プラウド神楽坂（仮称:新宿区矢来町計画）

[匿名さん]

神楽坂駅近くのガソリンスタンド跡地に
プラウドが建つようです。

住所：　新宿区矢来町43-5
階数：　地上12階、地下1階
住居数：　66戸
竣工：　平成25年3月予定

物件URL：http://www.proud-web.jp/kagurazaka/index.html


【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2011.10.14 管理担当】
【物件URLを追加しました。2011.10.14 管理担当】

[123: 匿名さん]

新宿区でも港区でも、お堀の近くは良いところだね。区で比較するのは変なきがします。

[124: 匿名さん]

でも最近は市ヶ谷近辺でも安いよね

[125: 匿名さん]

ブランズとかの事ですか？

[126: 匿名さん]

駅近・神楽坂ブランド・プラウドブランド・価格設定が想定より
安かった…こんな理由で、結局すぐに売れてしまうのかなあと
思ってます。私は検討してますが、部屋の間取りがイマイチで
踏みきれないでいます。

市ヶ谷の話が出てましたけど、ブランズ（田町の方）はやはり駅近
なので惹かれるところはありますね。色々な書き込みを見てしまうと
気にはなりますけどね。
まだ残ってるみたいですけど、売り方の問題なのですかね。

プラウド九段南の情報も早く出ないかなと待ってます。

[127: 匿名]

田舎者の港区信奉者へんちくりんが一人釣れた。
だから、カッペが偉そうなんだよなぁ～困った困ったカッペ問題。

[128: 匿名さん]

港区信者でも何でもないですが、普通に港区の方が格上でしょう。

東宮があるように、港区には皇族関係の敷地も沢山あります。普通に由緒ある武家屋敷地だと思います。

というか、神楽坂検討者って港区の3A辺りの検討者と被らないと思いますが。3A買えて神楽坂選ぶ人は少数派でしょう。慶應に受かっておきながら、成蹊を選ぶ位レベルの差があるような。

[129: 匿名さん]

業者同士がブランドイメージを語って、一般人を惑わすのは感心しませんね。お仕事なんでしょうが。

[130: 購入経験者さん]

港区は住宅街ってあるの？具体的に。
麻布？青山？赤坂は論外だけど、3Aってただの見栄？自己満足な感じ。その区内でも確かにいいとこはあるが、特定の場所しかよくないんじゃない。
新宿決して良いとは言えないけど(淀橋出しちゃ。)、砂土原は実際密集しているが結構いい。密集度だと加賀町付近がゆとりあり閑静かな(駅から遠いけど)。
あんま全否定はやな感じだね。そんなことしている人って器の小さい田舎者にしか見えないね。

[131: 購入検討中さん]

慶応と成蹊か。。
子どもの受験戦争で心底疲弊している(してしまった？)のでしょうか？ご愁傷さまです。
ブランド好きなのですね。だったら東大は例えるならどこなのでしょうか？

[132: 匿名さん]

ダイレクトメールに載っているA type、B typeは73.58m2と70.79m2ですが、リビング(約12畳)以外の3洋室は最大6.3畳で、7畳を超える部屋がありません。70m2台で主寝室が7畳以上の間取りはないでしょうか？

[133: 匿名さん]

プラウド神楽坂の近くには、20時過ぎまで預かってくれる学童保育はありませんか？。ネットで探しても見つかりません。
小学校は14時頃には終わってしまいます。この辺りで共働きで小学生がいるご家庭はどうしているのでしょうか？

[134: 匿名]

習い事させてます。

[135: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございます。でも、こちらの仕事が終わって迎えに行くのは20時過ぎ。一、二年生でそれまでやってる習い事は無さそうですね。仕事が早く終わるなら習いごとでもいいのですけどね。

[136: 購入検討中さん]

小学校区（市谷小学校）内に区営住宅があるのがなあ。

[137: 匿名さん]

やはり住宅選びは立地が大事。
ガソリンスタンド跡地の通り沿いの東西線の駅に近い土地は資産価値を高めるはずです。

[138: 匿名さん]

行きつけのガソリンスタンドが突然閉店したと思ったらプラウドになるとは。東西線ですが駅近で確かに利便性良いですね。でも、市谷小学校までやや遠いですね。

[139: 匿名さん]

