ザ・タワーレジデンス大塚 パート3

[匿名さん]

よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/
パート2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152355/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[1: 匿名さん]

豊島区の売れないマンションは、シティテラス目白とアウルタワーが二強だったけど、
これに桜プレイスとこのタワレジ大塚が加わる勢いだね。
タワレジは利幅が大きい高層階が売れていないからデベ的にはきついよね。
毎週折込チラシが入るのは反響が無くなってきている証拠かな。
広告費も嵩むし厳しいでしょう。
反響無いなら思い切って竣工まで販売を休止するのも一つだと思うけど、
竣工後は値引き前提になってしまうから、
今の残戸数を考えると踏み切れないのだろうね。

豊島区は坪300万円超えると途端に売れなくなるよね。
坪300万円出すなら文京区の物件を買えてしまうからな・・
北大塚で坪300万円オーバーはちょっとアグレッシブ過ぎたよね。
パークホームズ南大塚も結構残っているみたいだし、
大塚の物件は厳しいね。窪地なので地盤の点から嫌悪されているのかな。

[2: 匿名さん]

パークホームズは残り8戸だけだよ
それにその前に色々出てたし
億もしたシティハウス売れたし関係ない
タワー物件はワテラス以外どこも売れてないから

[3: 匿名さん]

億もしていたシティハウス、3年越しで最後はいくらで売れたのかな・・
定価だったのは最初だけかもね

[4: 匿名さん]

>>2
39戸中8戸売れ残りって、かなり多くない？

[5: 匿名]

何戸　売れ残ったのですか？　８戸ですか？　少ないじゃないですか？

[6: 匿名さん]

こちらの売れ行きはどうなんでしょう。
周辺の物件の中では一番交通の便が良さそうですけど。
価格がけっこう高めですね。

[7: 匿名さん]

＞豊島区の売れないマンションは、シティテラス目白とアウルタワーが二強だったけど、
＞これに桜プレイスとこのタワレジ大塚が加わる勢いだね。

同意。
ここも盛り上がりに欠けるね。

[8: 匿名さん]

JR駅近といっても、山手線の線路も近いから高級物件とはいいづらい。池袋から日暮里あたりまでの車窓から見える風景をチェックすれば山手線外側の線路脇の雰囲気は判ると思うけど。

ちなみに、ここって窪地だけど放射能の吹き溜まりになっているってことはない？建築資材も除染したものを使っているわけ無いし、大丈夫かな？

[9: 匿名さん]

ちょっと前に話題に出ていた教会前の空き地は駐車場になるそうです。
その横の戸建ては壁の塗り替えか何かで、隣の空き地とは関係ないそうです。

[10: 匿名]

あの近辺は駐車場が増えてきたね。
どれも分譲マンションを作るには足りない中途半端な広さだから、
地上げができるような段階になるまで暫くランニングコストを賄える程度の駐車場にするのだろうね

[11: 匿名さん]

池袋のところでもオフィスが立つはずが駐車場になったりどこも不景気なんですね

[12: 匿名さん]

このマンションは契約者スレがないですけど、投稿されてる方で契約された方はいないんですか？

[13: 匿名さん]

相当苦戦していると思われ。

[14: 匿名さん]

今冬も電力不足は続くのに、オール電化じゃ終わってるよ

これから建つ新築は当面はまずオール電化は採用しないし、これから買おうって人が、わざわざ震災前にオール電化採用しちゃった物件に踏み切るわけがない

それに、ここって冷静に考えると、山手線から近いっていう以外、メリットないんだよね

北大塚って、山手線外側だし

内側の南大塚は、丸ノ内線も近い２路線アクセスで、優位差があるわりに値段がそれほど変わらない

それなのに、あえて北大塚を買うかなという気もする

[15: 匿名さん]

オール電化と電力不足との関係を誤解してる人が多いようですが、実はあまり関係がないはずです。
電力不足は昼間におきますが、オール電化は基本的に深夜電力を使いますから。
東京電力を含めたイメージの問題ですよね。
ちなみに、停電時はガス給湯器も動きません。
もっとも水も出ませんが。
しいて言うならガスコンロとIHの差のみですね。

[16: 匿名さん]

計画停電って夜もやってなかったっけ。
上司がオール電化の一戸建てで夕飯作れないってまいってたぞ。

[17: 匿名さん]

