グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅶ

[匿名さん]

グランファースト千里桃山台について検討中の方、ご近所の方が
情報交換をする場です。
荒らし投稿はスルーしましょうね。

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/
[part4] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141553/
[part5] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153905/
[part6] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177872/

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：3LDK～4LDK
面積：75.04平米～118.23平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：日本住宅流通　関西営業部

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

[142: 匿名さん]

140さん

価格、価格と言いますが、一応容積率150％のマンションは1戸当たりの土地持ち分が多くなるので、150％のマンションの方が価格は高くなって当然です。
ちなみに、このエリアだと80平米程度でだいたい500万円くらいの差だとみていればいいでしょう。
つまりグランファーストの価格に500万円乗せたら、実はグランファーストの方が高くなったりするんですよ。資産価値を気にされている書き込みを契約者さんがよくされていたので、資産価値を語るなら大切な事実であることと、一応、公平に判断するなら参考までにと思い書きました。

[143: 匿名さん]

>142さん

わかってないのはあなたの方だとおもいますよ。
土地の価値を見るのであれば駅からの距離が1分でも違うだけでどれだけ違うか。
それにその土地毎の条件にもよりますし。
同じエリアでここが割高なんてくらべる方がそもそもおかしいですよ。

[144: ビギナーさん]

ここは期が変わって売りだされる度に妨害にあっていますね。
よっぽど売れるのを妨害したいのでしょう。

それは周辺住民か、他のデベロッパーか...。

レアルマドリードのクリスティアーノの名言。

→審判の不当なジャッジに対して

「自分が男前でお金持ちで偉大な選手だからだろう。皆が僕に嫉妬している。それ以外説明のしようがない。」

人気物は辛いですね...。

[145: 物件比較中さん]

>139

いつか誰かから出るんじゃないかとは思っていましたわ、私は知ってたけどあえて黙っていましたが。

公園便所タイルと同じ外壁なんだよねぇ、、、、(苦笑)
うーん、知り合いに便所タイル外壁とか言われそう。

[146: 匿名さん]

>140
>「周辺の住環境と利便性」

周辺住民から自治会単位で反対運動を起こされていて、反対ノボリまで立てられているマンションが、周辺の住環境が良いとはさすがに言えないと思いますよー。

[147: 142]

>143

私は一言も「割高」との単語も表現も使ってないですけど？

土地持ち分を同等に考えるために容積率を同じに換算すると、グランファーストの価格は同じエリアで同等か、中にはグランファーストの方が高くなったりすると言っただけです。

ただ、地権者マンションとして考えると健闘した価格だと思いますよ。他の地権者マンションはボッタクリ価格になる傾向がありますから。でも、その為に本来カットすべきでない構造のコストとか大事な部分のコストカットが気になるけど。

[150: 契約済みさん]

駅前では有りませんが、来年3月販売、25年3月竣工のプレミスト津雲台約３５０戸、太陽光発電設備取り入れなどエコーマンション中心価格２９００万円、これから千里も安い価格の物件が出回りますね、今後府営住宅跡の高野台、竹見台、藤白台、古江台、東町に供給が増え、分譲価格も下がりますね、売れ残っているＬマンションなど大変ですね、ここのマンションをけなして売る事している場合では有りませんよ、ドート価格下げて販売されてはいかがですか、千里も今後も供給過多に成り、全般的には資産価値はかなり下がりますね、仕方の無いことですね。

[152: 匿名]

>148

>駐車場とかなら高さ制限関係ないし許可下りる んじゃないの？

いつまで高さだけに拘ってるの？散々何度も言われてるやん。
既存不適格ってそういう問題じゃないの。
いい加減、少しは理解して発言しないと、どんどん荒れかねないよ？

[153: 匿名さん]

ライオン頑張れ。

[158: 匿名]

>155
ここが既存不適格という話をしてるのではなく、一般的に既存不適格になった場合のその物件の対応の話をしているのですよ？
何人かの人が、既存不適格とは、と、きちんと説明されているのに、あなた様がいつまでも、高さ、高さ、と、理解がない発言を繰り返してるのですが？

[159: 契約済みさん]

この駅近マンションは価格的に業界に衝撃を与えましたね、これから販売計画されている千里中央での徒歩１０分以上とか他の駅でも徒歩１０分以上かかるマンションは相当価格を下げないと売れませんし、津雲台もエコーマンションを特長にしたＡＬＬ電化で魔法瓶浴槽とかＬＥＤ照明とかエコーの設備を取り入れ特徴出していますし、又土地取得価格が坪６０万台で買われていますから（Ｌマンションの半値）価格面（中心価格７５㎡２９００万円代で）期待できますよ、今までの千里神話を信じて昔の～で出ていますと高価格で販売したマンションはＡＬＬ苦戦していますし、ほんまエンドユーザをなめたらあかんで、ざま～見ろと言いたいね、私はここを買って大満足です。

[164: 匿名さん]

人気者はつらいですね。

無事に手に入れることができた皆さんは幸せですが、手に入れれなかった方、他物件にしてしまった方は
相当後悔しているのでしょう。
ねたまれても仕方ありませんよ。

実際に一番売れているのはここですから。
それは紛れもない事実です。

[165: 匿名さん]

