プラウド神楽坂（仮称:新宿区矢来町計画）

[匿名さん]

神楽坂駅近くのガソリンスタンド跡地に
プラウドが建つようです。

住所：　新宿区矢来町43-5
階数：　地上12階、地下1階
住居数：　66戸
竣工：　平成25年3月予定

物件URL：http://www.proud-web.jp/kagurazaka/index.html


【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2011.10.14 管理担当】
【物件URLを追加しました。2011.10.14 管理担当】

[102: 匿名さん]

きったねえ地べただなあ、ここ。
駅に近いとかそんなんだけだな。ありえねえ。ガソリンスタンドの跡地に住むなんて

[103: 匿名]

そうです102さんがネガって倍率下げたくなるくらいすんばらしい物件なのですｗ

[104: 匿名]

駆け引きですよねぇ

[105: 匿名]

同じプラウドの九段南と比較検討したいと思ってます。
利便性第一なので都心の駅近は魅力なのですが、両方の価格が気になります。
あちらは案内会まだなんですよね。

[106: 匿名さん]

九段南買えるなら九段南で良いのでは？何といっても堀の内ですから。

[107: ご近所さん]

ずっとこの近くに住んでいます。地元民として神楽坂をひいきにしたいですが、九段南と神楽坂、どっちも買えるなら、１００％、九段南を買った方が良いです。神楽坂人気は最近出てきたものであり、一過性かもしれません。一方で九段坂上は江戸時代から変わらぬ人気を保っており、これは今後も変わらないでしょう。格が違いすぎます。

[108: 匿名]

105です。
ご意見ありがとうございます。
確かに新宿区と千代田区の違いはあるものの、神楽坂と九段南だとそこまで違うものなんですね。
恥ずかしながら不勉強で知りませんでした。
そうなると価格も九段のほうが高いということでしょうね。
両方見て、自分が選べる部屋を比較して、じっくり考えたいと思います。

[110: 匿名さん]

そうかなあ…
生活するというとこでは神楽坂の方がずっといいと思うけど。
九段は千代田区アドレスで便利な立地ではあるけど暮らすという点でちょっと
考えてしまいます。

[111: 方向オンチ]

名前の通り地図みてもわからず…

モデルルームの場所はどこにありますか？

現地もまだ行っていないのですが。

[114: 匿名さん]

>112さん
あちこちに同じ内容の投稿を繰り返していますね。
きっと東五軒町が大好きなんですね？

[115: 物件比較中さん]

ガソリンスタンドの跡地って住んでて問題ないんですか

[116: 匿名さん]

>115
地盤はしっかりしてるよね。ガソリンスタンドだから。
土壌問題？
調べてあるはずだから、聞いてみるといいといいと思う。

[117: 匿名さん]

市谷小学校の学区希望です。
新築では他に清水の市谷加賀町があるので比較中。

利便性は神楽坂の方が良さそうですが、大通り沿いであることと実質的には東西線オンリーなのが少し気になります。
市谷加賀町はとっても静かなんだけど、値段が高い。
ここはいったいいくら位なんでしょうね。

[118: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。
中層階で坪350万円くらいです。
7－8000万円で75m2、9階以上はオ―ダメードができる、8階以下はできない。
販売の人は強気でしたね。実際予算の話をしていないのに、8階以下を勧められました。
理由は、9階以上はかなり希望が出ているので、できれば8階以下であれば押さえます的な対応でした。

内装関係はモデルをみる限り、普通のファミリー向けよりはワンランク上ですね。
ドア、床材、ドアのノブ、キッチン周り、お風呂等、価格的には納得できる気がしました。

たぶん即完すると思います。私は最初は実需で75M2を検討していたのですが、
55M2で一軒資産として買おうか検討中です。

[119: 匿名さん]

117です。
価格情報ありがとうございます。
かなりリーズナブルな価格で驚きました。
大通り沿いなので躊躇しますが、この価格は魅力です。

[120: 匿名さん]

＠３５０ですか、順当なところでしょうね。カーシェアリングのステーションも近くにありますね。

[121: 匿名]

田舎者の価値観は千代田〉港〉新宿ですが、
正しくは、千代田〉新宿〉港区です。
新宿区は牛込、四谷区で、千代田の次に格式高いです。
港区は旧華族邸宅を大使館が買い邸宅街が保存できましたが、
新宿区は、悲惨なもので都営住宅などへんちくりんなものをたくさん押し付けられました。

