パークホームズ南行徳サウスコート

[マンコミュファン]

＜全体概要＞
所在地：千葉県市川市南行徳2-18-2、10（地番）
交通：東京メトロ東西線南行徳駅から徒歩8分
総戸数：66戸
間取り：3LDK～4LDK
面積：66.99～96.5m2
入居：2013年1月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鴻池組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[150: 買い換え検討中]

相場ってさ、需要と供給のバランスで変動するものじゃないんすかね。
これから１年、近年にない分譲ラッシュで供給≧需要になってないのかね。
それなら価格も相応にしなきゃならんのじゃない？以前のままの相場で売り出したら売れ残るよね。

[151: 匿名]

地価下落前に用地取得しているだろうし、市場ニーズに対して新築物件の価格反映は
どうしてもラグが生じてしまうので、仕方ないのではないかと。

このタイミングで千葉沿岸部のマンションを買うのは損なので、
どうしても今欲しい人が購入するべき物件だと思います。

[152: ご近所さん]

この辺り、今年は近年まれにみる分譲ラッシュだけど、ここ数年間、新築はめったに建たない状態だったから、まだまだ需要の方が多いんじゃないかな。

地盤等の条件を考えると、他から来た人は買わないと思うけど、この辺りは人口も多い分、住みなれたこの辺りで買いたいと思う人はたくさんいるだろうからね。

高くても、駅１０分以内で７０㎡以上の間取りなら、早期完売とはいかなくても、何だかんだで竣工までにはほとんど売れると思うよ。戸数も１００戸以内の所が多いみたいだし。

まあ、住友のシティテラスはこの条件に全くあてはまっていないので、価格を相当下げない限り、かなり苦戦すると思うけど。

昔の相場はもっと安かったかもしれないけど、需要が供給を上回っている限りは、値下げは期待できないだろうし、もっと安く買いたければ、この辺りの新築はあきらめるしかないと思う。

[153: 物件比較中さん]

>>145さん
最近の三井の物件ディスポーザー付いてないの多くないですか？私は東葛エリアで検討中ですが柏の葉2番街、南流山と付いてなかったです。。

[154: 物件比較中さん]

ディスポーザーは都内の三井ではだいたい付いてます。三井は都内以外はあまり力を入れてないようです。
同じパークホームズという名前でも都内のとは別物と思ったほうがいいでしょう。
ここも何も特徴もないし、なんか中途半端だし・・・
最近、ここの地域も供給が多くなってきたので、この程度であれば
もっと安いマンションは今後も出てくると思われます。

特定の他社物件と比較していられるうちはいいですが、
中古になってから不特定多数の物件との比較になった場合は、これといった売りのない
マンションは弱いでしょう。

[155: ご近所さん]

ダイエー屋上から現地を見たのですが、ダイエー側にできる建物ほうで、
かなり掘り下げられたところにコンクリートの床ができてました。
あれは地下室ですか？1階ですか？
地下室だったら何の部屋になるのでしょう？
あと、なかなか塀から建物が見えてこないのですが工事は順調なんでしょうか？

[156: 匿名さん]

この物件に地下室はありません。コンクリートの床は、おそらく建物の基礎躯体の部分で、地中深くの支持地盤に打設された、何本もの長い杭の上に造られたものだと思います。（１階部分はこの上に造られます。）

建物部分の工事は、これから始まります。竣工予定は１０月下旬ですから、まだ時間もありますし、建物の耐震性にとって重要な基礎部分の工事期間が短いと、逆に不安だと思いますが。。。

[157: 物件比較中さん]

ディスポーザーってそんなに必要かなぁ？
あれば便利だと思うけど、メンテナンス費用や、壊れた時の修理費を考えると、新しいうちはいいけれど、古くなってくるとどうなんでしょうね？

音の問題もあるし、同じラインに正しい使い方をせずに詰まらせてしまう様な人がいた場合、被害が出るだろうし・・・

ここの物件は、２４時間ゴミ出し可能だし、日常清掃もやってもらえる様なので、ディスポーザーなくても特に困らないのでは？

[158: 物件比較中さん]

この物件トイレ小さくない？
部屋を広く採ったって説明されたのだが、実際座ってみて気になりました。
自分はどちらかというと痩せ型なのですが気になりました。
みなさんは特に気にならないポイントなんですかね…

[159: 匿名さん]

トイレは狭かったです。トイレだけは住友の方が広い。
ディスポーザー家には絶対欲しいです。
そんな画期的な物が高い値段払うのに付いてないなんて
考えられない

[160: 購入検討中さん]

