グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅶ

[匿名さん]

グランファースト千里桃山台について検討中の方、ご近所の方が
情報交換をする場です。
荒らし投稿はスルーしましょうね。

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/
[part4] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141553/
[part5] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153905/
[part6] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177872/

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：3LDK～4LDK
面積：75.04平米～118.23平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：日本住宅流通　関西営業部

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

[87: 匿名さん]

不適合、高さ制限、建替え時の事、大修繕、道路、吹田市役所に伺い聞いてきました、私は購入しました、皆さんいろいろ御意見されていますが、確かな事確認されて発言して頂きたい、この事で自分の解釈で発言されるのは、沢山の方が買われていますから、ここに来ての無責任な発言は止めて頂きたいですね。、

[89: 契約済みさん]

86に書いた者です。指針を見て疑問とちょっと感想を書いただけですけど、それでも責められてしまうのですか？
すみませんでした。
疑問も感想も書けないのは悲しいと言うか・・、本来の掲示板と離れている気もしますが、本当にごめんなさい。

[95: 入居予定さん]

契約した方でしたら、こちらに書き込まれる前に、もう少しご自分でお調べになったほうがよろしいかと思います。
こちらで聞かれても、正しい回答が得られない場合もございますから。
当方も1年ほど前は、こちらの書き込みに一喜一憂しながらいろいろと情報を調べて、結果契約にいたりました。
Part2くらいまでは、肯定否定ともに参考になる意見交換がありましたので、よい判断基準になりました。

[96: 匿名さん]

＞86・89さん
確か、一部今の指針を満たせていないところはある旨の説明を私は営業さんから受けました。
この件に関しては、それ以外も話の発展で色々営業さんから聞きました。

ただ、82の発言でもあります様に細かい規定は制定しているものの、あくまで良好なまちづくりを意識した市の指針であるだけなので、結局のところ良好なまちづくりを意識した建築物であると市が判断して許可をおろしたのでは無いでしょうか。
詳しいことは知りませんが、駆け込み申請で指針制定前に申請したのは開発の申請だけで、建築許可は最近おりているはずなので、そのタイミングでも駄目なら建築許可をおろさないという判断も出来たんじゃないかなぁ～と想像しています。
つまり言いたいのは、「違反」というのは「ルール制定者（法律や行政など）の意見を無視して行使すること」を違反と言うかと思いますので、ルール制定者が許可をおろしている以上、それは「違反」とは言いませんので、ドーンと構えて入居して良いと思いますよ。

[97: 契約済みさん]

私も同じです。
たしかにPart2以降は、まともな意見はなかったです。
無茶ないちゃもんばっかりで。

契約者ならわかるはずですが。


> こちらで聞かれても、正しい回答が得られない場合もございますから。

本当そうですね（笑）

[98: 契約済みさん]

まだ周辺住民は反対運動が活発のようですし、国立マンション訴訟のようなことにならないことを祈ります。

[100: 匿名さん]

反対運動も事実なり
黙殺するようになってきたな。。。

[101: 匿名さん]

国立マンション訴訟も、マンション事業者側が勝訴して営業妨害の損害賠償が認められているので、看板をかかげている周辺住民を心配しての発言なのでは？

ただ、この契約済は本物には見えませんが。

[102: 契約済みさん]

>101
しかし、既存不適格も認定されてしまったようです。それはそれで、やはりマンションに住む者としては不安材料にはなります。

[104: 101]

＞102さん
大丈夫ですよ。「既存の法律で不適格」という意味では、今建築されているマンションのほとんどがそうですから。
数年前にの建築基準法が改正されましたからね。
どんどん法律は新しく変わるので当たり前の事です。
仮に今適格な物件も、数年後に不適格・・・非常に高い可能性である話です。
また、既存法律で不適格な事で、修繕が出来ていないなどの実態は管理会社曰く無いそうです。

しいて言うなら、建て替えする際に、「今と同じものを建築出来ない」というだけです。
ここのマンションは75年～90年持つ建築性能ですし、そもそも建て替えを気にする必要もないかと思います。
また、万一建て替えする際には、今回の様に「建て替えについては緩和措置がある」という可能性も高いですし、それが無かったら、高さを低くして棟を沢山作れば良いだけかと思います。
いずれにしても、「建て替えするなら小さくしなくてはいけないので、住民の大半はどっか出ていって下さい」という様な判断を行政がする方が可能性は低いかと思いますので、それなりの緩和措置を設けるのでは無いでしょうか。

