グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅶ

[匿名さん]

グランファースト千里桃山台について検討中の方、ご近所の方が
情報交換をする場です。
荒らし投稿はスルーしましょうね。

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/
[part4] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141553/
[part5] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153905/
[part6] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177872/

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：3LDK～4LDK
面積：75.04平米～118.23平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：日本住宅流通　関西営業部

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

[142: 匿名さん]

140さん

価格、価格と言いますが、一応容積率150％のマンションは1戸当たりの土地持ち分が多くなるので、150％のマンションの方が価格は高くなって当然です。
ちなみに、このエリアだと80平米程度でだいたい500万円くらいの差だとみていればいいでしょう。
つまりグランファーストの価格に500万円乗せたら、実はグランファーストの方が高くなったりするんですよ。資産価値を気にされている書き込みを契約者さんがよくされていたので、資産価値を語るなら大切な事実であることと、一応、公平に判断するなら参考までにと思い書きました。

[143: 匿名さん]

>142さん

わかってないのはあなたの方だとおもいますよ。
土地の価値を見るのであれば駅からの距離が1分でも違うだけでどれだけ違うか。
それにその土地毎の条件にもよりますし。
同じエリアでここが割高なんてくらべる方がそもそもおかしいですよ。

[144: ビギナーさん]

ここは期が変わって売りだされる度に妨害にあっていますね。
よっぽど売れるのを妨害したいのでしょう。

それは周辺住民か、他のデベロッパーか...。

レアルマドリードのクリスティアーノの名言。

→審判の不当なジャッジに対して

「自分が男前でお金持ちで偉大な選手だからだろう。皆が僕に嫉妬している。それ以外説明のしようがない。」

人気物は辛いですね...。

[145: 物件比較中さん]

>139

いつか誰かから出るんじゃないかとは思っていましたわ、私は知ってたけどあえて黙っていましたが。

公園便所タイルと同じ外壁なんだよねぇ、、、、(苦笑)
うーん、知り合いに便所タイル外壁とか言われそう。

[146: 匿名さん]

>140
>「周辺の住環境と利便性」

周辺住民から自治会単位で反対運動を起こされていて、反対ノボリまで立てられているマンションが、周辺の住環境が良いとはさすがに言えないと思いますよー。

[147: 142]

>143

私は一言も「割高」との単語も表現も使ってないですけど？

土地持ち分を同等に考えるために容積率を同じに換算すると、グランファーストの価格は同じエリアで同等か、中にはグランファーストの方が高くなったりすると言っただけです。

ただ、地権者マンションとして考えると健闘した価格だと思いますよ。他の地権者マンションはボッタクリ価格になる傾向がありますから。でも、その為に本来カットすべきでない構造のコストとか大事な部分のコストカットが気になるけど。

[150: 契約済みさん]

駅前では有りませんが、来年3月販売、25年3月竣工のプレミスト津雲台約３５０戸、太陽光発電設備取り入れなどエコーマンション中心価格２９００万円、これから千里も安い価格の物件が出回りますね、今後府営住宅跡の高野台、竹見台、藤白台、古江台、東町に供給が増え、分譲価格も下がりますね、売れ残っているＬマンションなど大変ですね、ここのマンションをけなして売る事している場合では有りませんよ、ドート価格下げて販売されてはいかがですか、千里も今後も供給過多に成り、全般的には資産価値はかなり下がりますね、仕方の無いことですね。

[152: 匿名]

>148

>駐車場とかなら高さ制限関係ないし許可下りる んじゃないの？

いつまで高さだけに拘ってるの？散々何度も言われてるやん。
既存不適格ってそういう問題じゃないの。
いい加減、少しは理解して発言しないと、どんどん荒れかねないよ？

[153: 匿名さん]

ライオン頑張れ。

[158: 匿名]

>155
ここが既存不適格という話をしてるのではなく、一般的に既存不適格になった場合のその物件の対応の話をしているのですよ？
何人かの人が、既存不適格とは、と、きちんと説明されているのに、あなた様がいつまでも、高さ、高さ、と、理解がない発言を繰り返してるのですが？

[159: 契約済みさん]

