グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅶ

[匿名さん]

グランファースト千里桃山台について検討中の方、ご近所の方が
情報交換をする場です。
荒らし投稿はスルーしましょうね。

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/
[part4] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141553/
[part5] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153905/
[part6] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177872/

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：3LDK～4LDK
面積：75.04平米～118.23平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：日本住宅流通　関西営業部

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

[204: 契約済みさん]

ザ・パークハウス千里中央は敷地面積１９６２４，６４㎡容積対象延面積２９４２５、２８㎡でした、約１５０％ですね、地元が反対運動しないわけですね、間違った情報しまして済みません。

[205: 匿名さん]

千里中央プライムステージも２００％ですね。

商業地域は除くとだれかが言ってましたが、土地の持ち分の話なら、見方は一緒では。
商業地域には、たくさんありますよね。リーザス、レジデンス、アインスなどなど。

いろいろ並べると、２００％には良さげに思えるマンション、中古で人気のマンションが多い気がしますが。

[206: 匿名さん]

>204
容積率150％だから反対運動が起こらない、容積率200％だから反対運動が起こる、と単純に考えるのは大きな間違いです。千里ニュータウンで反対運動が起きてるのはここだけですよ。
なぜグランファーストの反対運動がこれほど続いてるのか、契約者さんなら最低限きちんと把握しておくべきですよ。

[207: 匿名さん]

だれか、２００％と１５０％の中古の坪単価や価格下落率を調べてみたら？

たしかに、２００％の顔ぶれをみたら、あんがい２００％が勝つかもね。

[208: 匿名さん]

205さん

商業地域と第一種低層、第一種中高層では、指針の内容も違いますし、土地の評価も違います。
商業地域と同列に考えないのは常識と思います。
とりあえず用途地域について少しは学習されてから書き込まれた方がスレッドのためかと思います。

[209: 匿名さん]

>207
まあ、150％にしても200％にしても、どちらにも、下落率が大きいものもあれば、小さいものもあるだろうね。
ただ、ここはグランファーストのスレッドだからグランファーストについて考えると、賃貸だけで全体の1割近くを占めて、新築時点ですでに指針不適合項目があるマンションかつ、近隣から組織的な反対運動起こされて、全体の約半数が眺望・日照なしのようなマンションの下落率は…。
まあ、販売時点でそれを見越した価格設定を意識してるようだけど、土地の持ち分が少ない分、地権者がなければもう少し価格は下げれただろうね。

[210: 匿名]

揚げ足取りのようなつまらない話題が続きますが・・・・
200％が沢山あるかどうかで議論になっていますが、
上に挙げられている数だけ見ても十分沢山あると思いますよ。
要は特別じゃないと言いたかったのでは？
それと、土地の持分比率云々という話も、５０年先の建て替えのときに、
差が有るかどうかの話で、それまでは、固定資産税が増えて損するぐらいで
メリットは感じられないですね。
既存不適格も、メンテナンスや大規模修繕で問題になることはありません。
反対運動もマンション側と住民側双方の話なので、これもマンション側に
一方的に非があるとは限りません。
トータルで見てメリットがあると考える人が多いから、売れてるんじゃない。

デメリットを必死で挙げている人を見ると、
よほど嫉妬心を煽るマンションって言うことでしょうか。

[211: 匿名さん]

残念ながら、グランファーストの反対運動はマンション側（売り主側）にほぼ100％非がありますよ。
それを許容範囲とするかは人それぞれだと思いますが、まず事実はきちんとよくお調べになってから比較検討ください。

[212: 匿名さん]

西町も反対運動しているよ。

[214: 匿名]

>210
色んな方のアドバイスを無視して、あなたもなかなかの分からず屋さんですね＾＾；


>それと、土地の持分比率云々という話も、５０年先の建て替えのときに、差が有るかどうかの話で、それまでは、固定資産税が増えて損するぐらいでメリットは感じられないですね。

容積率150％と200％では固定資産税の差はほとんどないですよ。マンションの固定資産税の大半は家屋（専有面積）にかかります。新築5年までの減免期間中で土地：家屋は1：5くらい。減免期間が終われば土地：家屋は1：10くらい。
もちろん3年ごとの見直しがあったと思うので、今後比率が変動することもあり得ますが、まあそんな変わらないでしょう。
平均的な80平米前後で考えれば、容積率150％マンションと容積率200％マンションで、固定資産税の差は年間3000円前後になってくると思います。それでいて、持ち分はおよそ15平米ほどの差があります。もちろん購入時に土地持ち分が多い分で500万円ほど高くなることも考慮しなければいけません。
しかし、例えば30年住んだとして、総額9万円の税額増だけで15平米ほど多く持ち分があって将来有利になりうる、それをどう捉えるかは人それぞれの価値観だと思うのですが、15平米の持ち分の差って大きいようにも思いますけど。
60平米と75平米と、どっちがいいですか？という考えと同じようなものですからね。


