グランファースト千里桃山台について検討中の方、ご近所の方が
情報交換をする場です。
荒らし投稿はスルーしましょうね。
※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/
[part4] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141553/
[part5] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153905/
[part6] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177872/
所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：3LDK～4LDK
面積：75.04平米～118.23平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事 関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア 西日本支社
販売代理：住商建物 大阪支社
販売代理：日本住宅流通 関西営業部
施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト
[スレ作成日時]2011-10-11 09:11:02
グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅶ
| No.1 |
by 匿名 2011-10-12 07:56:59
削除依頼
またノボリが増えてますね。減るどころかバリエーション豊になっていきます。
それにしても「軍艦島」は敵ながらあっぱれなネーミングですわ。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
by 匿名さん 2011-10-12 23:31:10
勝手にやらせておけばいいじゃない。
１～５棟の方が目障りでも我慢してください。 私は６棟で見えませんから平気です。 |
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| No.4 |
by 契約済みさん 2011-10-12 23:35:12
9号棟の売れ行きはどうなんでしょうね。
販売好調で価格が上がったと聞きました。確かにいつ行ってもいっぱいで担当者と話す時間すら予約無しでは作ってもらえない状態ですが、いくらなんでもそろそろ苦しくなってくる時期なんじゃないのかなぁ～。 |
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| No.5 |
by 匿名さん 2011-10-13 01:17:58
住民スレでは、騒音問題が出てきて内輪もめしているようです。
建ったばかりで最近では聞かない珍しい話題ですが、どうやら上階の音が響くようです。 工法が古いのでしょうか？遮音対策があまりできていないようです。 |
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| No.6 |
by 匿名 2011-10-13 07:50:35
工法が古いことも、遮音対策が低いことも、前から分かりきってたことですよね？
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| No.7 |
by デベにお勤めさん 2011-10-13 13:36:25
確かに、騒音問題の話題は、今時、非常に珍しいです。
でも予定（想定内）通りです。 今更といった感じですが。 対応策は、あるのでしょうか？ |
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| No.8 |
by 匿名 2011-10-13 14:20:53
基本的には我慢するか慣れるしかないのでは？
余計なことを言いに行くとトラブルになるだけだし。 |
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| No.9 |
by 匿名さん 2011-10-13 14:28:10
以前からチラホラと話題に出たことがある吹田市が検討している高さ制限の件。
本当に40メートル規制で決まったりでもしたら、問答無用で既存不適格建築物になるけど、それについては対策あるのかな？ 本当はその可能性があることも含めた説明くらい営業段階であってもいいのだけど…。 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2011-10-13 14:45:03
法律、条例は、今後の建造物に適応されます。
既存物件には、適応されません（吹田市の許可取得済）。 何十年後かの再度建て替えの時には、問題になるでしょうが。 しかし、駅周辺のマンション群も全て、そのような条例ができれば、次回の建て替え時に、困るのは同じです。 よって、普通に考えると、そのような条例を作るメリットがありません。 維新グループが動くと、どうなるかわかりませんが。 駅周辺が、再度ゴーストタウン化するより、余程ましでしょう。 |
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| No.11 |
by 匿名さん 2011-10-13 16:12:07
騒音の話は、なりすましさんの可能性が高いのでは。
遮音性能は標準以上だと思いますが、不安があるなら、竣工後に実際に見て見れば良いのでは。 |
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| No.12 |
by 匿名 2011-10-13 16:30:32
10さん
既存不適格建築物とはその名の通り既存の建築物に当てはまることです。 つまり、建て替えはもちろんのこと、増築も改築も建築許可がいる工事は一切アウトになってしまいます。 ちなみに、南千里駅周辺の分譲マンションで40メートルを越えているのはグランファーストとリーザスだけです。しかし、リーザスは商業地域なので適用外になってきます。 他の分譲マンションはそれも見越して40メートル以内に抑えて建築されています。 ポジティブさは必要だと思いますが、これくらいの情報は基本に思いますので、それすら知らないのは高い買い物ですし、あまり楽観的過ぎるのもちょっと危険な気がします。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2011-10-13 17:06:28
今まで何回もこの事が出ています、もういいのじゃないの どこかの営業マン殿。
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| No.15 |
by 匿名さん 2011-10-13 17:18:34
本当に同じ話題多いですね。
というか、これぐらいしか、否定する要素なし。 いかに、いい物件か？ アラシさんが証明してくれました。 毎度ありがとう。 |
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| No.16 |
by 匿名さん 2011-10-13 17:46:17
吹田市の条例で、高さが40mに見直されるって、具体的な話があるのでしょうか？
ネット検索で「吹田市、条例、高さ、40m」とかで検索しても何もヒットしませんが。 もし仮にそうなったとしても、増改築が一切できないなんてことはないのでは？ たとえば１Ｆロビーの修繕や増改築ができないなんて、そんな非常識なことにはならないと思いますよ。 （建物の高さをもっと高くするような増築は無理だと思いますが） |
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| No.17 |
by 匿名さん 2011-10-13 17:49:03
建築許可が必要な工事は無理、例えばそれが駐車場の補強工事や屋根設置工事とかであっても。
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| No.18 |
by 匿名さん 2011-10-13 17:49:27
最近あった関東のライオンズみたいに建って間もなく重大な欠陥発覚→建て替えとならない限りは、高さについては大きな問題ではないと思っています。
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| No.19 |
by 匿名さん 2011-10-13 23:16:27
>>11
推測、思いこみでのいい加減な書き込みは感心しません。 ・都合が悪い内容の書き込みは全てなりすましですか？ ・遮音性能が標準より高い根拠を示してください。今回問題になっているのは重量床衝撃音です。LL40等級は重量床衝撃音には無効であることは既に自明のことです。 ・「竣工後に実際に見て見れば良いのでは」とは・・・。遮音性能が見てわかるのでしょうか？実際に住んでみないと分からないはずです。 設計段階でも遮音性能は理論値で、実際に住んでみないと分からないから、住民の情報が貴重な情報源となるのです。 その他「資産価値が下がるような書き込みは、住民であるなら慎みなさい。」という旨の書き込みも散見されます。感心しませんが、隠しても無駄です。いつかは分かることですから。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2011-10-14 00:00:45
>17
>建築許可が必要な工事は無理、例えばそれが駐車場の補強工事や屋根設置工事とかであっても。 本当ですか？ 吹田市の別の条例（１０ｍを超える中高層建物の条例）をみたら、そうじゃないですよ。 http://www.city.suita.osaka.jp/home/soshiki/div-kankyou/chiikikankyo/0... |
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| No.21 |
by 匿名さん 2011-10-14 00:31:34
>19
>・都合が悪い内容の書き込みは全てなりすましですか？ こういう匿名サイトでは確証はとりようがないので、読んだ人それぞれの判断でしょうね。 これまでの営業妨害の書き込み多発と、１・２号棟の現在の入居者がまだ少ないことを考慮すると、なりすましの可能性は高いように思えます。 >・遮音性能が標準より高い根拠を示してください。今回問題になっているのは重量床衝撃音です。LL40等級は重量床衝撃音には無効であることは既に自明のことです。 重量床衝撃音は、スラブ厚と梁に囲まれた部分の面積に影響されます。 スラブ厚は２０ｃｍあれば大丈夫という意見が多いし、ボイドスラブの遮音性能は通常スラブの８割といわれてることから通常スラブ２０ｃｍはボイドスラブ２５ｃｍに相当するので、スラブ厚は少なくとも標準じゃないでしょうか。 ここは梁があるので（見た目に邪魔だというデメリットはあるが）、梁のないボイドスラブより、梁に囲まれた部分の面積は狭くなるので、遮音は標準以上じゃないかと思います。 >・「竣工後に実際に見て見れば良いのでは」とは・・・。遮音性能が見てわかるのでしょうか？実際に住んでみないと分からないはずです。 上下の部屋が空いていれば、家族などで手分けして、上の部屋で音を立てて、下の部屋で聞いてみれば良いのではないでしょうか。 >その他「資産価値が下がるような書き込みは、住民であるなら慎みなさい。」という旨の書き込みも散見されます。 そういった書き込みも、なりすましの可能性が高いように思えます。 まあ、読んだ人それぞれの判断だと思いますが。 |