この駅近マンションは価格的に業界に衝撃を与えましたね、これから販売計画されている千里中央での徒歩１０分以上とか他の駅でも徒歩１０分以上かかるマンションは相当価格を下げないと売れませんし、津雲台もエコーマンションを特長にしたＡＬＬ電化で魔法瓶浴槽とかＬＥＤ照明とかエコーの設備を取り入れ特徴出していますし、又土地取得価格が坪６０万台で買われていますから（Ｌマンションの半値）価格面（中心価格７５㎡２９００万円代で）期待できますよ、今までの千里神話を信じて昔の～で出ていますと高価格で販売したマンションはＡＬＬ苦戦していますし、ほんまエンドユーザをなめたらあかんで、ざま～見ろと言いたいね、私はここを買って大満足です。

[164: 匿名さん]

人気者はつらいですね。

無事に手に入れることができた皆さんは幸せですが、手に入れれなかった方、他物件にしてしまった方は
相当後悔しているのでしょう。
ねたまれても仕方ありませんよ。

実際に一番売れているのはここですから。
それは紛れもない事実です。

[165: 匿名さん]

ネックを誇張したり、ネガティブな想像をあたかも高い可能性に例えてみたり、情報操作はデメリッターさんがしてるとしか見えないですよ。
大体ここに来る契約者は元々ここにくる検討者だった者が大半ですから、元検討者として、こんなに荒れている掲示板を見ても尚、ここを買った者からのアドバイス・・・としての出没の意味は十分理解出来ますが、デメリッターさんの出没意図は一般的に考えて全く理解できませんが。。。。いきつくところ「営業妨害」という用途意外に想像が出来ないので、ここでいくらデメリットを並べても、特に意味無いですよ。
数人の方が言ってる様に、それだけ人気の高い、他業者からみて驚異になる物件なんだなぁ～と思うだけで逆効果と何故解らないんでしょうかねー。
超がつく程好調物件として有名な物件らしいですし（業界の友人談）、その事実が出来てしまった以上、＊＊＊の遠吠えにしか聞こえませんよ。

余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。
マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。
そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。

また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。
そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。
不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。

[166: 匿名さん]

既存不適格のリスクが実際どうなのかが気になったので、
金融機関で融資を担当している弟に聞いてみました。
（もちろん宅建も持ってます）

結論としては、修繕が必要になるまでは価値としてはなんら問題ないとのことです。
ただし積立額を超えて、住民からの支出が必要な修繕が発生した際に
既存不適格であることを理由にローンが組めない恐れがあるとのことでした。

買うならローンを組みますし、そうなれば繰り上げ返済も頑張りたいですが
手元に修繕に備えた現金を十分貯めておけってことらしいです。

[168: 匿名さん]

契約者さんの書き込み読んでますと、既存不適格の話題に触れて将来建て替え出来るぞと意気込んでらっしゃいますが、土地の持ち分が少なければ、当然建て替えのときに等価交換で得られる広さは減りますよ。単純計算でも、容積率150％のマンションの7割程度ですね。

[170: 匿名さん]

手放す可能性も低くないので、こんなことになったらと不安です。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201009250169.html

既存不適格の件、リスクと捉えない方もいらっしゃるようですが、
ネットで調べる限りでは資産価値は下がると思っとけって感じですね。
でも購入額自体が安めだから、ここからの下落はあまりないのでしょうか？
不適格物件であることをふまえた価格がこれってこと？？

本当に悩みます。。。

[172: 匿名]

>165

>余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。

そんないい加減なこと言う社員がいるのはどこの会社だ？？
170さんのリンク先にもあるし、実際関東では既存不適格マンションが立ち行かなくなってるし、資産価値下落と言う。
土地の持ち分の話も、販売価格は土地と建物別々にそれぞれ査定だよ。
素人でも分かるようなこと、ここまで堂々と嘘つくのがある意味怖いわ。

>マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。

構造は？室内使用状況は？リフォーム状況は？管理組合のマンション管理の状況は？ランニングコストは？
これらは「広さ」と「同条件下での周辺相場」よりも圧倒的に上位項目です。
と言うか、「同条件下での周辺相場」の査定って何？中古マンションで何を査定してるの？

>そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。

中古チラシに「当物件は既存不適格建築物です！」って謳ってる広告があったらぜひ見たい！これマジで。
土地の持ち分、お店に行けばきちんと出てきますよー。

>また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。
>そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。
>不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。

勝手に問題ないと結論付けるな。ここまで嘘並べてあとで責任とれるか？
事例は少なくて当たり前、関西では既存不適格マンション自体が少ないから、目立った話を聞かないだけ。
関東ではよく問題になっている。なんなら自分でググレ。「関東　既存不適格　マンション」とかで検索したら自力でなんぼでも調べられる。
世の中、既存不適格になったマンションは困っています。あと、勝手に築30年のマンションをみんな既存不適格扱いするのは非常に失礼と思います。

[174: 匿名]

既存不適格物件をチラシに掲載する場合は、
概要にその旨、記載せなあかんやろ？
広告規約違反になってまうよ！

チラシに既存不適格なんて見たこと無い言われても、そんなん普通にあるよ！

普段、気にして見てないだけやろ？

[175: 匿名さん]

建ててる建設会社が手抜き工事をするからだめだと思います。
後で欠陥が見つかってもちゃんとしないで以前地方物件で問題になってましたからね。
欠陥がないことを祈ります。

[176: 匿名さん]

>165

>大手仲介会社勤務

大手仲介会社ってどこ？

不動産を検討している立場として、そんな嘘っぱちを断言する会社は検討から真っ先に外す必要あるから教えて下さい。

検討者にはとてもよい情報提供になります。ありがとう。よろしくお願いします。

[177: 匿名さん]

容積率と中古での価値の話は以前からありましたが、千里ニュータウンで容積率２００％はよくあります。
中古の価値は、容積率なんかより、エリア、駅距離、間取り、眺望、日照等に影響されると思います。
（中古物件情報で、目立つように書いてある情報ですね）

以下は、以前の書き込みで参考になりそうなので。

＞part４のNo.101
＞千里で新築・中古の両方で情報収集していますが、容積率が２００％だから中古での価値が大きく下がるような意見は、違うと思いますよ。
＞千里中央の中古だと、東町のガーデンヒルズが１９０％、ジオが１８５％で、どちらも中古で人気があり値崩れしてないと思います。ローレルコートやメゾンシティは２００％くらいだと思います。

[178: 匿名さん]

容積率にしても、将来の建て替えにしても、これがそんなに重要なら、タワーマンションは価値がないと言うことになるよね。タワーマンションは容積率高いし、なんか建て替えはまず無理に思えるし。
でも実際は価値ないなんてことないんだから、ここのネガ書き込みは、悪意ある誇張だと思うよ。

[179: 匿名さん]

>178
あの、第一種中高層で話をしてくれませんか？
しかも千里ニュータウン指針で制限が厳しい景観地域ですよ？
根本的に違うのですが？

[180: 匿名]

177さん

きちんとこれまでの書き込みを理解されてますか？
容積率で下落云々ではなく、土地の持ち分が200％のマンションより150％のマンションの方が多いもいう話ですよね？
中古も容積率200％のマンションはその持ち分での土地の査定、容積率150％のマンションはその持ち分での土地の査定、そういうことです。
査定の重点項目は172さんの挙げた例でまあその通りでしょう。

でもまあ、177さんのように誤認識される方が出るのも、165さんが中古の価格に土地の持ち分は一切関係ないというニュアンスの嘘の書き込みをするからてすね。

[182: 匿名さん]

本気で購入を考えるからこそ、ネガ書き込みも検討材料のひとつになりますけどね。
ネガ・ポジいずれも面白おかしく煽るだけの方もいるようですが・・・

タワーマンションは一部の物件を除いて、値崩れは必至だと考えます。
実際、友人が新築駅近タワーの中層階をちょうど２年半で手放したら
５００万近く値下がりしてましたよ。
ファミリー層が買うタワーはやめとけとアドバイスされました。

修繕積立費・大規模修繕の問題など、ちょっと調べただけで金銭面・情報面で
色々考えなければならないとわかったので、即検討からは外しましたが。

[183: 匿名]

