのも珍しくないようです。
まあ、管理会社とアフター、保証とは関係ありませんが。
三井に住んでます、というCMは個人的に好きになれません。
三井の自信の現れと好意的に取っても、自画自賛、ブランド押し売り
のように思えて。個人的な意見ですが。

別件で恐縮ですが、南東と南西ではサッシュの仕様が異なる
みたいですね。南東側は防音効果が高いもので、南西側は
普通のサッシュとのこと。
南西側でもそれなりに富美浜通りの騒音は感じましたが、
実際、大丈夫ですかね？

[202: 契約済みさん]

建設に際して、周辺の道路騒音等の環境調査を実施した上で、必要な遮音性能を備えたサッシを選定しているという事なので、大通りに接している南東側と接していない南西側で、サッシの仕様が異なるのは、仕方がない事かもしれませんね。

場所的に、ある程度の道路騒音は覚悟の上ですが、南東側の新浜通りは、今井橋通りほどの交通量はありませんし、さらに南西側になると、特に困る程の騒音にはならない様に思います。音はそのうち慣れると言いますしね（笑）

[203: 元近隣]

野鳥の森の所の下水処理施設があたたかくなると消毒液？というか
下水処理施設の臭いがただようのだけど、気になりますかね？
野鳥の森～ハイタウン塩浜の外周は散歩コースで歩いててにおうな、夏が近づいてるなーみたいな感じで思ってたので。
上の公園はきれいでいいのですけどね、においが…
だったら買うなだけど、知らない人のためにご連絡をと思いまして。

[204: ご近所さん]

終末処理場の上の福栄スポーツ広場には、よく遊びに行ってるけど、今までにおいを感じた事はないなぁ。
ここのマンションは、処理場からは少し離れているので、においはそれほど気にならないのでは？

[205: 買い換え検討中]

風向きによるのは言うまでもないですが、私も気になっていたので、多少は影響あるかと。
それより、排ガスが気になります。バルコニー、窓、網戸はすぐに汚れてしまうでしょう。子供の健康問題も気になります。富美浜通りはあまり気にならないという方がいますが、そんなことはないはず。トラックなども多いのは事実です。当然、音もきになります。夜、現地、スターツの物件アルファベント付近で確認しましたが西側もそれなりに音は気になります。まだ悩んでいます、、
音は慣れるって、そんなことはないと思います。
なかなかよい場所は出ないですね。

[206: 匿名さん]

においにしても音にしても、感じ方は人それぞれですので、一概には言えませんが、私の場合、今のマンションは幹線道路沿いに建っており、静かな田舎町から引っ越してきたばかりの頃は、やはり道路の騒音が気になっていましたが、１ヶ月も経たないうちに慣れてしまった様で、気付けば音はほとんど気にならなくなっていました。サッシも特に防音になっている訳ではないんですけどね。今では、夏場に網戸のままでも、全く気にせず眠れますよ。慣れってすごいものですね。

とは言え、住宅購入は高い買い物ですから、自分にとって気になる点が妥協できるところかどうかをよく考えないと、後悔するかもしれないので、悩むところですよね。。。

[207: 物件比較中さん]

ここと「シティテラス南行徳」と「ウェリス市川行徳」を比較検討しています。
現在、市川市妙典に住んでおり、市川市も去年3月の地震の際に新浜通り向こうが液状化したと聞きました。
こことシティテラス南行徳は震度5弱で液状化した場所がとても近いので、それより大きい地震が来た際
どうなるか心配で購入に踏み込めずにいます。（新浜通りの騒音、排気ガスも心配ですが、、）
下記リンクでは、昔この地域周辺が海であったことが書かれています。
大丈夫なのでしょうか？
http://www5f.biglobe.ne.jp/~kusatsuyoitoko/HP/No.02-01(Gyotokuchiiki).htm

液状化を考えると、東西線向こうのウェリス市川行徳の周辺は歴史的にも古い土地のようなので、
少しは安心なのですが、残り戸数がすくないので部屋を選べないのと駅から10分以上（11分）
でここと価格があまり変わらないというところがネックになっています。

ここを購入予定の方は何を重視したのか教えてください。

[208: 入居予定さん]