[105: 契約済みさん]

104さん

言われる通りですね、市役所でお聞きしたとき不適格建物に成っても遠い将来の建替え時には住民が不利益に成る事は出来ないのでその様な場合当然緩和措置を考えるようです。

[106: 匿名]

>103
角住戸が4100万円で出てました。すぐに掲載は無くなりました。
あと、ホームページ掲載前に手付けで成約は本当みたいです。
だから、新古狙いでお得に手に入れられてる方はいますよ。
前からこの掲示板でも情報ありましたが、ホームページ掲載まで残るのは条件があまりよくない方の物件です。（今回のようにあまり安くなってない上にノボリビューの部屋のような）

あと、ギャラリーで先日は150戸くらいありましたので、今回が30戸ならあと120戸くらいですね。一応訂正しときます。
もうひと頑張り！

[107: 匿名]

104さん

嘘はよくないです。皆さんの為にも誤解させるのはやめましょう。

>「既存の法律で不適格」という意味では、今建築されているマンションのほとんどがそうですから。数年前にの建築基準法が改正されましたからね。どんどん法律は新しく変わるので当たり前の事です。仮に今適格な物件も、数年後に不適格・・・非常に高い可能性である話です。

阪神大震災後に建築されているマンションのほとんどが適格です。平成19年に改正された建築基準法で既存不適格はたいして発生しません。既存不適格が発生したのは阪神大震災後の耐震基準の改正のときです。
現在日本の既存不適格の大半はその耐震基準を満たさないか、ニュータウン指針のように行政独自の容積率や高さ規制や町づくり規制に違反している不適格な物件です。
それらこれまでの歴史から考えても、現在のマンションが数年後に不適格になる可能性が「非常に」高いというのは、不適切で無責任な表現であります。


>高さを低くして棟を沢山作れば良いだけかと思います。

建ぺい率、容積率をご存知ですか？まったく何も良くないですよ？
いい加減な持論を、正論ぶって書き込むのはやめましょう。
あとで、ばか正直に信じて被害を受ける方がいると大変です。

[108: 買い換え検討中]

1号棟の124㎡は売れたのかなぁ？

[109: 匿名]

>104

高さを低くして棟を沢山作るって！？

すでにあれだけ詰め込んだランドプランに、どこにそんな空間があるのですか！？

せめてまともで現実的な話を聞きたいと思ったのはおかしい？

[110: 匿名さん]

104さん

何を言ってもこの様な反論者でますから、しかたのないことです。

[111: 匿名さん]

104さん、正しいと思います。

同じ話題、皆さん好きですね。
次の話題に移ろうとしても、盛り返されてしまいますし。

新古物件の供給量の割に、値段は下落せず、非常に優秀な物件ですね。

どんどん買いましょう。
残り僅かです。

[112: 物件比較中さん]

>111

104さんと107さんのやり取りでは、完全に107さんの言ってることが正しいですよ。
ホントに104さんが正しいと思って責任持って発言されてますか？？

[114: 匿名]

「もし」ばっかりで何を言いたいのなよく分かりませんが、107さんの発言内容に対しての答えにはなってませんよ？
104さんは嘘ばかり書いてますが、その嘘に対して107さんは既存不適格は阪神大震災がきっかけで発生したのか多いとか、事実の指摘がメインでは？
104さんと107さんのやりとりから、論点がズレてしまってるようです。話がややこしくなるような書き込みは荒らしと同等です、気を付けましょう。

というか、結局発言内容の結論が、棟を低くして、棟の数を増やしたいとお考えのようですが、あの敷地配置で棟を増やすのは、まず無理だと断言できるくらいのレベルですよ？
113さんの持論は既存不適格云々以前に破綻した考えだと思います。

[115: 匿名]

＞１１３
＞今の時点で合法なのだから、

合法だけど違反なんでしょ？営業も指針に一部適合しないこと認めてるようやし。

[116: 契約済みさん]

>115
どこが違反なのか明確にできないならそのような発言はお控えください

[117: 匿名さん]

最近見に行ってみたのですが、周辺の住民の方で道路に堂々と延々と駐車している方達がいますね。あれの方がりっぱな駐車違反なんじゃないんでしょうか。
そのような方達に不適格って言われてもって感じはしましたが。

[118: 契約済みさん]