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| No.22 |
by 匿名さん 2011-10-14 01:38:36
>>21
「じゃないでしょうか」、「と思われます」、「という意見が多い」では何も書いていないのと同じです。 よくご自分で読んでください。 ご自身で勉強されたうえで、かなり確かな根拠といえるものはどの程度ありますか？ ボイドスラブ250ｍｍと在来工法200mmでは梁があるから在来工法が標準以上というのは本当ですか？ ボイドスラブにもたくさんの種類があり、遮音性能に優れたものもたくさんあります。 在来工法で梁があるから、遮音に有利というのは短絡的です。施工方法により、遮音性能は変わります。 また、「手分けして上の階で家族が音をたてて・・・。」って・・・できますか？ やったとしてどのようにして何を確かめるのですか？とび跳ねますか、人の家で？ 重量床衝撃音の評価は、タイヤをドーンと床に叩きつける機械で行います。建物に損傷を与えるリスクがあるため通常は行わないようです。 ですので、実際に住んだ方の意見が聞いてくるのです。 確かにマンコミュの書き込みをそのまま信用するわけにはいきませんが、どなたも「静かです」と反論しないところをみるとあながち嘘ではないかと思っています。 |
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| No.23 |
by 匿名さん 2011-10-14 12:40:21
果たして、真の住民が、わざわざこんな所に書き込みをするか？
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| No.24 |
by 匿名さん 2011-10-14 12:43:22
ライオンさんから、いまだに電話があるが、いかがなものか？
完売まで、我慢するか。 ここに決めたのに。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2011-10-14 12:58:01
関り成さんな、１銭の得にも成りませんよ、此処に来ての嫌がらせは業者営業マンと、なりすましの愉快犯ですからね。
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| No.27 |
by 匿名さん 2011-10-14 14:39:27
吹田市は、引越しゴミを無料で引き取りに来てくれるようですが、どの様なゴミが対象ですか？
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| No.28 |
by 匿名 2011-10-14 15:25:12
26さん
少なくとも今どき直床従来工法の新築マンションなんて皆無ですよ。 他にもなんでも成り済まし扱いとか、契約者でありながら嘘まで交えるのとかはよしませんか？ |
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| No.30 |
by 匿名さん 2011-10-14 22:22:37
適当なうそついて、契約者が値引き画策出来ても値引きが出来るわけないよ、あんた契約者なりすましだね。
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| No.31 |
by 物件比較中さん 2011-10-14 22:30:15
3ＬＤＫ 3420万円～なんですかぁ～。安くてびっくりです。
阪急茨木市駅前の中古でも4000万円以上したから、 こっちも一度、検討してみます。 |
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| No.33 |
by 匿名さん 2011-10-14 23:26:05
でんでんむしむし です。
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| No.34 |
by 匿名さん 2011-10-14 23:29:42
>>26
>逆に200はチープで不合格という評価は何基準？あいかわらずここの批判論でしか見ませんが？ どこにもそんなことは書いていません。 再度読み直してください。 スラブ厚が標準的な厚さだから、LL40等級のフローリングを使用しているから「遮音性能は標準以上」ということは言い切れないということです。 色々な要素があって建物は建築されその結果として遮音性能は決まってきます。 ごく一部のスペックで、遮音性能を決めることはできません。実際に住んでみた方の意見が一番確かということです。 いろいろ反論されていますが、まず最初に住民としてお住まいのところは静かということを書き込むのが普通と思います。実際に住んでおられないと思われる記載が端々に出ています。 あなたは何者でしょうか？ |
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| No.35 |
by 匿名さん 2011-10-15 08:18:12
26さん、大丈夫。
業者の成り済ましばっかりがいてるので、ここでは感覚が狂いそうになりますが、貴方の感覚が絶対正しく標準的です！ 私も、契約者板に変なネガティブ書き込みがあったら、すぐこちらの検討板で釣りのコメントがある今までの典型的パターンであること、1・2号棟の一般分譲は20件ちょっとしか無い事をふまえると、契約者板の書き込みも成り済ましの可能性が高いと考えます。 そう考えると、貴方への批判的な投稿は、自作自演の妨害をされた他社営業マンが、「ムッとして反抗している」という風にしかうつりません。 本当、匿名じゃない投稿形態にしてほしいもんです。 |
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| No.36 |
by 匿名 2011-10-15 09:01:25
35さん
1・2号棟で賃貸と中古が20部屋近く出てますよ。そこを忘れずに。 |
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| No.37 |
by 匿名さん 2011-10-15 10:16:10
賃貸と新中古が出たと言われるが想定内、いまさら何を言っているの。
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| No.38 |
by 匿名さん 2011-10-15 11:08:10
春頃に関東から転居予定です。
立地的に気に入り80㎡前後の４号棟５号棟の中高層を希望していましたが資料請求をした時点で既に完売でした。 １，２号棟のように入居間近になると新中古物件として売り出されますかね？ また、その情報をいただきたい場合、どこにお願いしておけば良いのでしょうか？ 今現在は関東に住んでいるので近辺の不動産屋情報が全くわからないので･･･。 |
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| No.39 |
by 契約済みさん 2011-10-15 12:36:14
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| No.40 |
by 匿名さん 2011-10-15 13:02:29
38さんが荒らしとも限らないし、39さんがなりすましさんにも思えます。
不動産はネットワークで情報は流れて来ると思うので、近くの不動産屋にまずは聞いて見れば良いのではないでしょうか。 |
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| No.41 |
by 匿名 2011-10-15 14:28:42
新古って出てます？どこを探しても見当たらないのですが。
もし出てたとしても新築と費用はかわらないとは思いますが、気にはなります。 この立地だと、人気の間取りの場合、新築より高いかもしれませんね。 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2011-10-15 16:12:12
まだ無いのでは、いずれ出ますよ。
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| No.43 |
by 匿名 2011-10-15 17:01:01
>41
出てますよ。前にもどなたかからの投稿もありましたが、ネット掲載前に新古狙いの客に予約でだいたい押さえられてしまうそうです。 そのあとのネット掲載なので、販売条件が比較的悪い方の物件になるようです。 ちなみに、住宅流通のホームページとかに掲載はすでにありましたよ。すでにネット掲載分のところまで出回ってます。 |
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| No.44 |
by 匿名さん 2011-10-15 17:17:20
賃貸もそんなに出ているのでしょうか？
間取り、値段、階が一緒で不動産屋が違うのは重複とすると、2・3件しかないように見えます。 |
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| No.45 |
by 匿名さん 2011-10-15 17:21:03
賃貸募集は１戸有りましたが今まで売買は無いですね、有るのなら具体的に、仲介会社も将来出ると思っていますから、取り敢えずその様なお客を抑えたいから思わせるわな、常道手段です。
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| No.46 |
by 匿名さん 2011-10-15 17:22:45
新古も、条件の良いのは価格上乗せかもしれないし、少なくとも仲介手数料はそれなりにかかるので、どんなものでしょうね。
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| No.47 |
by 契約済みさん 2011-10-15 17:27:09
知ってる範囲で賃貸は10件近くは確実にありましたよ。今は知りません。減ったのならそれは借り手が見つかったということですし、よかったのでは？
空き部屋がたくさん出るマンションよりマシでしょ？ |
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| No.48 |
by 匿名さん 2011-10-15 17:29:42
１つの物件を仲介各社それぞれ乗せるからね。
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| No.49 |