マンション自体は平均的な作りで、交通量の多い早稲田通り沿い。しかし神楽坂駅2分で南向き中心という極めてわかりやすいコンセプト。いつもながらプラウドはすぐに売れてしまうだろうから、欲しいなら値段にこだわらず買うのみ！ということになるのでしょう。

でも商業地域に接する矢来町の端付近は、そもそも坪単価いくら位のものなのでしょう。プラウドブランドの魅力(魔力？)のためか、私には坪単価350弱の価格がお買い得に見えてしまうのですが、もしも他の非財閥系デベロッパーでも、皆さんこの価格で買いますか？それともプラウドだから買うのですか？(それもありだと思いますが。)

[140: 匿名さん]

マンションに限らずに、もし・・の質問は難しいですね。
総合的に判断して決定すると思います。

[141: 匿名]

財閥＋野村以外はありえません
別に野村じゃなくて財閥なら買います
あくまでも自分ならですがね

[142: ご近所さん]

>NO.133
ここがあります。
http://www.popinzu.jp/institution/kidskagurazaka.php


>NO.139
３２０だろうが、３５０だろうが、３８０だろうが、
１０％前後の価格の違いはあまり問題では無いと思いますよ。
それよりも「自分がここに住んでハッピーに感じるか
どうか」がポイントじゃないですかね。それは自分が
住まずに賃貸用の投資として考えるときも、同じスタンスで
考えるべきだと思います。
さて、この土地は駅まで近いし、いざというときは江戸川橋
や牛込神楽坂まで歩いていくことができますから、利便性は
高いと思います。しかし、雨の日は、駅前の狭い歩道のところで
通行人同士の傘が当たり、けっこう面倒です。この歩道の部分、
新宿区が買い上げて、歩道を広くしてほしいですね。

[143: 匿名さん]

>142さん

近くに保育所があるのですね。
有益な情報ありがとうございました。
子育てママには嬉しい情報だとおもいます。

しかし学童保育(小学生)なさそうですね。

[144: 匿名さん]

BタイプとCタイプは共用廊下側のオープンポーチ内に開口するアルミ縦格子窓があります。居室の窓が共用廊下に直に接しないための工夫と思います。
これなら室内の光や音のプライバシーは一応保たれると考えて良いでしょうか？

[145: 匿名さん]

>144さん
いや、だめでしょう。ただの子供だましです。。

[146: 匿名さん]

本当ですか？？

[147: 匿名]

光は大丈夫でしょう
音は分かりません

[148: ご近所さん]

近所（水道町）なので見学してきました！城南エリアに買ってしまったので今回買えないのですが、立地、値付、仕様、売主共にとても良い物件ですね。1〜2ヶ月で全て売れそうな気がします。

[151: 匿名さん]

No.139さん

No.148です。城南で購入前、都心（神楽坂含）でも探しておりましたので、私見を述べます。
製販管一体で、ブランド力に定評のあるディベ、且つ都心エリアで供給少なく人気の神楽坂エリアであれば、この価格は妥当だと思います。もちろん人件費、設計フィー等が無名ディベよりも乗っていると思いますが、神楽坂駅徒歩2分で野村、南向き整形で設備整いこの価格であれば妥当です。現在、都心エリアより安くなる筈の城南エリアでもこれより高くなっている物件が散見されます。

また、製販管一体ディベは、設計部隊がゼネコンをきちんとハンドリングして使い易く作り、管理部隊が何かの時に逃げずに責任を取ってくれて管理状態が良好である場合が多いです。リセールの際もよく広告に「〇〇不動産旧分譲」とあり、ブランド力が働いていると思います。よって、三井・三菱・野村あたりである程度条件に合い、まあまあ気に入るものを買っておけばあまり大きな失敗はないと思います。逆にゼネコン設計施工の物件、工事や管理を外注丸投げの物件は安くてもオススメしません。

欠点を挙げるとすれば、モノ周りでは駐輪場が戸数に対して少ない事、歩道幅があまり無い事、カネ周りでは引渡が平成25年5月なので、ローン控除額が本年より少なくなってしまう事、新築住宅の5年固都税減免が無くなってしまう事、消費税の動向が不透明な事でしょうか。