>104さん
>113さん
あいかわらずいろいろ反論でてますが気にしないで大丈夫です。
デメリッタさんがもしも論の誇張表現ばっかりなのはみんな理解してますから！

[119: 匿名さん]

1970年代の街開きの時点でどれだけの人が40メートル級の
マンションへの建て替えを予想したでしょう。
30年後には100メートル級が当たり前になってるかもしれません。
そういう意味でもしも論をしても不毛ってこと。何でわかんないのかね。

[120: 匿名]

>116
21年改正版のニュータウン指針のガイドラインから

Ⅱ－1－(2)
Ⅱ－2－(3)②
Ⅱ－3－(1)①
Ⅱ－3－(2)
Ⅱ－6－(1)(3)
Ⅱ－7－(1)
Ⅱ－11－(2)
Ⅱ－12

[121: 匿名さん]

あのー、皆さん、「もしも」論を展開してるのは104さんですよー。
アンカーが色んな番号に行っててややこしいけど、勘違いされてる方もいるような雰囲気なので一応注意しましょう。

[122: 匿名さん]

その指針が出る前に建設認められたんでしょう？
ぜんぜん違反ちゃうやん。いいがかりもいい加減に。

[123: 匿名]

119さん

>30年後には100メートル級が当たり前になってるかもしれません。

絶対ないとは勿論言えませんが、今の少子化、人口推移から考えても、現実的にはほぼ考えられないことです。
今の人口でもすでに飽和状態です。

[124: １０４です。]

なんでしょうか。契約済だと言う102さんが不安だと言うから、ある程度の根拠と私の見解でご安心頂ける様に言っただけなのに、なんで検討者でも契約者でも無さそうなネガキャンの方々にいちいち文句言われなくてはならないんでしょうね。しかも随分上から目線で。
なんの目的でしょうね。この方々は本当に。
ちょっとポジティブな考え方を示すと、すぐ嘘つき呼ばわりするその独特の論調、どうやらずっと同じ人が必死にネガティブキャンペーンされている様ですね。

グランファーストへの営業妨害目的でしょうが、必死すぎ・・・。ご苦労様です。

それと、建築基準法改正直前のマンションは既存不適格では無いという様な、反論意見がありましたが、間違えてたのならすみませんね。別に私は不動産業者じゃないので、そこまで詳しくは知りません。
けれども、ここのネガティブ情報をそのまんま真に受ける程は、馬鹿でもございません。自分で調べて、自分で納得しておきます。

一応、友人が丁度建築基準法改正時にマンションを購入した際、重要事項説明で改正後の基準を満たさないとの明記があって、その時一緒に不動産屋に色々聞いたことがありまして、それを根拠に意見を述べたたのですけどね。
それと、「鉄筋コンクリート造については2005年に耐震壁の有効部分に関する規定が大きく改正されている。」とウィキペディアでもありました。

けれども、そもそも論で、この問題（既存不適格）につきましては、確定的要素も無く、前向きな想像をしていても特に問題ないと考え、そこまで重要視する必要が無いと結論づけておりますので、私に対しての意見は結構です。

[125: 匿名]

>124
結局、空想と嘘の内容をあなたが書いちゃったから、あれだけ根拠ある反論食らったんじゃないの？

[126: 匿名]

104さん

既存不適格の取り扱いについても勘違いされているようです。
既存不適格になった場合には、申請許可が必要になる工事の際に、不適格に当たるところを適格に改善する必要があります。
適格に改善すれば、工事は行えますので、増改築工事や建て替えは出来ると言えば出来ます。
しかし、現実的には例えばセンドバックはもう不可能ですよね？1、2、3号棟のバルコニー側を削り取りますか？
高さがアウトなら、例えば10階以上の部屋を解体しますか？
だから、指摘する皆さんは、出来ない、と発言されてるのだと思います。
あと、申請許可が必要ない軽微な修繕は大丈夫でしょうし、それが出来ないと書いてる方はいませんよ？

[131: 匿名さん]

安く買いたい検討者だろ

[133: 匿名さん]

地権者の言う事守って大人しく住んでおけば
いいのですよ。

[134: 匿名]

>132
言ってる指摘は実は事実ばかりで、素人ではなかなか気付かない鋭い指摘ばかりですしね。

[135: 匿名]

129さん

えっ！？何を言ってるんですか？今の高さは最低限維持できないと駄目でしょう？
人口が減ろうが、グランファーストの土地建物の権利者数（798世帯）は変わりませんよ。
それとも都合よく権利放棄して立ち退きする世帯が例えば100、200と出てくれるのですか？非現実過ぎます…。