by 契約済みさん 2011-10-15 17:47:12
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| No.50 |
by 匿名さん 2011-10-15 18:33:47
日住サービス南千里店で賃貸５号棟９０㎡２３万、２号棟７５㎡１７万で出ていますね、アットホームで４戸７０㎡７５㎡、７６㎡、６３㎡１６万～１７万で 賃貸だけですね７０㎡～７６㎡が中心です、南千里では結構高めですね。
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| No.51 |
by 入居済み住民さん 2011-10-15 19:13:58
この前、賃貸の入居者が引越しで軽くトラブってました。
引越しスケジュール外で勝手に引越してきたから引越トラックの配置で揉めてた。他にトラックが入ってるから。 地権者さんも賃貸に出すのは自由だけど、最低限のルールを説明するなり、貸し主としての責任くらいは果たして欲しいな。 |
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| No.52 |
by マンション住民 2011-10-15 19:20:30
私も揉めるつもりは一切ないですが、賃貸もたくさんあったのも、中古もネットにも出てたのも本当でしたよ。
賃貸はダブりを省いても10部屋くらいで中古は2部屋ありましたね。 他のネットに出ない中古もよくあると不動産屋さんからも聞きました。 ただ、契約済みの賃貸も中古も、個人情報で教えられないとハッキリ言われました。当然ですよね。20以上かどうかそのラインくらいは知りたかったのに。 とにかく、契約者同士でそんな数のことで揉めても仕方ないとは思います。 |
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| No.53 |
by 匿名さん 2011-10-15 19:44:08
別に揉めてないと思いますが・・・
以前10件くらいあって、今は5件くらいということですかね。 |
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| No.54 |
by 契約済みさん 2011-10-15 19:55:06
もともと建て替え決議時の調査で２割が中古か賃貸を予定してたんだし、１・２号棟で中古と賃貸が２０件くらいなら想定内では？
あとは特に賃貸入居者が分譲に住む心構えとか常識的な人ならいいのでは？ |
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| No.55 |
by 匿名 2011-10-15 20:31:33
確かに賃貸は10件以上一気に出ました。
でも中古は僕も一度も見てません。 見た方、嘘でない根拠としてその値段はハウマッチ |
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| No.56 |
by 匿名さん 2011-10-15 20:52:18
No,38で質問した者です。
短時間の間に皆さんありがとうございました。 近辺の不動産屋さん何件かにメールで問い合わせをしてみました。 やはりまだ１，２号棟に関してしか情報はないみたいです。 ちなみに、１，２号棟でしたら、コスモダイレクトで3900万（３階・３LDK）で出ていました。 |
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| No.57 |
by 契約済みさん 2011-10-15 21:02:21
私は日本住宅流通のホームページで見ました。もうないので売れたみたいですね！
たしか90平米弱の角住戸で4100万円台だったと記憶してます。詳しくは日本住宅流通に聞けば教えてくれるかな？売約済だから個人情報で教えてくれない？？ とりあえずそれは見ましたよ！ |
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| No.58 |
by 匿名さん 2011-10-15 21:16:55
８１，６７㎡（２４,７坪）３階南向き３９００万円仲介手数料１２３万円 ほぼ完売棟（２号棟）どう思います
前は反対住民ののぼり付きです。 |
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| No.59 |
by 匿名さん 2011-10-15 21:31:13
単純に広さだけで比較してま駄目ですよ、７９８戸条件悪い部屋有りますからね。
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| No.60 |
by 匿名さん 2011-10-15 21:59:59
７５㎡くらいで月１７万円の賃貸なら年２００万円くらい、２０年で４０００万円、３０年で６０００万円。
借り手もけっこう早めについてる模様。 販売価格を考えると、投資としては優良なのかな。 |
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| No.61 |
by 契約済みさん 2011-10-15 22:15:18
60さん
管理費・修繕費の所有者負担、さらに駐車場も賃料によっては一部負担、固定資産税の負担、住宅ローンの金利負担があります。 賃貸入居者が空き無く続く保障もありません。 実際には60さんの試算の半分くらいの収益でしょうね。 安易に賃料だけで収益を考えるのは危険です。 |
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| No.62 |
by 匿名さん 2011-10-15 22:54:51
ファミリーマンションの賃貸は利回りは良く有りません、ネットで平均すれば４～５％が限度です、（ワンルームの方が利回りが良いです）１５年前後でオーナーチエンジして旨く売れれば良いのですが、ただ地権者の方が年金に＋とお考えであればそれも良しとしますか。
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| No.63 |
by 匿名さん 2011-10-15 23:04:43
管理費と駐車場代は借り手が払うのが一般的では。賃貸情報にも家賃とは別に金額が掲載されていますし。修繕費と固定資産税は家主が払いますが。
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| No.64 |
by 契約済みさん 2011-10-15 23:31:35
中には管理費を取ってない物件もありましたし、取ってても共益費名目で安く設定している物件もありました。
駐車場はさすがに無料はなかったと思いますが、安く設定しているようなところもありました。逆に高く設定してるようなところもありましたが。 |
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| No.65 |
by 匿名 2011-10-15 23:35:29
>60
賃貸では住宅ローン減税もありませんし、退去後のハウスクリーニングなどメンテナンス費用は基本的にすべて所有者の負担になってきます。 投資としては62さんも仰るように、普通か少しよくない物件ではないでしょうか？ |
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| No.66 |
by 匿名さん 2011-10-15 23:52:01
投資目的でファミリーマンションなんかは買わないでしょう。何の議論をしているのでしょうか。
とにかくこの物件は、千里ニュータウンの数少ない駅近物件という事もあって、転勤族の人達が借りやすいです。だから賃料設定も周辺と比べてやや高めです。 基本的に新築当時の分譲賃貸のニーズはほとんどが借り上げ社宅などの転勤族がターゲットとなりますので、桃山台まで徒歩で行ける2線アクセスが魅力です。 整理すると、駅近物件の資産価値が高いことを裏付けしている、明確な根拠と取れる状況かと思います。 また、当初の販売価格が比較的安価設定なので、投資目的はどうかと思いますが、資産価値が下落しにくい物件だという事は間違いないでしょうね。 |
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| No.67 |
by 匿名 2011-10-16 00:06:58
>66
>とにかくこの物件は、千里ニュータウンの数少ない駅近物件という事もあって、転勤族の人達が借りやすいです。だから賃料設定も周辺と比べてやや高めです。 ？？？ 話の内容からして賃貸の話ですよね？千里ニュータウンの駅周辺はUR含めて駅近物件だらけですよ？ 分譲でもここ２年くらいで南千里駅周辺だけでも、グランファースト、ブランズ、プレミスト、パークハウス、ライオンズと1500戸以上の供給がありましたが？ |
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| No.68 |
by 匿名さん 2011-10-16 00:34:56
相変わらず関係無い方々が、色々お節介してますね。
実際、売れに売れてますし。 資産価値は、安泰でしょう。 反対意見は、ご自由に。 |
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| No.69 |
by 匿名さん 2011-10-16 08:34:52
これだけ供給が有りますから今後中古販売で旨く売れるかに掛っています（築１０年過ぎると極端に言えば車と同様になりますよ）、リーザスも昨年までは買った価格から余りダウンしなかったが最近は苦戦しています、従って御堂筋線沿いを除いて他は余り期待しない方が良いと思います、賃料も同様です。
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| No.70 |
by 匿名はん 2011-10-16 11:44:03
リーザスと一緒に考えるのはどうかと。
リーザス：西側は店舗、北は病院があり、騒音、プライバシーに問題あり。 隣にマンションできる可能性あり。 元々高値であった。 タワー型機械式駐車場あり。 グランファースト：西側以外は住宅に囲まれ、静粛性保たれる。 周囲にマンション等の建物が建つ可能性は低い。 良心的な価格 自走式駐車場。 供給が多いということは価値あるものだけが残るってことですよ。 その点南千里ではここは初期購入額に対して資産価値は比較的保たれるのではないでしょうか。 |
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| No.71 |
by 匿名 2011-10-16 13:08:03
そもそも違反マンションなのに、資産価値を期待することがズレてないかい？
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| No.72 |
by 匿名さん 2011-10-16 14:47:40
そもそも違反なんかないのでないかい？
