グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅶ

[匿名さん]

グランファースト千里桃山台について検討中の方、ご近所の方が
情報交換をする場です。
荒らし投稿はスルーしましょうね。

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/
[part4] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141553/
[part5] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153905/
[part6] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177872/

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：3LDK～4LDK
面積：75.04平米～118.23平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：日本住宅流通　関西営業部

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

[152: 匿名]

>148

>駐車場とかなら高さ制限関係ないし許可下りる んじゃないの？

いつまで高さだけに拘ってるの？散々何度も言われてるやん。
既存不適格ってそういう問題じゃないの。
いい加減、少しは理解して発言しないと、どんどん荒れかねないよ？

[153: 匿名さん]

ライオン頑張れ。

[158: 匿名]

>155
ここが既存不適格という話をしてるのではなく、一般的に既存不適格になった場合のその物件の対応の話をしているのですよ？
何人かの人が、既存不適格とは、と、きちんと説明されているのに、あなた様がいつまでも、高さ、高さ、と、理解がない発言を繰り返してるのですが？

[159: 契約済みさん]

この駅近マンションは価格的に業界に衝撃を与えましたね、これから販売計画されている千里中央での徒歩１０分以上とか他の駅でも徒歩１０分以上かかるマンションは相当価格を下げないと売れませんし、津雲台もエコーマンションを特長にしたＡＬＬ電化で魔法瓶浴槽とかＬＥＤ照明とかエコーの設備を取り入れ特徴出していますし、又土地取得価格が坪６０万台で買われていますから（Ｌマンションの半値）価格面（中心価格７５㎡２９００万円代で）期待できますよ、今までの千里神話を信じて昔の～で出ていますと高価格で販売したマンションはＡＬＬ苦戦していますし、ほんまエンドユーザをなめたらあかんで、ざま～見ろと言いたいね、私はここを買って大満足です。

[164: 匿名さん]

人気者はつらいですね。

無事に手に入れることができた皆さんは幸せですが、手に入れれなかった方、他物件にしてしまった方は
相当後悔しているのでしょう。
ねたまれても仕方ありませんよ。

実際に一番売れているのはここですから。
それは紛れもない事実です。

[165: 匿名さん]

ネックを誇張したり、ネガティブな想像をあたかも高い可能性に例えてみたり、情報操作はデメリッターさんがしてるとしか見えないですよ。
大体ここに来る契約者は元々ここにくる検討者だった者が大半ですから、元検討者として、こんなに荒れている掲示板を見ても尚、ここを買った者からのアドバイス・・・としての出没の意味は十分理解出来ますが、デメリッターさんの出没意図は一般的に考えて全く理解できませんが。。。。いきつくところ「営業妨害」という用途意外に想像が出来ないので、ここでいくらデメリットを並べても、特に意味無いですよ。
数人の方が言ってる様に、それだけ人気の高い、他業者からみて驚異になる物件なんだなぁ～と思うだけで逆効果と何故解らないんでしょうかねー。
超がつく程好調物件として有名な物件らしいですし（業界の友人談）、その事実が出来てしまった以上、＊＊＊の遠吠えにしか聞こえませんよ。

余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。
マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。
そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。

また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。
そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。
不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。

[166: 匿名さん]

既存不適格のリスクが実際どうなのかが気になったので、
金融機関で融資を担当している弟に聞いてみました。
（もちろん宅建も持ってます）

結論としては、修繕が必要になるまでは価値としてはなんら問題ないとのことです。
ただし積立額を超えて、住民からの支出が必要な修繕が発生した際に
既存不適格であることを理由にローンが組めない恐れがあるとのことでした。

買うならローンを組みますし、そうなれば繰り上げ返済も頑張りたいですが
手元に修繕に備えた現金を十分貯めておけってことらしいです。

[168: 匿名さん]

契約者さんの書き込み読んでますと、既存不適格の話題に触れて将来建て替え出来るぞと意気込んでらっしゃいますが、土地の持ち分が少なければ、当然建て替えのときに等価交換で得られる広さは減りますよ。単純計算でも、容積率150％のマンションの7割程度ですね。

[170: 匿名さん]

手放す可能性も低くないので、こんなことになったらと不安です。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201009250169.html

既存不適格の件、リスクと捉えない方もいらっしゃるようですが、
ネットで調べる限りでは資産価値は下がると思っとけって感じですね。
でも購入額自体が安めだから、ここからの下落はあまりないのでしょうか？
不適格物件であることをふまえた価格がこれってこと？？

本当に悩みます。。。

[172: 匿名]

>165

>余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。

そんないい加減なこと言う社員がいるのはどこの会社だ？？
170さんのリンク先にもあるし、実際関東では既存不適格マンションが立ち行かなくなってるし、資産価値下落と言う。
土地の持ち分の話も、販売価格は土地と建物別々にそれぞれ査定だよ。
素人でも分かるようなこと、ここまで堂々と嘘つくのがある意味怖いわ。

>マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。

構造は？室内使用状況は？リフォーム状況は？管理組合のマンション管理の状況は？ランニングコストは？
これらは「広さ」と「同条件下での周辺相場」よりも圧倒的に上位項目です。
と言うか、「同条件下での周辺相場」の査定って何？中古マンションで何を査定してるの？

>そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。

中古チラシに「当物件は既存不適格建築物です！」って謳ってる広告があったらぜひ見たい！これマジで。
土地の持ち分、お店に行けばきちんと出てきますよー。

>また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。
>そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。
>不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。

勝手に問題ないと結論付けるな。ここまで嘘並べてあとで責任とれるか？
事例は少なくて当たり前、関西では既存不適格マンション自体が少ないから、目立った話を聞かないだけ。
関東ではよく問題になっている。なんなら自分でググレ。「関東　既存不適格　マンション」とかで検索したら自力でなんぼでも調べられる。
世の中、既存不適格になったマンションは困っています。あと、勝手に築30年のマンションをみんな既存不適格扱いするのは非常に失礼と思います。

[174: 匿名]

既存不適格物件をチラシに掲載する場合は、
概要にその旨、記載せなあかんやろ？
広告規約違反になってまうよ！

チラシに既存不適格なんて見たこと無い言われても、そんなん普通にあるよ！

普段、気にして見てないだけやろ？

[175: 匿名さん]

建ててる建設会社が手抜き工事をするからだめだと思います。
後で欠陥が見つかってもちゃんとしないで以前地方物件で問題になってましたからね。
欠陥がないことを祈ります。

[176: 匿名さん]

>165

>大手仲介会社勤務

大手仲介会社ってどこ？

不動産を検討している立場として、そんな嘘っぱちを断言する会社は検討から真っ先に外す必要あるから教えて下さい。

検討者にはとてもよい情報提供になります。ありがとう。よろしくお願いします。

[177: 匿名さん]

容積率と中古での価値の話は以前からありましたが、千里ニュータウンで容積率２００％はよくあります。
中古の価値は、容積率なんかより、エリア、駅距離、間取り、眺望、日照等に影響されると思います。
（中古物件情報で、目立つように書いてある情報ですね）

以下は、以前の書き込みで参考になりそうなので。

＞part４のNo.101
＞千里で新築・中古の両方で情報収集していますが、容積率が２００％だから中古での価値が大きく下がるような意見は、違うと思いますよ。
＞千里中央の中古だと、東町のガーデンヒルズが１９０％、ジオが１８５％で、どちらも中古で人気があり値崩れしてないと思います。ローレルコートやメゾンシティは２００％くらいだと思います。

[178: 匿名さん]

容積率にしても、将来の建て替えにしても、これがそんなに重要なら、タワーマンションは価値がないと言うことになるよね。タワーマンションは容積率高いし、なんか建て替えはまず無理に思えるし。
でも実際は価値ないなんてことないんだから、ここのネガ書き込みは、悪意ある誇張だと思うよ。

[179: 匿名さん]

>178
あの、第一種中高層で話をしてくれませんか？
しかも千里ニュータウン指針で制限が厳しい景観地域ですよ？
根本的に違うのですが？

[180: 匿名]

177さん

きちんとこれまでの書き込みを理解されてますか？
容積率で下落云々ではなく、土地の持ち分が200％のマンションより150％のマンションの方が多いもいう話ですよね？
中古も容積率200％のマンションはその持ち分での土地の査定、容積率150％のマンションはその持ち分での土地の査定、そういうことです。
査定の重点項目は172さんの挙げた例でまあその通りでしょう。

でもまあ、177さんのように誤認識される方が出るのも、165さんが中古の価格に土地の持ち分は一切関係ないというニュアンスの嘘の書き込みをするからてすね。

[182: 匿名さん]

本気で購入を考えるからこそ、ネガ書き込みも検討材料のひとつになりますけどね。
ネガ・ポジいずれも面白おかしく煽るだけの方もいるようですが・・・

タワーマンションは一部の物件を除いて、値崩れは必至だと考えます。
実際、友人が新築駅近タワーの中層階をちょうど２年半で手放したら
５００万近く値下がりしてましたよ。
ファミリー層が買うタワーはやめとけとアドバイスされました。

修繕積立費・大規模修繕の問題など、ちょっと調べただけで金銭面・情報面で
色々考えなければならないとわかったので、即検討からは外しましたが。

[183: 匿名]

というか、165さん、嘘じゃないなら、その大手仲介会社を早く教えてくださいよ！
検討者にとって、その情報は本当に有益だと思いますよ。変な会社を通して買って、後でトラブルに巻き込まれたくないですし、高い買い物をする訳ですから。

[184: 匿名さん]