[136: 匿名さん]

既存不適格は、改修をしてもまだ不適格になるなら、まだ既存不適格のままになるとの認識ですが。
１０階以上は、つぶさなくてはいけないとかはまず無い事ですね。再建築不能かどうかも、再建築の際、市と話し合う必要が出るだけでは？
そうじゃなければ、条例を作ったところに、全ての３１ｍ以上の建物の持ち主が苦情や保障を求めていくと思われますが？？

[137: 匿名さん]

>127
>確認が必要な増築建設なんて通常のマンション生活ではおきませんよ。なんなら具体的に事例をあげてみろよ。

例えばですが、平面駐車場に屋根を設置するとか、土地の一部を駐車場や駐輪場に変更するとか、ランドプランに変更が生じるような改築なら、ボリュームが小さい工事でも行政の確認や許可はとらないとダメではなかったですか？
吹田は千里ニュータウン指針もあってか変更には厳しめというようだったと思いますが。最近は茨木市も厳しくなってきたとも聞きますね。

戸建と違って集合住宅は何かと小さなことでも許可とらないと身動きできないことありますよ。

それより、契約者として興奮せずに冷静に、もう少し丁寧な言葉をつかいましょうよ。

[139: 匿名]

今日、野畑南公園に行ったら、野畑南公園の便所のタイルがグランファーストのタイルと一緒でショックだった・・・。あちらの便所タイルが高級なんだ！と切り替えて帰りましたけども。

[140: 匿名はん]

まだこの話題続いてるんですね。
そんな難しく考えずに、結局１３６さんの言う通り。
そういう話なんですよねー。

それと、建て替えしなければいない程の状態であれば、建物自体に既に価値が無いのでしょうから、万一その際の協議で市に「一切緩和措置無し！現行法律に適合しなければ建て替え駄目！」と言われたとしたら（これが非現実的に思うけどね）土地を売って資産分配したら良いんじゃないでしょうかねー。

それより、現行法律での適合物件である事を重視して買って、後に法改正で不適格になった時の方がショックでかい。
いつまでたっても可能性の域を超えない事を、いくら考えても一緒だと思います。疲れるだけ。

その点よりも、今の状況としての「駅からの距離」「周辺の住環境と利便性」「広さや間取り」そして「価格」。
市場比較の中、何よりもそれが勝っている不動産が一番かと私は思います。

上記が同じ条件の物件どうしで、初めてそういう将来の想像で比較するのもひとつの手段かとは思いますが、周辺でグランファーストと上記条件が同条件の物件が私は見当たらなかったので、購入を決定しました。

販売も大変好調の様ですので、私の感覚は一般的なのだと少し安心しております。

また、ここの否定投稿にある様な内容を、お近くのモデルルームで営業マンに指摘され、指針を満たせている、地権者のいない「うちの物件」を買うべきだとしつこく営業を受けましたが、結局、そのマンションは全然売れていない様子です。

結局その結果が全ての真実と、マイホーム購入時の適正な感覚とは何なのかを物語っているんじゃないですかね。

[141: 匿名]

>140

>万一その際の協議で市に「一切緩和措置無し！現行法律に適合しなければ建て替え駄目！」と言われたとしたら（これが非現実的に思うけどね）土地を売って資産分配したら良いんじゃないでしょうかねー。

798世帯の超大規模マンションの総会で、そんな決議がまとまる訳がないです。


というか、この方はいつまで建て替えだけに拘るのでしょうか？理解力が…。
既存不適格は建て替え時に、条例に適合するマンションに改めないといけないだけじゃないと何度も指摘されてるじゃないですか…。
行政許可、行政確認が要るような工事の時には、条例に適合するマンションに改めないといけないのですって。そのときにもう皆さん土地を売って資産分配でもする気ですか？？？
いい加減に理解して欲しい…。

[142: 匿名さん]

140さん

価格、価格と言いますが、一応容積率150％のマンションは1戸当たりの土地持ち分が多くなるので、150％のマンションの方が価格は高くなって当然です。
ちなみに、このエリアだと80平米程度でだいたい500万円くらいの差だとみていればいいでしょう。
つまりグランファーストの価格に500万円乗せたら、実はグランファーストの方が高くなったりするんですよ。資産価値を気にされている書き込みを契約者さんがよくされていたので、資産価値を語るなら大切な事実であることと、一応、公平に判断するなら参考までにと思い書きました。