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| No.73 |
by 匿名さん 2011-10-16 16:57:59
ありますよー
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| No.74 |
by 匿名さん 2011-10-16 17:48:11
ないですよー
（あるというなら具体的に書いてみてください。条例では○○だがここは△△なので違反、のように。過去スレみて勉強しろ、みたいなのではなくて） |
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| No.75 |
by 匿名さん 2011-10-16 18:01:14
結局、高さ制限の話も、
>9 >以前からチラホラと話題に出たことがある吹田市が検討している高さ制限の件。 >本当に40メートル規制で決まったりでもしたら、問答無用で既存不適格建築物になるけど、それについては対策あるのかな？ >本当はその可能性があることも含めた説明くらい営業段階であってもいいのだけど…。 >12 >既存不適格建築物とはその名の通り既存の建築物に当てはまることです。 >つまり、建て替えはもちろんのこと、増築も改築も建築許可がいる工事は一切アウトになってしまいます。 >17 >建築許可が必要な工事は無理、例えばそれが駐車場の補強工事や屋根設置工事とかであっても。 なんてネガキャンがありましたが、 ・吹田市が条例で高さを４０ｍ制限に見直すという具体的根拠はない。 ・もし仮にそうなっても、吹田市の別の条例では、既築建物は増築部分が高さ制限を越えなければＯＫとなってるので、問題なしの可能性が高い。 http://www.city.suita.osaka.jp/home/soshiki/div-kankyou/chiikikankyo/0... ということで、悪質なデタラメだったんですよね。 |
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| No.76 |
by 匿名さん 2011-10-16 18:06:46
何が条例違反しているのか行政に確認してから言いなさいよ、無責任に知りもせんのに、ごちゃごちゃ言いなさんな。
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| No.77 |
by 契約済みさん 2011-10-16 20:25:39
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| No.79 |
by 匿名さん 2011-10-16 21:52:24
はい。だから別の条例と明記しています。
既築の建物にどう対応するかの参考になると思ったので。 既築の建物への対応について、もっと具体的な根拠がもしあれば、教えてください。 |
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| No.80 |
by 契約済みさん 2011-10-16 22:11:32
79さん
ニュータウン指針で高さ制限かけられたら、その条例は何の参考にもならないのですが…。 千里ニュータウンというミクロの方の条例の規定が適用になります。 でも、こんなことで言い合っても仕方ないですね。とりあえずそのリンク先の条例はニュータウン指針がある千里ニュータウンではあまり意味をなさないです。 79さんを否定してる訳ではないです。よく調べられたと思いますが、間違いはそのままにしておくのもよくないので、すみません。 |
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| No.81 |
by 匿名さん 2011-10-16 22:44:37
別に間違いというわけではないと思いますが。
高さ制限が40mになるなんて具体的な話はないものの、仮にそうなった時には軽微な修繕・増築も無理だと書き込みがあったので、そんな非常識なことにはならないでしょ、という反論の根拠になるのでは。 別の条例だとハッキリ書いてるし、同じ吹田市の建築に関する条例なわけだし。 逆に、それがおかしいと反論するなら、軽微な修繕・増築も無理だという具体的根拠を提示すべきではないでしょうかね。 |
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| No.82 |
by 契約済みさん 2011-10-17 00:00:32
そもそもの話で・・・・
「これから高さ規制が厳しくなる可能性があって、既存不適格になる可能性がある」 「千里ニュータウン指針が出来る前に開発申請を出した事で？現在の指針よりも容積率が大きくなっている」 これをもって「違反マンション」との表現自体が印象を悪くしたいだけの悪意にしか感じまられせん。 大体指針は法律でもなんでもないですし、指針を制定した「市」が結局建築許可を出しているわけですから、基本的に全てＯＫなのでは？ そして仮にこれらの条件が現状は適合外の物件だったとしても、それをもって「資産価値を期待することがズレてないかい？」などの表現も、あたかも資産価値が無い様な印象を抱かせたいとしか思えません。 原則、この様な事が資産価値へ影響する事はほとんど無いと思います。あるなら具体的根拠を示して否定して下さい。 高さ制限が厳しくなって現状既存不適格の京都や芦屋のマンション、それによって値段が下がりましたでしょうか？ 最近高さ規制が厳しくなった茨木市のマンション、それの影響で下がりましたか？ エリアは違う例えではありますが、またそこまで詳しく裏付けを取っている暇も無いので、少しの間違いがあるかもしれませんが、何の根拠も無い否定投稿よりはマシかと思い一応書いてみました。 不動産の資産価値（下落リスク）を決定（判断）するのは、「立地と価格」に集約されるかと思います。 |
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| No.83 |
by 契約済みさん 2011-10-17 00:16:31
まあ確かに一般常識的に言えば、違法より違法じゃない方がいい、違反より違反じゃない方がいい、既存不適格より既存不適格じゃない方がいい、これは間違いないのは確かにですし、それ相応の価値の差は当然出ると思います。
あとは、その価値の差が個人的に気にならなければ問題ないのでしょうね。 |
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| No.84 |
by マンション住民さん 2011-10-17 00:28:39
>81さん
たぶん勘違いされておられます。 既存不適格建築物になると「軽微な修繕・増築も無理」ではなく、「建築許可が必要な修繕や増改築は無理」のはずです。前に役所で聞きました。 75さんとこに書いてる駐車場の屋根設置とかは建築許可必要そうですが、どうなんでしょうね。 |
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| No.85 |
by 匿名さん 2011-10-17 06:22:20
で、結局どんな条例違反があるのでしょうか？ どなたも具体的なことを書かないので、違反はないと判断しています。 |
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| No.86 |
by 契約済みさん 2011-10-17 08:08:56
気になって指針を見ましたが、歩道幅や敷地後退距離が要件を満たしていないようにも思えました。
高さ要件も駅から300メートルや低層住宅前はそれぞれ30メートルや20メートル以上は近隣住民との合意が義務付けられているようですが、近隣住民とは合意に至ってなかったですよね？ やはり指針に照らし合わせると、一部違反は違反であるのかなと思いますが、いかがでしょうか？ 駆け込み申請したから無視でいいのかな？あまり細かい違反は気にせずにドーンとした気持ちでいた方が住んでてストレスもないですよね。それにしても指針って細かく色々決まりがあるのですね。 |
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| No.87 |
by 匿名さん 2011-10-17 08:59:48
不適合、高さ制限、建替え時の事、大修繕、道路、吹田市役所に伺い聞いてきました、私は購入しました、皆さんいろいろ御意見されていますが、確かな事確認されて発言して頂きたい、この事で自分の解釈で発言されるのは、沢山の方が買われていますから、ここに来ての無責任な発言は止めて頂きたいですね。、
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| No.89 |
by 契約済みさん 2011-10-17 15:24:14
86に書いた者です。指針を見て疑問とちょっと感想を書いただけですけど、それでも責められてしまうのですか？
すみませんでした。 疑問も感想も書けないのは悲しいと言うか・・、本来の掲示板と離れている気もしますが、本当にごめんなさい。 |
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| No.95 |
by 入居予定さん 2011-10-17 21:12:36
契約した方でしたら、こちらに書き込まれる前に、もう少しご自分でお調べになったほうがよろしいかと思います。
こちらで聞かれても、正しい回答が得られない場合もございますから。 当方も1年ほど前は、こちらの書き込みに一喜一憂しながらいろいろと情報を調べて、結果契約にいたりました。 Part2くらいまでは、肯定否定ともに参考になる意見交換がありましたので、よい判断基準になりました。 |
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| No.96 |
by 匿名さん 2011-10-17 22:35:08
＞86・89さん
確か、一部今の指針を満たせていないところはある旨の説明を私は営業さんから受けました。 この件に関しては、それ以外も話の発展で色々営業さんから聞きました。 ただ、82の発言でもあります様に細かい規定は制定しているものの、あくまで良好なまちづくりを意識した市の指針であるだけなので、結局のところ良好なまちづくりを意識した建築物であると市が判断して許可をおろしたのでは無いでしょうか。 詳しいことは知りませんが、駆け込み申請で指針制定前に申請したのは開発の申請だけで、建築許可は最近おりているはずなので、そのタイミングでも駄目なら建築許可をおろさないという判断も出来たんじゃないかなぁ～と想像しています。 つまり言いたいのは、「違反」というのは「ルール制定者（法律や行政など）の意見を無視して行使すること」を違反と言うかと思いますので、ルール制定者が許可をおろしている以上、それは「違反」とは言いませんので、ドーンと構えて入居して良いと思いますよ。 |
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| No.97 |
by 契約済みさん 2011-10-17 22:42:50