以上、ご参考になれば幸いです。
二年住みましたが、大手町、日本橋周辺通勤のDINKS〜子供一人位であれば、とても便利で住み易い街だと思います。

[152: 匿名さん]

駅近でとてもいいと思います。本格的にここを検討するなら、休日だけでなく平日の現場付近の様子も必ず見た方がいいですよ。

[153: 購入検討中さん]

リセールバリューはどれくらいなんでしょうか？
この辺で中古で７０平米～の物件って以外に出てこないので気になります。
駅徒歩２分は魅力ですが・・・

[154: 匿名さん]

第一種中高層住居専用地域ってどの位の高さまで立てられるのでしょうか。

[156: 匿名さん]

それはないでしょうよ
こんなに親切にいい点・悪い点を書いてくれたのに失礼でしょう

[158: ご近所さん]

逆に>>152はネガ投稿だよね実は。
私はここの雰囲気は嫌いじゃないけど。

三菱は同じブランド名で物件によってクオリティがずいぶん違いすぎる印象。
三井は物件名でその辺使い分けてるけど。

プラウドはどっちかと言えば三菱っぽいやり方だと思います。
この物件はどっちなんだろう？
矢来町といえども、若干下町っぽい感じが気になります。

[159: 匿名さん]

>152も
>154もネガかも。というか、マンション選びの基本的なポイントを示しています。

[160: 匿名]

神楽坂の駅前のマンションなんでネガるのが難しいですね♪

[162: 購入検討中さん]

日当たりが気になるのですが、予算的に北側の東住戸を検討しています。
現在真四角の建物で東向きに居住しているのですが、こちらの北側の東向き住戸は、南側の別住戸が南からの日当たりを遮る様になるのでしょうか？
建物が正方形ないため心配です。
真四角の東向きの部屋より日当たり悪いでしょうか。
詳しい方教えていただけませんでしょうか？

[163: ご近所さん]

南からの日当たりはダメでしょうね。

それよりも、北側が道に面してて、騒音心配になりません？

[164: 匿名さん]

>161
人手が足りないとかで、他物件の営業さんが駆り出されているのです。セキュリティや構造の質問をしたら、間違った答えをされたりしました。いい加減すぎる。
こちらが買う客だと思われなかったのかもしれませんけどね。

[165: 匿名さん]

東京都LCP？

[166: 匿名さん]

神楽坂という地名は知っているのですが街のことをあまり知りません。
雰囲気的に想像すると熟年のご夫婦などが暮らすと似合いそうな大人の街という感じでしょうか？

ところで営業さんも大変ですね。
掛け持ちとなるといろいろ質問するのも気の毒に思えてきます。
たぶんこの掲示板は営業さん禁止ではないと思うので、余裕があるときにみなさんの疑問へのアドバイスとか詳しい情報とか投稿していただくとあわただしい現場でお互い困る事もないのでは。
売るための嘘とか過大評価は無しにして頂きたいですが。
不満の捌け口の方もいるでしょうけど大部分は検討するための情報収集が目的で掲示板を利用していると思うので、良識のある営業さんの投稿は自分的には歓迎ですよ。

[167: 匿名さん]

>ところで営業さんも大変ですね。 掛け持ちとなるといろいろ質問するのも気の毒に思えてきます。

優しい気配りですね。しかし、真剣に検討する立場としては、質問も出来ずに宣伝だけ聞かされるのは困るのではありませんか？

[168: 匿名さん]

この値段だから人気あるねー

[170: ご近所さん]

階によって違い、240-250cmだったと思います。普通かと。

[171: 購入検討中さん]

正直、この値段を手ごろという人の年収はいくらかと聞いてみたい。
年収の5倍～6倍くらいが定年まで20年強の30代後半のサラリーマンとしてぎりぎりの線だとして、
ここの価格だと、年収1200～1400万くらいが想定されるってわけでしょう？

絶対水準として、決して安くはないと思う。


このあたりの中古物件とも比較してみたい。

[173: 匿名さん]