というか、165さん、嘘じゃないなら、その大手仲介会社を早く教えてくださいよ！
検討者にとって、その情報は本当に有益だと思いますよ。変な会社を通して買って、後でトラブルに巻き込まれたくないですし、高い買い物をする訳ですから。

[184: 匿名さん]

>180

中古物件を買うのは、不動産屋ではなく、一般の買い手なので、中古の価格は、不動産屋の査定で決まるのではなく、買い手がいくらなら買おうと思うかで決まります。

千里ニュータウンに容積率２００％のマンションはたくさんあるので、容積率２００％が特にデメリットとは思えませんけどね。要請率を重視する方は、そういう物件を買えばいいと思います。

それにしても、ここにネガ書き込みする方は、価値観がデベロッパー目線の方が、多いんですね・・・

>182

タワーマンションが中古で売る時に値段が下がったといっても、タワー以外のマンションも値下がりしているし、タワーだけが値下がりが激しいという事実があるわけではないと思います。
（タワーがそんなに資産価値がないなら、ほとんど売れなくなってしまうはずですが、そんなことはないですよね）

[185: 匿名]

いや、タワーはまだ歴史が浅いから目立ってないだけで、値下がり幅はホントに大きいみたいですよ。
大阪はもうタワーマンションは新築も中古も売れないようになってきたみたいだし。

[186: 匿名さん]

>184

ついに、査定関係なしの買い手の言い値で結論着けようとしますか。。。
だから、何度も言われてる方いるように、土地の持ち分は新築でも中古でも、価格にはっきり反映されてますって。

[187: 匿名]

>184
>千里ニュータウンに容積率２００％のマンショ ンはたくさんあるので、

たくさんありますか？？どこですか？？

桃山台はグランファーストだけですよね？
佐竹台はブランズ南千里だけ、竹見台、高野台、津雲台、古江台、藤白台、青山台にはありませんよね？

豊中側はどうでしょう？見落としあったら教えてください。
新千里東町はメゾンシティ桜ヶ丘、ガーデンヒルズ、ジオメゾン、ローレルコートですね。
新千里南町はジオ千里桃山台ですね。新千里北町にはありませんよね？
新千里西町はありましたか？？

あ、当然ですが商業地域は除外して、容積率が厳しい第一種中高層と第一種低層地域です。
これをたくさんあると言うのかなぁ？？

[188: 187]

すみません、ウェリスジオ、エスリード高野台、ジオ北千里古江台も容積率200％超マンションでしたね。
184さんはたくさんあるとおっしゃいますし、まだまだたくさんあるのでしょうね。
すみません184さん、検討者皆さんの為にも、他の容積率オーバーマンションを私が挙げたように具体名で情報提供お願いします。

[189: 物件比較中さん]

大手仲介不動産会社ってどこ？早く教えてよ。

ってか、安いタイル使ってるだろうとは予想できたけど、何処ぞの公園の便所タイルと同じタイルなのは・・・。

[190: 匿名さん]

今、分譲中の桃山台ヒルズも200％です。

[191: 匿名]

>190
コスモスイニシアはルール違反のマンションを建てるのが好きなんですか？！

[192: 匿名さん]

まだ有りますよ容積率２００％は豊中市の新千里東町の現在建て替えで建築中の①深谷第三と②セキスイのメゾン東丘マンション、③藤白のメゾネットマンションも建て替えで現在野村不動産が着工していますし④佐竹台のブランズ南千里、、⑤パークハウス千里中央、沢山有りますね、
桃山台ヒルズは建て替えでは有りませんから１５０％ですね（旧竹見台幼稚園跡）

[193: 匿名さん]

ってか、タイルの話、前にもかいてましたよね（笑）
そんな便所すきなんですか？

[194: 匿名さん]

区分所有マンションの建替えは２００％市が許可していますから違法（違反）では有りませんよ。

[195: 匿名さん]

人の買った物をけなして面白いのか、情けないね。

[196: 匿名]

>184

>容積率２００％が特に デメリットとは思えませんけどね。

最近誰かそのようなこと言ってましたか？
デメリットと言ってるのではなく、その分土地の持ち分が減ってると言ってたと思いますよ。

[197: 匿名]

