プラウド神楽坂（仮称:新宿区矢来町計画）

[匿名さん]

神楽坂駅近くのガソリンスタンド跡地に
プラウドが建つようです。

住所：　新宿区矢来町43-5
階数：　地上12階、地下1階
住居数：　66戸
竣工：　平成25年3月予定

物件URL：http://www.proud-web.jp/kagurazaka/index.html


【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2011.10.14 管理担当】
【物件URLを追加しました。2011.10.14 管理担当】

[61: 匿名さん]

さすがに払方町には負けるでしょ。払方町買えるなら買っといたほうが良いよ。

[62: 匿名]

地位が高いのは払方でしょうけど、一般受けは私もこちらだと思います。

[63: 匿名さん]

払方町、地位が高いらしいけど。細い道が多くてごちゃごちゃしているので私はあまり好きじゃない。ネコに小判といわれるかもしれないけど、払方のどこがいいのかわからないです。でもプラウド神楽坂も閑静な場所ではないし、両方の中間くらいのところがあればいいですね。それでも一般的に人気がありそうなのはプラウド神楽坂ですね。

[64: 購入検討中さん]

ストリートビューで見る限りは高級住宅街には見えないな・・・
夜間力や土日力も低そうだし、俺には微妙な物件に見える。

[65: 匿名さん]

ストリートビューだけでなく、実際に見ても高級住宅街の雰囲気は無いです。比較的大きな道路沿いです。私の行きつけのガソリンスタンドがあった場所でした。
ここの魅力はそういう雰囲気ではなくて、神楽坂からの近さ、駅からの近さ、そしてプラウドのブランド力だと思います。

[66: 匿名]

どんなにネガっても坪３５０を切ることはありません。悪しからず。

[67: 購入検討中さん]

純粋に神楽坂アドレスのマンションなんて滅多に出てこないし、
それ考えると矢来町は神楽坂駅からかなり近い場所だから最強でしょ！
だいたい神楽坂は高級住宅街じゃないし、
最近、観光地的に人気が出てきただけの、都心だけど普通の街でしょ。
神楽坂6丁目とか住宅街だけどまったくもって街に高級感ないもん。

[68: 匿名さん]

南側、高層建たないから5ｶｲ以上
は価値あります。日差しサンサン
欲しい人はいるよね。

[69: 住まいに詳しい人]

バカだなぁ。神楽坂アドレスなんてないよ。
ここで高級住宅街は若宮、砂土原、払方、北町、二十騎などなど。
矢来町は豪邸はあるけど・・・のレベル。
ただ、もとは酒井美意子の実家があり、雲仙坪の邸宅があったアドレス。
華族邸宅地のアドレスだよ。

[70: 匿名さん]

69番さん
僕ち神楽坂だよ、勝手に人んちの
住所なくすなよ！ホラ吹きは駄目だよ。

[71: 住まいに詳しい人]

神楽坂アドレスが高級住宅街じゃないと言いたいだけ。
商業用地。

[72: 匿名さん]

神楽坂の人気は江戸時代から連綿と続く強固なものです。最近は花街の雰囲気が上品に昇華してきてますます良い感じです。神楽坂の坂の上、南町や中町辺りは最高ですが、矢来町も立派なブランドで早稲田通りから１本入れば落ち着いた良い住宅街だと思います。ここは南側リビングで内廊下にすれば道路沿いでも問題無いですね。坪３５０万円は堅いでしょう。野村が「プラウド神楽坂」という切り札を使って来たのですから、廉価になるはずないですよね。

[73: 近所をよく知る人]

この近辺に長年住んでいる方にはわかると思うけど、”新宿区神楽坂X丁目”なんてアドレスで、「かっこいい」と思っている人がいるとすれば、それは相当ダサいです。今でこそ「神楽坂」という名称は人気になりましたが、私にとって、神楽坂X丁目は、売れない芸者さんを夕方見かける土地でしかありませんでした。矢来町の方がはるかに格上です。こうした、土地に備わる格は、簡単に変わるものではありません（矢来町をもちあげていますが、私は矢来町に住んでいるわけではありませんし、野村のまわし者でもありません）。

