分離発注制度ってどうですか？

[ビギナーさん]

施主支給がオープンでできる分離発注制度を検討しています。
この制度なら自分好みの商品を安く手に入れ、コストも節約できそうです。
誰かこの制度を導入して家を建てた方、メリットやデメリットを教えていただければ有難いです。

[51: 匿名さん]

相見積もりをとって安い業者を探せば安くなるだろうけど、業者というのは往々にして　
安い業者＝仕事が粗い業者
ですぞ

[52: 匿名さん]

だから分離発注そのもので安く作れるってのは、ある意味事実だけど
その分自分で全部業者を探し出して選ぶ手間と、都度費用も準備しなきゃならない
それがしっかり出来るなら、当然安くなる可能性は高いって事。

それが出来なければ逆に手間が増えて高くなるし、誰かに頼むならそこに費用が乗る訳で
何の意味も無い。

[53: 匿名さん]

＞４３
＞仲介してるのにマージンをとらないなら云々という批判は通常と違うやり方、契約内容なのですから、分離発注の場合当てはまらないのでは？

矢鱈マージンという言葉に過剰反応しているようだが、みんなの話は批判している内容じゃないよ。
マージンを汚い金・悪とでも思っているからそのような反応をするかも知れないが、通常会社が得るマージンは運営費に回るので汚い金ではない。個人へのリベートとは質が違う。

通常の契約だろうと特別な契約だろうとマージンを含めるのにやり方は変わらない。問題はマージンが乗った為に平均よりも価格が高くなる事。
あなたが契約した会社は価格に問題はないんでしょう？であるなら仮にマージンが含まれていたとしても、あなたが納得した見積りなんですから問題ない話です。

[54: 匿名]

>53
ちょっと違う。
ここで問題になっているのは、運営費ではなくキックバックのバックマージン、黙って懐に入れる金のこと。
まとめ役の設計事務所は、本業の監理費用以外に、工事管理の費用も請求しているのだから。
もし運営費としてのマージンが業者の見積に乗っているなら、最初からオープンにするのが筋だろう。
たとえば、電気工事費の５％は、当社の経費ですとか。
分離発注の目的は、価格の透明性を高めることなんだろう？

それとも設計事務所は、不動産の仲介業者のように、両方から手数料を取っているの？

[55: 匿名さん]

設計事務所が見えない部分でマージンを取るかどうかは、発注の流れで決まるのでは？

設計事務所が施工会社を入札なり指名なりで選ぶなら、それは言い換えれば
設計事務所から依頼される下請けとも言える訳だ。

例え金の流れは施主から施工会社であっても、施工会社からすれば
選んでくれたのは設計事務所。
だから設計事務所に手数料は支払って当然、設計事務所は貰って当然となる。

これが設計事務所には設計や監理を依頼し、施工会社は施主が選らんで探してくるなら
そんな手数料は発生しないでしょう。

ただ工事監理や現場管理、それらを設計事務所が行う限り
施工業者は多少なりとも謝礼を上納する必要はあるでしょう。
そんなの悪習だって？　いやいや、お歳暮や年賀状みたいなものですから・・・

[56: 匿名さん]

54は青いですなぁ・・・まぁ正論としてなら言われる通りでしょう。
極論から言えば管理費だけではこれだけ面倒なシステムを提供するには無理が生じる。それに見合った額は必要なんじゃないですか？
透明性とは言うものの、言わば託けたセールストークですわ。

54は自分が社長になったつもりで考えてみれば宜しい。自分がこれまで見てきた中で間違いないと厳選した業者を提供し、本来会社の利益となる費用を施主を喜ばせる為に放棄出来ますかな？管理費をたっぷりと乗せているなら別ですが。
どこの援助もなく慈善事業をやる会社が生き残った話など聞いた事がありませんわ。施主も自分が選んだ会社が倒産しない為にも理解しておく件じゃないかな。

[57: 入居済み住民さん]

＞最初からオープンにするのが筋だろう。
＞たとえば、電気工事費の５％は、当社の経費ですとか。

経費を明示されたところで不明点はまだある。

1.その見積もりの内訳に嘘はないか？
2.見積もりの高い、安いを判断する技術的な知識を施主が持っているか？

この2点が解消されない限り明示されても判断できません。
そしておそらく解消は不可能。

[58: 54]