節電などの電力不足への対応と、停電時の生活維持性は、そもそもでは同類の課題ですが、マンションの性能を語る上では分けて考えた方が良いと思います。
まず、オール電化マンションが給湯のために使う深夜電力は、計画停電さえも実施されなかった遅い時間帯のはずです。
次に、一戸建ては停電時でも概ね水道が使えるため、ガスコンロかIHヒーターかで停電時の食事の支度のし易さにだいぶ差がでますが、ほとんどのマンションでは停電時に水道が使えなくなるため、片付けまで考えるとなかなか満足な料理はできなくなるのではないでしょうか。
暗くまともに水もない中で、細々と湯を沸かしたりあり合わせを温めたりするのに、ガスコンロがいつも通り使えるか、手持ちのカセットコンロを引っ張り出すかの違いだと思います。
そういう意味ではオール電化マンションを買う場合は、カセットコンロは必需品ですね。
なお、原発行政や東電の安全管理が許せないという思いから、オール電化などもってのほかという考え方は個人の価値観ですので、否定するつもりは全くありません。
ちなみに、私はこのマンションの関係者ではありません。

[18: 匿名さん]

数十年に一度起きるかどうかの地震を考えても、、、

[19: 匿名さん]

原発が復権することはないから、代替エネルギーが充実するまでは、オール電化の推進に待ったがかかる

電気代も上昇傾向が続く

となれば、今、わざわざオール電化を選択するのは、相当の覚悟が必要

実際、オール電化住宅は激減だって

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20111026-00000003-impress-ind

オール電化を買っちゃった人は、なんとかしてオール電化の良さや、停電時はガスも使えないなどと反論するけど

やっぱ、オール電化マンションの価値はどうしたって下がる

これが現実

[20: 匿名さん]

ＬＮＧに戻るんじゃないの？
常磐道通るとびっくりするくらいローリー増えてるよ。

[21: 匿名さん]

オール電化とディスポーザーなしじゃなかったらなあ。

[22: 匿名さん]

オール電化って東電が販売自粛しているって聞いたけど。

[23: 匿名さん]

テレビで湾岸プラウドタワーやってたけどオール電化を売りにしてた。
エコキュートーの水をね。

[24: 匿名]

流石にオール電化で売りたい人なんていないよね
この物件もオール電化で途中まで作ってしまい今更変できないから、信者を作って理屈が立たない議論を適当にしているだけでしょ

[25: 匿名さん]

オール電化で作っちゃったらガスとは一生無縁な生活か。

[27: 匿名]

地震後売りに出されたタワーマンションは、発電機備えてのタワーマンションです、電気に関しては解決策あるのではないですか　これから

[28: 匿名]

地震後の復旧はガス管点検が必要ない分オール電化のが早いけど発電コストと賠償コストが上乗せされて電気料金は大幅な値上げが予想されるから敬遠されてるんでしょうね

[29: 匿名さん]

電気料金値上げは節電を即す意味でも実施される可能性ありますね。
ただ、ほとんど全世帯の生活費に直結する事なので、大幅というのはできないでしょう。

[30: 匿名さん]

当分は電力行政の迷走が続くでしょうから、電気の方が復旧が早いとか、貯湯タンクの水が非常用に使えるとか、災害時のメリットもあるんですが、電気に対する不信感やネガティブイメージが強すぎて、まだしばらくはオール電化逆風が続きそうですね。
ただ、多くの人達は冷静に見てるので、コストをかけたのに全く「売り」にならなくなったというだけで、オール電化だから売れないという事はないみたいですよ。

[31: 匿名]

電気料金の怖いとこは法律で自動的に値上がりしてしまうことで政治がよほど強くないと難しいですよ。
オール電化だけど暖房は石油ファンヒーター併用な家庭が増えるかもです

[32: 購入検討中さん]

関電１０％以上、九電５％以上の節電要請がでましたね。
この冬も、節電頑張らないと。

ここのオール電化は、もう覆らないので節電を意識して生活するしかないですよね。
ちょっと前までは、オール電化が売りだったのに、残念なかんじですね…

[33: サラリーマンさん]

石油ヒーターって禁止のマンション多いですよ。うちのマンションはガスヒーターも石油ファンヒーターも使用禁止です。
原油の価格が上がってきてますから、意外と石油ヒーターって高くなりますよね。

ダイソンンのヒーターCMしてましたけど、ちょっと気になっています。あれなら安全そうで良いですよね。

[34: ご近所さん]

スレは閑散としてきましたが、このマンション自体の建築は順調ですね。
近くの線路沿いの山手ゴルフ場に毎週のように通っているので前を通りますが、
今は20階くらいまで立ち上がっているのでは。
周囲の環境に合わせて建物は落ち着いた感じで雰囲気が良いですね。
道路から建物までスペースがありますし、木が植えられるらしいので結構楽しみです。