>194

191は190に対しての発言になってますよ。
つまり、建て替えでない桃山台ヒルズが容積率200％なら、それは問答無用でコスモスイニシアの違反行為ですよね？

ちなみに、グランファーストは指針不適合項目が複数ありますよね？駆け込みで言い逃れしてますが、人の価値観によっては違反は違反では？

[198: 匿名さん]

ヒルズ２００％は確かですか、無責任発言ですね。

[199: 匿名さん]

>192

まだ販売すらしてないところは普通除外しますって。一応未定なんですから。
あと、④は187さんがすでに挙げてますので、数稼ぎで書くのはやめましょう。
⑤は容積率150％じゃなかったですか？

187、188、192の情報を総合しても、お世辞にも沢山とは言えないですね。

というか、192さんはパークハウス南千里やライオンズ南千里の契約者板で契約者に成りすまして何度も削除されてたのに、まだ懲りないですか？もうイタズラ行為はやめませんか？

[204: 契約済みさん]

ザ・パークハウス千里中央は敷地面積１９６２４，６４㎡容積対象延面積２９４２５、２８㎡でした、約１５０％ですね、地元が反対運動しないわけですね、間違った情報しまして済みません。

[205: 匿名さん]

千里中央プライムステージも２００％ですね。

商業地域は除くとだれかが言ってましたが、土地の持ち分の話なら、見方は一緒では。
商業地域には、たくさんありますよね。リーザス、レジデンス、アインスなどなど。

いろいろ並べると、２００％には良さげに思えるマンション、中古で人気のマンションが多い気がしますが。

[206: 匿名さん]

>204
容積率150％だから反対運動が起こらない、容積率200％だから反対運動が起こる、と単純に考えるのは大きな間違いです。千里ニュータウンで反対運動が起きてるのはここだけですよ。
なぜグランファーストの反対運動がこれほど続いてるのか、契約者さんなら最低限きちんと把握しておくべきですよ。

[207: 匿名さん]

だれか、２００％と１５０％の中古の坪単価や価格下落率を調べてみたら？

たしかに、２００％の顔ぶれをみたら、あんがい２００％が勝つかもね。

[208: 匿名さん]

205さん

商業地域と第一種低層、第一種中高層では、指針の内容も違いますし、土地の評価も違います。
商業地域と同列に考えないのは常識と思います。
とりあえず用途地域について少しは学習されてから書き込まれた方がスレッドのためかと思います。

[209: 匿名さん]

>207
まあ、150％にしても200％にしても、どちらにも、下落率が大きいものもあれば、小さいものもあるだろうね。
ただ、ここはグランファーストのスレッドだからグランファーストについて考えると、賃貸だけで全体の1割近くを占めて、新築時点ですでに指針不適合項目があるマンションかつ、近隣から組織的な反対運動起こされて、全体の約半数が眺望・日照なしのようなマンションの下落率は…。
まあ、販売時点でそれを見越した価格設定を意識してるようだけど、土地の持ち分が少ない分、地権者がなければもう少し価格は下げれただろうね。

[210: 匿名]

揚げ足取りのようなつまらない話題が続きますが・・・・
200％が沢山あるかどうかで議論になっていますが、
上に挙げられている数だけ見ても十分沢山あると思いますよ。
要は特別じゃないと言いたかったのでは？
それと、土地の持分比率云々という話も、５０年先の建て替えのときに、
差が有るかどうかの話で、それまでは、固定資産税が増えて損するぐらいで
メリットは感じられないですね。
既存不適格も、メンテナンスや大規模修繕で問題になることはありません。
反対運動もマンション側と住民側双方の話なので、これもマンション側に
一方的に非があるとは限りません。
トータルで見てメリットがあると考える人が多いから、売れてるんじゃない。

デメリットを必死で挙げている人を見ると、
よほど嫉妬心を煽るマンションって言うことでしょうか。

[211: 匿名さん]

残念ながら、グランファーストの反対運動はマンション側（売り主側）にほぼ100％非がありますよ。
それを許容範囲とするかは人それぞれだと思いますが、まず事実はきちんとよくお調べになってから比較検討ください。

[212: 匿名さん]

西町も反対運動しているよ。

[214: 匿名]

