豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう47(四十七) 【人気エリア】

[匿名さん]

主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレッドです
もちろん湾岸東部であれば他の地域の話題でもOKです

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188541/

[669: 匿名さん]

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。
不動産経済研究所によると、2010年の首都圏マンション販売戸数、約4万4500戸のうち、都区部は46%を占めた。11年も、予想販売戸数（約5万戸）の半分を都区部が占めるとみている。
2013年3月の竣工を予定している野村不動産の「東雲タワープロジェクト」（仮称）をはじめ、三菱地所（晴海）や住友不動産（有明）と、大手デベロッパーの新築タワー物件が目白押し。「売れる」マンションは都心一辺倒になりつつある。

汐留エリアの中古マンションで24%上昇
東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。
豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円程度だったが、2010年には300万円超の物件も登場した。
不動産経済研究所の調べでは、2011年1月の首都圏マンション（新築）の1戸あたりの平均価格で4238万円。前年同期に比べて100万円ほど値上がりした。契約率も73.3%と、マンションの売れ行きを示す「好調ライン」の目安となる70%を上回っている。

湾岸エリアのマンションは、中古物件も値上がりしている。不動産調査の東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は、「ミニバブル前の2002〜03年に建ったマンションは、昨年あたりから上昇が顕著です」という。

たとえば、同社の「分譲マンション　リセールバリューランキング」によると、首位の汐留エリアは2000年の坪単価が384.7万円。これが2010年には480万円と24.8%も上昇した。第2位の豊洲は10.0%の上昇。以下、辰巳（9.2％）、月島（8.0%）、門前仲町（6.9%）、勝どき（6.2%）といったエリアも軒並み上昇している。
中山氏は「白金や表参道といった都心の1等地よりも値上がり幅は大きい」と話す。



この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[670: 匿名さん]

この記事はいつ出たものですか？
震災前の記事を今出たように載せたら、これはまさしく詐欺ですよ。

[673: 匿名さん]

11/22、国土交通省が平成23年第3四半期（H23.7.1～H23.10.1）主要都市の
高度利用地地価動向報告～地価ＬＯＯＫレポート～の報道発表をしました。

江東区豊洲は逆Ｖ字下落して以来、３期連続地価下落となりました。
下落に歯止めがかからない状況です。

http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2011/11/04b117de5e6249c8ebb...

[674: 匿名]

タワマンは地面少ないから値下がりしないんだよな。

[675: 匿名さん]

湾岸人気復活ってのが単なる買い煽りのまやかしだという事を国土交通省が証明してくれましたね。

[676: 匿名さん]

上昇した区はひとつもありませんでしたね。
さらに、下落が止まらない区は他にも中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、目黒区、大田区、世田谷区がありました。四期連続で下落が止まらない区もありましたが割愛します。

[677: 匿名さん]

都内で下落から横ばいに戻したところは幾つかあるけど、
豊洲は連続下落が止まらないね。
逆Ｖ字下落からの３期連続下落を見てもその急落ぶりは顕著だね。

[678: 匿名]

価格高いところは数パーセントでも損失大きいから、都心部の方がダメージ大きいね。
このあたりは、そこまでの価格ではないからね。

[679: 匿名さん]

横這いに戻した区は千代田区、品川区だけでした。都心御三家の港区、中央区は四期連続下落です。
全体が下がってる中、豊洲だけ突出して下がっているようには見えませんでした。

[680: 匿名さん]

４期連続下落と逆Ｖ字３期連続下落は下落理由が明らかに違う。

逆Ｖ字３期連続下落は東日本大震災によるもので液状化が影響している。
上昇路線から一気に急落し続けている。

[681: 匿名さん]

では、豊洲と同じ変動率の芝浦で、どんな液状化被害があったのか説明してもらえないでしょうか。

[682: 匿名さん]

芝浦でも大学とかで液状化があったって読んだ記憶があります。
ただ芝浦と豊洲だと逆Ｖ字連続下落の理由はそれなりに違うでしょうね。
豊洲については液状化が大きな理由の一つだと思います。

[683: 匿名さん]

東京ほぼ全域で地価が下がってるなかで、豊洲だけ液状化で下がったという理由は無理があるのでは。
他の区はなぜ下がったのでしょうか。

[684: 匿名さん]

