パークホームズ南行徳サウスコート

[マンコミュファン]

＜全体概要＞
所在地：千葉県市川市南行徳2-18-2、10（地番）
交通：東京メトロ東西線南行徳駅から徒歩8分
総戸数：66戸
間取り：3LDK～4LDK
面積：66.99～96.5m2
入居：2013年1月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鴻池組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[194: ご近所さん]

富美浜小は、付近の福栄小・塩浜小に比べると児童数は多いですが、他の学区からの受け入れも普通にしておりますので、パンク寸前ではないですよ。教室にもまだ余裕がありますので、付近にマンションが増えても、すぐにプレハブ増築になる事もないと思います。

中学校に関しては、こちらのマンションは南行徳中の学区域になりますが、付近に建つシティテラスの方は塩浜中になりますし、近くの福栄中も人気がある上、中学受験をする子も多いので、南行徳中だけに生徒が集中する事もないと思います。

[195: 匿名]

1期はまだ5戸も余ってますね。
低層ばかりだし、安かろう悪かろうかな。

[196: 匿名さん]

残っている部屋のうち、南東側２階の３７５０万円の部屋以外は、１・２階でも広めの角部屋か３階以上の部屋なので、どれも４０００万円以上しますね。価格が高いので売れていないのでしょう。

[197: 匿名]

えっ、安くない？
４０００万前半ばかりだし。
これで高いなら稲毛とかしか買えないよ。

[198: 物件比較中さん]

この辺りの相場は、今は７０㎡で４０００万円前後ってところなので（でも供給が少ないので、昔より高くなってる。）、ここの物件が特別に安いとは思いませんが。。。

[199: 物件比較中さん→決めました]

パークホームズと言っても仕様はかなりイマイチですから、
そういう意味では高いかな。まあ、土地が高い時に仕入れて
るから、建物の仕様を落として価格調整したのでしょう。
外壁もタイルは一部だけで、かなりの部分が吹き付けとか
玄関床は薄い大理石調とか(重いものを落としたり、ドン！と
置かないこと)、スロップシンクなし、とか言い出したら
きりはないけど。
でも、私にとってこの場所は待っていたところなので、決める
ことにしました。場所だけは、あとから変えたいと言っても
なかなか変えられないし。
でも三井という名前に期待しすぎたのか、建物、仕様はもう少し
頑張って欲しかった、まあ、そうすると更に高くなり売りにくく
なるのでしょう。
ブランドってなんなんですかね。品質、仕様に一定の基準とか統一感
があるべきような気がしますが、この場合、名前だけなんですかね。
まあ、名前だけで満足する人が多いのかな。三井に住んでます、とか。
間違いじゃないけど、本質じゃないですよね。

[200: 契約済みさん]

うちも場所優先で探しておりましたので、仕様等には不満な所もありますが、価格も含めてすべて満足と言い切れるような物件を、この先この地域で見つけるのは困難と判断し、購入にふみきりました。

でも最後の決め手は、管理面やアフターサービス等に対する安心感が大きかったです。いくら仕様がよくても、デベが聞いたこともない様な会社だったら、倒産等のリスクを考えると、なかなか決心がつかなかった様に思います。マンションの寿命は、その後の管理状態にかかっていますからね。

三井に住んでいます、というのはブランドの名前に対する満足感だけではなく、住み始めてからも続く安心感という意味も含まれているのではないでしょうか。

[201: 物件比較中さん→決めました]

コメントありがとうございました。
ご指摘なところ、その通りですね。保証含め、安心感は
重要です。
ただ、管理会社は入居後、管理組合の運営次第では変更
もありうりますね。特にここは常勤じゃない割には管理費が
高いと思いました。最近は管理組合が相見積を取り、管理会社
を変更するというのも珍しくないようです。
まあ、管理会社とアフター、保証とは関係ありませんが。
三井に住んでます、というCMは個人的に好きになれません。
三井の自信の現れと好意的に取っても、自画自賛、ブランド押し売り
のように思えて。個人的な意見ですが。

