共有地の分筆で困っています

[匿名さん]

現在５０坪の土地を３人で共有しています。それぞれがその上に家を建てて５０年以上住んでいます。私が１５坪、Ａさんが３０坪、Ｂさんが５坪です。実は市の区画整理で仮換地（現在の場所とほぼ同じ場所）に移るのですが、この際土地の分筆をしようと思います。固定資産税はＡさんと私が約１５０００円ずつ、Ｂさんが約８０００円です。Ａさんは北側の土地で私とＢさんは南側なので、私とＡさんは、このような配分になっています。共有は１／３ずつとなっているのですが、分筆する際には「現在住んでいる坪数」と「１／３ずつの共有」のどちらが有効になるのでしょうか？ちなみに、仮換地には南側にしか道路がつかないので、裏に住むＡさんは裏に住みながら道路への通路を作る（現在と同じ家の並び）か、土地を南北に分けるのかになります。後者の場合、裏のＡさんは南に出てくるのだから坪数は減るのでしょうか？長々とすみません、困っています。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

共有のまま区画整理してもらって、公平に減歩を受けて、換地された土地を売却して、お金で配分するのが一番、問題ないと思いますが。

今、分筆すると、それぞれの土地の価値に著しく差がでてしまい、一番大きな土地の所有者が最大の減歩を受け、面積の少ない人は、減歩がほとんどなく、中間の面積の人は減歩は無くても、区画整理組合に精算金を払う目にあうでしょう。

まあ、あなたがたの土地ですから、勝手に決めていいんですが、よく考えて行動しないとひどい目にあいますよ。

[3: 匿名さん]

持ち分が1/3だとすると全体の地積の1/3が使用できると
思われがちですが、共有についての法律的な考え方は
共有者は土地全体を使用することができ、持ち分の割合
（時間）だけ使用することができます。
現実にはそのような使われかたはしませんが。

つまりAさんBさんのすんでいる所にもスレ主さんは本来は
使用する権利があり、結果的に全体の土地の価値の1/3は
間違いなくスレ主さんに所有権があります。

しかしながら登記がそれぞれ1/3だとしてもその後に
現地のように住み分けがされているので割合を変更した
（口答での話し合いでも契約には違いない）とも考えられ
持ち分移転登記がされていないだけということも考えられます。

また同じ地積で分筆後の3筆が同じ価値とは限りませんし、
Aさんは裏にすんでいるとのことですから当然道路等
で坪数が減っては同等の価値にはなりません。

どちらにしても土地家屋調査士、司法書士に相談しましょう。

[4: 匿名さん]

ありがとうございました。専門家の方に相談してみます。