グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅶ

[匿名さん]

グランファースト千里桃山台について検討中の方、ご近所の方が
情報交換をする場です。
荒らし投稿はスルーしましょうね。

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/
[part4] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141553/
[part5] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153905/
[part6] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177872/

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：3LDK～4LDK
面積：75.04平米～118.23平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：日本住宅流通　関西営業部

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

[46: 匿名さん]

新古も、条件の良いのは価格上乗せかもしれないし、少なくとも仲介手数料はそれなりにかかるので、どんなものでしょうね。

[47: 契約済みさん]

知ってる範囲で賃貸は10件近くは確実にありましたよ。今は知りません。減ったのならそれは借り手が見つかったということですし、よかったのでは？
空き部屋がたくさん出るマンションよりマシでしょ？

[48: 匿名さん]

１つの物件を仲介各社それぞれ乗せるからね。

[49: 契約済みさん]

>48
だから、専有面積とか階数、部屋番号も出てるとこ多いからネットだけでも違いは分かりましたよ。
別に私は賃貸が何部屋あるかで揉める気はないですが、10程あるのは少なくとも間違いないです。

[50: 匿名さん]

日住サービス南千里店で賃貸５号棟９０㎡２３万、２号棟７５㎡１７万で出ていますね、アットホームで４戸７０㎡７５㎡、７６㎡、６３㎡１６万～１７万で　賃貸だけですね７０㎡～７６㎡が中心です、南千里では結構高めですね。

[51: 入居済み住民さん]

この前、賃貸の入居者が引越しで軽くトラブってました。
引越しスケジュール外で勝手に引越してきたから引越トラックの配置で揉めてた。他にトラックが入ってるから。
地権者さんも賃貸に出すのは自由だけど、最低限のルールを説明するなり、貸し主としての責任くらいは果たして欲しいな。

[52: マンション住民]

私も揉めるつもりは一切ないですが、賃貸もたくさんあったのも、中古もネットにも出てたのも本当でしたよ。

賃貸はダブりを省いても10部屋くらいで中古は2部屋ありましたね。

他のネットに出ない中古もよくあると不動産屋さんからも聞きました。

ただ、契約済みの賃貸も中古も、個人情報で教えられないとハッキリ言われました。当然ですよね。20以上かどうかそのラインくらいは知りたかったのに。

とにかく、契約者同士でそんな数のことで揉めても仕方ないとは思います。

[53: 匿名さん]

別に揉めてないと思いますが・・・
以前10件くらいあって、今は5件くらいということですかね。

[54: 契約済みさん]

もともと建て替え決議時の調査で２割が中古か賃貸を予定してたんだし、１・２号棟で中古と賃貸が２０件くらいなら想定内では？
あとは特に賃貸入居者が分譲に住む心構えとか常識的な人ならいいのでは？

[55: 匿名]

確かに賃貸は10件以上一気に出ました。
でも中古は僕も一度も見てません。

見た方、嘘でない根拠としてその値段はハウマッチ

[56: 匿名さん]

No,38で質問した者です。
短時間の間に皆さんありがとうございました。
近辺の不動産屋さん何件かにメールで問い合わせをしてみました。
やはりまだ１，２号棟に関してしか情報はないみたいです。
ちなみに、１，２号棟でしたら、コスモダイレクトで3900万（３階・３LDK）で出ていました。

[57: 契約済みさん]

私は日本住宅流通のホームページで見ました。もうないので売れたみたいですね！
たしか90平米弱の角住戸で4100万円台だったと記憶してます。詳しくは日本住宅流通に聞けば教えてくれるかな？売約済だから個人情報で教えてくれない？？
とりあえずそれは見ましたよ！

[58: 匿名さん]

８１，６７㎡（２４,７坪）３階南向き３９００万円仲介手数料１２３万円　ほぼ完売棟（２号棟）どう思います
前は反対住民ののぼり付きです。

[59: 匿名さん]

単純に広さだけで比較してま駄目ですよ、７９８戸条件悪い部屋有りますからね。

[60: 匿名さん]

７５㎡くらいで月１７万円の賃貸なら年２００万円くらい、２０年で４０００万円、３０年で６０００万円。
借り手もけっこう早めについてる模様。
販売価格を考えると、投資としては優良なのかな。

[61: 契約済みさん]

60さん

管理費・修繕費の所有者負担、さらに駐車場も賃料によっては一部負担、固定資産税の負担、住宅ローンの金利負担があります。
賃貸入居者が空き無く続く保障もありません。
実際には60さんの試算の半分くらいの収益でしょうね。 安易に賃料だけで収益を考えるのは危険です。

[62: 匿名さん]

ファミリーマンションの賃貸は利回りは良く有りません、ネットで平均すれば４～５％が限度です、（ワンルームの方が利回りが良いです）１５年前後でオーナーチエンジして旨く売れれば良いのですが、ただ地権者の方が年金に＋とお考えであればそれも良しとしますか。

[63: 匿名さん]

管理費と駐車場代は借り手が払うのが一般的では。賃貸情報にも家賃とは別に金額が掲載されていますし。修繕費と固定資産税は家主が払いますが。

[64: 契約済みさん]