私も同じです。
たしかにPart2以降は、まともな意見はなかったです。 無茶ないちゃもんばっかりで。 契約者ならわかるはずですが。 > こちらで聞かれても、正しい回答が得られない場合もございますから。 本当そうですね（笑） |
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| No.98 |
by 契約済みさん 2011-10-17 22:54:42
まだ周辺住民は反対運動が活発のようですし、国立マンション訴訟のようなことにならないことを祈ります。
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| No.100 |
by 匿名さん 2011-10-18 12:14:52
反対運動も事実なり
黙殺するようになってきたな。。。 |
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| No.101 |
by 匿名さん 2011-10-18 12:33:39
国立マンション訴訟も、マンション事業者側が勝訴して営業妨害の損害賠償が認められているので、看板をかかげている周辺住民を心配しての発言なのでは？
ただ、この契約済は本物には見えませんが。 |
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| No.102 |
by 契約済みさん 2011-10-18 13:14:54
>101
しかし、既存不適格も認定されてしまったようです。それはそれで、やはりマンションに住む者としては不安材料にはなります。 |
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| No.104 |
by 101 2011-10-18 14:58:28
＞102さん
大丈夫ですよ。「既存の法律で不適格」という意味では、今建築されているマンションのほとんどがそうですから。 数年前にの建築基準法が改正されましたからね。 どんどん法律は新しく変わるので当たり前の事です。 仮に今適格な物件も、数年後に不適格・・・非常に高い可能性である話です。 また、既存法律で不適格な事で、修繕が出来ていないなどの実態は管理会社曰く無いそうです。 しいて言うなら、建て替えする際に、「今と同じものを建築出来ない」というだけです。 ここのマンションは75年～90年持つ建築性能ですし、そもそも建て替えを気にする必要もないかと思います。 また、万一建て替えする際には、今回の様に「建て替えについては緩和措置がある」という可能性も高いですし、それが無かったら、高さを低くして棟を沢山作れば良いだけかと思います。 いずれにしても、「建て替えするなら小さくしなくてはいけないので、住民の大半はどっか出ていって下さい」という様な判断を行政がする方が可能性は低いかと思いますので、それなりの緩和措置を設けるのでは無いでしょうか。 |
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| No.105 |
by 契約済みさん 2011-10-18 15:12:05
104さん
言われる通りですね、市役所でお聞きしたとき不適格建物に成っても遠い将来の建替え時には住民が不利益に成る事は出来ないのでその様な場合当然緩和措置を考えるようです。 |
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| No.106 |
by 匿名 2011-10-18 15:27:24
>103
角住戸が4100万円で出てました。すぐに掲載は無くなりました。 あと、ホームページ掲載前に手付けで成約は本当みたいです。 だから、新古狙いでお得に手に入れられてる方はいますよ。 前からこの掲示板でも情報ありましたが、ホームページ掲載まで残るのは条件があまりよくない方の物件です。（今回のようにあまり安くなってない上にノボリビューの部屋のような） あと、ギャラリーで先日は150戸くらいありましたので、今回が30戸ならあと120戸くらいですね。一応訂正しときます。 もうひと頑張り！ |
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| No.107 |
by 匿名 2011-10-18 16:00:12
104さん
嘘はよくないです。皆さんの為にも誤解させるのはやめましょう。 >「既存の法律で不適格」という意味では、今建築されているマンションのほとんどがそうですから。数年前にの建築基準法が改正されましたからね。どんどん法律は新しく変わるので当たり前の事です。仮に今適格な物件も、数年後に不適格・・・非常に高い可能性である話です。 阪神大震災後に建築されているマンションのほとんどが適格です。平成19年に改正された建築基準法で既存不適格はたいして発生しません。既存不適格が発生したのは阪神大震災後の耐震基準の改正のときです。 現在日本の既存不適格の大半はその耐震基準を満たさないか、ニュータウン指針のように行政独自の容積率や高さ規制や町づくり規制に違反している不適格な物件です。 それらこれまでの歴史から考えても、現在のマンションが数年後に不適格になる可能性が「非常に」高いというのは、不適切で無責任な表現であります。 >高さを低くして棟を沢山作れば良いだけかと思います。 建ぺい率、容積率をご存知ですか？まったく何も良くないですよ？ いい加減な持論を、正論ぶって書き込むのはやめましょう。 あとで、ばか正直に信じて被害を受ける方がいると大変です。 |
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| No.108 |
by 買い換え検討中 2011-10-18 17:58:35
1号棟の124㎡は売れたのかなぁ？
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| No.109 |
by 匿名 2011-10-18 18:06:29
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| No.110 |
by 匿名さん 2011-10-18 18:15:34
104さん
何を言ってもこの様な反論者でますから、しかたのないことです。 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2011-10-18 18:57:34
104さん、正しいと思います。
同じ話題、皆さん好きですね。 次の話題に移ろうとしても、盛り返されてしまいますし。 新古物件の供給量の割に、値段は下落せず、非常に優秀な物件ですね。 どんどん買いましょう。 残り僅かです。 |
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| No.112 |
by 物件比較中さん 2011-10-18 20:43:18
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| No.114 |
by 匿名 2011-10-18 22:06:19
「もし」ばっかりで何を言いたいのなよく分かりませんが、107さんの発言内容に対しての答えにはなってませんよ？
104さんは嘘ばかり書いてますが、その嘘に対して107さんは既存不適格は阪神大震災がきっかけで発生したのか多いとか、事実の指摘がメインでは？ 104さんと107さんのやりとりから、論点がズレてしまってるようです。話がややこしくなるような書き込みは荒らしと同等です、気を付けましょう。 というか、結局発言内容の結論が、棟を低くして、棟の数を増やしたいとお考えのようですが、あの敷地配置で棟を増やすのは、まず無理だと断言できるくらいのレベルですよ？ 113さんの持論は既存不適格云々以前に破綻した考えだと思います。 |
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| No.115 |
by 匿名 2011-10-18 22:09:28
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| No.116 |
by 契約済みさん 2011-10-18 22:23:25
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| No.117 |
by 匿名さん 2011-10-18 22:33:30
最近見に行ってみたのですが、周辺の住民の方で道路に堂々と延々と駐車している方達がいますね。あれの方がりっぱな駐車違反なんじゃないんでしょうか。
そのような方達に不適格って言われてもって感じはしましたが。 |
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| No.118 |
by 契約済みさん 2011-10-18 22:36:38
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| No.119 |
by 匿名さん 2011-10-18 23:09:51
1970年代の街開きの時点でどれだけの人が40メートル級の
マンションへの建て替えを予想したでしょう。 30年後には100メートル級が当たり前になってるかもしれません。 そういう意味でもしも論をしても不毛ってこと。何でわかんないのかね。 |
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| No.120 |
by 匿名 2011-10-18 23:16:45
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| No.121 |
by 匿名さん 2011-10-18 23:21:11
あのー、皆さん、「もしも」論を展開してるのは104さんですよー。
アンカーが色んな番号に行っててややこしいけど、勘違いされてる方もいるような雰囲気なので一応注意しましょう。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2011-10-18 23:50:50
その指針が出る前に建設認められたんでしょう？
ぜんぜん違反ちゃうやん。いいがかりもいい加減に。 |
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| No.123 |
by 匿名 2011-10-18 23:53:38
119さん
>30年後には100メートル級が当たり前になってるかもしれません。 絶対ないとは勿論言えませんが、今の少子化、人口推移から考えても、現実的にはほぼ考えられないことです。 今の人口でもすでに飽和状態です。 |
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| No.124 |
by １０４です。 2011-10-19 01:08:08
なんでしょうか。契約済だと言う102さんが不安だと言うから、ある程度の根拠と私の見解でご安心頂ける様に言っただけなのに、なんで検討者でも契約者でも無さそうなネガキャンの方々にいちいち文句言われなくてはならないんでしょうね。しかも随分上から目線で。