間取りや階数にもよりますが、天井高は250から255だったと思います。商業地域で高さ制限もなさそうなので、ゆったり設計ですね。逆にここの南側に接する土地は第一種中高層住居専用地域。高さ制限20mでしたっけ。将来的に高めの建物が建たないといいのですが。

[174: 匿名さん]

>>171さん
そういう意味ではありませんよ
金額そのものが手頃なのではなく場所を含めたマンションがどうなのかってことです
もっと分かりやすくいえば、ありえないですけど
表参道80㎡5000万のマンションと過疎化が進んだ地方都市の80㎡の5000万のマンションを比べた場合に
どちらが割安（お手頃と感じるか）と思うかってことです

まぁここは人気がありますが
ご自身が納得するような物件が出るといいですね

[175: 匿名さん]

態度最悪（怒）
野村は上から目線で自分たちに合う客しか相手しない。
極々普通の仕様の平均的なマンションのくせ。

[176: 匿名さん]

商売にならない属性の客への対応ね...
所詮は契約したらまた次の物件に移る販売員ですから物件そのものの質は測れませんが、これ以上無駄な時間を費やさなくて良かったと思えば？

[177: 匿名さん]

>175
私もここは特にそれを感じました。
神楽坂イーストは感じ良かったですけどね。

[178: 匿名]

見学おことわりですか。日本人は変な中流意識があるけど、欧米では階級意識がしっかりしている。そろそろ日本人も欧米のマナーを学ぶ必要あるのかもね。

[179: ご近所さん]

25m位に地盤弱そうなところがクオリティブックからみて取れます。杭は17m位までのようです。
これは特に気にしなくていいのでしょうか？

詳しい方ご教示頂けたら幸いです。

[180: 匿名さん]

杭の下に地盤が弱い場所があるのは大いに不安ですね。。。。
やはりこの物件は検討外にします。。。。

[181: 匿名さん]

市ヶ谷徒歩2分のプラウド九段南、飯田橋徒歩2分のクラッシィハウス千代田富士見のほうが、竣工も早いし複数路線を使えて利便性も高いし、魅力的ですね。ここを選ぶ人は、神楽坂という名前を魅力ととらえているのでしょうか？地盤が弱いということは知りませんでしたが、となると尚更購入の決め手となるポイントを伺いたくなります。

[182: 匿名さん]

三井不動産が神楽坂商店街や白銀町、千代田区富士見などで続々と新しいマンションの計画があるそうなので焦ってここに決める必要性が全く無いので登録するのは辞めておきます。やっぱりここは立地がどうしても無理です。

[183: 匿名]

好きにしろよ。

[184: 匿名さん]

ガソリンスタンド跡地って地盤がしかりしてるイメージなんですが、違うのですか？

[185: ご近所さん]

マンションを建築する際の地盤調査の目的は明確です。N値（エヌチ）５０という硬い地層が５ｍ連続する層（支持層という）を見つけることです。支持層がどんなに深いところにあってもそこまで杭を打たなければ役所への建築確認申請は通りません。従って、よほどずさんな設計・工事でない限りマンションが傾いたりすることはありません。（想像をはるかに超えた自然災害は別ですが）

ということで、5m以上硬い地盤はあるんです。
で普通はそこで調査終了みたいです。

5mあれば大丈夫ってことなんですかね。
確かに100mとか、1000m先とか言い出したら、キリがないし、そうすると岩の山にでも住む。。。か、海外いくしかないですね。

まあ、ここは昔酒井若狭守？さんの敷地だったのなら、田んぼってわけでもないし、造成された土地でもない、むかーしからある原形とあまり変化してないという意味では、大丈夫そう。。。

[186: 匿名さん]

ガソリンスタンド跡地って地盤がオイリーだと思うんですけど違うんですか？

[187: 買い換え検討中]

オイリーだと思いますが、国の基準が甘いからスタンド跡地はどうかなあ。

[188: ご近所さん]

このあたりは都心の中でも住みやすく（坂は多いが・・）、出物が少ないので
もっと皇居よりでもマンション計画があるようですし、焦る必要はないと考えて見送ります。

[190: 匿名さん]

