分離発注制度ってどうですか？

[ビギナーさん]

施主支給がオープンでできる分離発注制度を検討しています。
この制度なら自分好みの商品を安く手に入れ、コストも節約できそうです。
誰かこの制度を導入して家を建てた方、メリットやデメリットを教えていただければ有難いです。

[41: 匿名さん]

基本的に分離発注なんて、安く出来そうだからやるってものではないと思う。
やはり、自分の好み嗜好に沿って家作りをしたい、ついては各分野の業者も
要望に沿う施工が出来る業者を細かく選びたい。
そういった、かなり高い志向を持った施主が目指して、初めて成功する分野ではないかな。

単純に費用面でだけで考えれば、より実建築以外の経費が少ない業者
（所謂大工さんとか、零細工務店）こういった所の施工費が一番安くなるのが当然。
（ローコストの様に、実労務費を削減した施工は全く感心しない）
更にその経費の少ない会社で建てつつ、施主側でより安価に融通出来る物があれば
それを施主支給とするのが、実際は一番コストを抑える事ができる。
（これはあくまで、施工・部材での品質を維持しつつ安く作るという意味）

施工・部材に置いて品質を下げコストコントロールするのは
単なる安請け合いな家にしかないらないので、勘違いしない様に。

[42: 匿名さん]

41さんのいうとおりだと思います。同感。

[43: 契約済みさん]

35です。
確かにキックバックがあったとすれば
それは私にはわからないですね。
クロスの単価は、うちはドライウォールにしたので金額は示せません。
ただ、キッチンやユニットバスなどの設備の場合
ハウスメーカーだと標準とオプションの金額差の分
オプションにすると金額がかなり上がるとよく聞きますが、
うちの場合は自由に設備を選び、その全体の価格から割り引き
（6割引くらい）をしているので、
当初の見積もりより設備をグレードアップしても
そんなに金額はアップせずにすみました。
またうちの要望でお願いした業者もあります。
基礎や大工工事の部分は信頼する業者に頼むが、
それ以外は施主の希望に沿いますと最初に設計事務所に言われていました。
実際、見積もりをいくつかとって安いところを選択した業者もあります。
仲介してるのにマージンをとらないなら云々という批判は
通常と違うやり方、契約内容なのですから、
分離発注の場合当てはまらないのでは？

41さんのおっしゃるように、安くできるから選ぶという手段では確かにないと思います。
基本、打ち合わせ項目もたくさんありますし、
ハウスメーカーで建てるよりは面倒な部分も多いですよね。
でも自分のやりたいことがはっきりしている場合は
メーカーや工務店の仕様に縛られることなく反映させられる方法だと思います。
よく知らないまま誤解しているかたもいらっしゃるようですから、
検討されるなら直接分離発注をしているところに
いろいろ質問してみればよいと思いますよ。

[44: 匿名]

私は分離発注進行中。
保険はシステム上大丈夫でしょう。
他の方もご指摘のとおり、工務店も設計事務所もただの業者だから
単純な話利益が移転するだけ。自己利益以外にボランティアはやらない
でしょう、任せた仕事も怪しいことが多いくらいだから。
コストでは後者の方がむしろ人件費高いかもですよ？
私もシロートだけど、建築業界の人はどうも信用ならない。
だから仕方なくセルフ。他人をアテにするようなタイプの人は
止めたほうが賢明かも知れません。

[45: 匿名さん]

金の流れやシステム等、全てを知った上で発注掛ける。これが大事。
生半可コストだけを最重要項とすると失敗するのだ。自分が建てたいのはこういうものだ、と追求することだよ分離発注は。

[46: 匿名]

この方式で一番気になるのは、瑕疵保証ですね。
設計事務所との契約も、設計事務所は建設業ではないので、通常の請負契約のような瑕疵保証項目は無いはずです。なにか問題が出れば、監理責任を問うて、裁判所で調停するか判決をもらうしか仕方がないと思います。

保険ですが、皆さんの期待する所と保険会社の考えている主旨が少し違います。保険では、見てくれや性能について充分な保証が得られません。火災保険のようにモノが無くなれば保証してくれますが、通常の住宅のトラブルの、少しの傾きや仕上げ材の不備については、非常に厳しい対応を受けざるをえないと思います。自動車保険と住宅保険は全く別物と思ってください。