>既存不適格も、メンテナンスや大規模修繕で問題になることはありません。

大規模修繕は内容によって問題になります。建築基準法第3条第3項に、「増築や大規模修繕等を行う際には、規制に適合するようにすること」と明記されています。

他にも、↓のリンク先でもご覧になれば、既存不適格の問題は理解しやすいかと思います。
http://www.e-manshonkanri.net/syuzen/syuzen_39.php

http://www.saisei-navi.jp/qa/etc/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%...


>反対運動もマンション側と住民側双方の話なので、これもマンション側に一方的に非があるとは限りません。

一応、現在揉めている大元の原因は、デべ側の一方的な調停拒否と建築強行から拗れたと聞きました。


とりあえず、ここのところ契約者さんの嘘の書き込みが続いていますが、とりあえずここは検討板なので、嘘は止めてください。そういうことは住民板でご自由にどうぞお願いします。

[215: 214]

追記します。
214のリンク先を読んでもらえれば、以前どなたかが言っていた、既存不適格になった場合、駐車場や駐輪場の工事も、工事内容によっては問題が出てくるというのは本当の話だと分かりますね。

あと、個人的には、容積率が150％と200％のマンションの差である50％って、将来的な精神的な余裕にも繋がるかなと思えたりします。
今後どう法律や指針が変わっても、容積率150％のマンションには50％の余裕があるのは不変ですから。対応の幅は違いますよね。

[216: 匿名]

>214
言いたいことは、マンションの土地の持分は、マンションを建て替えるまで、全くメリットがないってこと。
60平米と75平米と、どっちがいいですか？と言われても、建て替えまではそのままでしょ。そんな５０年後の話をされても・・・。
それより、購入時の出費が少ないほうが、よっぽどメリットがある。
実際、マンションで、新築で買って立替まで住む人って、少ないんじゃないかな。自分が住んでたマンションも、１５年もすれば転勤や戸建てに移る人等々で、３割ぐらいは退去したし。そういう人は、ハッキリ行って、持分の恩恵なんて全くない。
既存不適格も、建築時に許可したものを大規模修繕等で問題になる可能性はない。
駐輪場を増築する際に云々の話も、これは、容積率１５０％でも今の基準でギリギリに建てていれば
同じ話。
反対運動は、法律上問題が無い（建築許可が下りている）ものに対して、
文句を言うかどうかは、住民側の問題。誰も隣に大規模マンションができて喜ぶ人はいないからね。
マンション側とすれば、法律に則り建築しているのに、住人の無理難題を聞くとキリが無いという
判断でしょう。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[218: 社宅住まいさん]

容積率150％と200％ですが、ニュータウン指針は指針であって条例でも法律でもないのに馬鹿げた内容がのやり取りがよく続きますね・・・・。

[219: 匿名]

>216

あのー、私は容積率150％派を擁護するとか、200％派を擁護するとか、どっちでもなく、ただ、216さんが嘘を書いてるから、一般論として事実の指摘をしただけですけど・・・。私は全て事実の書き込みしかしてません。


>言いたいことは、マンションの土地の持分は、マンションを建て替えるまで、全くメリットがないってこと。

「全く」は嘘ですね。売りに出す場合もその分のメリットはあります。


>そんな５０年後の話をされても・・・。

50年後と断定する根拠は？30年後かもしれないし、40年後、60年後、もっともっと100年後かもしれない。
ただ、分かりやすい一例をとると例えば直床在来工法であるかぎり、一生建て替えなしはまず無理だと思っても差し支えないかと思います。


>それより、購入時の出費が少ないほうが、よっぽどメリットがある。

だからそれも含めて「購入時に土地持ち分が多い分で500万円ほど高くなることも考慮しなければいけません。 」と150％派に注意喚起は書いてましたが？


>実際、マンションで、新築で買って立替まで住む人って、少ないんじゃないかな。

少なくないです。建て替えられる・られないは物件次第ですが、ほとんどの人は生涯そのまま住みます。この発言は少なくとも過半数は転居するということですね？それだと世の中のマンションはスラムだらけになってますよ？これは唖然とする驚き発言です・・・。