[143: 匿名さん]

>142さん

わかってないのはあなたの方だとおもいますよ。
土地の価値を見るのであれば駅からの距離が1分でも違うだけでどれだけ違うか。
それにその土地毎の条件にもよりますし。
同じエリアでここが割高なんてくらべる方がそもそもおかしいですよ。

[144: ビギナーさん]

ここは期が変わって売りだされる度に妨害にあっていますね。
よっぽど売れるのを妨害したいのでしょう。

それは周辺住民か、他のデベロッパーか...。

レアルマドリードのクリスティアーノの名言。

→審判の不当なジャッジに対して

「自分が男前でお金持ちで偉大な選手だからだろう。皆が僕に嫉妬している。それ以外説明のしようがない。」

人気物は辛いですね...。

[145: 物件比較中さん]

>139

いつか誰かから出るんじゃないかとは思っていましたわ、私は知ってたけどあえて黙っていましたが。

公園便所タイルと同じ外壁なんだよねぇ、、、、(苦笑)
うーん、知り合いに便所タイル外壁とか言われそう。

[146: 匿名さん]

>140
>「周辺の住環境と利便性」

周辺住民から自治会単位で反対運動を起こされていて、反対ノボリまで立てられているマンションが、周辺の住環境が良いとはさすがに言えないと思いますよー。

[147: 142]

>143

私は一言も「割高」との単語も表現も使ってないですけど？

土地持ち分を同等に考えるために容積率を同じに換算すると、グランファーストの価格は同じエリアで同等か、中にはグランファーストの方が高くなったりすると言っただけです。

ただ、地権者マンションとして考えると健闘した価格だと思いますよ。他の地権者マンションはボッタクリ価格になる傾向がありますから。でも、その為に本来カットすべきでない構造のコストとか大事な部分のコストカットが気になるけど。

[150: 契約済みさん]

駅前では有りませんが、来年3月販売、25年3月竣工のプレミスト津雲台約３５０戸、太陽光発電設備取り入れなどエコーマンション中心価格２９００万円、これから千里も安い価格の物件が出回りますね、今後府営住宅跡の高野台、竹見台、藤白台、古江台、東町に供給が増え、分譲価格も下がりますね、売れ残っているＬマンションなど大変ですね、ここのマンションをけなして売る事している場合では有りませんよ、ドート価格下げて販売されてはいかがですか、千里も今後も供給過多に成り、全般的には資産価値はかなり下がりますね、仕方の無いことですね。

[152: 匿名]

>148

>駐車場とかなら高さ制限関係ないし許可下りる んじゃないの？

いつまで高さだけに拘ってるの？散々何度も言われてるやん。
既存不適格ってそういう問題じゃないの。
いい加減、少しは理解して発言しないと、どんどん荒れかねないよ？

[153: 匿名さん]

ライオン頑張れ。

[158: 匿名]

>155
ここが既存不適格という話をしてるのではなく、一般的に既存不適格になった場合のその物件の対応の話をしているのですよ？
何人かの人が、既存不適格とは、と、きちんと説明されているのに、あなた様がいつまでも、高さ、高さ、と、理解がない発言を繰り返してるのですが？

[159: 契約済みさん]

この駅近マンションは価格的に業界に衝撃を与えましたね、これから販売計画されている千里中央での徒歩１０分以上とか他の駅でも徒歩１０分以上かかるマンションは相当価格を下げないと売れませんし、津雲台もエコーマンションを特長にしたＡＬＬ電化で魔法瓶浴槽とかＬＥＤ照明とかエコーの設備を取り入れ特徴出していますし、又土地取得価格が坪６０万台で買われていますから（Ｌマンションの半値）価格面（中心価格７５㎡２９００万円代で）期待できますよ、今までの千里神話を信じて昔の～で出ていますと高価格で販売したマンションはＡＬＬ苦戦していますし、ほんまエンドユーザをなめたらあかんで、ざま～見ろと言いたいね、私はここを買って大満足です。

[164: 匿名さん]

人気者はつらいですね。

無事に手に入れることができた皆さんは幸せですが、手に入れれなかった方、他物件にしてしまった方は
相当後悔しているのでしょう。
ねたまれても仕方ありませんよ。

実際に一番売れているのはここですから。
それは紛れもない事実です。

[165: 匿名さん]