中には管理費を取ってない物件もありましたし、取ってても共益費名目で安く設定している物件もありました。
駐車場はさすがに無料はなかったと思いますが、安く設定しているようなところもありました。逆に高く設定してるようなところもありましたが。

[65: 匿名]

>60
賃貸では住宅ローン減税もありませんし、退去後のハウスクリーニングなどメンテナンス費用は基本的にすべて所有者の負担になってきます。

投資としては62さんも仰るように、普通か少しよくない物件ではないでしょうか？

[66: 匿名さん]

投資目的でファミリーマンションなんかは買わないでしょう。何の議論をしているのでしょうか。
とにかくこの物件は、千里ニュータウンの数少ない駅近物件という事もあって、転勤族の人達が借りやすいです。だから賃料設定も周辺と比べてやや高めです。
基本的に新築当時の分譲賃貸のニーズはほとんどが借り上げ社宅などの転勤族がターゲットとなりますので、桃山台まで徒歩で行ける2線アクセスが魅力です。
整理すると、駅近物件の資産価値が高いことを裏付けしている、明確な根拠と取れる状況かと思います。
また、当初の販売価格が比較的安価設定なので、投資目的はどうかと思いますが、資産価値が下落しにくい物件だという事は間違いないでしょうね。

[67: 匿名]

>66

>とにかくこの物件は、千里ニュータウンの数少ない駅近物件という事もあって、転勤族の人達が借りやすいです。だから賃料設定も周辺と比べてやや高めです。

？？？

話の内容からして賃貸の話ですよね？千里ニュータウンの駅周辺はUR含めて駅近物件だらけですよ？

分譲でもここ２年くらいで南千里駅周辺だけでも、グランファースト、ブランズ、プレミスト、パークハウス、ライオンズと1500戸以上の供給がありましたが？

[68: 匿名さん]

相変わらず関係無い方々が、色々お節介してますね。
実際、売れに売れてますし。
資産価値は、安泰でしょう。
反対意見は、ご自由に。

[69: 匿名さん]

これだけ供給が有りますから今後中古販売で旨く売れるかに掛っています（築１０年過ぎると極端に言えば車と同様になりますよ）、リーザスも昨年までは買った価格から余りダウンしなかったが最近は苦戦しています、従って御堂筋線沿いを除いて他は余り期待しない方が良いと思います、賃料も同様です。

[70: 匿名はん]

リーザスと一緒に考えるのはどうかと。

リーザス：西側は店舗、北は病院があり、騒音、プライバシーに問題あり。
　　　　　隣にマンションできる可能性あり。
　　　　　元々高値であった。
　　　　　タワー型機械式駐車場あり。

グランファースト：西側以外は住宅に囲まれ、静粛性保たれる。
　　　　　　　　　周囲にマンション等の建物が建つ可能性は低い。
　　　　　　　　　良心的な価格
　　　　　　　　　自走式駐車場。

供給が多いということは価値あるものだけが残るってことですよ。
その点南千里ではここは初期購入額に対して資産価値は比較的保たれるのではないでしょうか。

[71: 匿名]

そもそも違反マンションなのに、資産価値を期待することがズレてないかい？

[72: 匿名さん]

そもそも違反なんかないのでないかい？

[73: 匿名さん]

ありますよー

[74: 匿名さん]

ないですよー

（あるというなら具体的に書いてみてください。条例では○○だがここは△△なので違反、のように。過去スレみて勉強しろ、みたいなのではなくて）

[75: 匿名さん]

結局、高さ制限の話も、

>9
>以前からチラホラと話題に出たことがある吹田市が検討している高さ制限の件。
>本当に40メートル規制で決まったりでもしたら、問答無用で既存不適格建築物になるけど、それについては対策あるのかな？
>本当はその可能性があることも含めた説明くらい営業段階であってもいいのだけど…。

>12
>既存不適格建築物とはその名の通り既存の建築物に当てはまることです。
>つまり、建て替えはもちろんのこと、増築も改築も建築許可がいる工事は一切アウトになってしまいます。

>17
>建築許可が必要な工事は無理、例えばそれが駐車場の補強工事や屋根設置工事とかであっても。

なんてネガキャンがありましたが、
・吹田市が条例で高さを４０ｍ制限に見直すという具体的根拠はない。
・もし仮にそうなっても、吹田市の別の条例では、既築建物は増築部分が高さ制限を越えなければＯＫとなってるので、問題なしの可能性が高い。

http://www.city.suita.osaka.jp/home/soshiki/div-kankyou/chiikikankyo/0...