>210
色んな方のアドバイスを無視して、あなたもなかなかの分からず屋さんですね＾＾；


>それと、土地の持分比率云々という話も、５０年先の建て替えのときに、差が有るかどうかの話で、それまでは、固定資産税が増えて損するぐらいでメリットは感じられないですね。

容積率150％と200％では固定資産税の差はほとんどないですよ。マンションの固定資産税の大半は家屋（専有面積）にかかります。新築5年までの減免期間中で土地：家屋は1：5くらい。減免期間が終われば土地：家屋は1：10くらい。
もちろん3年ごとの見直しがあったと思うので、今後比率が変動することもあり得ますが、まあそんな変わらないでしょう。
平均的な80平米前後で考えれば、容積率150％マンションと容積率200％マンションで、固定資産税の差は年間3000円前後になってくると思います。それでいて、持ち分はおよそ15平米ほどの差があります。もちろん購入時に土地持ち分が多い分で500万円ほど高くなることも考慮しなければいけません。
しかし、例えば30年住んだとして、総額9万円の税額増だけで15平米ほど多く持ち分があって将来有利になりうる、それをどう捉えるかは人それぞれの価値観だと思うのですが、15平米の持ち分の差って大きいようにも思いますけど。
60平米と75平米と、どっちがいいですか？という考えと同じようなものですからね。


>既存不適格も、メンテナンスや大規模修繕で問題になることはありません。

大規模修繕は内容によって問題になります。建築基準法第3条第3項に、「増築や大規模修繕等を行う際には、規制に適合するようにすること」と明記されています。

他にも、↓のリンク先でもご覧になれば、既存不適格の問題は理解しやすいかと思います。
http://www.e-manshonkanri.net/syuzen/syuzen_39.php

http://www.saisei-navi.jp/qa/etc/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%...


>反対運動もマンション側と住民側双方の話なので、これもマンション側に一方的に非があるとは限りません。

一応、現在揉めている大元の原因は、デべ側の一方的な調停拒否と建築強行から拗れたと聞きました。


とりあえず、ここのところ契約者さんの嘘の書き込みが続いていますが、とりあえずここは検討板なので、嘘は止めてください。そういうことは住民板でご自由にどうぞお願いします。

[215: 214]

追記します。
214のリンク先を読んでもらえれば、以前どなたかが言っていた、既存不適格になった場合、駐車場や駐輪場の工事も、工事内容によっては問題が出てくるというのは本当の話だと分かりますね。

あと、個人的には、容積率が150％と200％のマンションの差である50％って、将来的な精神的な余裕にも繋がるかなと思えたりします。
今後どう法律や指針が変わっても、容積率150％のマンションには50％の余裕があるのは不変ですから。対応の幅は違いますよね。

[216: 匿名]

>214
言いたいことは、マンションの土地の持分は、マンションを建て替えるまで、全くメリットがないってこと。
60平米と75平米と、どっちがいいですか？と言われても、建て替えまではそのままでしょ。そんな５０年後の話をされても・・・。
それより、購入時の出費が少ないほうが、よっぽどメリットがある。
実際、マンションで、新築で買って立替まで住む人って、少ないんじゃないかな。自分が住んでたマンションも、１５年もすれば転勤や戸建てに移る人等々で、３割ぐらいは退去したし。そういう人は、ハッキリ行って、持分の恩恵なんて全くない。
既存不適格も、建築時に許可したものを大規模修繕等で問題になる可能性はない。
駐輪場を増築する際に云々の話も、これは、容積率１５０％でも今の基準でギリギリに建てていれば
同じ話。
反対運動は、法律上問題が無い（建築許可が下りている）ものに対して、
文句を言うかどうかは、住民側の問題。誰も隣に大規模マンションができて喜ぶ人はいないからね。
マンション側とすれば、法律に則り建築しているのに、住人の無理難題を聞くとキリが無いという
判断でしょう。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[218: 社宅住まいさん]

容積率150％と200％ですが、ニュータウン指針は指針であって条例でも法律でもないのに馬鹿げた内容がのやり取りがよく続きますね・・・・。

[219: 匿名]

>216

あのー、私は容積率150％派を擁護するとか、200％派を擁護するとか、どっちでもなく、ただ、216さんが嘘を書いてるから、一般論として事実の指摘をしただけですけど・・・。私は全て事実の書き込みしかしてません。