なんの目的でしょうね。この方々は本当に。 ちょっとポジティブな考え方を示すと、すぐ嘘つき呼ばわりするその独特の論調、どうやらずっと同じ人が必死にネガティブキャンペーンされている様ですね。 グランファーストへの営業妨害目的でしょうが、必死すぎ・・・。ご苦労様です。 それと、建築基準法改正直前のマンションは既存不適格では無いという様な、反論意見がありましたが、間違えてたのならすみませんね。別に私は不動産業者じゃないので、そこまで詳しくは知りません。 けれども、ここのネガティブ情報をそのまんま真に受ける程は、馬鹿でもございません。自分で調べて、自分で納得しておきます。 一応、友人が丁度建築基準法改正時にマンションを購入した際、重要事項説明で改正後の基準を満たさないとの明記があって、その時一緒に不動産屋に色々聞いたことがありまして、それを根拠に意見を述べたたのですけどね。 それと、「鉄筋コンクリート造については2005年に耐震壁の有効部分に関する規定が大きく改正されている。」とウィキペディアでもありました。 けれども、そもそも論で、この問題（既存不適格）につきましては、確定的要素も無く、前向きな想像をしていても特に問題ないと考え、そこまで重要視する必要が無いと結論づけておりますので、私に対しての意見は結構です。 |
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| No.125 |
by 匿名 2011-10-19 07:01:01
>124
結局、空想と嘘の内容をあなたが書いちゃったから、あれだけ根拠ある反論食らったんじゃないの？ |
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| No.126 |
by 匿名 2011-10-19 08:41:10
104さん
既存不適格の取り扱いについても勘違いされているようです。 既存不適格になった場合には、申請許可が必要になる工事の際に、不適格に当たるところを適格に改善する必要があります。 適格に改善すれば、工事は行えますので、増改築工事や建て替えは出来ると言えば出来ます。 しかし、現実的には例えばセンドバックはもう不可能ですよね？1、2、3号棟のバルコニー側を削り取りますか？ 高さがアウトなら、例えば10階以上の部屋を解体しますか？ だから、指摘する皆さんは、出来ない、と発言されてるのだと思います。 あと、申請許可が必要ない軽微な修繕は大丈夫でしょうし、それが出来ないと書いてる方はいませんよ？ |
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| No.131 |
by 匿名さん 2011-10-19 12:14:39
安く買いたい検討者だろ
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| No.133 |
by 匿名さん 2011-10-19 13:29:49
地権者の言う事守って大人しく住んでおけば
いいのですよ。 |
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| No.134 |
by 匿名 2011-10-19 15:28:20
>132
言ってる指摘は実は事実ばかりで、素人ではなかなか気付かない鋭い指摘ばかりですしね。 |
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| No.135 |
by 匿名 2011-10-19 15:36:16
129さん
えっ！？何を言ってるんですか？今の高さは最低限維持できないと駄目でしょう？ 人口が減ろうが、グランファーストの土地建物の権利者数（798世帯）は変わりませんよ。 それとも都合よく権利放棄して立ち退きする世帯が例えば100、200と出てくれるのですか？非現実過ぎます…。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2011-10-19 17:10:59
既存不適格は、改修をしてもまだ不適格になるなら、まだ既存不適格のままになるとの認識ですが。
１０階以上は、つぶさなくてはいけないとかはまず無い事ですね。再建築不能かどうかも、再建築の際、市と話し合う必要が出るだけでは？ そうじゃなければ、条例を作ったところに、全ての３１ｍ以上の建物の持ち主が苦情や保障を求めていくと思われますが？？ |
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| No.137 |
by 匿名さん 2011-10-19 17:28:26
>127
>確認が必要な増築建設なんて通常のマンション生活ではおきませんよ。なんなら具体的に事例をあげてみろよ。 例えばですが、平面駐車場に屋根を設置するとか、土地の一部を駐車場や駐輪場に変更するとか、ランドプランに変更が生じるような改築なら、ボリュームが小さい工事でも行政の確認や許可はとらないとダメではなかったですか？ 吹田は千里ニュータウン指針もあってか変更には厳しめというようだったと思いますが。最近は茨木市も厳しくなってきたとも聞きますね。 戸建と違って集合住宅は何かと小さなことでも許可とらないと身動きできないことありますよ。 それより、契約者として興奮せずに冷静に、もう少し丁寧な言葉をつかいましょうよ。 |
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| No.139 |
by 匿名 2011-10-19 21:04:03
今日、野畑南公園に行ったら、野畑南公園の便所のタイルがグランファーストのタイルと一緒でショックだった・・・。あちらの便所タイルが高級なんだ！と切り替えて帰りましたけども。
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| No.140 |
by 匿名はん 2011-10-19 23:09:36
まだこの話題続いてるんですね。
そんな難しく考えずに、結局１３６さんの言う通り。 そういう話なんですよねー。 それと、建て替えしなければいない程の状態であれば、建物自体に既に価値が無いのでしょうから、万一その際の協議で市に「一切緩和措置無し！現行法律に適合しなければ建て替え駄目！」と言われたとしたら（これが非現実的に思うけどね）土地を売って資産分配したら良いんじゃないでしょうかねー。 それより、現行法律での適合物件である事を重視して買って、後に法改正で不適格になった時の方がショックでかい。 いつまでたっても可能性の域を超えない事を、いくら考えても一緒だと思います。疲れるだけ。 その点よりも、今の状況としての「駅からの距離」「周辺の住環境と利便性」「広さや間取り」そして「価格」。 市場比較の中、何よりもそれが勝っている不動産が一番かと私は思います。 上記が同じ条件の物件どうしで、初めてそういう将来の想像で比較するのもひとつの手段かとは思いますが、周辺でグランファーストと上記条件が同条件の物件が私は見当たらなかったので、購入を決定しました。 販売も大変好調の様ですので、私の感覚は一般的なのだと少し安心しております。 また、ここの否定投稿にある様な内容を、お近くのモデルルームで営業マンに指摘され、指針を満たせている、地権者のいない「うちの物件」を買うべきだとしつこく営業を受けましたが、結局、そのマンションは全然売れていない様子です。 結局その結果が全ての真実と、マイホーム購入時の適正な感覚とは何なのかを物語っているんじゃないですかね。 |
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| No.141 |
by 匿名 2011-10-20 00:02:34
>140
>万一その際の協議で市に「一切緩和措置無し！現行法律に適合しなければ建て替え駄目！」と言われたとしたら（これが非現実的に思うけどね）土地を売って資産分配したら良いんじゃないでしょうかねー。 798世帯の超大規模マンションの総会で、そんな決議がまとまる訳がないです。 というか、この方はいつまで建て替えだけに拘るのでしょうか？理解力が…。 既存不適格は建て替え時に、条例に適合するマンションに改めないといけないだけじゃないと何度も指摘されてるじゃないですか…。 行政許可、行政確認が要るような工事の時には、条例に適合するマンションに改めないといけないのですって。そのときにもう皆さん土地を売って資産分配でもする気ですか？？？ いい加減に理解して欲しい…。 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2011-10-20 00:19:04
140さん
価格、価格と言いますが、一応容積率150％のマンションは1戸当たりの土地持ち分が多くなるので、150％のマンションの方が価格は高くなって当然です。 ちなみに、このエリアだと80平米程度でだいたい500万円くらいの差だとみていればいいでしょう。 つまりグランファーストの価格に500万円乗せたら、実はグランファーストの方が高くなったりするんですよ。資産価値を気にされている書き込みを契約者さんがよくされていたので、資産価値を語るなら大切な事実であることと、一応、公平に判断するなら参考までにと思い書きました。 |
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| No.143 |
by 匿名さん 2011-10-20 01:03:17
>142さん
わかってないのはあなたの方だとおもいますよ。 土地の価値を見るのであれば駅からの距離が1分でも違うだけでどれだけ違うか。 それにその土地毎の条件にもよりますし。 同じエリアでここが割高なんてくらべる方がそもそもおかしいですよ。 |
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| No.144 |
by ビギナーさん 2011-10-20 01:10:27
ここは期が変わって売りだされる度に妨害にあっていますね。
よっぽど売れるのを妨害したいのでしょう。 それは周辺住民か、他のデベロッパーか...。 レアルマドリードのクリスティアーノの名言。 →審判の不当なジャッジに対して 「自分が男前でお金持ちで偉大な選手だからだろう。皆が僕に嫉妬している。それ以外説明のしようがない。」 人気物は辛いですね...。 |
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| No.145 |
by 物件比較中さん 2011-10-20 06:55:29
>139
いつか誰かから出るんじゃないかとは思っていましたわ、私は知ってたけどあえて黙っていましたが。 公園便所タイルと同じ外壁なんだよねぇ、、、、(苦笑) うーん、知り合いに便所タイル外壁とか言われそう。 |
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| No.146 |
by 匿名さん 2011-10-20 07:09:11