[122: 匿名さん]

新宿区が港区よりも上なんて100%ない。断言できる。新宿区は淀橋区なんて郊外区を抱えている時点で、港区はおろか文京区よりも格下。

また、戦前の時代でも、赤坂区・麻布区>>牛込区・四谷区。

[123: 匿名さん]

新宿区でも港区でも、お堀の近くは良いところだね。区で比較するのは変なきがします。

[124: 匿名さん]

でも最近は市ヶ谷近辺でも安いよね

[125: 匿名さん]

ブランズとかの事ですか？

[126: 匿名さん]

駅近・神楽坂ブランド・プラウドブランド・価格設定が想定より
安かった…こんな理由で、結局すぐに売れてしまうのかなあと
思ってます。私は検討してますが、部屋の間取りがイマイチで
踏みきれないでいます。

市ヶ谷の話が出てましたけど、ブランズ（田町の方）はやはり駅近
なので惹かれるところはありますね。色々な書き込みを見てしまうと
気にはなりますけどね。
まだ残ってるみたいですけど、売り方の問題なのですかね。

プラウド九段南の情報も早く出ないかなと待ってます。

[127: 匿名]

田舎者の港区信奉者へんちくりんが一人釣れた。
だから、カッペが偉そうなんだよなぁ～困った困ったカッペ問題。

[128: 匿名さん]

港区信者でも何でもないですが、普通に港区の方が格上でしょう。

東宮があるように、港区には皇族関係の敷地も沢山あります。普通に由緒ある武家屋敷地だと思います。

というか、神楽坂検討者って港区の3A辺りの検討者と被らないと思いますが。3A買えて神楽坂選ぶ人は少数派でしょう。慶應に受かっておきながら、成蹊を選ぶ位レベルの差があるような。

[129: 匿名さん]

業者同士がブランドイメージを語って、一般人を惑わすのは感心しませんね。お仕事なんでしょうが。

[130: 購入経験者さん]

港区は住宅街ってあるの？具体的に。
麻布？青山？赤坂は論外だけど、3Aってただの見栄？自己満足な感じ。その区内でも確かにいいとこはあるが、特定の場所しかよくないんじゃない。
新宿決して良いとは言えないけど(淀橋出しちゃ。)、砂土原は実際密集しているが結構いい。密集度だと加賀町付近がゆとりあり閑静かな(駅から遠いけど)。
あんま全否定はやな感じだね。そんなことしている人って器の小さい田舎者にしか見えないね。

[131: 購入検討中さん]

慶応と成蹊か。。
子どもの受験戦争で心底疲弊している(してしまった？)のでしょうか？ご愁傷さまです。
ブランド好きなのですね。だったら東大は例えるならどこなのでしょうか？

[132: 匿名さん]

ダイレクトメールに載っているA type、B typeは73.58m2と70.79m2ですが、リビング(約12畳)以外の3洋室は最大6.3畳で、7畳を超える部屋がありません。70m2台で主寝室が7畳以上の間取りはないでしょうか？

[133: 匿名さん]

プラウド神楽坂の近くには、20時過ぎまで預かってくれる学童保育はありませんか？。ネットで探しても見つかりません。
小学校は14時頃には終わってしまいます。この辺りで共働きで小学生がいるご家庭はどうしているのでしょうか？

[134: 匿名]

習い事させてます。

[135: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございます。でも、こちらの仕事が終わって迎えに行くのは20時過ぎ。一、二年生でそれまでやってる習い事は無さそうですね。仕事が早く終わるなら習いごとでもいいのですけどね。

[136: 購入検討中さん]

小学校区（市谷小学校）内に区営住宅があるのがなあ。

[137: 匿名さん]

やはり住宅選びは立地が大事。
ガソリンスタンド跡地の通り沿いの東西線の駅に近い土地は資産価値を高めるはずです。

[138: 匿名さん]

行きつけのガソリンスタンドが突然閉店したと思ったらプラウドになるとは。東西線ですが駅近で確かに利便性良いですね。でも、市谷小学校までやや遠いですね。

[139: 匿名さん]