あとコストですが、>>43さんの書いておられるカタログ価格×４０％が納入価格なら、これは安いですね。

もし分離発注をされるなら、せめて、水道と電気工事は地元の業者さんにお願いしましょう。

[47: 匿名]

44です。
瑕疵保証は、建物としての最低限の性能の担保を目的とする
もので、当然それ以外の部分は自分の目でしっかと見届けるしか
保全の方法はないと考えます。
その手間が嫌なら、やはり大手メーカーの営業さん経由で文句を
たれつつやったほうが身のためではないかと。

分離発注は茨の道ですなあ。

[48: 匿名]

46です。
もう一つ考えて欲しいのは、建物は、悪意が無くても、建具の建て付けが悪くなったりとかの細かな手直しが付きものです。
その辺りをどうカバーするかが難しいのです。
施工者にとっては、一見の、仕事はこれっきりのユーザーですから。
そういったコストも追加で出せるくらい準備をされるなら、また>47さんのように、覚悟を決めて分離発注をされるならよろしいかと思います。
昔の普請道楽は、みな分離発注でした。ただ、何が起きても大丈夫なだけの資金力がありました。
くれぐれも安物買いの銭失いにならないように注意してください。

>44
>瑕疵保証は、建物としての最低限の性能の担保を目的

保険会社はそうは考えていないようですよ。
性能が無くなったことを立証するには多額の費用と時間が掛かります。

[49: 匿名]

どうも、47です。
建て付けくらい現場で大工さんに習って覚えるくらいの気持ちが無ければ
分離発注は止めた方が･･･。
家そのものはローテクの塊ですよね、理屈は中卒の弟子コでも充分理解出来る筈
で、そこを理解した上である程度のリスクを受容するということになるかと思います。
（実際のところは、凡てに於いてリスクは偏在するのですが･･･）

金と人間という材料で成り立つ話なので、一括発注だとALL安心で瑕疵の問題もアフターも
バッチリだというのは私にはどうにも解せません･･･。

[50: 匿名]

>47さんのようにリスクを理解して取り組まれるならなにも問題ありません。

あと１点、素朴な疑問があります。
分離発注は、ほんとうに安いのか？

どなたか実際に比較された方がいっらしゃいますか？

[51: 匿名さん]

相見積もりをとって安い業者を探せば安くなるだろうけど、業者というのは往々にして　
安い業者＝仕事が粗い業者
ですぞ

[52: 匿名さん]

だから分離発注そのもので安く作れるってのは、ある意味事実だけど
その分自分で全部業者を探し出して選ぶ手間と、都度費用も準備しなきゃならない
それがしっかり出来るなら、当然安くなる可能性は高いって事。

それが出来なければ逆に手間が増えて高くなるし、誰かに頼むならそこに費用が乗る訳で
何の意味も無い。

[53: 匿名さん]

＞４３
＞仲介してるのにマージンをとらないなら云々という批判は通常と違うやり方、契約内容なのですから、分離発注の場合当てはまらないのでは？

矢鱈マージンという言葉に過剰反応しているようだが、みんなの話は批判している内容じゃないよ。
マージンを汚い金・悪とでも思っているからそのような反応をするかも知れないが、通常会社が得るマージンは運営費に回るので汚い金ではない。個人へのリベートとは質が違う。

通常の契約だろうと特別な契約だろうとマージンを含めるのにやり方は変わらない。問題はマージンが乗った為に平均よりも価格が高くなる事。
あなたが契約した会社は価格に問題はないんでしょう？であるなら仮にマージンが含まれていたとしても、あなたが納得した見積りなんですから問題ない話です。

[54: 匿名]

>53
ちょっと違う。
ここで問題になっているのは、運営費ではなくキックバックのバックマージン、黙って懐に入れる金のこと。
まとめ役の設計事務所は、本業の監理費用以外に、工事管理の費用も請求しているのだから。
もし運営費としてのマージンが業者の見積に乗っているなら、最初からオープンにするのが筋だろう。
たとえば、電気工事費の５％は、当社の経費ですとか。
分離発注の目的は、価格の透明性を高めることなんだろう？