その青臭い話をしたのは、世間で表沙汰になってるトラブルの大半が、設計事務所の監理がずさんな事が理由になっているから。
実態はおそらくキックバックを受け取っているんだろう。
その代わりに、手抜き工事も見逃しているんだろう。
懐に金をつっこまれて、文句言える？
大きな建物なら分離発注の運営と監理は、発注先が異なるから、トラブルが起きにくい。
住宅の分離発注では、監理と管理と発注業務が同一になっているのが問題なんだ。
建築主だけが、何も知らずに食い物にされている。

[59: 匿名さん]

>懐に金をつっこまれて、文句言える？

これは逆でしょ。
無報酬で人は真剣に仕事しない。懐に入るものがあるから仕事するんじゃないかな。

紹介する方とされる方、どちらに主導があるんだっけ？
キックバックといったって手数料程度。相当な額を抜けるものではない。施工業者の利益の方が遥か上。
微々たる手数料ごときで指導に影響があるはずがない。庶民を泣かせる悪代官と越後屋の関係じゃないんですから。テレビの見すぎじゃないですかね。

[60: 54]

>59
残念ながら設計事務所ではその手の類が多いんだ。

[61: 匿名さん]

>60
俄に信じ難いので具体例を紹介ください。

[62: 54]

>61
ネットで欠陥建築を検索する
図書館で日経アーキテクチュアのバックナンバーを調べる（もしくは有料会員になってでネットで検索する）
欠陥建築の判例集をチェックする

本気で分離発注に取り組まれるなら、これぐらいのチェックはしないと。

[63: 契約済みさん]

オープンシステムの場合は54さんの言われるとおりで、
カネの流れの透明性が分離発注の存在理由の一つになっているわけなので
「マージンをとらないほうがおかしい」という議論は的外れだと思います。
キックバックが本当にあるとすればそれはやはり問題でしょう。

ただ、設計事務所へのキックバックというのは
一般的には工務店からになりますから大いにあり得ると思いますが、
分離発注の場合は59さんの言うとおり、
個々の零細業者からのキックバックということになるので
そんなめんどくさいこと本当にやるんでしょうかという感じです。
それなら「他の業者も選べます」なんて初めから言わないほうがいいはず。
欠陥住宅の話はいろいろあるでしょうし
分離発注でも欠陥になる可能性もあるでしょうが、
だからといってキックバックの証拠にはならないでしょう。
むしろその論法だと、キックバックが本当に入らないなら、
分離発注のほうが手抜き工事を見逃す理由がないことになります。

[64: サラリーマンさん]

壊れた時の保証は？
因果関係持ち出してあやふやにされそうじゃない？

[65: 契約済みさん]

>64
オープンシステムの場合は下記参考にしてください。
もちろん実際にトラブルが発生したときのことは
経験していないのでわかりません。
http://www.open-net.co.jp/faq/opensystemfaq.html#gyq3
http://www.open-net.jp/site/page/kyosai/shikumi/

[66: 匿名さん]

>欠陥建築の判例集をチェックする
欠陥建築ばかり読み漁ると人を信じる事がでけんようなるで。

[67: 匿名さん]

>63
言いたい事はわかります。謳い文句に反するは矛盾します。
しかし分離発注方式って国や自治体が指導する制度だっけ？

そこから紐解くと一つづつカラクリが解けるのではないかと。

[68: 匿名]

>54さんのキックバックは実際はどうでしょうね？
現場では、設計事務所の工事を管理する能力が低いため、きちんとした工事ができなくて欠陥が生じると聞いています。
キックバックは、あるとすれば、手抜きよりも談合でしょうね。設計事務所から紹介する業者の顔ぶれが固定化してくると見積価格も上がってくるようです。キックバックがあるとしたら、手抜きの目こぼし料ではなく業者紹介の斡旋手数料でしょうね。もちろんそれは見積価格に紛れ込んでいて建主さんが支払うことになります。

[69: 匿名]

49です。
世間の仕事の大半は、実は別にやろうと思えば出来ちゃうものですね。
だから、「文句あるならてめーでやれよ」、というのが答えかも知れない。
だけど、不思議なもので、どうも建築業者が表にせよ裏にせよ
いろいろな名目で金を持っていくのを見ると、腹が立ってきますねｗ

59さん
＞これは逆でしょ。
無報酬で人は真剣に仕事しない。懐に入るものがあるから仕事するんじゃないかな。

うーん、わずかな人生経験から察するに、どの世界でも報酬の多寡で仕事のレベル
を変える類の人は、元々頑張ってもたいした仕事は出来ないのではないかと思います。

ハズレはハズレ。
しかし、ここまでハズレの多い業界も珍しいかも。

[70: 匿名さん]