別件で恐縮ですが、南東と南西ではサッシュの仕様が異なる
みたいですね。南東側は防音効果が高いもので、南西側は
普通のサッシュとのこと。
南西側でもそれなりに富美浜通りの騒音は感じましたが、
実際、大丈夫ですかね？

[202: 契約済みさん]

建設に際して、周辺の道路騒音等の環境調査を実施した上で、必要な遮音性能を備えたサッシを選定しているという事なので、大通りに接している南東側と接していない南西側で、サッシの仕様が異なるのは、仕方がない事かもしれませんね。

場所的に、ある程度の道路騒音は覚悟の上ですが、南東側の新浜通りは、今井橋通りほどの交通量はありませんし、さらに南西側になると、特に困る程の騒音にはならない様に思います。音はそのうち慣れると言いますしね（笑）

[203: 元近隣]

野鳥の森の所の下水処理施設があたたかくなると消毒液？というか
下水処理施設の臭いがただようのだけど、気になりますかね？
野鳥の森～ハイタウン塩浜の外周は散歩コースで歩いててにおうな、夏が近づいてるなーみたいな感じで思ってたので。
上の公園はきれいでいいのですけどね、においが…
だったら買うなだけど、知らない人のためにご連絡をと思いまして。

[204: ご近所さん]

終末処理場の上の福栄スポーツ広場には、よく遊びに行ってるけど、今までにおいを感じた事はないなぁ。
ここのマンションは、処理場からは少し離れているので、においはそれほど気にならないのでは？

[205: 買い換え検討中]

風向きによるのは言うまでもないですが、私も気になっていたので、多少は影響あるかと。
それより、排ガスが気になります。バルコニー、窓、網戸はすぐに汚れてしまうでしょう。子供の健康問題も気になります。富美浜通りはあまり気にならないという方がいますが、そんなことはないはず。トラックなども多いのは事実です。当然、音もきになります。夜、現地、スターツの物件アルファベント付近で確認しましたが西側もそれなりに音は気になります。まだ悩んでいます、、
音は慣れるって、そんなことはないと思います。
なかなかよい場所は出ないですね。

[206: 匿名さん]

においにしても音にしても、感じ方は人それぞれですので、一概には言えませんが、私の場合、今のマンションは幹線道路沿いに建っており、静かな田舎町から引っ越してきたばかりの頃は、やはり道路の騒音が気になっていましたが、１ヶ月も経たないうちに慣れてしまった様で、気付けば音はほとんど気にならなくなっていました。サッシも特に防音になっている訳ではないんですけどね。今では、夏場に網戸のままでも、全く気にせず眠れますよ。慣れってすごいものですね。

とは言え、住宅購入は高い買い物ですから、自分にとって気になる点が妥協できるところかどうかをよく考えないと、後悔するかもしれないので、悩むところですよね。。。

[207: 物件比較中さん]

ここと「シティテラス南行徳」と「ウェリス市川行徳」を比較検討しています。
現在、市川市妙典に住んでおり、市川市も去年3月の地震の際に新浜通り向こうが液状化したと聞きました。
こことシティテラス南行徳は震度5弱で液状化した場所がとても近いので、それより大きい地震が来た際
どうなるか心配で購入に踏み込めずにいます。（新浜通りの騒音、排気ガスも心配ですが、、）
下記リンクでは、昔この地域周辺が海であったことが書かれています。
大丈夫なのでしょうか？
http://www5f.biglobe.ne.jp/~kusatsuyoitoko/HP/No.02-01(Gyotokuchiiki).htm

液状化を考えると、東西線向こうのウェリス市川行徳の周辺は歴史的にも古い土地のようなので、
少しは安心なのですが、残り戸数がすくないので部屋を選べないのと駅から10分以上（11分）
でここと価格があまり変わらないというところがネックになっています。