一方、自宅がマンションギャラリーの近くにあるのでたまに外から覗いていますが、
残念ながらかなり閑散としていますね。かなり厳しい販売状況がうかがえます。

山手線駅近・免震・大塚の生活利便性など良いところは沢山あると思いますが、
やはり価格の高さ・騒音(電車)・タワーで高管理費にしては各種設備が貧弱(共用施設が少ない・ディスポーザー無し)など、問題点は結構ありますよね。
価格が安くなってくればだいぶ印象が変わると思います。

[35: 匿名さん]

そもそも今の段階で自転車置き場やバイク置き場、駐車場料金決まってないっておかしくない？
駐車場なんか平置きじゃないから使い勝手悪そうだし25000円がいいとこでしょ、バイク置き場は二、三千円で自転車置き場に金とるのはどうかと。
ゲストルームの料金も決まってないし 怠慢してんじゃないの？

[36: 匿名さん]

ここ、なんだか人気無いみたいですね。立地の割には割高のせいかな。

[37: 匿名さん]

ずいぶん高くなったけど躯体工事はほぼ完成ですか？
南口からは見えませんね。

[38: 匿名さん]

クリスマスのイルミネーション？？
マンション高層部に虹色のライトが点灯しています。
昨日まで気がつかなかったけど今日からかな？

[39: 匿名さん]

第2期2次ももうそろそろ終わりですね。
設備が貧弱な割に高いし…

[40: 匿名さん]

駅近だから高くても売れる、タワー(中途半端だけど)だから高くてに売れるという時代じゃないね今は。
価格がすべて。
値付けを間違えたいい例だね。

少なくとも2004年当時の価格まで下げないとおかしいんだよ。
当時より景気は悪いし、デフレになってるし、日本の競争力も当時よりおちてるんだから。

[41: 匿名さん]

>>35
駐車場月額使用料32,000円だって。
機械式のくせに高いな。

[42: 匿名さん]

駐車場たっか。ぼったくりすぎだろ

[43: 匿名さん]

入居者のこと全く考えてない管理会社利益優先の価格設定なマンションですね、毎月払わないといけないものなのにこの価格はありえない。
麹町に住んでるけどここと同じ値段はないだろ

[44: 匿名さん]

OUL TOWERほどではないが管理費も高すぎ

[45: 匿名さん]

公式HP見ると、知らない間に最上階残り1戸で１LDKは完売したみたい。
そこそこに売れてきたのかな？

[46: 匿名]

ここより池袋のルミナリータワーの方が池袋４分で坪単価も安いです

[47: デベにお勤めさん]

他社デべ勤務ですが、地所さんかわいそうなので申しますと
駐車場代は管理組合の収入になるので管理会社には１銭も入りません。
一般的に設置率１００％でもない限り、周辺相場より著しく低いと
駐車場を使わない人に不公平になるし
駐車場代が高くなればその分管理費が安くなるので悪くないとおもいます。
文京区の春日で３２０００円ならむしろ安いんじゃないでしょうか。

[48: 匿名さん]

管理会社が委託管理費をぼったくるから、駐車場代を高く設定しないとおいつかないんだよ。
ところで春日がどうしたって？どこと間違えてるん？

[49: 匿名さん]

ココはエレベーター2台しかないのに管理費高いね。
まわりにホテルがたくさんあるからゲストルームはなくていいかな。

[50: 匿名さん]

免震って直下型地震どうなの？

[51: 匿名さん]

直下型地震が起きたら、マンションが崩れる心配より、火事のほうが怖そうですよね。
今回の震度５レベルでもマンションは全然平気でしたよね。
阪神大震災も建物の崩壊より、火事がひどかったみたいですよ。

[52: 匿名]

杭の無い直接基礎の免震らしいね。地盤が良いということかな。
でも震災で免震マンションの免震装置がズレたという話を聞くけど、
杭無しでズレたら大変なことになるような気がするが・・

[53: 匿名]

おおかた販売サイドが、JVに盛って報告してるんだろな。来客が多いとか人気とか。免震の投稿も自作自演ぽいし。JV各社決算の時になったら、売れ残りの真実に気づくんだろな。そん時が値下げで買い時。今買うのは…

[54: 匿名さん]

今日の地震でなにかしら点検とかしないのか？
絶対ズレやヒビ出てるだろ

あとあと姉歯みたいに問題にならないといーね

[55: 買い換え検討中]