我が家は既に学校に通っている子どもがいますので、引っ越し後も転校しなくて済むように、今の通学区内でかなり前から物件を探していました。なので、重視した第一は子どもの通学区になりますね。

他に重視していたのは、駅徒歩１０分以内の立地と、７０㎡以上の広さがある事です。そういう意味で、我が家にとってシティテラスとウェリスは検討対象外になります。まあ、この地区はめったに新築がでない場所なので、結局決めるまでに何年もかかってしまいましたが。。。

液状化についてですが、去年の地震で液状化の被害が出たのは塩浜地区で、昭和４０年代以降に埋立された場所ばかりです。南行徳地区は埋立地ではありませんので、液状化の被害はほとんどありませんでした。

でも、市川市の液状化被害想定マップ（http://www.city.ichikawa.lg.jp/gen06/1531000003.html）を見ればわかるように、市川市南部は、ほぼ全域、今後液状化被害が出る可能性のある地域とされていますので、液状化が心配な方は、市川市南部で住宅購入するのはあきらめた方が良いと思います。我が家は、どうしても長年住み慣れたこの地域で住宅購入をしたいと思っていましたので、液状化の可能性がある事はもちろん覚悟しています。

しかし、浦安市を見ると、ライフラインが復旧した後も、戸建は家が傾いたりして健康被害が出るなど、大変な事になっていますが、マンションの場合はどこも建物自体に甚大な被害は出ていません。なので、たとえこの地区に液状化被害が出ても、マンションであればライフラインさえ復旧すれば、何とかなると考えています。

[209: 匿名]

>>207 さん
一般的なマンション選びのポイントは、価格,間取り(xLDK,xx㎡以上),立地(駅徒歩xx分以内,安全性,学区など)だと
思うけど、人によって価値観が違うので、何を重視したか人の意見を聞いても意味がないと思う。

自分の優先ポイントは他人の意見を聞いても変わることはないので、こういう掲示板では
購入決断の判断材料となるデベが教えてくれないデメリットを情報収集した方がよいですよ。
自分の知らないデメリットを購入後に知るとショックが大きいですから。
家探しは100%満足できることはないので、優先ポイントとデメリットを天秤にかけて判断するだけです。

液状化のリスクが最優先ポイントなら千葉県沿岸部(総武線以南)、江戸川区、江東区などは検討対象から外した方がよい。
311では大丈夫だった場所でも行徳は地盤が弱いのは明らかなので、直下型では被害は避けられないと考えておくのが普通。

[210: 購入検討中さん]

HPにある資金相談会ってなんですかね？

[211: 匿名さん]

えっ！！1ヶ月ぶりのコメント？

[212: 匿名さん]

210さん、
資金相談会では、希望の部屋の価格を元に、住宅ローンの返済シュミレーションや、諸費用等の概算を計算してもらえます。
提携ローンは千葉銀行になりますが、こちらの物件専用の金利プランだと、給与振込指定で店頭金利より、全期間－1.80％になりますので、今現在の変動金利だと、年0.675％となり、毎月返済額もかなり安くおさえる事ができます。
もうすぐ2期の販売が始まりますし、モデルルームに行って気に入った部屋があれば、一度相談されるといいかもしれませんね。

[213: 物件比較中さん]

建物がだんだん出来てきましたね。ただ、１階の天井というか２階の床部分が隣の賃貸マンションと比べて低いのにビックリ。三井さんの分譲マンションが隣の賃貸から見下ろされるように建つとは・・・
通り側も歩道すれすれにバルコニーって感じで、低層階は通行人と目が合いそう。洗濯物も干しづらそうだ。

ここでいい条件に住むなら４５００マンは必要なのを実感した。ただそれなら駅から近くて設備もいい行徳のライオンズのほうがいいな。

[214: 匿名]

ここの4500万クラスと同等の部屋だと、行徳のライオンズなら5000万近くするでしょうね。
ライオンズでもっと安い部屋だと、北向きのバルコニーになるでしょう。

[215: 物件比較中さん]

同感です！
いくら設備が良くても、行徳で北向きの部屋に4000万円以上払うなんてありえない・・・

[216: 物件比較中さん]

毎日騒音と排気ガスまみれか、南なのに日が当たらないダイエーのピンクの壁眺望に4000万円なんてありえない・・・

[217: ご近所さん]

