プラウド神楽坂（仮称:新宿区矢来町計画）

[匿名さん]

神楽坂駅近くのガソリンスタンド跡地に
プラウドが建つようです。

住所：　新宿区矢来町43-5
階数：　地上12階、地下1階
住居数：　66戸
竣工：　平成25年3月予定

物件URL：http://www.proud-web.jp/kagurazaka/index.html


【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2011.10.14 管理担当】
【物件URLを追加しました。2011.10.14 管理担当】

[No.151 by 匿名さん 2012-01-20 22:42:11]

No.139さん

No.148です。城南で購入前、都心（神楽坂含）でも探しておりましたので、私見を述べます。
製販管一体で、ブランド力に定評のあるディベ、且つ都心エリアで供給少なく人気の神楽坂エリアであれば、この価格は妥当だと思います。もちろん人件費、設計フィー等が無名ディベよりも乗っていると思いますが、神楽坂駅徒歩2分で野村、南向き整形で設備整いこの価格であれば妥当です。現在、都心エリアより安くなる筈の城南エリアでもこれより高くなっている物件が散見されます。

また、製販管一体ディベは、設計部隊がゼネコンをきちんとハンドリングして使い易く作り、管理部隊が何かの時に逃げずに責任を取ってくれて管理状態が良好である場合が多いです。リセールの際もよく広告に「〇〇不動産旧分譲」とあり、ブランド力が働いていると思います。よって、三井・三菱・野村あたりである程度条件に合い、まあまあ気に入るものを買っておけばあまり大きな失敗はないと思います。逆にゼネコン設計施工の物件、工事や管理を外注丸投げの物件は安くてもオススメしません。

欠点を挙げるとすれば、モノ周りでは駐輪場が戸数に対して少ない事、歩道幅があまり無い事、カネ周りでは引渡が平成25年5月なので、ローン控除額が本年より少なくなってしまう事、新築住宅の5年固都税減免が無くなってしまう事、消費税の動向が不透明な事でしょうか。

以上、ご参考になれば幸いです。
二年住みましたが、大手町、日本橋周辺通勤のDINKS〜子供一人位であれば、とても便利で住み易い街だと思います。

[No.152 by 匿名さん 2012-01-25 20:00:47]

駅近でとてもいいと思います。本格的にここを検討するなら、休日だけでなく平日の現場付近の様子も必ず見た方がいいですよ。

[No.153 by 購入検討中さん 2012-01-26 00:34:40]

リセールバリューはどれくらいなんでしょうか？
この辺で中古で７０平米～の物件って以外に出てこないので気になります。
駅徒歩２分は魅力ですが・・・

[No.154 by 匿名さん 2012-01-26 21:04:19]

第一種中高層住居専用地域ってどの位の高さまで立てられるのでしょうか。

[No.156 by 匿名さん 2012-01-27 13:00:57]

それはないでしょうよ
こんなに親切にいい点・悪い点を書いてくれたのに失礼でしょう

[No.158 by ご近所さん 2012-01-27 20:48:55]

逆に>>152はネガ投稿だよね実は。
私はここの雰囲気は嫌いじゃないけど。

三菱は同じブランド名で物件によってクオリティがずいぶん違いすぎる印象。
三井は物件名でその辺使い分けてるけど。

プラウドはどっちかと言えば三菱っぽいやり方だと思います。
この物件はどっちなんだろう？
矢来町といえども、若干下町っぽい感じが気になります。

[No.159 by 匿名さん 2012-01-27 21:46:52]

>152も
>154もネガかも。というか、マンション選びの基本的なポイントを示しています。

[No.160 by 匿名 2012-01-27 22:26:05]

神楽坂の駅前のマンションなんでネガるのが難しいですね♪

[No.162 by 購入検討中さん 2012-01-28 21:11:26]

日当たりが気になるのですが、予算的に北側の東住戸を検討しています。
現在真四角の建物で東向きに居住しているのですが、こちらの北側の東向き住戸は、南側の別住戸が南からの日当たりを遮る様になるのでしょうか？
建物が正方形ないため心配です。
真四角の東向きの部屋より日当たり悪いでしょうか。
詳しい方教えていただけませんでしょうか？

[No.163 by ご近所さん 2012-01-28 22:46:02]

南からの日当たりはダメでしょうね。

それよりも、北側が道に面してて、騒音心配になりません？

[No.164 by 匿名さん 2012-01-29 10:41:28]