＞＞５２

あ、そういう建て方もあるんですか、自分初耳です。

支持層まで刺すっていうことしか知らなかったんで、地盤がいいならそういう建て方もＯＫなんですね。
なんだか地盤がいいと聞いたら無性に気になりますねえ。

＞＞５４

閑静は２０２１２年５月下旬予定。でも変更の可能性もあるということなので、チェックによって時期がずれるのは安全の為で、是非入念にお願いしたところですね0(^^)0

[56: 匿名さん]

>>54
豊島区は震度1だったので点検の必要はないかと

[57: 匿名さん]

＞支持層まで刺すっていうことしか知らなかったんで、地盤がいいならそういう建て方もＯＫなんですね。
＞なんだか地盤がいいと聞いたら無性に気になりますねえ。



↑こーゆう人ってどんな思考回路してるんだろ。
ただの石を他人が「これ金の塊なんですよ」って言ったら数百万だして買っちゃうのかな？

地盤がいいかどうか調べもしないでここのコメントみて「ああ、そうなんだー」危険じゃないですか？
地盤調査報告書とか書類出してもらって第三者機関にその書類に捏造がないか調べるくらいして
もしすこしでもウソがあるなら例の某掲示板に晒してみんなに教えてほしい
あそこの掲示板ならサーバーがアメリカにあるので日本の法律はきかないしめったに削除されることも
企業が警察にいって消させることも出来ない（犯罪は別）
そこそこ大きい企業が建ててるから問題があったらかなりニュースになりそうですね。

[58: 匿名さん]

いまなら来場した方に○○プレゼント！！
とか見苦しいんだけどココ

[59: 匿名さん]

いつのまにか、ペントハウスは残り1邸になりましたね。

[60: 匿名さん]

ペントハウスあこがれます。
その言葉の響きだけでもいいですよね。

〇〇プレゼントというの嫌ですか？
私は大歓迎というか嬉しいです。
来場で水族館かランチのチケット、成約で五万円の旅行券なんていいですよね。
五万円分値引きとかしていただいた方が現実的には助かりますけど。

[61: 匿名さん]

そもそもペントハウスっていくつあるの？

[62: 匿名さん]

最上階７戸みたい。HPを見る限りでは北東１戸以外は成約済みになってる。

[63: 匿名さん]

それでここは全部でなん部屋あってなん部屋売れ残ってるの？

[64: 周辺住民さん]

イルミネーション代も物件価格に上乗せ？

[65: 匿名]

>>63
総戸数201戸、今残りは70〜80戸くらい。上層階の売れ行きが悪い。

[66: 賃貸住まいさん]

夜にウォーキングがてら見てきましたが斜め前（警察並び）にボロイ都営住宅があるんですね。
いろんなビルに電車の音が共鳴してすごく煩く感じました。
日当たりを気にするなら線路向きの南ですがサッシは普通のタワーマンションよりも強化された素材なんですか？

[67: 匿名さん]

今売りに出てる4,180万円の２ＬＤＫって何階？

[68: 匿名さん]

物件そのものには関係は無いが、大塚の居酒屋は最高だね。
当方巣鴨在住だが、徒歩圏内にこれ程のハイレベルな居酒屋が揃っているのは嬉しい限り。

大塚四天王と呼ばれる江戸一・きたやま・こなから・串駒、
都内有数の焼鳥屋である南北の蒼天、
日本酒の名店、はなおか・ぐいのみ大・ななみや、麦酒庵(四谷三丁目の酒徒庵系)
和食の乃村・くう。
木曽路の生ホッピーも捨て難い。

こんな理由でマンションを選ぶ人は少ないだろうが、
酒好きにはたまらない場所であることは間違いない。

[69: 買い換え検討中]

酒は飲めないけど美味しいレストランがあれば教えてください。

[70: 買いたいけど買えない人]

イルミネーションとは。
東急は、グループ全体で意外と儲けてるんですね。
そんなとこに金使う余裕あるなら、そのぶん値下げお願いします。

[71: 匿名]

ジュイエーのシェフはラトラス並みの腕があるよ。

[72: 匿名さん]

えー居酒屋いっぱいあるんだ・・よっぱらいにマンションでたちションされそう

[73: 匿名さん]

その辺の管理ちゃんとやるのか？今すんでるとこの管理人はけっこうちゃんとしてるからそーゆうの注意してるけど
ここはどうか

[74: 匿名]

六本木、恵比寿、広尾ほど酔っぱらいいないから大丈夫。マンション側は特に店はないし。

[75: 匿名さん]

前のボロい都営アパート？はもう耐久年数超えてそうだし３～５年で立替になりそうだね
そうなるとなにができるかが問題だな

[76: 匿名さん]

北大塚一丁目アパート建築年度1968年だそうです。
都知事は東京メトロの株を買う気だから、アパートの建て替えは後回しでわ。

[77: 匿名]