ネックを誇張したり、ネガティブな想像をあたかも高い可能性に例えてみたり、情報操作はデメリッターさんがしてるとしか見えないですよ。
大体ここに来る契約者は元々ここにくる検討者だった者が大半ですから、元検討者として、こんなに荒れている掲示板を見ても尚、ここを買った者からのアドバイス・・・としての出没の意味は十分理解出来ますが、デメリッターさんの出没意図は一般的に考えて全く理解できませんが。。。。いきつくところ「営業妨害」という用途意外に想像が出来ないので、ここでいくらデメリットを並べても、特に意味無いですよ。
数人の方が言ってる様に、それだけ人気の高い、他業者からみて驚異になる物件なんだなぁ～と思うだけで逆効果と何故解らないんでしょうかねー。
超がつく程好調物件として有名な物件らしいですし（業界の友人談）、その事実が出来てしまった以上、＊＊＊の遠吠えにしか聞こえませんよ。

余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。
マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。
そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。

また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。
そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。
不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。

[166: 匿名さん]

既存不適格のリスクが実際どうなのかが気になったので、
金融機関で融資を担当している弟に聞いてみました。
（もちろん宅建も持ってます）

結論としては、修繕が必要になるまでは価値としてはなんら問題ないとのことです。
ただし積立額を超えて、住民からの支出が必要な修繕が発生した際に
既存不適格であることを理由にローンが組めない恐れがあるとのことでした。

買うならローンを組みますし、そうなれば繰り上げ返済も頑張りたいですが
手元に修繕に備えた現金を十分貯めておけってことらしいです。

[168: 匿名さん]

契約者さんの書き込み読んでますと、既存不適格の話題に触れて将来建て替え出来るぞと意気込んでらっしゃいますが、土地の持ち分が少なければ、当然建て替えのときに等価交換で得られる広さは減りますよ。単純計算でも、容積率150％のマンションの7割程度ですね。

[170: 匿名さん]

手放す可能性も低くないので、こんなことになったらと不安です。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201009250169.html

既存不適格の件、リスクと捉えない方もいらっしゃるようですが、
ネットで調べる限りでは資産価値は下がると思っとけって感じですね。
でも購入額自体が安めだから、ここからの下落はあまりないのでしょうか？
不適格物件であることをふまえた価格がこれってこと？？

本当に悩みます。。。

[172: 匿名]

>165

>余談ですが、ここのデメリッター主張で「既存不適格になりそうだから価値が下がる」と「土地の持ち分が少ないから価格が安くて当然」とありますが、大手仲介会社勤務の知人に聞きましても、現状マンションで「そんな事が査定の影響になる事はない」ときっぱり否定されました。

そんないい加減なこと言う社員がいるのはどこの会社だ？？
170さんのリンク先にもあるし、実際関東では既存不適格マンションが立ち行かなくなってるし、資産価値下落と言う。
土地の持ち分の話も、販売価格は土地と建物別々にそれぞれ査定だよ。
素人でも分かるようなこと、ここまで堂々と嘘つくのがある意味怖いわ。

>マンションの査定で最も大きく占めるのは「駅からの距離」と「広さ」「築年数」、「同条件下での周辺相場」につきるとの事でした。

構造は？室内使用状況は？リフォーム状況は？管理組合のマンション管理の状況は？ランニングコストは？
これらは「広さ」と「同条件下での周辺相場」よりも圧倒的に上位項目です。
と言うか、「同条件下での周辺相場」の査定って何？中古マンションで何を査定してるの？

>そらそうでしょうねー。中古のチラシに土地の持ち分や既存不適格など書いてるの見た事ないですしね。

中古チラシに「当物件は既存不適格建築物です！」って謳ってる広告があったらぜひ見たい！これマジで。
土地の持ち分、お店に行けばきちんと出てきますよー。

>また、既存不適格になる事で必要な修繕が出来なかったら、築30年のマンションはみんな困る。
>そんな事例は極めて少ないとも他の人から聞きました。
>不必要な修繕や増改築の場合は法的許容範囲が狭くなる可能性はあるのでしょうが、実態として古いマンションも困っていないのがほとんどなので、なんら問題無いのでしょう。

勝手に問題ないと結論付けるな。ここまで嘘並べてあとで責任とれるか？
事例は少なくて当たり前、関西では既存不適格マンション自体が少ないから、目立った話を聞かないだけ。
関東ではよく問題になっている。なんなら自分でググレ。「関東　既存不適格　マンション」とかで検索したら自力でなんぼでも調べられる。
世の中、既存不適格になったマンションは困っています。あと、勝手に築30年のマンションをみんな既存不適格扱いするのは非常に失礼と思います。

[174: 匿名]

既存不適格物件をチラシに掲載する場合は、
概要にその旨、記載せなあかんやろ？
広告規約違反になってまうよ！

チラシに既存不適格なんて見たこと無い言われても、そんなん普通にあるよ！

普段、気にして見てないだけやろ？

[175: 匿名さん]

建ててる建設会社が手抜き工事をするからだめだと思います。
後で欠陥が見つかってもちゃんとしないで以前地方物件で問題になってましたからね。
欠陥がないことを祈ります。

[176: 匿名さん]

>165

>大手仲介会社勤務

大手仲介会社ってどこ？

不動産を検討している立場として、そんな嘘っぱちを断言する会社は検討から真っ先に外す必要あるから教えて下さい。

検討者にはとてもよい情報提供になります。ありがとう。よろしくお願いします。