>180

中古物件を買うのは、不動産屋ではなく、一般の買い手なので、中古の価格は、不動産屋の査定で決まるのではなく、買い手がいくらなら買おうと思うかで決まります。

千里ニュータウンに容積率２００％のマンションはたくさんあるので、容積率２００％が特にデメリットとは思えませんけどね。要請率を重視する方は、そういう物件を買えばいいと思います。

それにしても、ここにネガ書き込みする方は、価値観がデベロッパー目線の方が、多いんですね・・・

>182

タワーマンションが中古で売る時に値段が下がったといっても、タワー以外のマンションも値下がりしているし、タワーだけが値下がりが激しいという事実があるわけではないと思います。
（タワーがそんなに資産価値がないなら、ほとんど売れなくなってしまうはずですが、そんなことはないですよね）

[185: 匿名]

いや、タワーはまだ歴史が浅いから目立ってないだけで、値下がり幅はホントに大きいみたいですよ。
大阪はもうタワーマンションは新築も中古も売れないようになってきたみたいだし。

[186: 匿名さん]

>184

ついに、査定関係なしの買い手の言い値で結論着けようとしますか。。。
だから、何度も言われてる方いるように、土地の持ち分は新築でも中古でも、価格にはっきり反映されてますって。

[187: 匿名]

>184
>千里ニュータウンに容積率２００％のマンショ ンはたくさんあるので、

たくさんありますか？？どこですか？？

桃山台はグランファーストだけですよね？
佐竹台はブランズ南千里だけ、竹見台、高野台、津雲台、古江台、藤白台、青山台にはありませんよね？

豊中側はどうでしょう？見落としあったら教えてください。
新千里東町はメゾンシティ桜ヶ丘、ガーデンヒルズ、ジオメゾン、ローレルコートですね。
新千里南町はジオ千里桃山台ですね。新千里北町にはありませんよね？
新千里西町はありましたか？？

あ、当然ですが商業地域は除外して、容積率が厳しい第一種中高層と第一種低層地域です。
これをたくさんあると言うのかなぁ？？

[188: 187]

すみません、ウェリスジオ、エスリード高野台、ジオ北千里古江台も容積率200％超マンションでしたね。
184さんはたくさんあるとおっしゃいますし、まだまだたくさんあるのでしょうね。
すみません184さん、検討者皆さんの為にも、他の容積率オーバーマンションを私が挙げたように具体名で情報提供お願いします。

[189: 物件比較中さん]

大手仲介不動産会社ってどこ？早く教えてよ。

ってか、安いタイル使ってるだろうとは予想できたけど、何処ぞの公園の便所タイルと同じタイルなのは・・・。

[190: 匿名さん]

今、分譲中の桃山台ヒルズも200％です。

[191: 匿名]

>190
コスモスイニシアはルール違反のマンションを建てるのが好きなんですか？！

[192: 匿名さん]

まだ有りますよ容積率２００％は豊中市の新千里東町の現在建て替えで建築中の①深谷第三と②セキスイのメゾン東丘マンション、③藤白のメゾネットマンションも建て替えで現在野村不動産が着工していますし④佐竹台のブランズ南千里、、⑤パークハウス千里中央、沢山有りますね、
桃山台ヒルズは建て替えでは有りませんから１５０％ですね（旧竹見台幼稚園跡）

[193: 匿名さん]

ってか、タイルの話、前にもかいてましたよね（笑）
そんな便所すきなんですか？

[194: 匿名さん]

区分所有マンションの建替えは２００％市が許可していますから違法（違反）では有りませんよ。

[195: 匿名さん]

人の買った物をけなして面白いのか、情けないね。

[196: 匿名]

>184

>容積率２００％が特に デメリットとは思えませんけどね。

最近誰かそのようなこと言ってましたか？
デメリットと言ってるのではなく、その分土地の持ち分が減ってると言ってたと思いますよ。

[197: 匿名]

>194

191は190に対しての発言になってますよ。
つまり、建て替えでない桃山台ヒルズが容積率200％なら、それは問答無用でコスモスイニシアの違反行為ですよね？

ちなみに、グランファーストは指針不適合項目が複数ありますよね？駆け込みで言い逃れしてますが、人の価値観によっては違反は違反では？

[198: 匿名さん]

ヒルズ２００％は確かですか、無責任発言ですね。

[199: 匿名さん]

>192

まだ販売すらしてないところは普通除外しますって。一応未定なんですから。
あと、④は187さんがすでに挙げてますので、数稼ぎで書くのはやめましょう。
⑤は容積率150％じゃなかったですか？

187、188、192の情報を総合しても、お世辞にも沢山とは言えないですね。

というか、192さんはパークハウス南千里やライオンズ南千里の契約者板で契約者に成りすまして何度も削除されてたのに、まだ懲りないですか？もうイタズラ行為はやめませんか？