なんでもそうだが絶対的に譲れない点があるならそれは曲げないで通したほうがいい。
自分はディスポーザのメンテナンスコストを考えれば必要とは思っていないのでなくても構わないと思っています。
居住環境と居住空間、施工会社の信用度、オーソドックスな間取り、落ち着いた外観、他様々に検討してポイントが高いと思うので申し込みました。すべてを満足させることは多分ムリです。高い買い物でも妥協妥協！
しかし駐輪場の少なさはなんとかならないかな？

[161: 物件比較中さん]

２４時間ゴミ出しなんて今やどこのマンションでも常識でしょう。
困る困らないの問題なら、いらない設備は他にもいっぱいあるけど、いかに快適に過ごせるかが重要だから、
ディスポーザーはやっぱりあったほうがいい、すごくいい、と私は思う。

しかしここの三井の営業はなんで「ディスポーザーは壊れやすい」とか言うんだろうね。
ほかの三井のマンションでもいっぱい付いているだろうに。
ディスポーザー付きマンション住まいの友人たちからも「壊れた」なんて聞いたことがないよ。
三井のマンションのディスポーザーは壊れやすいんですか？

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[162: 匿名さん]

今現在、ディスポーザーが付いているマンションであれば、比較的築浅物件だろうから、壊れる可能性は低いと思うけれど、これから１０年、２０年経った時にはどうでしょうね？メンテナンスコストの分、管理費も高くなるだろうし、うちはなくても別に構わないかな。

ディスポーザーは壊れやすいというより、他の設備に比べてトラブルになる可能性が高い物、という意味に思いますが。

そもそも、ディスポーザーが絶対条件の方は、ここのマンションは検討対象外でしょうけどｗ

[163: 住まいに詳しい人]

157は、ディスポーザーがつかない物件の担当営業が、ついてる競合物件をつぶす時のお決まりの営業トークです。
三井の営業に聞けば、全く同じこと言ってくれると思いますよ。笑
信じるかどうかはあなた次第…
それよりも、今日が要望受付締切でしたっけ。
まだ、出してない方はお急ぎ下さい！

[164: 匿名さん]

ディスポーザーのメリットは、ゴミが減ることより、排水口を掃除しなくていいことです。
水溜めて回せば、掃除完了です。

[165: 物件比較中さん]

今はディスポーザーか床暖だとディスポーザーの方が重宝されるからね。

[166: サラリーマンさん]

ディスポーザーの有無は特に気にならない。あったら嬉しい程度。
駐輪場が異常に少ないのが一番気になる。
数年後、マンション周辺にチャリが、玄関周辺に子供用チャリが溢れかえってるのが目に浮かびます。

[167: 物件比較中さん]

一番気になるのは南西はダイエーの壁、南東は９階建ての研修所。
眺望はないし、音もうるさそう。

[168: 匿名さん]

新規物件の情報を追加です。
新浜通りにスターツの分譲予定地がありました、
福栄三丁目です。

[169: 匿名さん]

確かに目の前にダイエーがありますが、住んだ後どのくらい外の景色を見るのでしょうか。
ほとんどかーてんを閉めて生活すると思うので、私は気にしてません。
道路側も防音ガラスなので大丈夫だと思います。
住友も見ましたが、私は、70平米のゆとりが欲しいので、こちらにお世話になることに決めました。
最後の決め手は、食洗機が標準だったところです。
やっぱりみなさん、食洗機は欲しいですよね。

[170: 物件比較中さん]

日当たりが悪いとありますが、そんな悪いですか？
今日、ダイエーから覗きましたが夕方でも敷地の手前部分まで日は当たっていました。
悪いように見えるだけ？
ダイエーが隣の便利さがあれば許容範囲でしょう。

[171: 匿名さん]

食洗機そんなに必要です？カーテン閉めっぱなしって…

[172: 物件比較中さん]

夕方だけ当たってもねえ。ダイエーも別にこんなに近くなくてもいいし。

[173: 物件比較中さん]

モデルルームで南西側の日照図を見せてもらいましたが、バルコニーからダイエーの壁までは１５ｍ以上離れていますし、冬至頃以外は低層階でも全く問題のない日当たりでした。
南西側でも午前中から日は当たりますので、夕方だけ当たるなんて事はありません。むしろ、南東側の方は午後２時頃には日当たりが悪くなると思います。