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| No.147 |
by 142 2011-10-20 08:18:49
>143
私は一言も「割高」との単語も表現も使ってないですけど？ 土地持ち分を同等に考えるために容積率を同じに換算すると、グランファーストの価格は同じエリアで同等か、中にはグランファーストの方が高くなったりすると言っただけです。 ただ、地権者マンションとして考えると健闘した価格だと思いますよ。他の地権者マンションはボッタクリ価格になる傾向がありますから。でも、その為に本来カットすべきでない構造のコストとか大事な部分のコストカットが気になるけど。 |
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| No.150 |
by 契約済みさん 2011-10-20 13:05:46
駅前では有りませんが、来年3月販売、25年3月竣工のプレミスト津雲台約３５０戸、太陽光発電設備取り入れなどエコーマンション中心価格２９００万円、これから千里も安い価格の物件が出回りますね、今後府営住宅跡の高野台、竹見台、藤白台、古江台、東町に供給が増え、分譲価格も下がりますね、売れ残っているＬマンションなど大変ですね、ここのマンションをけなして売る事している場合では有りませんよ、ドート価格下げて販売されてはいかがですか、千里も今後も供給過多に成り、全般的には資産価値はかなり下がりますね、仕方の無いことですね。
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| No.152 |
by 匿名 2011-10-20 14:06:11
>148
>駐車場とかなら高さ制限関係ないし許可下りる んじゃないの？ いつまで高さだけに拘ってるの？散々何度も言われてるやん。 既存不適格ってそういう問題じゃないの。 いい加減、少しは理解して発言しないと、どんどん荒れかねないよ？ |
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| No.153 |
by 匿名さん 2011-10-20 14:07:19
ライオン頑張れ。
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| No.158 |
by 匿名 2011-10-20 16:24:17
>155
ここが既存不適格という話をしてるのではなく、一般的に既存不適格になった場合のその物件の対応の話をしているのですよ？ 何人かの人が、既存不適格とは、と、きちんと説明されているのに、あなた様がいつまでも、高さ、高さ、と、理解がない発言を繰り返してるのですが？ |
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| No.159 |
by 契約済みさん 2011-10-20 17:12:05
この駅近マンションは価格的に業界に衝撃を与えましたね、これから販売計画されている千里中央での徒歩１０分以上とか他の駅でも徒歩１０分以上かかるマンションは相当価格を下げないと売れませんし、津雲台もエコーマンションを特長にしたＡＬＬ電化で魔法瓶浴槽とかＬＥＤ照明とかエコーの設備を取り入れ特徴出していますし、又土地取得価格が坪６０万台で買われていますから（Ｌマンションの半値）価格面（中心価格７５㎡２９００万円代で）期待できますよ、今までの千里神話を信じて昔の～で出ていますと高価格で販売したマンションはＡＬＬ苦戦していますし、ほんまエンドユーザをなめたらあかんで、ざま～見ろと言いたいね、私はここを買って大満足です。
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| No.164 |
by 匿名さん 2011-10-20 18:50:31
人気者はつらいですね。
無事に手に入れることができた皆さんは幸せですが、手に入れれなかった方、他物件にしてしまった方は 相当後悔しているのでしょう。 ねたまれても仕方ありませんよ。 実際に一番売れているのはここですから。 それは紛れもない事実です。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2011-10-20 23:27:22
ネックを誇張したり、ネガティブな想像をあたかも高い可能性に例えてみたり、情報操作はデメリッターさんがしてるとしか見えないですよ。
大体ここに来る契約者は元々ここにくる検討者だった者が大半ですから、元検討者として、こんなに荒れている掲示板を見ても尚、ここを買った者からのアドバイス・・・としての出没の意味は十分理解出来ますが、デメリッターさんの出没意図は一般的に考えて全く理解できませんが。。。。いきつくところ「営業妨害」という用途意外に想像が出来ないので、ここでいくらデメリットを並べても、特に意味無いですよ。 数人の方が言ってる様に、それだけ人気の高い、他業者からみて驚異になる物件なんだなぁ～と思うだけで逆効果と何故解らないんでしょうかねー。 超がつく程好調物件として有名な物件らしいですし（業界の友人談）、その事実が出来てしまった以上、＊＊＊の遠吠えにしか聞こえませんよ。 余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。 マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。 そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。 また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。 そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。 不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2011-10-20 23:54:31
既存不適格のリスクが実際どうなのかが気になったので、
金融機関で融資を担当している弟に聞いてみました。 （もちろん宅建も持ってます） 結論としては、修繕が必要になるまでは価値としてはなんら問題ないとのことです。 ただし積立額を超えて、住民からの支出が必要な修繕が発生した際に 既存不適格であることを理由にローンが組めない恐れがあるとのことでした。 買うならローンを組みますし、そうなれば繰り上げ返済も頑張りたいですが 手元に修繕に備えた現金を十分貯めておけってことらしいです。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2011-10-21 00:17:55
契約者さんの書き込み読んでますと、既存不適格の話題に触れて将来建て替え出来るぞと意気込んでらっしゃいますが、土地の持ち分が少なければ、当然建て替えのときに等価交換で得られる広さは減りますよ。単純計算でも、容積率150％のマンションの7割程度ですね。
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| No.170 |
by 匿名さん 2011-10-21 00:38:07
手放す可能性も低くないので、こんなことになったらと不安です。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201009250169.html 既存不適格の件、リスクと捉えない方もいらっしゃるようですが、 ネットで調べる限りでは資産価値は下がると思っとけって感じですね。 でも購入額自体が安めだから、ここからの下落はあまりないのでしょうか？ 不適格物件であることをふまえた価格がこれってこと？？ 本当に悩みます。。。 |
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| No.172 |
by 匿名 2011-10-21 01:46:34
>165
>余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。 そんないい加減なこと言う社員がいるのはどこの会社だ？？ 170さんのリンク先にもあるし、実際関東では既存不適格マンションが立ち行かなくなってるし、資産価値下落と言う。 土地の持ち分の話も、販売価格は土地と建物別々にそれぞれ査定だよ。 素人でも分かるようなこと、ここまで堂々と嘘つくのがある意味怖いわ。 >マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。 構造は？室内使用状況は？リフォーム状況は？管理組合のマンション管理の状況は？ランニングコストは？ これらは「広さ」と「同条件下での周辺相場」よりも圧倒的に上位項目です。 と言うか、「同条件下での周辺相場」の査定って何？中古マンションで何を査定してるの？ >そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。 中古チラシに「当物件は既存不適格建築物です！」って謳ってる広告があったらぜひ見たい！これマジで。 土地の持ち分、お店に行けばきちんと出てきますよー。 >また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。 >そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。 >不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。 勝手に問題ないと結論付けるな。ここまで嘘並べてあとで責任とれるか？ 事例は少なくて当たり前、関西では既存不適格マンション自体が少ないから、目立った話を聞かないだけ。 関東ではよく問題になっている。なんなら自分でググレ。「関東 既存不適格 マンション」とかで検索したら自力でなんぼでも調べられる。 世の中、既存不適格になったマンションは困っています。あと、勝手に築30年のマンションをみんな既存不適格扱いするのは非常に失礼と思います。 |
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| No.174 |
by 匿名 2011-10-21 09:34:13
既存不適格物件をチラシに掲載する場合は、
概要にその旨、記載せなあかんやろ？ 広告規約違反になってまうよ！ チラシに既存不適格なんて見たこと無い言われても、そんなん普通にあるよ！ 普段、気にして見てないだけやろ？ |
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| No.175 |
by 匿名さん 2011-10-21 16:45:43
建ててる建設会社が手抜き工事をするからだめだと思います。
後で欠陥が見つかってもちゃんとしないで以前地方物件で問題になってましたからね。 欠陥がないことを祈ります。 |
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| No.176 |
by 匿名さん 2011-10-21 17:53:54
>165