都住は特別会計だからメトロとかは関係ない。撤去団地にしようか考えてる感じ。

[78: 匿名さん]

都知事がうんぬんって年も年だし今期で終わりだろ

[79: 匿名]

電気料金値上げです。

[81: 検討中]

このまえ、マンションギャラリーに行ってきました。
2LDK4180万円の物件は、9階でした。
エレベーターは3台あるそうです。
あと、ゲストルームは、一人2000円。
近くの都営の住宅は、最近、外装の修繕？を行ったばかりなので、古い建物ではあるものの、しばらくは建て替えにはならなそうです。
残りは、２０戸あるかないかでしたよ。
大塚駅周辺と違って、意外と閑静な場所だし、護国寺周辺の「音羽」をウリにしているところより、お得な感じがしました。

[82: 匿名さん]

へーゲストルームまともな値段になったんだね、
てっきりなんでもかんでもぼったくるのかと思ってた

あとは管理会社の人間が某マンションみたいに怠慢しないでまともに働くかどうか

[83: 匿名さん]

へ～　いつの間にか残り２０戸位になってるんだ。
HPの成約済みでない間取りを単純に足しても１５はあるんだけど、どの間取りも残り１戸かそこらってことかな？
それともHPが更新されてないだけなのかな？

[84: 匿名さん]

今期売り出してる分の残りが20なんだろ？

[85: 匿名さん]

え？マジで？

[86: 匿名さん]

＞８１
営業さんが残り全２０戸って言ったの？

[87: 匿名さん]

すぐ近くにローソンが出来るね。これは便利。

[88: 匿名さん]

コンビニつかわないし、スーパーがほしい

[89: 匿名希望です]

ヤフーでも残り１８戸と書いていますね。
さすがにそろそろ入居も近づいてきましたから、完売して欲しいものですね。
自分が買おうと思った時には欲しい部屋がなくならないでほしいと思ってましたが
あとになると早くなくなってほしいって、勝手なものですけど。。

[90: 匿名さん]

↑それは先着順で出している第二期までに売り出した住戸の残りだと思いますよ。
第３期の売り出し（販売戸数未定）は今月末からですから。
公式ホームページの物件概要みれば分かります。

[91: 匿名さん]

で、結局全部でどのくらい残ってるんだ？
第何期とかそんなごまかし抜きにして

[92: 匿名さん]

私も見ました。売り出し前のものを入れても２ー３０って言う感じでしたよ。
ほとんど埋まっていたので、この掲示板とのギャップを感じました。なんだかんだ言っても、もう夏には入居なんですものね。

[93: 匿名さん]

広告から読み取れること

イベントがやたらと多い
・新春大抽選会開催
・三井住友銀行個別ローン相談会
・住宅支援機構（フラット35）個別ローン相談会
→この日しか出来ない目新しいイベントでもやらないと人が集まらない

期が同時並行で進んでいる
・先着順
・第3期　予告広告
→表向き20戸販売になっているのは1期と2期の残りの先着順住戸と思われる。
　ちなみにこういうケースは隠しているだけで20戸以上残っていることが多い。
　普通は先着順をある程度裁いてから次の期に行くが3期の予告広告が始まっているのはイベントを増やして
　集客を増やそうと思っているか、特定の部屋に人気が集中 or 特定の部屋だけ売れ残っているけど
　とりあえず売れる部屋から売っていけという状況。

なのでまだ40-50は残ってるんじゃないの。
たぶんそんな感じ・・・以上。

[94: 匿名さん]

ＩＨクッキング会もやりそうだね？

[95: 匿名さん]

私にとっては地味な感じとはいえ山手線駅である大塚駅から徒歩4分、隣の巣鴨も徒歩圏内というのはすごく魅力的な立地になります。
ただ人気がないのも事実で、そうなると「何故こんなに売れ行きが悪いんだろう」と、慎重になってしまいます。
そしてまだまだ好きな部屋を選ぶ余地も残されているので、入居間近にかかわらず時間的にも余裕があります。その辺の悪循環を感じますね。
短所もありますが、ここで言われるほど悪い物件ではないように思っています。

[96: 匿名]

見に行ってきました、環境は申し分有りませんが、ディスポーザーがついてない
事とが残念ですね。コンビニでなくスパーなら即買いですが。

[97: 匿名]

隣マルエツミニならいいのにね！

[98: 匿名]

マルエツプチですよ～。

[99: 匿名さん]

どこにあるの？プチ　徒歩何分？

[100: 匿名さん]

新大塚駅前にある。