>161
人手が足りないとかで、他物件の営業さんが駆り出されているのです。セキュリティや構造の質問をしたら、間違った答えをされたりしました。いい加減すぎる。
こちらが買う客だと思われなかったのかもしれませんけどね。

[No.165 by 匿名さん 2012-02-04 11:02:40]

東京都LCP？

[No.166 by 匿名さん 2012-02-05 13:36:55]

神楽坂という地名は知っているのですが街のことをあまり知りません。
雰囲気的に想像すると熟年のご夫婦などが暮らすと似合いそうな大人の街という感じでしょうか？

ところで営業さんも大変ですね。
掛け持ちとなるといろいろ質問するのも気の毒に思えてきます。
たぶんこの掲示板は営業さん禁止ではないと思うので、余裕があるときにみなさんの疑問へのアドバイスとか詳しい情報とか投稿していただくとあわただしい現場でお互い困る事もないのでは。
売るための嘘とか過大評価は無しにして頂きたいですが。
不満の捌け口の方もいるでしょうけど大部分は検討するための情報収集が目的で掲示板を利用していると思うので、良識のある営業さんの投稿は自分的には歓迎ですよ。

[No.167 by 匿名さん 2012-02-05 15:02:24]

>ところで営業さんも大変ですね。 掛け持ちとなるといろいろ質問するのも気の毒に思えてきます。

優しい気配りですね。しかし、真剣に検討する立場としては、質問も出来ずに宣伝だけ聞かされるのは困るのではありませんか？

[No.168 by 匿名さん 2012-02-06 09:19:36]

この値段だから人気あるねー

[No.170 by ご近所さん 2012-02-06 21:55:07]

階によって違い、240-250cmだったと思います。普通かと。

[No.171 by 購入検討中さん 2012-02-06 22:58:23]

正直、この値段を手ごろという人の年収はいくらかと聞いてみたい。
年収の5倍～6倍くらいが定年まで20年強の30代後半のサラリーマンとしてぎりぎりの線だとして、
ここの価格だと、年収1200～1400万くらいが想定されるってわけでしょう？

絶対水準として、決して安くはないと思う。


このあたりの中古物件とも比較してみたい。

[No.173 by 匿名さん 2012-02-07 08:03:24]

間取りや階数にもよりますが、天井高は250から255だったと思います。商業地域で高さ制限もなさそうなので、ゆったり設計ですね。逆にここの南側に接する土地は第一種中高層住居専用地域。高さ制限20mでしたっけ。将来的に高めの建物が建たないといいのですが。

[No.174 by 匿名さん 2012-02-07 09:57:51]

>>171さん
そういう意味ではありませんよ
金額そのものが手頃なのではなく場所を含めたマンションがどうなのかってことです
もっと分かりやすくいえば、ありえないですけど
表参道80㎡5000万のマンションと過疎化が進んだ地方都市の80㎡の5000万のマンションを比べた場合に
どちらが割安（お手頃と感じるか）と思うかってことです

まぁここは人気がありますが
ご自身が納得するような物件が出るといいですね

[No.175 by 匿名さん 2012-02-07 10:20:38]

態度最悪（怒）
野村は上から目線で自分たちに合う客しか相手しない。
極々普通の仕様の平均的なマンションのくせ。

[No.176 by 匿名さん 2012-02-07 10:34:43]

商売にならない属性の客への対応ね...
所詮は契約したらまた次の物件に移る販売員ですから物件そのものの質は測れませんが、これ以上無駄な時間を費やさなくて良かったと思えば？

[No.177 by 匿名さん 2012-02-07 21:47:15]

>175
私もここは特にそれを感じました。
神楽坂イーストは感じ良かったですけどね。

[No.178 by 匿名 2012-02-07 22:14:59]

見学おことわりですか。日本人は変な中流意識があるけど、欧米では階級意識がしっかりしている。そろそろ日本人も欧米のマナーを学ぶ必要あるのかもね。

[No.179 by ご近所さん 2012-02-10 23:28:26]

25m位に地盤弱そうなところがクオリティブックからみて取れます。杭は17m位までのようです。
これは特に気にしなくていいのでしょうか？

詳しい方ご教示頂けたら幸いです。

[No.180 by 匿名さん 2012-02-11 07:57:17]