>大手仲介会社勤務 大手仲介会社ってどこ？ 不動産を検討している立場として、そんな嘘っぱちを断言する会社は検討から真っ先に外す必要あるから教えて下さい。 検討者にはとてもよい情報提供になります。ありがとう。よろしくお願いします。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2011-10-22 09:16:32
容積率と中古での価値の話は以前からありましたが、千里ニュータウンで容積率２００％はよくあります。
中古の価値は、容積率なんかより、エリア、駅距離、間取り、眺望、日照等に影響されると思います。 （中古物件情報で、目立つように書いてある情報ですね） 以下は、以前の書き込みで参考になりそうなので。 ＞part４のNo.101 ＞千里で新築・中古の両方で情報収集していますが、容積率が２００％だから中古での価値が大きく下がるような意見は、違うと思いますよ。 ＞千里中央の中古だと、東町のガーデンヒルズが１９０％、ジオが１８５％で、どちらも中古で人気があり値崩れしてないと思います。ローレルコートやメゾンシティは２００％くらいだと思います。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2011-10-22 09:26:22
容積率にしても、将来の建て替えにしても、これがそんなに重要なら、タワーマンションは価値がないと言うことになるよね。タワーマンションは容積率高いし、なんか建て替えはまず無理に思えるし。
でも実際は価値ないなんてことないんだから、ここのネガ書き込みは、悪意ある誇張だと思うよ。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2011-10-22 10:16:42
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| No.180 |
by 匿名 2011-10-22 10:25:28
177さん
きちんとこれまでの書き込みを理解されてますか？ 容積率で下落云々ではなく、土地の持ち分が200％のマンションより150％のマンションの方が多いもいう話ですよね？ 中古も容積率200％のマンションはその持ち分での土地の査定、容積率150％のマンションはその持ち分での土地の査定、そういうことです。 査定の重点項目は172さんの挙げた例でまあその通りでしょう。 でもまあ、177さんのように誤認識される方が出るのも、165さんが中古の価格に土地の持ち分は一切関係ないというニュアンスの嘘の書き込みをするからてすね。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2011-10-22 14:34:16
本気で購入を考えるからこそ、ネガ書き込みも検討材料のひとつになりますけどね。
ネガ・ポジいずれも面白おかしく煽るだけの方もいるようですが・・・ タワーマンションは一部の物件を除いて、値崩れは必至だと考えます。 実際、友人が新築駅近タワーの中層階をちょうど２年半で手放したら ５００万近く値下がりしてましたよ。 ファミリー層が買うタワーはやめとけとアドバイスされました。 修繕積立費・大規模修繕の問題など、ちょっと調べただけで金銭面・情報面で 色々考えなければならないとわかったので、即検討からは外しましたが。 |
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| No.183 |
by 匿名 2011-10-22 17:47:50
というか、165さん、嘘じゃないなら、その大手仲介会社を早く教えてくださいよ！
検討者にとって、その情報は本当に有益だと思いますよ。変な会社を通して買って、後でトラブルに巻き込まれたくないですし、高い買い物をする訳ですから。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2011-10-22 17:59:41
>180
中古物件を買うのは、不動産屋ではなく、一般の買い手なので、中古の価格は、不動産屋の査定で決まるのではなく、買い手がいくらなら買おうと思うかで決まります。 千里ニュータウンに容積率２００％のマンションはたくさんあるので、容積率２００％が特にデメリットとは思えませんけどね。要請率を重視する方は、そういう物件を買えばいいと思います。 それにしても、ここにネガ書き込みする方は、価値観がデベロッパー目線の方が、多いんですね・・・ >182 タワーマンションが中古で売る時に値段が下がったといっても、タワー以外のマンションも値下がりしているし、タワーだけが値下がりが激しいという事実があるわけではないと思います。 （タワーがそんなに資産価値がないなら、ほとんど売れなくなってしまうはずですが、そんなことはないですよね） |
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| No.185 |
by 匿名 2011-10-22 18:20:26
いや、タワーはまだ歴史が浅いから目立ってないだけで、値下がり幅はホントに大きいみたいですよ。
大阪はもうタワーマンションは新築も中古も売れないようになってきたみたいだし。 |
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| No.186 |
by 匿名さん 2011-10-22 18:25:23
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| No.187 |
by 匿名 2011-10-22 19:39:53
>184
>千里ニュータウンに容積率２００％のマンショ ンはたくさんあるので、 たくさんありますか？？どこですか？？ 桃山台はグランファーストだけですよね？ 佐竹台はブランズ南千里だけ、竹見台、高野台、津雲台、古江台、藤白台、青山台にはありませんよね？ 豊中側はどうでしょう？見落としあったら教えてください。 新千里東町はメゾンシティ桜ヶ丘、ガーデンヒルズ、ジオメゾン、ローレルコートですね。 新千里南町はジオ千里桃山台ですね。新千里北町にはありませんよね？ 新千里西町はありましたか？？ あ、当然ですが商業地域は除外して、容積率が厳しい第一種中高層と第一種低層地域です。 これをたくさんあると言うのかなぁ？？ |
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| No.188 |
by 187 2011-10-22 20:20:45
すみません、ウェリスジオ、エスリード高野台、ジオ北千里古江台も容積率200％超マンションでしたね。
184さんはたくさんあるとおっしゃいますし、まだまだたくさんあるのでしょうね。 すみません184さん、検討者皆さんの為にも、他の容積率オーバーマンションを私が挙げたように具体名で情報提供お願いします。 |
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| No.189 |
by 物件比較中さん 2011-10-22 21:12:32
大手仲介不動産会社ってどこ？早く教えてよ。
ってか、安いタイル使ってるだろうとは予想できたけど、何処ぞの公園の便所タイルと同じタイルなのは・・・。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2011-10-22 22:12:44
今、分譲中の桃山台ヒルズも200％です。
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| No.191 |
by 匿名 2011-10-22 22:50:26
>190
コスモスイニシアはルール違反のマンションを建てるのが好きなんですか？！ |
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| No.192 |
by 匿名さん 2011-10-22 23:30:36
まだ有りますよ容積率２００％は豊中市の新千里東町の現在建て替えで建築中の①深谷第三と②セキスイのメゾン東丘マンション、③藤白のメゾネットマンションも建て替えで現在野村不動産が着工していますし④佐竹台のブランズ南千里、、⑤パークハウス千里中央、沢山有りますね、
桃山台ヒルズは建て替えでは有りませんから１５０％ですね（旧竹見台幼稚園跡） |
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| No.193 |
by 匿名さん 2011-10-22 23:35:04
ってか、タイルの話、前にもかいてましたよね（笑）
そんな便所すきなんですか？ |
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| No.194 |
by 匿名さん 2011-10-22 23:36:15
区分所有マンションの建替えは２００％市が許可していますから違法（違反）では有りませんよ。
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| No.195 |
by 匿名さん 2011-10-22 23:40:59
人の買った物をけなして面白いのか、情けないね。
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| No.196 |
by 匿名 2011-10-22 23:45:47
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| No.197 |
by 匿名 2011-10-22 23:50:49
>194
191は190に対しての発言になってますよ。 つまり、建て替えでない桃山台ヒルズが容積率200％なら、それは問答無用でコスモスイニシアの違反行為ですよね？ ちなみに、グランファーストは指針不適合項目が複数ありますよね？駆け込みで言い逃れしてますが、人の価値観によっては違反は違反では？ |
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| No.198 |
by 匿名さん 2011-10-22 23:55:38
ヒルズ２００％は確かですか、無責任発言ですね。
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| No.199 |
by 匿名さん 2011-10-22 23:56:35
>192
まだ販売すらしてないところは普通除外しますって。一応未定なんですから。 あと、④は187さんがすでに挙げてますので、数稼ぎで書くのはやめましょう。 ⑤は容積率150％じゃなかったですか？ 187、188、192の情報を総合しても、お世辞にも沢山とは言えないですね。 というか、192さんはパークハウス南千里やライオンズ南千里の契約者板で契約者に成りすまして何度も削除されてたのに、まだ懲りないですか？もうイタズラ行為はやめませんか？ |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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