ここを購入予定の方は何を重視したのか教えてください。

[208: 入居予定さん]

我が家は既に学校に通っている子どもがいますので、引っ越し後も転校しなくて済むように、今の通学区内でかなり前から物件を探していました。なので、重視した第一は子どもの通学区になりますね。

他に重視していたのは、駅徒歩１０分以内の立地と、７０㎡以上の広さがある事です。そういう意味で、我が家にとってシティテラスとウェリスは検討対象外になります。まあ、この地区はめったに新築がでない場所なので、結局決めるまでに何年もかかってしまいましたが。。。

液状化についてですが、去年の地震で液状化の被害が出たのは塩浜地区で、昭和４０年代以降に埋立された場所ばかりです。南行徳地区は埋立地ではありませんので、液状化の被害はほとんどありませんでした。

でも、市川市の液状化被害想定マップ（http://www.city.ichikawa.lg.jp/gen06/1531000003.html）を見ればわかるように、市川市南部は、ほぼ全域、今後液状化被害が出る可能性のある地域とされていますので、液状化が心配な方は、市川市南部で住宅購入するのはあきらめた方が良いと思います。我が家は、どうしても長年住み慣れたこの地域で住宅購入をしたいと思っていましたので、液状化の可能性がある事はもちろん覚悟しています。

しかし、浦安市を見ると、ライフラインが復旧した後も、戸建は家が傾いたりして健康被害が出るなど、大変な事になっていますが、マンションの場合はどこも建物自体に甚大な被害は出ていません。なので、たとえこの地区に液状化被害が出ても、マンションであればライフラインさえ復旧すれば、何とかなると考えています。

[209: 匿名]

>>207 さん
一般的なマンション選びのポイントは、価格,間取り(xLDK,xx㎡以上),立地(駅徒歩xx分以内,安全性,学区など)だと
思うけど、人によって価値観が違うので、何を重視したか人の意見を聞いても意味がないと思う。

自分の優先ポイントは他人の意見を聞いても変わることはないので、こういう掲示板では
購入決断の判断材料となるデベが教えてくれないデメリットを情報収集した方がよいですよ。
自分の知らないデメリットを購入後に知るとショックが大きいですから。
家探しは100%満足できることはないので、優先ポイントとデメリットを天秤にかけて判断するだけです。

液状化のリスクが最優先ポイントなら千葉県沿岸部(総武線以南)、江戸川区、江東区などは検討対象から外した方がよい。
311では大丈夫だった場所でも行徳は地盤が弱いのは明らかなので、直下型では被害は避けられないと考えておくのが普通。

[210: 購入検討中さん]

HPにある資金相談会ってなんですかね？

[211: 匿名さん]

えっ！！1ヶ月ぶりのコメント？

[212: 匿名さん]

210さん、
資金相談会では、希望の部屋の価格を元に、住宅ローンの返済シュミレーションや、諸費用等の概算を計算してもらえます。
提携ローンは千葉銀行になりますが、こちらの物件専用の金利プランだと、給与振込指定で店頭金利より、全期間－1.80％になりますので、今現在の変動金利だと、年0.675％となり、毎月返済額もかなり安くおさえる事ができます。
もうすぐ2期の販売が始まりますし、モデルルームに行って気に入った部屋があれば、一度相談されるといいかもしれませんね。

[213: 物件比較中さん]

建物がだんだん出来てきましたね。ただ、１階の天井というか２階の床部分が隣の賃貸マンションと比べて低いのにビックリ。三井さんの分譲マンションが隣の賃貸から見下ろされるように建つとは・・・
通り側も歩道すれすれにバルコニーって感じで、低層階は通行人と目が合いそう。洗濯物も干しづらそうだ。

ここでいい条件に住むなら４５００マンは必要なのを実感した。ただそれなら駅から近くて設備もいい行徳のライオンズのほうがいいな。