それに南西側は、４階以下ならバルコニー側がダイエーの壁で目隠しになるので、むしろ他の住宅の玄関とお見合いになるよりいいのではないかと思います。

ディスポーザーについても色々な意見がある様ですが、うちはディスポーザーはなくても構いませんが、食洗機は必須です。

[174: 物件比較中さん]

ということは、ダイエー側の上の方の価格が高いところ以外は、冬の日当たりはさっぱりということですね。
太陽は冬に当たってもらわなければ意味ないですよ。夏なんてむしろ当たらなくてもいいくらいだし。
そういうところは安いんだろうけど、マンション内で格差社会ができそうだなー。

[175: 匿名さん]

Ｎｏ．１６８さん、スターツの新規分譲物件、福栄３丁目でしたら駅徒歩１０分以上は確定ですかね？

[178: 物件比較中さん]

南西側三階ぐらいは、2月の3時頃でも日が当たってますよ
隣のマンションで確認できます。
2階でも2時頃までは当たるでしょうし、そこまで当たれば日当たりは問題ないと思います
調べもしないで、極端なこと書き込む人は悪意を感じますよ

[179: 匿名さん]

格差社会なんて大げさな・・・どこのマンションでも、上層階と下層階では価格が違う訳だし、自分が気に入って買った部屋であれば、誰にも文句を言われる筋合いはないと思いますけど。

私も日照図を見ましたが、冬至の頃、南西側２階でも、確かに２時頃までの日照はありましたよ。冬至の頃なんて、もともと４時半頃には真っ暗なんだし、春分（今頃）・秋分の頃には、２階でも夕方まで問題なく日が当たっていましたので、南西側が極端に日当たりが悪いとは思いません。

確かに３階以上に比べると、１～２階は日当たりが悪いと言われるかもしれませんが、その分価格が２００～３００万円以上安い訳だし、立地条件等を考えると、共働きなどで昼間あまり家にいない人にとっては、冬の２～３ヶ月間の日照は許容範囲だと思います。

[180: 物件比較中さん]

スターツの物件は徒歩10分以上はかかると思います。
住所は市川市福栄3-3なのでググってみてください。

[181: 購入検討中さん]

物件価格でも南西側はお買い得だと思っています。
新浜通りに面していないので静かな上、低層階はリーズナブル。
日当たりも懸念されているほど悪くはない。
カーテンを開け放してどれほど外を眺めるというのだろうか・・・。
（眺望を望むならタワーを選択されればいい）
ダイエーの駐車場のスロープと業者の搬入口のかなり先に位置しているので十分日照は確保されてるよ。

もとより南西というのは西日があたる場所です。
夏の暑い日の西日の威力は半端ない。
それがダイエーがあるおかげで少しは軽減されるのです。
駐車場から丸見えという人がいたが降りてみればわかるがあの急なスロープで
ジロジロ眺めながら降りられる人がどれほどいるのか・・・。

１期の販売で南西側１階が早々に完売なのだから知っている人は知っていたということです。
そうでなければ売れないっしょ！

[182: 匿名さん]

抽選会の後、モデルルームに行ってきましたが、第１期販売は、ほぼ完売していました。特に南東向きの角部屋や、南西向きの５階、６階の９０㎡超の部屋は、価格が高いのにもかかわらず、あっという間に売れてしまったみたいです。南西向きの１階も、残っているのは次期以降販売になる３部屋のみでしたよ。

今週末は、早くも第１期の契約会ですね。
シティテラスの方を見に行った方も、かなりの割合でこちらに戻っているとの事なので、この調子だと次期販売も早期に完売しそうですね。

[183: 匿名さん]

１期は要望のあった部屋しか売らないし、完売は当たり前かと。
むしろこの規模で即日完売しないのは残念。

[184: 物件比較中さん]

近隣に競合物件も多く、価格も高めの割には、よく健闘している方じゃないかな？
でも行徳駅の駅近物件は、７０㎡でも４５００万円前後になるらしいので、そのうちまたここの物件に戻ってくる人も多くなるだろうしね。

[185: 購入検討中さん]

１７９さん
南西向きで冬至だから、午後1時くらいから当たり始めて2時頃で陰るとなると、冬は日照１時間でしょうか。

[186: 物件比較中さん]

冬至でも、南西向きなら遅くても朝１０時半には日が当たり始めますよ。
午後１時からなんてありえない。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[188: 物件比較中さん]