＞「文句あるならてめーでやれよ」、
やれ高いからどうだのと、うるさいから。
それなら自分がやってみる？って事なんだろう。設計は出来ないだろうからそれはこっちでやってやるよと。

それで今度は保証しろとｗ
設計事務所に保証までは無理だろ。
保証までする設計事務所が出てきたら分離発注の本質じゃなくなるわ。

[71: 匿名さん]

＞70さんが言ってる事を算式であらわすと

分離発注制度＝工務店一括請負制度-瑕疵担保保証

となるわけだ。
うん、これならわかりやすい。

[72: 匿名]

保証ってジオの保険のこと？

[73: 匿名さん]

なんか話が逸れてきたな
まるで一括施工までする設計事務所がいい。　みたいな風潮じゃないか・・・

[74: 契約済みさん]

>70
>71
ん？　65のリンクちゃんと見ました？
分離発注でも他のやり方もあるのでしょうが、
オープンシステムの場合には上記のリンクに

オープンシステムのような建築主による分離発注でも、住宅の品質確保を促進する法律（品確法）や住宅瑕疵担保履行法に該当することが、法律で定められています。
よって、２００９年の１０月以降に完成引渡される新築住宅については、住宅瑕疵担保履行法により、該当部分の工事を請負った業者は、保証金を供託するか、住宅かし保険に加入するかの方法により、瑕疵担保責任を履行するための資力を確保することが義務付けられています。
オープンシステムでは、住宅かし保険に加入する事により、資力の確保を行っており、指定保険法人（株式会社ハウスジーメン）との協力により、一番安い保険料で住宅かし保険に加入することができます。

とありますよ。

[75: 匿名さん]

瑕疵保険に加入する事と、瑕疵があった際にしっかり対応するのでは
全く違う気もしますがな・・・

そもそも責任の所在と思われる業者が、後のクレームを範囲外などと拒否した場合
保険そのものの適用も、されないんじゃないかな？

分離発注として責任施工を依頼しないのであれば、事前の取り決めが肝要です。

[76: 匿名さん]

>７４
保険は責任施工とは性格が違うんだってば。
それに保険は満額負ってくれるわけでないし。

[77: 匿名はん]

>75
業者が費用負担を恐れて責任逃れをしないために
瑕疵保険があるんと違うの？
それにクレーム対応を拒否するのは
分離発注に限らないでしょ。

[78: 匿名さん]

↑それがそうでもない、瑕疵保険は住宅建築業者加入必須と考えていいが
下請けや部分請けとして家を建てたと解釈した場合は如何だろう？

例えば工務店が施主より受注して住宅を作れば、これは当然後の瑕疵責任がある
施主側、業者側で同一の考えであろう。
ところが「施工」だけを依頼された場合はどうか？
あくまで施工だけであり、アフターまで含めた責任施工と言えるかどうかは
施工時の契約次第ではないだろうか？

ただし以前より記載されているが、設計は設計事務所に
施工は施工業者にそれぞれ施主が依頼するならば、問題は特に発生しないはずである。

結局何処かに丸々依頼するにもかかわらず、分離分離と言葉先行で事を進めようとするから
後から行き違いが発生し易い。それだけの事。

[79: 匿名]

屋根瓦が割れていたみたいなわかりやすい事故ならいいけど、雨漏りなんかだと、屋根屋が悪いのか、左官屋が悪いのか、サッシ屋が悪いのか、クレームを付ける相手先を決めるのが難しそうだな。
材料支給したら、施主が悪いと言われそうだ。

[80: 匿名さん]

そうだな。施主も連帯責任を負う羽目になりそうだ。
家作りは楽しそうだけど、こんな問題となると難しいなぁ～、分離発注制度。

[81: 匿名さん]

実際には、瑕疵だ保険だ言うまでのちょっっとした手直しの時にそれぞれの業者さんが、どこまで動いてくれるかでしょうね。
一括発注の工務店からの手直し指示なら、これからの付き合いもあるから嫌々でもするだろうけど、もう縁切れになる一見の建て主さんではどうでしょうね？

[82: 匿名さん]