[74: 住まいに詳しい人]

私も出身が新宿区の山手ですので同感です。市谷(台町)ではないですが。
神楽坂アドレスなんてない。(高級住宅街としてはあり得ないという意味)
したのは、わたしです。
因みに台町とは山手の通称ですのでご参考まで。

[75: 周辺住民さん]

若宮、砂土原、払方、二十騎、加賀町……あたりでしょうね。
神楽坂Ｘ丁目にお住まいとききますと、
商家かなにかなのかな？　というかんじです。

こちらは交通量が結構多いので、お子さんがいらっしゃる方には不向きですが
ディンクス、一人暮らしの方にはよさそうです。

[76: 匿名さん]

>若宮、砂土原、払方、二十騎、加賀町……あたりでしょうね。

矢来町もいい所だと思います。
上記中での新築といえば、ブラウド神楽坂、スタイルハウス市谷砂土原、ジオ市ヶ谷払方町、ヴィークコート市谷加賀町…。
ヴィークコート以外は比較的小規模物件ですが、意外と選択肢はありますね。

[77: 匿名さん]

追加です。
小規模物件というのは、プラウド以外の中での話。ここは66戸だからまあまあの大きさですね。

[78: ご近所さん]

最近の若い人はその土地の格なんて正直言ってあまり気にしないのでは。
地震の影響で、せいぜい地盤がどうとか、昔何に使われていた土地か知りたいくらいでしょ。
「○○町の方が本来は～」とかほとんど気にしませんよ。
合理的に考えて、駅から近いことがメリットと判断すると思いますよ～

[79: 周辺住民さん]

神楽坂アドレスというと、あの定借タワーくらいしかないですからね。
野村はココに「神楽坂」使ったってことは、白銀町の東電寮はもうあきらめてるのかな？

[80: 匿名さん]

＞７８さん
地盤をきにしますよね。地盤なら、坂上で平らなエリアがつづく二十騎町、加賀町でしょう。
矢来町は神楽坂の駅から近いという大きなメリットがあります。
空気はちょっと淀みがちですが、お子さんがいらっしゃらないご家庭にはとてもよいかと。
白銀町の東電寮はいつでしょうか？

[81: 購入検討中さん]

どこの物件の話題でも出るけどアドレス云々ほど下らない話題は無いよね。
住所が○○町というだけで住み心地がアップするとか？すごい体質だよね。

自分は通勤に便利そうという理由で神楽坂や高田馬場にも注目しているけど、
このマンションなんてストリートビューで見る限り、
前の道りは歩道らしい歩道もなく、２車線しかないセコ道で、そのくせ交通量は多い。

まだ現地までは行ってないけど、正直『貧乏臭い』と思いました。
千代田区の番町エリアもこんな感じで、街を下見して大いにガッカリさせられた記憶があります。

[82: 匿名さん]

＞地盤なら、坂上で平らなエリアがつづく二十騎町、加賀町でしょう。

二十騎町は新築の予定なさそうですし、加賀町は値段が高いですね。
といってもプラウドも坪３５０超えるなら加賀町といい勝負なのでしょうか。

[83: 周辺住民さん]

＞82さん
どちらもそう簡単に手をだせる物件では…なさそうですが、
ディンクス・シングル＝駅近のプラウド神楽坂、
ファミリー＝環境良好なヴィークコート加賀町、なイメージです。

プラウド南町は完売でしたっけ？

[84: 物件比較中さん]

＞８１さん
私が大笑いしたのが
ここで言う神楽坂○丁目を神楽坂と言って欲しくないってコメント。
（ここは矢来町ですけどね）
いつからアドレス云々って語られるようになったんですかね？

[85: ご近所さん]