216は現地を見た事がないのかな？
ここのマンション、南西向きでもダイエー側とはかなり距離が離れているので、日当たりは悪くないよ。
ダイエー自体、そんなに高いビルじゃないし。
少なくとも、北向きより日は当たるでしょうｗ
それに、この辺りで新築マンションを買おうと思ったら、4000万円前後は相場だよ。

[218: 匿名]

行徳も高くなりましたね～
私が子供の頃の相場は３ＬＤＫ新築が1200万くらいでした。

[219: 物件比較中さん]

毎日騒音と排気ガスは勘弁ですねｗ
だったら北西向きで、静かな住宅街を選びます！
まぁ、人それぞれですよね～

[220: 匿名さん]

完成前に完売しそうですね。おめでとうございます。

[221: 著名さん]

じか床に低い窓ガラスの高さ。
大通りは常にトラックの運行とダイエーの大型トラックの搬入口前のバルコニー。
現地を見てみたが、低層階はダイエーのせいで日当たりも悪い。
地元人からしてみれば絶対夜うるさくて後悔するよ。
契約した住み始めてから後悔すると思うよ。
三井不動産って新浦安でも訴訟問題になってるし、よく購入決断しましたね。
感服します。

[222: 著名さん]

ダイエーに買い物いくといつも看板もちがいるね
ここのマンション適当にアンケート書いて見学するだけで2,000円もらえるよ
暇つぶしに楽しかた

[223: 匿名]

221・222は買いたくても買えない人がヒガミ根性で書き込みしているみたい（笑）
普通、興味なかったら、暇でもわざわざ見学になんか行かないよね？
安い低層階が気に入らないなら、お金を出して上層階を買えばいいだけの話。
色々悪口書き込んでも、ここは近隣の他のマンションに比べても売れ行き好調なんだから、買える人は買ってるって事だよ。

[224: 著名さん]

２２１だけど
俺、普通に都内にマンションもってるし、しかも7,000万近い住戸だから君に
貧乏人扱いされたくないな。
まぁきっと２２３様は30歳で年収1,500万くらいあるお方なのでしょうね。羨ましいです。
俺は友人のとこ遊びにきて暇だったから友人のために見学しただけ…
まぁこの周辺で家探ししてるような人はこのマンションがいかに引渡し後のリスクが高く
条件が悪い物件か理解できないんだろうね。
内覧会で低層階の日当たりと全住戸騒音を楽しみにしてなよ（笑）
絶対に深夜早朝のダイエー搬入口トラックと24時間新浜通りはうるさいから！！

[225: 匿名さん]

70㎡のゆとりって文言には笑えるね
クレヴィアも住友不動産も大京不動産も２～３㎡くらいしか広さかわらないのにね
4000万の商品を3980万円で3000万円台の安さ！って言ってるのと同じジャン

[226: 匿名さん]

２２４さんは、何をむきになって必死で言い訳しているのですかね？
都内に住んでる様な事を書いていますが、２２１・２２２の書き込みを見ると、この辺に住んでる事バレバレですよ。
ここの環境がどうのこうのと言っても、ここのマンションを買ってない君には関係ない事ですよね？

住友のシティテラスの事を持ち上げている方みたいなので、同じ南行徳に建つ三井のマンションを悪く言いたいだけなんでしょうけど、はっきり言って見苦しいですね。
「by 著名さん」へ。

[227: ご近所さん]

もともと地元で今は都内で住んでるって意味でしょ？
こっちには昔からの友達がいるっていみじゃないの？
２２６さんは契約者さんなんでしょうね。
がんばってください

[228: ご近所さん]

２２７ですが
ここはたしかにトラックバンバン通るね

[229: 著名さん]

＞２２６さん
まぁ、どんまいです。

[230: 物件比較中さん]

ここの環境について、色々な意見があるようですが、条件が悪い部屋は、値段もそれなりに
安くなっているので、購入した人もリスクと価格を天秤にかけて決めていると思いますよ。

住宅購入にあたり、絶対譲れないポイントは人それぞれです。
価格重視の人・駅からの距離重視の人・地区や学区優先の人・騒音よりも日当たり重視の人も
いれば、北向きでも静かさ優先の人もいるみたいですし・・・