地震の前から思ってましたが、地震の後は一段と、湾岸には住みたくないと思った人が多いのは事実でしょう。
少なくとも私の周りは皆そう言ってますが、周りに湾岸在住の人がいるとなかなか口に出せないので、皆、湾岸住まいの人がいないことが分かってる時だけの話題にするようにしてますね。

[685: 匿名]

まぁ湾岸、高層っていうのは
今はもうネガティブ要因だからね

[686: 匿名]

最近は湾岸タワマン人気が復活してきたよ

[688: 匿名さん]

あらら・・もう、あまり近づかないほうがよさそうね・・

[689: 匿名さん]

>687
復活どころではないですよ。

湾岸タワマンのＭＲ、やっと予約の電話がつながりました。

今週末も予約がいっぱいだといってました。

[691: 匿名]

東雲は、もうすぐ抽選会で倍率落としたい人の工作が凄い。

[692: 匿名]

リーマン後の物件だから仕様低いよ。天井高やエコジョーズ設置場所や。
同じ価格帯だと、まだスカイタワーやシティタワーの有明組の方が部屋はいいよね。
臨海副都心で、周りの発展もこれからだし

[693: 匿名さん]

どっちもいらないね

[704: 匿名]

東雲のマンションの紹介ビデオは興味深い。豊洲、月島、勝どきや臨海副都心の紹介はまったくなく、マンションとキャナルコートのみ。
同じ価格帯紹介すると厳しいのかな？他のは周りもある程度するんだけどね。

[706: 匿名さん]

今は湾岸や臨海副都心を謳うと逆効果だからね。
埋立地、液状化、土壌汚染などマイナス要素ばかり。

東雲プラウドはその辺りを分かって戦略を組んでる。

そういう意味では湾岸人気復活なんて欺瞞。

[709: 匿名さん]

まあ、住民は増えてますからねぇ。

[710: 匿名]

タワマンに地価はそんなに影響しないかと。しかも基準地価って税金のための基準ですから、マンション価格の推移はレインズみたほうがよい。

震災直後は3割安になったのに、最近は震災前と変わらないよね。

[711: 匿名さん]

>709
>710

ちゃんとソースとそのソース元を示してください。
でないといつものような根拠の無い買い煽りと思われますよ（笑）

[712: 匿名]

価格ならレインズ見せてもらったら？

住民の数なら江東区のページをどうぞ

[713: 匿名さん]

レインズ見たけどひどいもんだった。
とにかく安くてもいいから売り抜けたい人が多い印象。

[715: 匿名]

現実的に考えればわかるが、安くても良い=住宅ローンを組んでいない

ただし大多数は住宅ローンを組むわけで、安くても売りたいなど考えていない

各マンション5%程度は賃貸の投資物件。1000戸あれば50戸。

これに転勤族が売り物件となるわけで、特別に売りが多いわけではない。

[716: 匿名さん]

>>710
印象（笑

具体的にお願いします。

[717: 匿名]

湾岸人気？

価格が手頃だからリスク織り込んで購入を検討するひとが出てきたと
しっかり報道されていますけど？
値段が上がれば元の木阿弥ですよね

しかも検討者は江東区内限定

[718: 匿名]

都心に近くて帰宅難民たいさくで選ばれてるとも報道されてるが、そちらは都合が悪い真実なのかな？

[719: 匿名]

湾岸タワマン人気復活で焦ってるんでしょうなぁ(笑)

値上がりするときは急激だからなぁ

[721: 匿名さん]

>マンション価格の推移はレインズみたほうがよい。
>
>震災直後は3割安になったのに、最近は震災前と変わらないよね。

具体的な例はまだですか？

[725: 匿名さん]

3期連続下落は豊洲だけ？
他はみんな上がったの？

[726: 匿名さん]

724さんの頭の中や日常生活では「豊洲」しか存在しません。
地価下落？良いじゃないですが固定資産税が軽減されます。

[728: 匿名さん]

他の地域も地価下がってるけど、豊洲は震災後も住民が増えてますからねぇ。
江東区のホームページで確認できますよ。

[729: 匿名さん]

地価下落しているから激安の賃貸に住む人が増えてるのかな？

とりあえずソースがないと人口が増えたかどうかは断言できないけど。

[730: 匿名さん]

>>729
真上の728さんがソースの場所を提示してるし、過去レスにも具体的な数字があったはずなので、そこで確認を。
他の人は、729さんのためにわざわざソース提示するのはばからしい行為です。