＞このマンションなんてストリートビューで見る限り、
＞前の道りは歩道らしい歩道もなく、２車線しかないセコ道で、そのくせ交通量は多い。

ストリートビューで、良く交通量まで分かるね！もしかしてミラクルビュー。

でも、実際、セコ道のくせに、めっちゃ交通量は多いよ、歩いてて怖いくらい。

てか、コソコソ現地見に行ったでしょ〜。

[86: 匿名さん]

公式ＨＰ見ました。
これで上原の仕様と著しく異なっていたら
公取と都庁に差します。

[87: 匿名さん]

72って明らかに販売関係者だと思うけど、自画自賛で恥ずかしくないのかなあ。

あなたのコメントがプラウドの品位を損ねますよ。

[88: 匿名]

７２だけど、全然関係ないから恥ずかしくもない。近所の住人です。変なこと書いてる人が居たから書き込みしただけです。野村のプラウドシティ商法は正直嫌いですが、良い立地できちんと建てたプラウドは評価できると思ってます。まあ３５０万出すならここよりはジオ払方町の方が良いと思いますが。

[90: 物件比較中さん]

ここ盛り上がってますね～

プラウドは最近人気みたいですが、何か問題点はありますか？
東急だと（ほんとかわからないけど）アフターサービスとか評判悪いし、訴訟沙汰にもなったみたいですが。

[91: 匿名]

狭い部屋しかないのでしょうか

[92: 匿名さん]

警告。
公取と都庁に差します。

[93: ご近所さん]

差す差すきもい。

[94: 匿名さん]

↑同感。

[95: 物件比較中さん]

アフターがとかの前に、まさかの野村不動産売却の噂が・・・
やっぱり三井、三菱がいいのかな。。。

[96: 匿名さん]

売却ではないけど三井と住友が同じ銀行になった時は驚いたな。

ここはイーストよりもどの位高くなるのだろう。

[97: 周辺住民さん]

田吾作共がごたごた騒いでんじゃねえ

[98: 匿名さん]

>90
この人の来る所じゃないよ！
ブランズへお帰り！

[99: 匿名さん]

イーストも売り切っていよいよこちらが本格化ですね。
7000万円代中心ということなんで330～350くらいの感じですかね。

[100: 匿名さん]

まあ、これは出たら、すぐ終わるでしょう。
だって前に建たない、駅すぐの南向き、
他にどこがある、ないでしょただそれだけ、
プラウドだし！

[101: 匿名さん]

このご時世売り切るなんてプラウドブランドって強いんだねえ。価格設定も悪くない。

[102: 匿名さん]

きったねえ地べただなあ、ここ。
駅に近いとかそんなんだけだな。ありえねえ。ガソリンスタンドの跡地に住むなんて

[103: 匿名]

そうです102さんがネガって倍率下げたくなるくらいすんばらしい物件なのですｗ

[104: 匿名]

駆け引きですよねぇ

[105: 匿名]

同じプラウドの九段南と比較検討したいと思ってます。
利便性第一なので都心の駅近は魅力なのですが、両方の価格が気になります。
あちらは案内会まだなんですよね。

[106: 匿名さん]

九段南買えるなら九段南で良いのでは？何といっても堀の内ですから。

[107: ご近所さん]

ずっとこの近くに住んでいます。地元民として神楽坂をひいきにしたいですが、九段南と神楽坂、どっちも買えるなら、１００％、九段南を買った方が良いです。神楽坂人気は最近出てきたものであり、一過性かもしれません。一方で九段坂上は江戸時代から変わらぬ人気を保っており、これは今後も変わらないでしょう。格が違いすぎます。

[108: 匿名]

105です。
ご意見ありがとうございます。
確かに新宿区と千代田区の違いはあるものの、神楽坂と九段南だとそこまで違うものなんですね。
恥ずかしながら不勉強で知りませんでした。
そうなると価格も九段のほうが高いということでしょうね。
両方見て、自分が選べる部屋を比較して、じっくり考えたいと思います。

[110: 匿名さん]

そうかなあ…
生活するというとこでは神楽坂の方がずっといいと思うけど。
九段は千代田区アドレスで便利な立地ではあるけど暮らすという点でちょっと
考えてしまいます。