>言いたいことは、マンションの土地の持分は、マンションを建て替えるまで、全くメリットがないってこと。

「全く」は嘘ですね。売りに出す場合もその分のメリットはあります。


>そんな５０年後の話をされても・・・。

50年後と断定する根拠は？30年後かもしれないし、40年後、60年後、もっともっと100年後かもしれない。
ただ、分かりやすい一例をとると例えば直床在来工法であるかぎり、一生建て替えなしはまず無理だと思っても差し支えないかと思います。


>それより、購入時の出費が少ないほうが、よっぽどメリットがある。

だからそれも含めて「購入時に土地持ち分が多い分で500万円ほど高くなることも考慮しなければいけません。 」と150％派に注意喚起は書いてましたが？


>実際、マンションで、新築で買って立替まで住む人って、少ないんじゃないかな。

少なくないです。建て替えられる・られないは物件次第ですが、ほとんどの人は生涯そのまま住みます。この発言は少なくとも過半数は転居するということですね？それだと世の中のマンションはスラムだらけになってますよ？これは唖然とする驚き発言です・・・。


>自分が住んでたマンションも、１５年もすれば転勤や戸建てに移る人等々で、３割ぐらいは退去したし。そういう人は、ハッキリ行って、持分の恩恵なんて全くない。

3割は多いと思いますが、そういう地区なんでしょうね。しかし、それでも7割もの世帯には恩恵はあるという裏返しです。


>既存不適格も、建築時に許可したものを大規模修繕等で問題になる可能性はない。

とりあえず「既存不適格」の意味を理解して下さい。建築許可された建物が、完成後に違反になったもののことです。つまり、既存不適格は、建築許可云々関係なく問題になります。214のリンク先を読むくらいの努力はお願いします。
なお、建築許可がない戦後のマンションは世の中有り得ません。


>駐輪場を増築する際に云々の話も、これは、容積率１５０％でも今の基準でギリギリに建てていれば同じ話。

ですから、容積率150％ならいいとか200％ならダメと言ってるのではなく、何％でも既存不適格になったら問題があると言ってるのです。いい加減理解して下さい。ただ、215の追記でも書きましたが、50％の余裕の件は、今後の法律や指針の流れの中でも150％マンションと200％マンションで埋まらない50％の差ですので、物理的にも精神的にも余裕になるとは思いますが、これは人それぞれの考えもあるでしょうね。
なお、私は一言もグランファーストが既存不適格とは言ってません。ただ、高さ45メートルのリスクや、すでに指針不適合の項目があるとのことなので、そういう意味でのリスクは他より大きいとは思います。


>反対運動は、法律上問題が無い（建築許可が下りている）ものに対して、 文句を言うかどうかは、住民側の問題。誰も隣に大規模マンションができて喜ぶ人はいないからね。 マンション側とすれば、法律に則り
>建築しているのに、住人の無理難題を聞くとキリが無いという判断でしょう。

確かに周辺住民も粘るなとは思いますが、デベの対応の悪さが原因になってますので、とりあえず、きちんと経緯を把握して言いましょう。他の良心的な入居者さんたちの為にも、入居後に余計なトラブルを起こされないことを願います。

[223: 周辺住民さん]

>218

そもそもルールやマナーと指針は違いますが企業もコンプライアンス上、社会的な貢献も求められている時代であるのは間違いないと思います。しかしながら不動産業界では未だ法令遵守のみがコンプライアンスと捉えている企業も多いのではとは感じます。
指針は将来的に法的拘束力のある条例化までのひとつのステップです。しかし条例化された場合には内容修正などもあるでしょう。法律でさえ完璧な内容では無い中で指針レベルでは必ずしもベストな内容になっているとも思えません。
ただ各々の立場や企業利益、自己都合の為に指針は法的拘束力が無いとか法律上は問題無いなど不動産業者、近隣の方、競合業者の方、住人になる方が好き勝手に書き込んでいると思います。

[224: 匿名さん]

コンプライアンス（法令遵守）≠ＣＳＲ（企業の社会的責任）
これらが重視される世の中になってきているのは確かですもんね。

[225: 匿名さん]