ネックを誇張したり、ネガティブな想像をあたかも高い可能性に例えてみたり、情報操作はデメリッターさんがしてるとしか見えないですよ。
大体ここに来る契約者は元々ここにくる検討者だった者が大半ですから、元検討者として、こんなに荒れている掲示板を見ても尚、ここを買った者からのアドバイス・・・としての出没の意味は十分理解出来ますが、デメリッターさんの出没意図は一般的に考えて全く理解できませんが。。。。いきつくところ「営業妨害」という用途意外に想像が出来ないので、ここでいくらデメリットを並べても、特に意味無いですよ。
数人の方が言ってる様に、それだけ人気の高い、他業者からみて驚異になる物件なんだなぁ～と思うだけで逆効果と何故解らないんでしょうかねー。
超がつく程好調物件として有名な物件らしいですし（業界の友人談）、その事実が出来てしまった以上、＊＊＊の遠吠えにしか聞こえませんよ。

余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。
マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。
そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。

また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。
そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。
不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。

[166: 匿名さん]

既存不適格のリスクが実際どうなのかが気になったので、
金融機関で融資を担当している弟に聞いてみました。
（もちろん宅建も持ってます）

結論としては、修繕が必要になるまでは価値としてはなんら問題ないとのことです。
ただし積立額を超えて、住民からの支出が必要な修繕が発生した際に
既存不適格であることを理由にローンが組めない恐れがあるとのことでした。

買うならローンを組みますし、そうなれば繰り上げ返済も頑張りたいですが
手元に修繕に備えた現金を十分貯めておけってことらしいです。

[168: 匿名さん]

契約者さんの書き込み読んでますと、既存不適格の話題に触れて将来建て替え出来るぞと意気込んでらっしゃいますが、土地の持ち分が少なければ、当然建て替えのときに等価交換で得られる広さは減りますよ。単純計算でも、容積率150％のマンションの7割程度ですね。

[170: 匿名さん]

手放す可能性も低くないので、こんなことになったらと不安です。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201009250169.html

既存不適格の件、リスクと捉えない方もいらっしゃるようですが、
ネットで調べる限りでは資産価値は下がると思っとけって感じですね。
でも購入額自体が安めだから、ここからの下落はあまりないのでしょうか？
不適格物件であることをふまえた価格がこれってこと？？

本当に悩みます。。。

[172: 匿名]

>165

>余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。

そんないい加減なこと言う社員がいるのはどこの会社だ？？
170さんのリンク先にもあるし、実際関東では既存不適格マンションが立ち行かなくなってるし、資産価値下落と言う。
土地の持ち分の話も、販売価格は土地と建物別々にそれぞれ査定だよ。
素人でも分かるようなこと、ここまで堂々と嘘つくのがある意味怖いわ。

>マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。

構造は？室内使用状況は？リフォーム状況は？管理組合のマンション管理の状況は？ランニングコストは？
これらは「広さ」と「同条件下での周辺相場」よりも圧倒的に上位項目です。
と言うか、「同条件下での周辺相場」の査定って何？中古マンションで何を査定してるの？

>そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。

中古チラシに「当物件は既存不適格建築物です！」って謳ってる広告があったらぜひ見たい！これマジで。
土地の持ち分、お店に行けばきちんと出てきますよー。

>また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。
>そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。
>不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。

勝手に問題ないと結論付けるな。ここまで嘘並べてあとで責任とれるか？
事例は少なくて当たり前、関西では既存不適格マンション自体が少ないから、目立った話を聞かないだけ。
関東ではよく問題になっている。なんなら自分でググレ。「関東　既存不適格　マンション」とかで検索したら自力でなんぼでも調べられる。
世の中、既存不適格になったマンションは困っています。あと、勝手に築30年のマンションをみんな既存不適格扱いするのは非常に失礼と思います。

[174: 匿名]

既存不適格物件をチラシに掲載する場合は、
概要にその旨、記載せなあかんやろ？
広告規約違反になってまうよ！

チラシに既存不適格なんて見たこと無い言われても、そんなん普通にあるよ！

普段、気にして見てないだけやろ？

[175: 匿名さん]

建ててる建設会社が手抜き工事をするからだめだと思います。
後で欠陥が見つかってもちゃんとしないで以前地方物件で問題になってましたからね。
欠陥がないことを祈ります。

[176: 匿名さん]