杭の下に地盤が弱い場所があるのは大いに不安ですね。。。。
やはりこの物件は検討外にします。。。。

[No.181 by 匿名さん 2012-02-11 11:22:10]

市ヶ谷徒歩2分のプラウド九段南、飯田橋徒歩2分のクラッシィハウス千代田富士見のほうが、竣工も早いし複数路線を使えて利便性も高いし、魅力的ですね。ここを選ぶ人は、神楽坂という名前を魅力ととらえているのでしょうか？地盤が弱いということは知りませんでしたが、となると尚更購入の決め手となるポイントを伺いたくなります。

[No.182 by 匿名さん 2012-02-11 11:30:28]

三井不動産が神楽坂商店街や白銀町、千代田区富士見などで続々と新しいマンションの計画があるそうなので焦ってここに決める必要性が全く無いので登録するのは辞めておきます。やっぱりここは立地がどうしても無理です。

[No.183 by 匿名 2012-02-11 11:45:00]

好きにしろよ。

[No.184 by 匿名さん 2012-02-11 11:48:41]

ガソリンスタンド跡地って地盤がしかりしてるイメージなんですが、違うのですか？

[No.185 by ご近所さん 2012-02-11 12:32:09]

マンションを建築する際の地盤調査の目的は明確です。N値（エヌチ）５０という硬い地層が５ｍ連続する層（支持層という）を見つけることです。支持層がどんなに深いところにあってもそこまで杭を打たなければ役所への建築確認申請は通りません。従って、よほどずさんな設計・工事でない限りマンションが傾いたりすることはありません。（想像をはるかに超えた自然災害は別ですが）

ということで、5m以上硬い地盤はあるんです。
で普通はそこで調査終了みたいです。

5mあれば大丈夫ってことなんですかね。
確かに100mとか、1000m先とか言い出したら、キリがないし、そうすると岩の山にでも住む。。。か、海外いくしかないですね。

まあ、ここは昔酒井若狭守？さんの敷地だったのなら、田んぼってわけでもないし、造成された土地でもない、むかーしからある原形とあまり変化してないという意味では、大丈夫そう。。。

[No.186 by 匿名さん 2012-02-11 17:33:52]

ガソリンスタンド跡地って地盤がオイリーだと思うんですけど違うんですか？

[No.187 by 買い換え検討中 2012-02-11 22:12:33]

オイリーだと思いますが、国の基準が甘いからスタンド跡地はどうかなあ。

[No.188 by ご近所さん 2012-02-12 02:18:33]

このあたりは都心の中でも住みやすく（坂は多いが・・）、出物が少ないので
もっと皇居よりでもマンション計画があるようですし、焦る必要はないと考えて見送ります。

[No.190 by 匿名さん 2012-02-12 09:42:28]

「プラウド神楽坂」と聞くと、何だかものすごく素敵な印象を受けます。確かに駅近で設備も標準以上はきちんと押さえてありますが、実はそれほど特徴のあるマンションではないかも。やや名前負けしているような気がするのは私だけでしょうか？。
周りに左右されず、プラウドブランドでなくても欲しいと思えるなら（つまり物件そのものを心から気に入ったのなら）買ってもいい物件なのではないかと私は思いますけどね。

[No.191 by 匿名さん 2012-02-12 09:48:14]

登録期間に入るとネガコメントが増えますね。
惑わされてはいけません。

[No.192 by 匿名さん 2012-02-12 14:59:41]

モデルルームの盛況ぶり見たらすぐに完売するでしょうね

[No.193 by ご近所さん 2012-02-12 15:13:07]

モデルルーム見にいってみたら、ほとんどの部屋で登録されてて、
一期で売り切るらしいです。少しは残るにしても、このような小ぶりな分譲物件は
順調そうですね。

[No.196 by 匿名さん 2012-02-14 13:16:10]

それは財閥も同じでしょう
というかブランドイメージって大切だと思いますけどね
それを維持するのはもっと大切ですがね

[No.198 by 匿名さん 2012-02-14 19:33:00]

野村証券から購入するのではないからな。

財閥系も野村もその他も・・消費税もあがったら仕様がさらに落ちたりするかも？

[No.199 by 買い換え検討中 2012-02-14 22:43:10]

便利な場所なのですが、どうしても大通り沿いと言うのが気になって
躊躇してしまいました。建物自体は普通で、良いとは思いますが。。