プラウド神楽坂（仮称:新宿区矢来町計画）

[匿名さん]

神楽坂駅近くのガソリンスタンド跡地に
プラウドが建つようです。

住所：　新宿区矢来町43-5
階数：　地上12階、地下1階
住居数：　66戸
竣工：　平成25年3月予定

物件URL：http://www.proud-web.jp/kagurazaka/index.html


【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2011.10.14 管理担当】
【物件URLを追加しました。2011.10.14 管理担当】

[171: 購入検討中さん]

正直、この値段を手ごろという人の年収はいくらかと聞いてみたい。
年収の5倍～6倍くらいが定年まで20年強の30代後半のサラリーマンとしてぎりぎりの線だとして、
ここの価格だと、年収1200～1400万くらいが想定されるってわけでしょう？

絶対水準として、決して安くはないと思う。


このあたりの中古物件とも比較してみたい。

[173: 匿名さん]

間取りや階数にもよりますが、天井高は250から255だったと思います。商業地域で高さ制限もなさそうなので、ゆったり設計ですね。逆にここの南側に接する土地は第一種中高層住居専用地域。高さ制限20mでしたっけ。将来的に高めの建物が建たないといいのですが。

[174: 匿名さん]

>>171さん
そういう意味ではありませんよ
金額そのものが手頃なのではなく場所を含めたマンションがどうなのかってことです
もっと分かりやすくいえば、ありえないですけど
表参道80㎡5000万のマンションと過疎化が進んだ地方都市の80㎡の5000万のマンションを比べた場合に
どちらが割安（お手頃と感じるか）と思うかってことです

まぁここは人気がありますが
ご自身が納得するような物件が出るといいですね

[175: 匿名さん]

態度最悪（怒）
野村は上から目線で自分たちに合う客しか相手しない。
極々普通の仕様の平均的なマンションのくせ。

[176: 匿名さん]

商売にならない属性の客への対応ね...
所詮は契約したらまた次の物件に移る販売員ですから物件そのものの質は測れませんが、これ以上無駄な時間を費やさなくて良かったと思えば？

[177: 匿名さん]

>175
私もここは特にそれを感じました。
神楽坂イーストは感じ良かったですけどね。

[178: 匿名]

見学おことわりですか。日本人は変な中流意識があるけど、欧米では階級意識がしっかりしている。そろそろ日本人も欧米のマナーを学ぶ必要あるのかもね。

[179: ご近所さん]

25m位に地盤弱そうなところがクオリティブックからみて取れます。杭は17m位までのようです。
これは特に気にしなくていいのでしょうか？

詳しい方ご教示頂けたら幸いです。

[180: 匿名さん]

杭の下に地盤が弱い場所があるのは大いに不安ですね。。。。
やはりこの物件は検討外にします。。。。

[181: 匿名さん]

市ヶ谷徒歩2分のプラウド九段南、飯田橋徒歩2分のクラッシィハウス千代田富士見のほうが、竣工も早いし複数路線を使えて利便性も高いし、魅力的ですね。ここを選ぶ人は、神楽坂という名前を魅力ととらえているのでしょうか？地盤が弱いということは知りませんでしたが、となると尚更購入の決め手となるポイントを伺いたくなります。

[182: 匿名さん]

三井不動産が神楽坂商店街や白銀町、千代田区富士見などで続々と新しいマンションの計画があるそうなので焦ってここに決める必要性が全く無いので登録するのは辞めておきます。やっぱりここは立地がどうしても無理です。

[183: 匿名]

好きにしろよ。

[184: 匿名さん]

ガソリンスタンド跡地って地盤がしかりしてるイメージなんですが、違うのですか？

[185: ご近所さん]

マンションを建築する際の地盤調査の目的は明確です。N値（エヌチ）５０という硬い地層が５ｍ連続する層（支持層という）を見つけることです。支持層がどんなに深いところにあってもそこまで杭を打たなければ役所への建築確認申請は通りません。従って、よほどずさんな設計・工事でない限りマンションが傾いたりすることはありません。（想像をはるかに超えた自然災害は別ですが）

ということで、5m以上硬い地盤はあるんです。
で普通はそこで調査終了みたいです。

5mあれば大丈夫ってことなんですかね。
確かに100mとか、1000m先とか言い出したら、キリがないし、そうすると岩の山にでも住む。。。か、海外いくしかないですね。

まあ、ここは昔酒井若狭守？さんの敷地だったのなら、田んぼってわけでもないし、造成された土地でもない、むかーしからある原形とあまり変化してないという意味では、大丈夫そう。。。

[186: 匿名さん]

ガソリンスタンド跡地って地盤がオイリーだと思うんですけど違うんですか？

[187: 買い換え検討中]

オイリーだと思いますが、国の基準が甘いからスタンド跡地はどうかなあ。

[188: ご近所さん]

このあたりは都心の中でも住みやすく（坂は多いが・・）、出物が少ないので
もっと皇居よりでもマンション計画があるようですし、焦る必要はないと考えて見送ります。

[190: 匿名さん]