>165

>大手仲介会社勤務

大手仲介会社ってどこ？

不動産を検討している立場として、そんな嘘っぱちを断言する会社は検討から真っ先に外す必要あるから教えて下さい。

検討者にはとてもよい情報提供になります。ありがとう。よろしくお願いします。

[177: 匿名さん]

容積率と中古での価値の話は以前からありましたが、千里ニュータウンで容積率２００％はよくあります。
中古の価値は、容積率なんかより、エリア、駅距離、間取り、眺望、日照等に影響されると思います。
（中古物件情報で、目立つように書いてある情報ですね）

以下は、以前の書き込みで参考になりそうなので。

＞part４のNo.101
＞千里で新築・中古の両方で情報収集していますが、容積率が２００％だから中古での価値が大きく下がるような意見は、違うと思いますよ。
＞千里中央の中古だと、東町のガーデンヒルズが１９０％、ジオが１８５％で、どちらも中古で人気があり値崩れしてないと思います。ローレルコートやメゾンシティは２００％くらいだと思います。

[178: 匿名さん]

容積率にしても、将来の建て替えにしても、これがそんなに重要なら、タワーマンションは価値がないと言うことになるよね。タワーマンションは容積率高いし、なんか建て替えはまず無理に思えるし。
でも実際は価値ないなんてことないんだから、ここのネガ書き込みは、悪意ある誇張だと思うよ。

[179: 匿名さん]

>178
あの、第一種中高層で話をしてくれませんか？
しかも千里ニュータウン指針で制限が厳しい景観地域ですよ？
根本的に違うのですが？

[180: 匿名]

177さん

きちんとこれまでの書き込みを理解されてますか？
容積率で下落云々ではなく、土地の持ち分が200％のマンションより150％のマンションの方が多いもいう話ですよね？
中古も容積率200％のマンションはその持ち分での土地の査定、容積率150％のマンションはその持ち分での土地の査定、そういうことです。
査定の重点項目は172さんの挙げた例でまあその通りでしょう。

でもまあ、177さんのように誤認識される方が出るのも、165さんが中古の価格に土地の持ち分は一切関係ないというニュアンスの嘘の書き込みをするからてすね。

[182: 匿名さん]

本気で購入を考えるからこそ、ネガ書き込みも検討材料のひとつになりますけどね。
ネガ・ポジいずれも面白おかしく煽るだけの方もいるようですが・・・

タワーマンションは一部の物件を除いて、値崩れは必至だと考えます。
実際、友人が新築駅近タワーの中層階をちょうど２年半で手放したら
５００万近く値下がりしてましたよ。
ファミリー層が買うタワーはやめとけとアドバイスされました。

修繕積立費・大規模修繕の問題など、ちょっと調べただけで金銭面・情報面で
色々考えなければならないとわかったので、即検討からは外しましたが。

[183: 匿名]

というか、165さん、嘘じゃないなら、その大手仲介会社を早く教えてくださいよ！
検討者にとって、その情報は本当に有益だと思いますよ。変な会社を通して買って、後でトラブルに巻き込まれたくないですし、高い買い物をする訳ですから。

[184: 匿名さん]

>180

中古物件を買うのは、不動産屋ではなく、一般の買い手なので、中古の価格は、不動産屋の査定で決まるのではなく、買い手がいくらなら買おうと思うかで決まります。

千里ニュータウンに容積率２００％のマンションはたくさんあるので、容積率２００％が特にデメリットとは思えませんけどね。要請率を重視する方は、そういう物件を買えばいいと思います。

それにしても、ここにネガ書き込みする方は、価値観がデベロッパー目線の方が、多いんですね・・・

>182

タワーマンションが中古で売る時に値段が下がったといっても、タワー以外のマンションも値下がりしているし、タワーだけが値下がりが激しいという事実があるわけではないと思います。
（タワーがそんなに資産価値がないなら、ほとんど売れなくなってしまうはずですが、そんなことはないですよね）

[185: 匿名]

いや、タワーはまだ歴史が浅いから目立ってないだけで、値下がり幅はホントに大きいみたいですよ。
大阪はもうタワーマンションは新築も中古も売れないようになってきたみたいだし。

[186: 匿名さん]

>184

ついに、査定関係なしの買い手の言い値で結論着けようとしますか。。。
だから、何度も言われてる方いるように、土地の持ち分は新築でも中古でも、価格にはっきり反映されてますって。