ということで、悪質なデタラメだったんですよね。

[76: 匿名さん]

何が条例違反しているのか行政に確認してから言いなさいよ、無責任に知りもせんのに、ごちゃごちゃ言いなさんな。

[77: 契約済みさん]

>75

期待してそのリンク先を見たら、その条例ってニュータウン指針と何の関係もないじゃないですか…。
高さ制限はニュータウン指針の話ですから、残念ながらそれは関係ないですよ。

[79: 匿名さん]

はい。だから別の条例と明記しています。

既築の建物にどう対応するかの参考になると思ったので。

既築の建物への対応について、もっと具体的な根拠がもしあれば、教えてください。

[80: 契約済みさん]

79さん

ニュータウン指針で高さ制限かけられたら、その条例は何の参考にもならないのですが…。
千里ニュータウンというミクロの方の条例の規定が適用になります。

でも、こんなことで言い合っても仕方ないですね。とりあえずそのリンク先の条例はニュータウン指針がある千里ニュータウンではあまり意味をなさないです。
79さんを否定してる訳ではないです。よく調べられたと思いますが、間違いはそのままにしておくのもよくないので、すみません。

[81: 匿名さん]

別に間違いというわけではないと思いますが。

高さ制限が40mになるなんて具体的な話はないものの、仮にそうなった時には軽微な修繕・増築も無理だと書き込みがあったので、そんな非常識なことにはならないでしょ、という反論の根拠になるのでは。
別の条例だとハッキリ書いてるし、同じ吹田市の建築に関する条例なわけだし。

逆に、それがおかしいと反論するなら、軽微な修繕・増築も無理だという具体的根拠を提示すべきではないでしょうかね。

[82: 契約済みさん]

そもそもの話で・・・・
「これから高さ規制が厳しくなる可能性があって、既存不適格になる可能性がある」
「千里ニュータウン指針が出来る前に開発申請を出した事で？現在の指針よりも容積率が大きくなっている」
これをもって「違反マンション」との表現自体が印象を悪くしたいだけの悪意にしか感じまられせん。
大体指針は法律でもなんでもないですし、指針を制定した「市」が結局建築許可を出しているわけですから、基本的に全てＯＫなのでは？

そして仮にこれらの条件が現状は適合外の物件だったとしても、それをもって「資産価値を期待することがズレてないかい？」などの表現も、あたかも資産価値が無い様な印象を抱かせたいとしか思えません。

原則、この様な事が資産価値へ影響する事はほとんど無いと思います。あるなら具体的根拠を示して否定して下さい。
高さ制限が厳しくなって現状既存不適格の京都や芦屋のマンション、それによって値段が下がりましたでしょうか？
最近高さ規制が厳しくなった茨木市のマンション、それの影響で下がりましたか？

エリアは違う例えではありますが、またそこまで詳しく裏付けを取っている暇も無いので、少しの間違いがあるかもしれませんが、何の根拠も無い否定投稿よりはマシかと思い一応書いてみました。

不動産の資産価値（下落リスク）を決定（判断）するのは、「立地と価格」に集約されるかと思います。

[83: 契約済みさん]

まあ確かに一般常識的に言えば、違法より違法じゃない方がいい、違反より違反じゃない方がいい、既存不適格より既存不適格じゃない方がいい、これは間違いないのは確かにですし、それ相応の価値の差は当然出ると思います。
あとは、その価値の差が個人的に気にならなければ問題ないのでしょうね。

[84: マンション住民さん]

>81さん
たぶん勘違いされておられます。
既存不適格建築物になると「軽微な修繕・増築も無理」ではなく、「建築許可が必要な修繕や増改築は無理」のはずです。前に役所で聞きました。

75さんとこに書いてる駐車場の屋根設置とかは建築許可必要そうですが、どうなんでしょうね。

[85: 匿名さん]

で、結局どんな条例違反があるのでしょうか？
どなたも具体的なことを書かないので、違反はないと判断しています。

[86: 契約済みさん]

気になって指針を見ましたが、歩道幅や敷地後退距離が要件を満たしていないようにも思えました。
高さ要件も駅から300メートルや低層住宅前はそれぞれ30メートルや20メートル以上は近隣住民との合意が義務付けられているようですが、近隣住民とは合意に至ってなかったですよね？
やはり指針に照らし合わせると、一部違反は違反であるのかなと思いますが、いかがでしょうか？
駆け込み申請したから無視でいいのかな？あまり細かい違反は気にせずにドーンとした気持ちでいた方が住んでてストレスもないですよね。それにしても指針って細かく色々決まりがあるのですね。

[87: 匿名さん]

不適合、高さ制限、建替え時の事、大修繕、道路、吹田市役所に伺い聞いてきました、私は購入しました、皆さんいろいろ御意見されていますが、確かな事確認されて発言して頂きたい、この事で自分の解釈で発言されるのは、沢山の方が買われていますから、ここに来ての無責任な発言は止めて頂きたいですね。、

[89: 契約済みさん]

86に書いた者です。指針を見て疑問とちょっと感想を書いただけですけど、それでも責められてしまうのですか？
すみませんでした。
疑問も感想も書けないのは悲しいと言うか・・、本来の掲示板と離れている気もしますが、本当にごめんなさい。

[95: 入居予定さん]

契約した方でしたら、こちらに書き込まれる前に、もう少しご自分でお調べになったほうがよろしいかと思います。
こちらで聞かれても、正しい回答が得られない場合もございますから。
当方も1年ほど前は、こちらの書き込みに一喜一憂しながらいろいろと情報を調べて、結果契約にいたりました。
Part2くらいまでは、肯定否定ともに参考になる意見交換がありましたので、よい判断基準になりました。