話は変わるけど、オープンシステムって何がオープンになっているのだろう。
原価って言葉があるけど、同じ工事内容だったら工事原価ってどの業者さんも同じなのかな。
以前、業者さんからこの見積もりは原価でしていますから値引きできませんと言われた事があります。
つまり、その業者んにとってはオープンにしているつもりなんだろうけど、本当に原価なのか判断できなくて困った時があります。
原価って、それぞれの業者さんが勝手に決める事ができるんですね。勝手に決める事が出来る原価を公開する事がオープンシステムであるなら、オープンシステムのメリットってなんだろうと悩んでいます。

[83: 匿名]

本来の主旨は、コーディネーター役のゼネコン・工務店の経常利益と経費文を浮かそうという試みだった。

工事原価は、業者さんに寄って皆異なる。建材の仕入れ値が業者さんの中でも大きく異なっているから。

[84: 匿名]

69です。
瑕疵保険って、重大な瑕疵に対して施工者が逃げた時の
担保と違うんですか？　俺はそう理解しているけど・・・

単に消費者として中抜き発想で考えて、形式として個別に
業者に発注して、あとは宜しく～では、確かに何かあったら
面倒な事になりそうですね。
（でも工務店経由では、たらいまわしでもっと面倒になる場合も
考えられるでしょう。最近そういうネタをブログで見て、分離発注
の決心をしたのです、俺。）
折角の顔が見える関係を活かして、自分も現場の一員に
なるのは瑕疵を防止する方法として必須と俺は思いますけど･･･。

[85: 匿名さん]

相手の顔が見えることで、相手の嫌な部分も見えてきて業界不信に陥る人もでている。
工務店の存在は、そういった各業者のダークサイトの部分も束ねて交渉してくれるし、
まとめてもらえるメリットもある。
何度も家を建てるのなら経験を生かして分離発注制度もいいかもしれないが、
一度きりのマイホームに、分離発注は大きなリスクを伴い、上手くいかなかった場合は
大きな悔いを残すのではないでしょうか。
オープンシステムが伸び悩んでいるのは、やはり制度そのものに欠陥があるからだと思います。
又、加盟している設計事務所が年々減少していることからもそのことが伺えます。

[86: 匿名さん]

クレームや瑕疵に対する対応ですが結局の所、施工一式を工務店なりに任せて
責任施工とするか否かで違ってくると思います。

工務店に施工一切を任せるなら、当然クレームや瑕疵に対しての責任もあるし
瑕疵保険の出番もあるやもしれません。

でも工務店に全てを依頼せず、施主や設計事務所側の選択により業者を分離した場合は
往々に>>７９氏の言っている事態が想定されます。

雨漏りだ、どうしよう、何が悪い？誰のせい？　
瓦屋「瓦じゃない、納めの板金が悪そうだ」
板金屋「ウチじゃない、ルーフィングのせいじゃないか？」
工務店「ちゃんとやってるけど、図面の納め方がアレだから無理もない･･･」

なんて話も無いとは限りません。実際これ、業者の誰も施工ミスは無いのですからね。
ここで皆に逃げられたら大変です。
施主が業者を用意して施工させるなら、有る意味施主の管理下で責任施工です。
つまりは最後、施主の責任となりますね。

[87: 匿名]

上のレスでどなたかが書かれていたように、全部自分でチェックするんだ、というぐらいの話でないと、分離発注は採用できないと思います。
ただ安いからという理由で安易に発注すると大やけどを負います。トラブルが起きた時にいちばん困るのは膨大な手間とそれにかかる時間です。普通のサラリーマンでは対応できません。

[88: 匿名さん]

このスレッド、まるで欠陥住宅の家が建つのを前提とした相談のようだ。

雨漏りが出たらどうするとか、こんな仕事をする人間は語る以前に職人として失格だろう。
ネットでは経験の浅い大工と建築士による欠陥住宅が目立つから仕方ないとは言え、世間から信頼を得ている設計士が出来損ないの業者を推薦するか？
職人の見極めは一般人には難しいから設計士を頼るんしょ？カッコウばかりを追求する若い建築士やこの制度の趣旨も分からず便乗しただけの建築士を指名しなければ怪我は少ないんじゃないか。

[89: 匿名さん]

コストダウン目的の分離発注なら、よほど知識がない限りやらない方が良いですよ。
それなりのこだわりと責任もてるなら可でしょうね。

[90: 匿名さん]

大工が命ですよ

工務店なんて　通さず　できますから

多少　知識は　必要です　あと　お時間もね

[91: 購入経験者さん]