全部納得して買う人の方が少ないのだから、自分の考えと違うからと言って、露骨に人を馬鹿に
した様な書き込みはやめた方がいいと思います。

ここは、物件について有益な情報を交換する為の掲示板なので、読む人が不快に思うような投稿
はマナー違反になりますよ。

[231: 匿名さん]

三井に住んでいます

[232: いつか買いたいさん]

いやーここもうほとんど売れてるんですね。売れ残りほとんどないじゃん。10戸くらい？人気なんですね。
少し価格が印象受けたけど、この売れ行きだとまぁ相場だったということと、需要があったってことですね。

[233: 物件比較中さん]

人気です！と営業さんが言うわりに、ここの掲示板も、週末のモデルルームも閑散としますね・・・
人気だったら６６戸くらいそろそろ完売してもいいと思うけど、そうならないのは、単なる強がり？
あと７戸っていうけど実際もっとありそうですね。この展開だと、あとから「ローンキャンセル！」とかいう理由こじつけの隠し売れ残りがたくさん出てきてきそうですね、あのモデルルームのガラガラぶりだと・・・

[234: 匿名]

東西線で賃貸相場は下位2番目だし、需要がそもそも高くないからね。
それに加えて立地は微妙で三井なのに仕様もいまいちだから妥当な結果だね。

[235: 周辺住民さん]

今年は、行徳・南行徳ではめずらしく、同時期に競合物件が4物件もあったので、即完売と
ならなくても仕方ない気がしますが・・・
ここは、ほとんどの戸数が早くに売れてしまっているので、もうこの時期では、掲示板や
モデルルームも閑散としているのでしょう。
クレヴィア・シティテラスの散々な売れ行きと比べたら、こことライオンズは、売れ行き
好調と言ってもおかしくないレベルだと思いますよ。

[236: ご近所さん]

1か月以上も放置されていたのに、ネガには素早い対応御苦労さまです。

ライオンズとパークホームズで人気を二分するという話は、三井の営業の根拠の薄いお得意トークですね。

[237: 匿名]

三井の営業が、わざわざ他物件（ライオンズ）について、人気があるとは言わないと思うが。。。？

[238: 匿名さん]

売れないから、せめてライオンズの高級路線に乗っかりたいんでしょう。

[239: 買い換え検討中]

三井は住友と違って売れ残りは値引きするのかな？
今現在はオプションみたいなので営業してるみたいだけど？営業の電話ありましたよね。

[240: 物件比較中さん]

モデルルームに行った時、値引きの事を聞いてみたけど、一切値引きはしません、と言い切ってたよ。
残戸数はもう7戸だし、オプションを付けて販売する事があっても、値引きはしないんじゃないかな。

[241: 物件比較中さん]

財閥系デベのくせして、発売開始して半年もしないのにもうオプション付けてんの？本当？それって値引きと同じじゃん。
そうしなけりゃ売れないし、それで釣ってもモデルルームが閑散って、資産価値暴落必至ですね。
何もつかず定価で買った最初のほうのお客さんがかわいそう。。

[242: 物件比較中さん]

No.２３７さん

このエリアは今、物件数が多いからか、まずは、価格帯が同じような他社物件はあの手この手で落としまくる話をして、このエリアで人気があるのはライオンズとパークホームズ、比較検討するならこの２物件ですよ、という話に持っていき、対象を絞る。

ただ、ライオンズとは価格帯が異なるのでそもそも比較検討できる人が少ないうえに、あっちは競売入札で土地代が高騰したから価格が割高とかいう話で落として、やっぱり一番は三井、という話に持っていく、という営業手法を徹底しているようです。

[243: 匿名さん]

まあ確かに、この辺りの4物件で言えば、ライオンズとパークホームズは、クレヴィアとシティテラスに
比べたら人気があると言わざるを得ないだろうね。
競合物件が多い分、デベとしても早く完売させたいだろうから、あの手この手で売り抜けようと必死なん
だろうね。

ここは、シティテラスと違って、間取りのバリエーションが色々あったから、人気の間取りは1期であっと
言う間に売れてしまったので、残っている部屋がもし値引きされたとしても、先に買った人は自分の好きな
間取りの部屋を購入しているので、特に悔しいとも思わないんじゃないかな。
むしろ、値引きしてでも、入居までにどうにか全部屋売り切って欲しいと思うだろうね。