「プラウド神楽坂」と聞くと、何だかものすごく素敵な印象を受けます。確かに駅近で設備も標準以上はきちんと押さえてありますが、実はそれほど特徴のあるマンションではないかも。やや名前負けしているような気がするのは私だけでしょうか？。
周りに左右されず、プラウドブランドでなくても欲しいと思えるなら（つまり物件そのものを心から気に入ったのなら）買ってもいい物件なのではないかと私は思いますけどね。

[191: 匿名さん]

登録期間に入るとネガコメントが増えますね。
惑わされてはいけません。

[192: 匿名さん]

モデルルームの盛況ぶり見たらすぐに完売するでしょうね

[193: ご近所さん]

モデルルーム見にいってみたら、ほとんどの部屋で登録されてて、
一期で売り切るらしいです。少しは残るにしても、このような小ぶりな分譲物件は
順調そうですね。

[196: 匿名さん]

それは財閥も同じでしょう
というかブランドイメージって大切だと思いますけどね
それを維持するのはもっと大切ですがね

[198: 匿名さん]

野村証券から購入するのではないからな。

財閥系も野村もその他も・・消費税もあがったら仕様がさらに落ちたりするかも？

[199: 買い換え検討中]

便利な場所なのですが、どうしても大通り沿いと言うのが気になって
躊躇してしまいました。建物自体は普通で、良いとは思いますが。。

[201: 匿名さん]

ここの方がリセールはうまくいきそう。何と言っても駅近の評価は高い。

[203: 匿名さん]

買うのはあくまで物件であり、営業さんの人柄は関係ない。とは言えやはり良い営業さんから買いたいと思うのが人情ですよね。

[204: 匿名さん]

登録してる時に新規の客対応で無駄な時間を過ごす方が嫌。

[205: 物件比較中さん]

騒々しいけど、良い土地だとは思うんですけどね。ガソリンスタンドって言ったって
ちゃんと調査してるから大丈夫よ。プレミスみたいな有害物質は検出されていないし。

[206: 購入検討中さん]

モデルルームいってきました。

営業さんの対応は良かったですよ。時間かけて詳しく説明してくれました。
８Ｆ以上の物件を検討しているのですが、南向きの部屋はどこも倍率が２～４倍とのこと。
やっぱり、いい物件なのですね。

迷いましたが、申し込んできました。
　（決めては駅から徒歩２分、眺望、南向き、矢来町、ですかね。）

明日の抽選が楽しみ♪です。

[207: 匿名さん]

8階以上なら南にマンションが建っても大丈夫そうですね。

[208: 物件比較中さん]

7階以下だと将来りセールするときに不安(マンションが建ち、視界が遮られる)なので、私も8階以上で申し込みました。
倍率高くなりそうですが、妥協できず。

[209: 入居予定さん]

抽選日、即日完売。

[210: 匿名さん]

最高倍率は何倍？

[211: 匿名さん]

やっぱり人気だったか

[212: 申込予定さん]

最高は4か、5倍だったかと。全て売り切ってました。抽選外れちまって残念です。

[213: 匿名さん]

野村が得意の即完商法。

[214: 匿名さん]

即日完売なんてないでしょう～。人気あるとも思えません。

[215: 匿名さん]

この建物北向きだから、南側の低層とかどうなんだろうか・・・

[216: 匿名]

即日完売で、たしか最高4倍が2件でした。5倍はありません。
3倍以上の住戸も10件程度あり、8階以上はほとんど抽選。
抽選は2回目ですが、あんなに不正ができない抽選はないと思います。
さすが野村だと思いました。

[217: 匿名さん]

さすが野村社員ですね。

[218: 物件比較中さん]

今後キャンセルが出るにしても、このご時世で即完で４倍とか抽選はすごいですね。だって６０～７０戸を
売り切ったってことでしょう。
目標エリアがちょっとずれてたから真剣に考えなかったけど、
駅近で良い物件なんでしょうね。

[219: 匿名さん]

66戸も即完しないよ。野村お得意の第一期完売ってやりかた。せいぜい20～30戸ぐらいか？

[220: 匿名さん]

明日になれば、真実は明らかに。

[221: 匿名さん]

抽選会場はあんま当てにならんよ・・・

[222: 匿名さん]

第一期完売なんてどこもやってるでしょう