[111: 方向オンチ]

名前の通り地図みてもわからず…

モデルルームの場所はどこにありますか？

現地もまだ行っていないのですが。

[114: 匿名さん]

>112さん
あちこちに同じ内容の投稿を繰り返していますね。
きっと東五軒町が大好きなんですね？

[115: 物件比較中さん]

ガソリンスタンドの跡地って住んでて問題ないんですか

[116: 匿名さん]

>115
地盤はしっかりしてるよね。ガソリンスタンドだから。
土壌問題？
調べてあるはずだから、聞いてみるといいといいと思う。

[117: 匿名さん]

市谷小学校の学区希望です。
新築では他に清水の市谷加賀町があるので比較中。

利便性は神楽坂の方が良さそうですが、大通り沿いであることと実質的には東西線オンリーなのが少し気になります。
市谷加賀町はとっても静かなんだけど、値段が高い。
ここはいったいいくら位なんでしょうね。

[118: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。
中層階で坪350万円くらいです。
7－8000万円で75m2、9階以上はオ―ダメードができる、8階以下はできない。
販売の人は強気でしたね。実際予算の話をしていないのに、8階以下を勧められました。
理由は、9階以上はかなり希望が出ているので、できれば8階以下であれば押さえます的な対応でした。

内装関係はモデルをみる限り、普通のファミリー向けよりはワンランク上ですね。
ドア、床材、ドアのノブ、キッチン周り、お風呂等、価格的には納得できる気がしました。

たぶん即完すると思います。私は最初は実需で75M2を検討していたのですが、
55M2で一軒資産として買おうか検討中です。

[119: 匿名さん]

117です。
価格情報ありがとうございます。
かなりリーズナブルな価格で驚きました。
大通り沿いなので躊躇しますが、この価格は魅力です。

[120: 匿名さん]

＠３５０ですか、順当なところでしょうね。カーシェアリングのステーションも近くにありますね。

[121: 匿名]

田舎者の価値観は千代田〉港〉新宿ですが、
正しくは、千代田〉新宿〉港区です。
新宿区は牛込、四谷区で、千代田の次に格式高いです。
港区は旧華族邸宅を大使館が買い邸宅街が保存できましたが、
新宿区は、悲惨なもので都営住宅などへんちくりんなものをたくさん押し付けられました。

[122: 匿名さん]

新宿区が港区よりも上なんて100%ない。断言できる。新宿区は淀橋区なんて郊外区を抱えている時点で、港区はおろか文京区よりも格下。

また、戦前の時代でも、赤坂区・麻布区>>牛込区・四谷区。

[123: 匿名さん]

新宿区でも港区でも、お堀の近くは良いところだね。区で比較するのは変なきがします。

[124: 匿名さん]

でも最近は市ヶ谷近辺でも安いよね

[125: 匿名さん]

ブランズとかの事ですか？

[126: 匿名さん]

駅近・神楽坂ブランド・プラウドブランド・価格設定が想定より
安かった…こんな理由で、結局すぐに売れてしまうのかなあと
思ってます。私は検討してますが、部屋の間取りがイマイチで
踏みきれないでいます。

市ヶ谷の話が出てましたけど、ブランズ（田町の方）はやはり駅近
なので惹かれるところはありますね。色々な書き込みを見てしまうと
気にはなりますけどね。
まだ残ってるみたいですけど、売り方の問題なのですかね。

プラウド九段南の情報も早く出ないかなと待ってます。

[127: 匿名]

田舎者の港区信奉者へんちくりんが一人釣れた。
だから、カッペが偉そうなんだよなぁ～困った困ったカッペ問題。

[128: 匿名さん]

港区信者でも何でもないですが、普通に港区の方が格上でしょう。

東宮があるように、港区には皇族関係の敷地も沢山あります。普通に由緒ある武家屋敷地だと思います。

というか、神楽坂検討者って港区の3A辺りの検討者と被らないと思いますが。3A買えて神楽坂選ぶ人は少数派でしょう。慶應に受かっておきながら、成蹊を選ぶ位レベルの差があるような。