マンション自体は平均的な作りで、交通量の多い早稲田通り沿い。しかし神楽坂駅2分で南向き中心という極めてわかりやすいコンセプト。いつもながらプラウドはすぐに売れてしまうだろうから、欲しいなら値段にこだわらず買うのみ！ということになるのでしょう。

でも商業地域に接する矢来町の端付近は、そもそも坪単価いくら位のものなのでしょう。プラウドブランドの魅力(魔力？)のためか、私には坪単価350弱の価格がお買い得に見えてしまうのですが、もしも他の非財閥系デベロッパーでも、皆さんこの価格で買いますか？それともプラウドだから買うのですか？(それもありだと思いますが。)

[140: 匿名さん]

マンションに限らずに、もし・・の質問は難しいですね。
総合的に判断して決定すると思います。

[141: 匿名]

財閥＋野村以外はありえません
別に野村じゃなくて財閥なら買います
あくまでも自分ならですがね

[142: ご近所さん]

>NO.133
ここがあります。
http://www.popinzu.jp/institution/kidskagurazaka.php


>NO.139
３２０だろうが、３５０だろうが、３８０だろうが、
１０％前後の価格の違いはあまり問題では無いと思いますよ。
それよりも「自分がここに住んでハッピーに感じるか
どうか」がポイントじゃないですかね。それは自分が
住まずに賃貸用の投資として考えるときも、同じスタンスで
考えるべきだと思います。
さて、この土地は駅まで近いし、いざというときは江戸川橋
や牛込神楽坂まで歩いていくことができますから、利便性は
高いと思います。しかし、雨の日は、駅前の狭い歩道のところで
通行人同士の傘が当たり、けっこう面倒です。この歩道の部分、
新宿区が買い上げて、歩道を広くしてほしいですね。

[143: 匿名さん]

>142さん

近くに保育所があるのですね。
有益な情報ありがとうございました。
子育てママには嬉しい情報だとおもいます。

しかし学童保育(小学生)なさそうですね。

[144: 匿名さん]

BタイプとCタイプは共用廊下側のオープンポーチ内に開口するアルミ縦格子窓があります。居室の窓が共用廊下に直に接しないための工夫と思います。
これなら室内の光や音のプライバシーは一応保たれると考えて良いでしょうか？

[145: 匿名さん]

>144さん
いや、だめでしょう。ただの子供だましです。。

[146: 匿名さん]

本当ですか？？

[147: 匿名]

光は大丈夫でしょう
音は分かりません

[148: ご近所さん]

近所（水道町）なので見学してきました！城南エリアに買ってしまったので今回買えないのですが、立地、値付、仕様、売主共にとても良い物件ですね。1〜2ヶ月で全て売れそうな気がします。

[151: 匿名さん]

No.139さん

No.148です。城南で購入前、都心（神楽坂含）でも探しておりましたので、私見を述べます。
製販管一体で、ブランド力に定評のあるディベ、且つ都心エリアで供給少なく人気の神楽坂エリアであれば、この価格は妥当だと思います。もちろん人件費、設計フィー等が無名ディベよりも乗っていると思いますが、神楽坂駅徒歩2分で野村、南向き整形で設備整いこの価格であれば妥当です。現在、都心エリアより安くなる筈の城南エリアでもこれより高くなっている物件が散見されます。

また、製販管一体ディベは、設計部隊がゼネコンをきちんとハンドリングして使い易く作り、管理部隊が何かの時に逃げずに責任を取ってくれて管理状態が良好である場合が多いです。リセールの際もよく広告に「〇〇不動産旧分譲」とあり、ブランド力が働いていると思います。よって、三井・三菱・野村あたりである程度条件に合い、まあまあ気に入るものを買っておけばあまり大きな失敗はないと思います。逆にゼネコン設計施工の物件、工事や管理を外注丸投げの物件は安くてもオススメしません。

欠点を挙げるとすれば、モノ周りでは駐輪場が戸数に対して少ない事、歩道幅があまり無い事、カネ周りでは引渡が平成25年5月なので、ローン控除額が本年より少なくなってしまう事、新築住宅の5年固都税減免が無くなってしまう事、消費税の動向が不透明な事でしょうか。

以上、ご参考になれば幸いです。
二年住みましたが、大手町、日本橋周辺通勤のDINKS〜子供一人位であれば、とても便利で住み易い街だと思います。