＞88

欠陥住宅じゃない。

些細な不良に基づくトラブルの話だ。どの家でも有りうる話だ。

分離発注すると責任の所在があやふやになるし、調査するにしても
費用払わないといけないでしょ。どこの責任かもわからんのにタダで
調査なんかしないでしょ？

[92: 匿名さん]

だからさぁ、９１はぶんりはっちゅうは無理なんだって。

[93: 匿名]

84です。
建築家に建築技術が解るんでしょうか？
現場にたま～にやってきて、時々ものものしく差し金当てたりしてみたり
するだけで板切れ一つまっすぐに切ったこともないのに？？
あれは大抵、デザイン屋さんじゃないんですか？
しかも、建築家がサポートしても、分離発注では、施主が契約した以上
設計者は職人に文句はいうでしょうけど問題発生時、責任は取らんでしょう。
（彼らはデザイン以外は他業者の文句云うのが仕事みたいなもんでしょう。）

職人も建築家も、逃げる人間は逃げる。

分離発注に応じる自分の看板持ってる業者より、工務店の下で漫然と手間請け
だけしている人、ハズレ率は後者が高い様に思うのですが。

それから、建築家の<作品>で納まりまで夢みっちゃってるタイプの物件ｗ は
やっぱり危険だと思います。どこか付き合ってくれるビルダーを探した方が
無難だと俺も思います。

[94: 匿名さん]

>自分も現場の一員になるのは瑕疵を防止する方法として必須と俺は思いますけど･･･。
84さんがどれだけ建築知識があって判断能力があるかだね。
自分も一員となる事は、将来の瑕疵について自分も責任を負わなければならないことなんですよ。
それだけの覚悟があれば好きにすればいい事なんでしょうね。
建築家をひとくくりに批判し、問題点をすりかえて自己陶酔しているようにしか見えないけど。

[95: 匿名]

94さん、どうも93です。

いや、逆説的に職人さんは、マガリナリにも職人さんですよ。
彼らが馬鹿で嘘つきだという前提でいくと、施主や監理者が
100％のプロでなくてはならない。

＞建築家をひとくくりに批判し、問題点をすりかえて

いや、あなた方こそが職人をひとくくりに得てしてダメなものを
作ると一括りにしてませんか？
頼んだ相手が現場を見ているのにもかかわらず、ダメなものを作る
程度の評価をするから、瑕疵リスク！瑕疵リスク！となるんじゃ
ないですかね。

ああすみません、所員さんでしたか。

[96: 契約済みさん]

88さんに同意。
分離発注でない家でトラブルの責任の所在があいまいになることはよくあるし、
分離発注でもそれは危惧される。
しかし分離発注でそうしたケースを最初から想定して
補償制度を用意し、対応しようと努めているシステムもある。
それ以上のことを分離発注に携わったことも
勉強したこともない業者さんに
どうして断言できるんですかね？

分離発注を手がける建築士は広い知識と継続した勉強、豊富な経験が必要で、
経験の少ない人には難しいと言われていますよね。
実際の経験も根拠もないのに頭から批判している方もいるようですが、
分離発注が広がると困ることでもあるのでしょうか。
そもそも欧米では分離発注のほうが一般的なのでは？

[97: 匿名]

>>96
経験が豊富でない設計事務所（スムースな管理ができない）、監理が不十分な設計事務所（チェック機能が働かない）が意外と多いのですよ。

[98: 契約済みさん]

>97
そういう事務所があるのは分離発注に限らないでしょ？
もちろん事務所の力量が足りない場合もあるかもしれないが
それは分離発注という方法自体を否定する理由にはならない。

経験が豊富でない事務所は
めんどくさい分離発注にしたら自分の力量が丸見えになるよ。
打ち合わせ項目いっぱいあるし、
任せっきりなんて施主はいないから。
うるさい施主につきあうつもりがない設計事務所は
分離発注に携わるのは難しいと思う。

[99: 匿名さん]

責任の所在が分からないとさ～

そんなもん　施主ですよ

建築家は図面等で終わりですよ

[100: 匿名さん]

アメリカは確か設計側の責任施工だったと思います。

尚、海外には日本のＨＭみたいな企業は無いですし、工務店と言っても
やはり設計施工でなく、設計者の下に施工って形式だったかと・・・

日本も同様であればいいのですが、設計側の役割も責任も低い方向で伸びましたので
なかなか難しいですね・・・