「プラウド神楽坂」と聞くと、何だかものすごく素敵な印象を受けます。確かに駅近で設備も標準以上はきちんと押さえてありますが、実はそれほど特徴のあるマンションではないかも。やや名前負けしているような気がするのは私だけでしょうか？。
周りに左右されず、プラウドブランドでなくても欲しいと思えるなら（つまり物件そのものを心から気に入ったのなら）買ってもいい物件なのではないかと私は思いますけどね。

[191: 匿名さん]

登録期間に入るとネガコメントが増えますね。
惑わされてはいけません。

[192: 匿名さん]

モデルルームの盛況ぶり見たらすぐに完売するでしょうね

[193: ご近所さん]

モデルルーム見にいってみたら、ほとんどの部屋で登録されてて、
一期で売り切るらしいです。少しは残るにしても、このような小ぶりな分譲物件は
順調そうですね。

[196: 匿名さん]

それは財閥も同じでしょう
というかブランドイメージって大切だと思いますけどね
それを維持するのはもっと大切ですがね

[198: 匿名さん]

野村証券から購入するのではないからな。

財閥系も野村もその他も・・消費税もあがったら仕様がさらに落ちたりするかも？

[199: 買い換え検討中]

便利な場所なのですが、どうしても大通り沿いと言うのが気になって
躊躇してしまいました。建物自体は普通で、良いとは思いますが。。

[201: 匿名さん]

ここの方がリセールはうまくいきそう。何と言っても駅近の評価は高い。

[203: 匿名さん]

買うのはあくまで物件であり、営業さんの人柄は関係ない。とは言えやはり良い営業さんから買いたいと思うのが人情ですよね。

[204: 匿名さん]

登録してる時に新規の客対応で無駄な時間を過ごす方が嫌。

[205: 物件比較中さん]

騒々しいけど、良い土地だとは思うんですけどね。ガソリンスタンドって言ったって
ちゃんと調査してるから大丈夫よ。プレミスみたいな有害物質は検出されていないし。

[206: 購入検討中さん]

モデルルームいってきました。

営業さんの対応は良かったですよ。時間かけて詳しく説明してくれました。
８Ｆ以上の物件を検討しているのですが、南向きの部屋はどこも倍率が２～４倍とのこと。
やっぱり、いい物件なのですね。

迷いましたが、申し込んできました。
　（決めては駅から徒歩２分、眺望、南向き、矢来町、ですかね。）

明日の抽選が楽しみ♪です。

[207: 匿名さん]

8階以上なら南にマンションが建っても大丈夫そうですね。

[208: 物件比較中さん]

7階以下だと将来りセールするときに不安(マンションが建ち、視界が遮られる)なので、私も8階以上で申し込みました。
倍率高くなりそうですが、妥協できず。

[209: 入居予定さん]

抽選日、即日完売。

[210: 匿名さん]

最高倍率は何倍？

[211: 匿名さん]

やっぱり人気だったか

[212: 申込予定さん]

最高は4か、5倍だったかと。全て売り切ってました。抽選外れちまって残念です。

[213: 匿名さん]

野村が得意の即完商法。

[214: 匿名さん]

即日完売なんてないでしょう～。人気あるとも思えません。

[215: 匿名さん]

この建物北向きだから、南側の低層とかどうなんだろうか・・・

[216: 匿名]

即日完売で、たしか最高4倍が2件でした。5倍はありません。
3倍以上の住戸も10件程度あり、8階以上はほとんど抽選。
抽選は2回目ですが、あんなに不正ができない抽選はないと思います。
さすが野村だと思いました。

[217: 匿名さん]

さすが野村社員ですね。

[218: 物件比較中さん]

今後キャンセルが出るにしても、このご時世で即完で４倍とか抽選はすごいですね。だって６０～７０戸を
売り切ったってことでしょう。
目標エリアがちょっとずれてたから真剣に考えなかったけど、
駅近で良い物件なんでしょうね。

[219: 匿名さん]

66戸も即完しないよ。野村お得意の第一期完売ってやりかた。せいぜい20～30戸ぐらいか？

[220: 匿名さん]

明日になれば、真実は明らかに。

[221: 匿名さん]

抽選会場はあんま当てにならんよ・・・

[222: 匿名さん]

第一期完売なんてどこもやってるでしょう

[223: 匿名さん]

完売。

[224: 匿名さん]

しかし、ここは神楽坂じゃないだろうに
クルマもうるさいし、神楽坂のイメージじゃないな

[225: 匿名さん]

>224

駅徒歩２分なのに、何言ってんだ？

[226: 匿名さん]

神楽坂上と神楽坂下の間が神楽坂なんだよね

[228: 匿名さん]

ここらは矢来町だから、まぁ、むりやり付けた感はあるｗ
何処も結構そういう恥ずかしい事やってるけど

個人的には価格吊り上げの為にむりやり神楽坂とか付けないで
名前に関してはプラウド矢来町の方が渋くていいと思うんだけどな
実際神楽坂に建てた時にネーミング困るだろうしな・・・