>自分が住んでたマンションも、１５年もすれば転勤や戸建てに移る人等々で、３割ぐらいは退去したし。そういう人は、ハッキリ行って、持分の恩恵なんて全くない。

3割は多いと思いますが、そういう地区なんでしょうね。しかし、それでも7割もの世帯には恩恵はあるという裏返しです。


>既存不適格も、建築時に許可したものを大規模修繕等で問題になる可能性はない。

とりあえず「既存不適格」の意味を理解して下さい。建築許可された建物が、完成後に違反になったもののことです。つまり、既存不適格は、建築許可云々関係なく問題になります。214のリンク先を読むくらいの努力はお願いします。
なお、建築許可がない戦後のマンションは世の中有り得ません。


>駐輪場を増築する際に云々の話も、これは、容積率１５０％でも今の基準でギリギリに建てていれば同じ話。

ですから、容積率150％ならいいとか200％ならダメと言ってるのではなく、何％でも既存不適格になったら問題があると言ってるのです。いい加減理解して下さい。ただ、215の追記でも書きましたが、50％の余裕の件は、今後の法律や指針の流れの中でも150％マンションと200％マンションで埋まらない50％の差ですので、物理的にも精神的にも余裕になるとは思いますが、これは人それぞれの考えもあるでしょうね。
なお、私は一言もグランファーストが既存不適格とは言ってません。ただ、高さ45メートルのリスクや、すでに指針不適合の項目があるとのことなので、そういう意味でのリスクは他より大きいとは思います。


>反対運動は、法律上問題が無い（建築許可が下りている）ものに対して、 文句を言うかどうかは、住民側の問題。誰も隣に大規模マンションができて喜ぶ人はいないからね。 マンション側とすれば、法律に則り
>建築しているのに、住人の無理難題を聞くとキリが無いという判断でしょう。

確かに周辺住民も粘るなとは思いますが、デベの対応の悪さが原因になってますので、とりあえず、きちんと経緯を把握して言いましょう。他の良心的な入居者さんたちの為にも、入居後に余計なトラブルを起こされないことを願います。

[223: 周辺住民さん]

>218

そもそもルールやマナーと指針は違いますが企業もコンプライアンス上、社会的な貢献も求められている時代であるのは間違いないと思います。しかしながら不動産業界では未だ法令遵守のみがコンプライアンスと捉えている企業も多いのではとは感じます。
指針は将来的に法的拘束力のある条例化までのひとつのステップです。しかし条例化された場合には内容修正などもあるでしょう。法律でさえ完璧な内容では無い中で指針レベルでは必ずしもベストな内容になっているとも思えません。
ただ各々の立場や企業利益、自己都合の為に指針は法的拘束力が無いとか法律上は問題無いなど不動産業者、近隣の方、競合業者の方、住人になる方が好き勝手に書き込んでいると思います。

[224: 匿名さん]

コンプライアンス（法令遵守）≠ＣＳＲ（企業の社会的責任）
これらが重視される世の中になってきているのは確かですもんね。

[225: 匿名さん]

容積率やタイルや不適格やいろいろ挙げていますが、多くの方はそれを理解して契約しているのでは。

これ以上それに対していうのはこの物件自体を傷つけようとしているようにしか思えません。
悪質な場合は法的手段を管理組合に訴える必要もあるかと思われます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[229: 匿名]

掲示板で、近隣住民が悪いとか、デベが悪いとか、つまらない言い合いしても何の解決にもならないし、外野から笑われるだけでは？

さっさと、近隣住民もデベも話し合いのテーブルに着いて、きちんと話し合って和解すればいいんじゃないの？
そうすれば掲示板も荒れることはないと思うし、のぼりもなくなるでしょ？
そういうお互いの対応がどっちも悪くないかい？

[230: 匿名]

229
粘ってるのは結局お金目当てってことかぁ。残念ですが無理〜

[231: 匿名]

ところで、正確な情報として教えてほしいのですが、コンクリートの耐久性が80年だとしても、コンクリートに埋め込んだ配管なんかが30年で駄目になったら、コンクリートの寿命を待たずに、建て替えとか大規模修繕に踏み切らないといけなくなりますよね？？

[232: 匿名]

性能評価で維持管理が２等級のグランファーストにはあてはまらないことをこちらで聞いて申し訳ないですが。

というようにちゃんと誤解がないよう気をつけて下さい。

[233: 匿名]

埋めてる部分と埋めてない部分が混在してるということかな？

[234: 匿名]

233
違います

根拠もなくあたかもコンクリート埋め込みしている的な書き込みはただの中傷です。いい加減にしてくださいね。迷惑

３「掃除口及び点検口が設けられる等、維持管理を容易にすることに特に配慮した措置が講じられている」
２「配管をコンクリートに埋め込まない等、維持管理を行なうための基本的な措置が講じられている」
１「その他」