なんだかんだ言う人もいますが、一応、売れてるみたいですね。
まあ、色々気になる点もあり特徴もないけど、このあたりでは
久々の新築ですからね。
でもやっぱり購入には決め手を欠きました。どうしても気になるところ
な方が多かった。あくまで我が家の場合は、ですが。
全部納得、理想の物件は無いのも理解しているのですが、、
住友もあれでは、どうにもこうにも・・・ライフスタイルによっては
あの場所であの広さ(狭いと言う意味)が欲しい人はいるでしょうが
200世帯超はやりすぎかなぁ。もっとバリエーションを増やせば
違ったと個人的には思うのですが。

[190: 周辺住民さん]

南行徳に長く住んでいますが、南行徳駅徒歩１０分以内のファミリータイプの新築マンションは、ここ５年以内では分譲されていないように思います。

我が家の場合、以前からずっと南行徳での住宅購入を検討していましたが、自分の年齢や子どもの通学区、住宅ローン控除適用がラストチャンスになる可能性、消費税が上がりそうな事などを考慮し、今回、ここでの購入を決めました。多少の気になる点はありますが、おおむね満足しています。今は家族共々、竣工をとても楽しみにしています。

[191: 匿名さん]

知人の不動産屋さんに南行徳ではしばらく新築マンションは出ないだろう？と言われました。
とくに三井ブランドにこだわるのであればなおさらと…

[192: 匿名さん]

>>190さん
私たちも同じ思いで決断しました。
これから先「あれっ？こんなはずでは‥」という点は出てくるでしょう。
そうしたことも受けとめながら、入居に向けて準備を進めていきたいと思います。

[193: 周辺住民さん]

海が近く、湾岸線から東西線へ向かう広い道を風が吹き抜けるので、冬は相当風が強くて、寒いです。（江東区から遊びに来る母は寒いと言います）大きな交差点付近なので、消防車は頻繁にやって来ます。小学校に通うお子様のある方、学区域の富美浜小はパンク寸前で更にマンション群が増築中なので小学校の変更を検討された方が良いかもしれません。（市川市役所で簡単に手続きできます）中学校はとっくにパンクしてプレハブ増築済み。（＋他の学区域からの変更受け入れを制限中）

[194: ご近所さん]

富美浜小は、付近の福栄小・塩浜小に比べると児童数は多いですが、他の学区からの受け入れも普通にしておりますので、パンク寸前ではないですよ。教室にもまだ余裕がありますので、付近にマンションが増えても、すぐにプレハブ増築になる事もないと思います。

中学校に関しては、こちらのマンションは南行徳中の学区域になりますが、付近に建つシティテラスの方は塩浜中になりますし、近くの福栄中も人気がある上、中学受験をする子も多いので、南行徳中だけに生徒が集中する事もないと思います。

[195: 匿名]

1期はまだ5戸も余ってますね。
低層ばかりだし、安かろう悪かろうかな。

[196: 匿名さん]

残っている部屋のうち、南東側２階の３７５０万円の部屋以外は、１・２階でも広めの角部屋か３階以上の部屋なので、どれも４０００万円以上しますね。価格が高いので売れていないのでしょう。

[197: 匿名]

えっ、安くない？
４０００万前半ばかりだし。
これで高いなら稲毛とかしか買えないよ。

[198: 物件比較中さん]

この辺りの相場は、今は７０㎡で４０００万円前後ってところなので（でも供給が少ないので、昔より高くなってる。）、ここの物件が特別に安いとは思いませんが。。。

[199: 物件比較中さん→決めました]

パークホームズと言っても仕様はかなりイマイチですから、
そういう意味では高いかな。まあ、土地が高い時に仕入れて
るから、建物の仕様を落として価格調整したのでしょう。
外壁もタイルは一部だけで、かなりの部分が吹き付けとか
玄関床は薄い大理石調とか(重いものを落としたり、ドン！と
置かないこと)、スロップシンクなし、とか言い出したら
きりはないけど。
でも、私にとってこの場所は待っていたところなので、決める
ことにしました。場所だけは、あとから変えたいと言っても
なかなか変えられないし。
でも三井という名前に期待しすぎたのか、建物、仕様はもう少し
頑張って欲しかった、まあ、そうすると更に高くなり売りにくく
なるのでしょう。
ブランドってなんなんですかね。品質、仕様に一定の基準とか統一感
があるべきような気がしますが、この場合、名前だけなんですかね。
まあ、名前だけで満足する人が多いのかな。三井に住んでます、とか。
間違いじゃないけど、本質じゃないですよね。