[229: 匿名さん]

神楽坂駅かあるのも矢来町なんだよね。

[230: 匿名さん]

いっそのこと、
プラウド神楽坂駅前
にしては？

[231: 匿名さん]

プラウド神楽坂オイリーレジデンスは？

[232: 匿名さん]

酸っぱいブドウってやつですな。

[233: 匿名]

↑いいね！

神楽坂中心じゃないっていう人がいるけど、
中心にあったら、週末は歩行者道路になってしまうので車の出し入れできなくないですか？
かえって、少し離れたここあたりが一番いいと思います。

[234: 匿名さん]

抽選で落ちた輩でしょうか。
悔し紛れのネガキャンが増えてきましたね。

[235: ご近所さん]

みずほの社宅ってどうなるんですかね？
場所的には希望です

[237: 匿名さん]

ホントですか？

[238: 匿名さん]

そこは、住居専用地域と住居地域ですよ。

[239: 匿名さん]

勿論、第一種ね。

[240: 匿名さん]

ですよね
びっくりしました（笑）

[241: 周辺住民さん]

みずほの社宅より、東電の白銀寮が気になります！
ここに「神楽坂」って付けたってことは、
マンションになるとしても、野村ではないのかな。
地所さんだといいなぁ。

[242: 匿名さん]

三井ですよ。

[243: 申込予定さん]

もうこんな良い立地でな
いでしょう。

[244: 周辺住民さん]

近くにすんでいるものですが、3LDK残っていない感じですね。モデルルーム見たけど、そこそこのつくりで
都心近くだから、貸せるし、転売時も値崩れしませんよ。
高層階のほうが良いでしょうが、低層階も庭もあって藤ビルと離れているから日当たりは無い訳じゃないと
思います。

[245: ご近所さん]

いつも歩いていて気になったんですが、藤ビルってなんなのですか。

古いアパートっぽいような、集会所っぽいような・・・

[246: 匿名さん]

矢来町、藤ビルでググってみたら？

[247: ママさん]

あれはアパートですよ。小さい部屋が多いけど、結構新しいんですよ。

[248: ご近所さん]

白銀町か～。
確かに飯田橋にもイージーアクセスで住宅地っていいですね！

[249: 匿名さん]

結局完売しなかったんだ。

[250: 土地勘無しさん]

そろそろ1期販売が終わったのかと。
何戸くらい売れ残ったのかしら。先着順で出てくるのかな。。

[251: 匿名]

全て完売してました。

[252: 匿名さん]

残１戸。さすがですね。
登録だけするけど断るってカキコミしてた部屋かな？
場所が気に入ってたけど、８０㎡近くが絶対条件だったのであきらめた物件。

[253: 匿名さん]

先着住戸も売れたって事かな？

[254: 匿名さん]

抽選会場ってのはただの場づくりだから完売とか関係ないよ
ぶっちゃけ行く必要も無いし

結局、イマイチな場所が残ってるね・・・
この物件、北向きで南側と西側がビルで塞がれてて、低層は南側って日当たり悪そうだな

[255: 匿名さん]

限定１邸。。。
嘘つけこら。

[257: 購入経験者さん]

ほんとだ、２LDKひとつ売れ残りだね。価格からして低層階か。価格表すてちゃったから忘れたけど・・・
まあ、これくらいのキャンセルはあるさ。

確かに狭いとの評価は納得。でも南向きでなるべく多く部屋を確保するという姿勢は評価するけどね。
日当たり悪い間取りで同じくらいの単価で売ってる物件あるじゃん。

中古に出したときの野村子会社の査定のコメントは、ちょっと興味あり。
自分も野村物件購入者なもんで。まさかそんなところに落とし穴があるとは、
考えていないリスクだったから。

[262: 匿名さん]

あれ、俺が見たとき日陰のしょーもない二戸あったけど、アレとは別のが出てるね

[263: 匿名さん]

完売、さすがですね！

[264: 匿名さん]

野村の完売商法は絶好調だね。

[265: 物件比較中さん]

まあ、戸数少ないからね～！

[266: 匿名さん]

売れてるイメージの演出に必死だなって思います。
最終一邸じゃなくて限定一邸と言ったり、完売なら完売って言うでしょ。まだ完売してません。

[267: 匿名さん]

演出なんて、野村に限らないじゃん。
最終だって限定だって１戸残ってるだなって思うよ。
ところで、必死で勉強や仕事する事っていけないの？

[268: 物件比較中さん]

神楽坂狙っていますが、ここが売れたとなると、次はどこかマンション出てくるでしょうか。
プレミスとは論外です。

[269: 匿名さん]

やっぱりすぐに完売したか･･･

>>267さん
確かに自分もそう思います

[270: 匿名さん]

>>268
どこら辺が論外なんだ？

ここもプレミストも神楽坂じゃないのは一緒だし
むしろ日差しがちゃんと差し込む分、プレミストも悪くないと思うけど

今後の再開発視野に入れたら駅近な分いいと思うけどね