[733: 匿名さん]

最近は湾岸タワマン人気が復活してきてるからね

[736: 匿名]

江東区の湾岸地域の人口増加は異常に多いね。震災直後も増えてるし。
区もデベもお金集まる場所で豊洲、有明、東雲はまだまだ開発予定だからこれから数倍は増えるだろうな。

[741: 匿名さん]

実際増えてるんだろうから、数字のマジックとは言わない。
んで、売り込みに使う営業いないっしょ。

[742: 匿名]

むしろ何もないところで増えてるのだから、純粋に増えてますね。
毎月の増え方が尋常じゃないですが。
東雲もタワー二つ、有明も今後考えるとこの地域は凄い人口になりますね。

[744: 匿名さん]

まぁ、豊洲は３期連続地価下落エリアですからねぇ。

[747: 匿名]

豊洲新市場も昭和大学病院予定地も連日重機だらけですね。
ついでに環状2号も2014末の開通のために工事凄いです。

[748: 匿名さん]

豊洲新市場付近、重機入ってます？？
昼間はいないので、ちっともわかりませんけど、まだ地盤整備だけでは？

環状２号は、2014年末の開通はまず無理でしょう。
一部は地下だし、旧市場の一部解体が必要なので、不可能。

[749: 匿名]

重機入ってますよ。毎日。
環状2号、地下部分ってほぼ出来てるんですよね。
築地の桟橋も撤去中ですよ。
築地から勝どきの橋も来年から作りますよ

[750: 匿名]

下落してるならお得じゃん

[751: 匿名さん]

環状2号。丁度タモリクラブで放送してましたね。確かに地下部分はほぼ完成してましたね。
動画みれば驚くほど完成していてワクワクしました。

[752: 匿名さん]

そうか、橋の形になってから放置プレーかと思ってましたが、
地下道部分までできてたとは知りませんでした。
早く使えるようにしてほしいものです。

[753: 匿名さん]

環状2号の放置されている橋って豊洲大橋でしょ？晴海から先が繋がってない状態で橋を完成させると渋滞が発生するって近隣住民に反対されて放置しているらしいよ。
トンネルは桜田通りの入り口から汐留までは掘削は終わってるね。2015年までに全線開通の予定で時間はたっぷりあるから問題ないね。
築地から月島の橋が遅れても新橋までの区間を先行して開通するだけでも大きく渋滞解消されそう。

[755: 匿名さん]

＞

晴海通り毎日渋滞だよ

[756: 匿名]

虎ノ門から新橋は渋滞ひどいよ。

[757: 匿名さん]

しかし今豊洲、東雲、有明一円の建設ラッシュはすごいよ。
あちこち工事してる、十数年前の上海に似てるね。

[759: 匿名]

↑
へぇ

上海は耐震偽装が多いんだろ？
四川大地震のとき5階建てでも鉄筋が入ってなかったとか。
逃げ遅れた人は、救出せずに高速鉄道のように土で埋めたとか

[760: 匿名さん]

急激な発展続ける中国は広い。
今の上海を見下せる日本人は少ないと思うよ。
つか、＊＊＊ほど良く吠えるっという感じか。

[762: 匿名さん]

■ モーターショー期間中にＨＶバスを実験運行　日野自動車が会場－豊洲間で　2011.11.29 15:47
　http://sankei.jp.msn.com/economy/news/111129/biz11112915480019-n1.htm

おめでとうございます。
実験車両ですが、どうぞお楽しみください．．．．って乗車するのにかなり並ぶかも。

[764: 匿名さん]

突然なぜ上海と比べたいのかわかりませんが、東京モーターショー楽しみです。HVバス乗りたいです。
東京湾岸の開発はこれから5年間も凄いですね。この地区は台場もフジテレビ移って十年程度ですし、5年後の姿が楽しみ。

[766: 匿名]

ゼネコンの株価がうなぎ登りです

[767: 匿名]

人口も車の販売台数も減りつづけているからね。東京から離れると集客力弱いよね。
今回集客に成功したら当分はビックサイトだと思う。

[768: 匿名さん]

2015年以降は山手線内側の再開発の竣工が立て続けにある。
それまでは、地盤が悪いけどウメタテ地を買うしかないか的な2012～2014年の流れ。
人口減少もそうだけど、2020年を過ぎれば湾岸は冷え切ってるだろ。