容積率やタイルや不適格やいろいろ挙げていますが、多くの方はそれを理解して契約しているのでは。

これ以上それに対していうのはこの物件自体を傷つけようとしているようにしか思えません。
悪質な場合は法的手段を管理組合に訴える必要もあるかと思われます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[229: 匿名]

掲示板で、近隣住民が悪いとか、デベが悪いとか、つまらない言い合いしても何の解決にもならないし、外野から笑われるだけでは？

さっさと、近隣住民もデベも話し合いのテーブルに着いて、きちんと話し合って和解すればいいんじゃないの？
そうすれば掲示板も荒れることはないと思うし、のぼりもなくなるでしょ？
そういうお互いの対応がどっちも悪くないかい？

[230: 匿名]

229
粘ってるのは結局お金目当てってことかぁ。残念ですが無理〜

[231: 匿名]

ところで、正確な情報として教えてほしいのですが、コンクリートの耐久性が80年だとしても、コンクリートに埋め込んだ配管なんかが30年で駄目になったら、コンクリートの寿命を待たずに、建て替えとか大規模修繕に踏み切らないといけなくなりますよね？？

[232: 匿名]

性能評価で維持管理が２等級のグランファーストにはあてはまらないことをこちらで聞いて申し訳ないですが。

というようにちゃんと誤解がないよう気をつけて下さい。

[233: 匿名]

埋めてる部分と埋めてない部分が混在してるということかな？

[234: 匿名]

233
違います

根拠もなくあたかもコンクリート埋め込みしている的な書き込みはただの中傷です。いい加減にしてくださいね。迷惑

３「掃除口及び点検口が設けられる等、維持管理を容易にすることに特に配慮した措置が講じられている」
２「配管をコンクリートに埋め込まない等、維持管理を行なうための基本的な措置が講じられている」
１「その他」

[235: 匿名]

分からないことを質問しただけで、中傷扱いで叩かれるのですか？
ここは検討板ではないのでしょうかね？

[236: 匿名]

231と233はそう見えてもしかたないですよ。
今までもそうだからなおさら。

まぁ違うにしても、過去スレ見ればわかる話。

[237: 匿名]

236さん
過去スレッドは見ました。書いてなかったから質問しました。
契約者さんに叩かれる意味がわかりません。

[238: 匿名さん]

新古物件で売りがでていましたが、どうなんでしょうか？買い得でしょうか？

[239: 物件比較中さん]

>238
その物件は買い手が無くホームページ掲載されたやつですからねえ。
放っておけばすぐに値下げしてくるんじゃない？
「買い」物件は掲載前に無くなりますし、余程ニーズにマッチしてなければ慌てなくていいんじゃない？

[240: 匿名さん]

買い手が無いという程、なんにも販売活動してないですよこの物件。
売り出したばっかりです。引渡しを受けたばっかりだから当たり前ですが。

＞238さん
確認しましたが、地権者さんの多い1.2号棟でも、今のところ売りにでるのは2件程度だそうですので、2号棟がお好みでしたら買いでしょうね。
他の中古や新築マンションと比べて、眺望の見える81㎡南向きで3900万円は若干安いと思いますが、仲介手数料を考えると、今販売中の分と悩む価格設定だなぁ～～というのが私の感想です。

仲介なら値段交渉出来るかもしれませんので、一度問い合わせてみてはどうでしょうか。

[241: 匿名さん]

＞２３７さん
契約者さんにたたかれる意味とありますが、何処にも契約者とは書いてなくないですか？

批判的コメントを批判したら＝契約者→契約者が検討者に誹謗中傷・言論統制→悪質な入居者が住むマンション・・・・

という、意図的と思われます悪印象演出の一連の流れがありますので、勝手に契約者との決めつけは、その一連の流れがお好きな人と同一人物との誤解を招きかねません。

ちなみに、ここでの執拗な批判投稿を契約者や販売関係者の方々は当然不快に思うでしょうが、それ以外にも間接的な関係者や契約者親族、地権者、本気で検討している検討者、利害の無くモラルのある不動産業者など、結構不快に思う人多いかと思いますので、その人が何者かは全く解りませんよ。

契約者の成り済ましも多いですしね。