[129: 匿名さん]

業者同士がブランドイメージを語って、一般人を惑わすのは感心しませんね。お仕事なんでしょうが。

[130: 購入経験者さん]

港区は住宅街ってあるの？具体的に。
麻布？青山？赤坂は論外だけど、3Aってただの見栄？自己満足な感じ。その区内でも確かにいいとこはあるが、特定の場所しかよくないんじゃない。
新宿決して良いとは言えないけど(淀橋出しちゃ。)、砂土原は実際密集しているが結構いい。密集度だと加賀町付近がゆとりあり閑静かな(駅から遠いけど)。
あんま全否定はやな感じだね。そんなことしている人って器の小さい田舎者にしか見えないね。

[131: 購入検討中さん]

慶応と成蹊か。。
子どもの受験戦争で心底疲弊している(してしまった？)のでしょうか？ご愁傷さまです。
ブランド好きなのですね。だったら東大は例えるならどこなのでしょうか？

[132: 匿名さん]

ダイレクトメールに載っているA type、B typeは73.58m2と70.79m2ですが、リビング(約12畳)以外の3洋室は最大6.3畳で、7畳を超える部屋がありません。70m2台で主寝室が7畳以上の間取りはないでしょうか？

[133: 匿名さん]

プラウド神楽坂の近くには、20時過ぎまで預かってくれる学童保育はありませんか？。ネットで探しても見つかりません。
小学校は14時頃には終わってしまいます。この辺りで共働きで小学生がいるご家庭はどうしているのでしょうか？

[134: 匿名]

習い事させてます。

[135: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございます。でも、こちらの仕事が終わって迎えに行くのは20時過ぎ。一、二年生でそれまでやってる習い事は無さそうですね。仕事が早く終わるなら習いごとでもいいのですけどね。

[136: 購入検討中さん]

小学校区（市谷小学校）内に区営住宅があるのがなあ。

[137: 匿名さん]

やはり住宅選びは立地が大事。
ガソリンスタンド跡地の通り沿いの東西線の駅に近い土地は資産価値を高めるはずです。

[138: 匿名さん]

行きつけのガソリンスタンドが突然閉店したと思ったらプラウドになるとは。東西線ですが駅近で確かに利便性良いですね。でも、市谷小学校までやや遠いですね。

[139: 匿名さん]

マンション自体は平均的な作りで、交通量の多い早稲田通り沿い。しかし神楽坂駅2分で南向き中心という極めてわかりやすいコンセプト。いつもながらプラウドはすぐに売れてしまうだろうから、欲しいなら値段にこだわらず買うのみ！ということになるのでしょう。

でも商業地域に接する矢来町の端付近は、そもそも坪単価いくら位のものなのでしょう。プラウドブランドの魅力(魔力？)のためか、私には坪単価350弱の価格がお買い得に見えてしまうのですが、もしも他の非財閥系デベロッパーでも、皆さんこの価格で買いますか？それともプラウドだから買うのですか？(それもありだと思いますが。)

[140: 匿名さん]

マンションに限らずに、もし・・の質問は難しいですね。
総合的に判断して決定すると思います。

[141: 匿名]

財閥＋野村以外はありえません
別に野村じゃなくて財閥なら買います
あくまでも自分ならですがね

[142: ご近所さん]

>NO.133
ここがあります。
http://www.popinzu.jp/institution/kidskagurazaka.php


>NO.139
３２０だろうが、３５０だろうが、３８０だろうが、
１０％前後の価格の違いはあまり問題では無いと思いますよ。
それよりも「自分がここに住んでハッピーに感じるか
どうか」がポイントじゃないですかね。それは自分が
住まずに賃貸用の投資として考えるときも、同じスタンスで
考えるべきだと思います。
さて、この土地は駅まで近いし、いざというときは江戸川橋
や牛込神楽坂まで歩いていくことができますから、利便性は
高いと思います。しかし、雨の日は、駅前の狭い歩道のところで
通行人同士の傘が当たり、けっこう面倒です。この歩道の部分、
新宿区が買い上げて、歩道を広くしてほしいですね。