[235: 匿名]

分からないことを質問しただけで、中傷扱いで叩かれるのですか？
ここは検討板ではないのでしょうかね？

[236: 匿名]

231と233はそう見えてもしかたないですよ。
今までもそうだからなおさら。

まぁ違うにしても、過去スレ見ればわかる話。

[237: 匿名]

236さん
過去スレッドは見ました。書いてなかったから質問しました。
契約者さんに叩かれる意味がわかりません。

[238: 匿名さん]

新古物件で売りがでていましたが、どうなんでしょうか？買い得でしょうか？

[239: 物件比較中さん]

>238
その物件は買い手が無くホームページ掲載されたやつですからねえ。
放っておけばすぐに値下げしてくるんじゃない？
「買い」物件は掲載前に無くなりますし、余程ニーズにマッチしてなければ慌てなくていいんじゃない？

[240: 匿名さん]

買い手が無いという程、なんにも販売活動してないですよこの物件。
売り出したばっかりです。引渡しを受けたばっかりだから当たり前ですが。

＞238さん
確認しましたが、地権者さんの多い1.2号棟でも、今のところ売りにでるのは2件程度だそうですので、2号棟がお好みでしたら買いでしょうね。
他の中古や新築マンションと比べて、眺望の見える81㎡南向きで3900万円は若干安いと思いますが、仲介手数料を考えると、今販売中の分と悩む価格設定だなぁ～～というのが私の感想です。

仲介なら値段交渉出来るかもしれませんので、一度問い合わせてみてはどうでしょうか。

[241: 匿名さん]

＞２３７さん
契約者さんにたたかれる意味とありますが、何処にも契約者とは書いてなくないですか？

批判的コメントを批判したら＝契約者→契約者が検討者に誹謗中傷・言論統制→悪質な入居者が住むマンション・・・・

という、意図的と思われます悪印象演出の一連の流れがありますので、勝手に契約者との決めつけは、その一連の流れがお好きな人と同一人物との誤解を招きかねません。

ちなみに、ここでの執拗な批判投稿を契約者や販売関係者の方々は当然不快に思うでしょうが、それ以外にも間接的な関係者や契約者親族、地権者、本気で検討している検討者、利害の無くモラルのある不動産業者など、結構不快に思う人多いかと思いますので、その人が何者かは全く解りませんよ。

契約者の成り済ましも多いですしね。

[242: 物件比較中さん]

>240
ホームページ掲載したのが2件ですよ。実際に10件近くは出たようですが、価格や条件がいいのは事前予約でお手付きだそうです。
238さんはホントに新古がいいなら、今後竣工される3、4、5号棟あたりを事前アプローチしたらどうでしょう？
希望の間取りや予算など条件の幅を事前に伝えて、その幅で合致する物件が出るなら押さえられますよ。
もちろん、合致しなくてもお得感がある物件にお手付きなければ事前に紹介してくれます。
とにかく、ホームページ掲載は残り物なので、急いで飛び付かなくてもいいと思います。

[243: 匿名さん]

９号棟って売れたの？

[244: 匿名]

1次で10足らずくらいになりそうって。

[245: 匿名さん]

今出ているの、中古で約８１㎡で、3900万円、新築と同じ値段、しかし仲介手数料、約１２０万円のどこが得なの？？
おかしくない？

[246: 匿名さん]

青田買いがいやな人にはお得やと思いますが

[247: 匿名さん]

新御堂箕面方面から桃山台へあがる道と、逆に新御堂箕面方面へ降りる道の、
車線合流がとにかく怖い。。。という方いませんか？

あまりスピード落とし過ぎると、後ろから追突されそうだし、
スピード出すともし来てたら急ブレーキでもっと危険だし。

正直いつも、もし走ってきたらそっちがちゃんと避けて！
と無理やり降りてます・・、そのうち事故りそうです。
何か対策できないもんでしょうか。

住宅は文句なしですが、ほぼ毎日のように使う道だけに
今から南千里に住むのにあたっての一番の悩みです。

[248: 契約済みさん]

>247
桃山台駅の合流ですね。対策なんて、自分の運転技術を上げるしかありません。

[249: 匿名さん]

緑地公園過ぎてすぐ桃山台手前で降りてジャスコ方面に行く新しく出来た道に出れば楽と違いますか（南千里中学の南側）。

[250: 匿名さん]

新御箕面から桃山台上がる道は確かに後ろの見通しが悪いので、必ず減速か止まって側道にでます。
危ないので、必ず減速して合流してくださいね。
無理やり合流だけはやめてくださいね。巻き込まれたくない（笑）
あとは慣れかと。。。