[143: 匿名さん]

>142さん

近くに保育所があるのですね。
有益な情報ありがとうございました。
子育てママには嬉しい情報だとおもいます。

しかし学童保育(小学生)なさそうですね。

[144: 匿名さん]

BタイプとCタイプは共用廊下側のオープンポーチ内に開口するアルミ縦格子窓があります。居室の窓が共用廊下に直に接しないための工夫と思います。
これなら室内の光や音のプライバシーは一応保たれると考えて良いでしょうか？

[145: 匿名さん]

>144さん
いや、だめでしょう。ただの子供だましです。。

[146: 匿名さん]

本当ですか？？

[147: 匿名]

光は大丈夫でしょう
音は分かりません

[148: ご近所さん]

近所（水道町）なので見学してきました！城南エリアに買ってしまったので今回買えないのですが、立地、値付、仕様、売主共にとても良い物件ですね。1〜2ヶ月で全て売れそうな気がします。

[151: 匿名さん]

No.139さん

No.148です。城南で購入前、都心（神楽坂含）でも探しておりましたので、私見を述べます。
製販管一体で、ブランド力に定評のあるディベ、且つ都心エリアで供給少なく人気の神楽坂エリアであれば、この価格は妥当だと思います。もちろん人件費、設計フィー等が無名ディベよりも乗っていると思いますが、神楽坂駅徒歩2分で野村、南向き整形で設備整いこの価格であれば妥当です。現在、都心エリアより安くなる筈の城南エリアでもこれより高くなっている物件が散見されます。

また、製販管一体ディベは、設計部隊がゼネコンをきちんとハンドリングして使い易く作り、管理部隊が何かの時に逃げずに責任を取ってくれて管理状態が良好である場合が多いです。リセールの際もよく広告に「〇〇不動産旧分譲」とあり、ブランド力が働いていると思います。よって、三井・三菱・野村あたりである程度条件に合い、まあまあ気に入るものを買っておけばあまり大きな失敗はないと思います。逆にゼネコン設計施工の物件、工事や管理を外注丸投げの物件は安くてもオススメしません。

欠点を挙げるとすれば、モノ周りでは駐輪場が戸数に対して少ない事、歩道幅があまり無い事、カネ周りでは引渡が平成25年5月なので、ローン控除額が本年より少なくなってしまう事、新築住宅の5年固都税減免が無くなってしまう事、消費税の動向が不透明な事でしょうか。

以上、ご参考になれば幸いです。
二年住みましたが、大手町、日本橋周辺通勤のDINKS〜子供一人位であれば、とても便利で住み易い街だと思います。

[152: 匿名さん]

駅近でとてもいいと思います。本格的にここを検討するなら、休日だけでなく平日の現場付近の様子も必ず見た方がいいですよ。

[153: 購入検討中さん]

リセールバリューはどれくらいなんでしょうか？
この辺で中古で７０平米～の物件って以外に出てこないので気になります。
駅徒歩２分は魅力ですが・・・

[154: 匿名さん]

第一種中高層住居専用地域ってどの位の高さまで立てられるのでしょうか。

[156: 匿名さん]

それはないでしょうよ
こんなに親切にいい点・悪い点を書いてくれたのに失礼でしょう

[158: ご近所さん]

逆に>>152はネガ投稿だよね実は。
私はここの雰囲気は嫌いじゃないけど。

三菱は同じブランド名で物件によってクオリティがずいぶん違いすぎる印象。
三井は物件名でその辺使い分けてるけど。

プラウドはどっちかと言えば三菱っぽいやり方だと思います。
この物件はどっちなんだろう？
矢来町といえども、若干下町っぽい感じが気になります。

[159: 匿名さん]

>152も
>154もネガかも。というか、マンション選びの基本的なポイントを示しています。

[160: 匿名]

神楽坂の駅前のマンションなんでネガるのが難しいですね♪