それとも設計事務所は、不動産の仲介業者のように、両方から手数料を取っているの？

[55: 匿名さん]

設計事務所が見えない部分でマージンを取るかどうかは、発注の流れで決まるのでは？

設計事務所が施工会社を入札なり指名なりで選ぶなら、それは言い換えれば
設計事務所から依頼される下請けとも言える訳だ。

例え金の流れは施主から施工会社であっても、施工会社からすれば
選んでくれたのは設計事務所。
だから設計事務所に手数料は支払って当然、設計事務所は貰って当然となる。

これが設計事務所には設計や監理を依頼し、施工会社は施主が選らんで探してくるなら
そんな手数料は発生しないでしょう。

ただ工事監理や現場管理、それらを設計事務所が行う限り
施工業者は多少なりとも謝礼を上納する必要はあるでしょう。
そんなの悪習だって？　いやいや、お歳暮や年賀状みたいなものですから・・・

[56: 匿名さん]

54は青いですなぁ・・・まぁ正論としてなら言われる通りでしょう。
極論から言えば管理費だけではこれだけ面倒なシステムを提供するには無理が生じる。それに見合った額は必要なんじゃないですか？
透明性とは言うものの、言わば託けたセールストークですわ。

54は自分が社長になったつもりで考えてみれば宜しい。自分がこれまで見てきた中で間違いないと厳選した業者を提供し、本来会社の利益となる費用を施主を喜ばせる為に放棄出来ますかな？管理費をたっぷりと乗せているなら別ですが。
どこの援助もなく慈善事業をやる会社が生き残った話など聞いた事がありませんわ。施主も自分が選んだ会社が倒産しない為にも理解しておく件じゃないかな。

[57: 入居済み住民さん]

＞最初からオープンにするのが筋だろう。
＞たとえば、電気工事費の５％は、当社の経費ですとか。

経費を明示されたところで不明点はまだある。

1.その見積もりの内訳に嘘はないか？
2.見積もりの高い、安いを判断する技術的な知識を施主が持っているか？

この2点が解消されない限り明示されても判断できません。
そしておそらく解消は不可能。

[58: 54]

その青臭い話をしたのは、世間で表沙汰になってるトラブルの大半が、設計事務所の監理がずさんな事が理由になっているから。
実態はおそらくキックバックを受け取っているんだろう。
その代わりに、手抜き工事も見逃しているんだろう。
懐に金をつっこまれて、文句言える？
大きな建物なら分離発注の運営と監理は、発注先が異なるから、トラブルが起きにくい。
住宅の分離発注では、監理と管理と発注業務が同一になっているのが問題なんだ。
建築主だけが、何も知らずに食い物にされている。

[59: 匿名さん]

>懐に金をつっこまれて、文句言える？

これは逆でしょ。
無報酬で人は真剣に仕事しない。懐に入るものがあるから仕事するんじゃないかな。

紹介する方とされる方、どちらに主導があるんだっけ？
キックバックといったって手数料程度。相当な額を抜けるものではない。施工業者の利益の方が遥か上。
微々たる手数料ごときで指導に影響があるはずがない。庶民を泣かせる悪代官と越後屋の関係じゃないんですから。テレビの見すぎじゃないですかね。

[60: 54]

>59
残念ながら設計事務所ではその手の類が多いんだ。

[61: 匿名さん]

>60
俄に信じ難いので具体例を紹介ください。

[62: 54]

>61
ネットで欠陥建築を検索する
図書館で日経アーキテクチュアのバックナンバーを調べる（もしくは有料会員になってでネットで検索する）
欠陥建築の判例集をチェックする

本気で分離発注に取り組まれるなら、これぐらいのチェックはしないと。

[63: 契約済みさん]

オープンシステムの場合は54さんの言われるとおりで、
カネの流れの透明性が分離発注の存在理由の一つになっているわけなので
「マージンをとらないほうがおかしい」という議論は的外れだと思います。
キックバックが本当にあるとすればそれはやはり問題でしょう。

ただ、設計事務所へのキックバックというのは
一般的には工務店からになりますから大いにあり得ると思いますが、
分離発注の場合は59さんの言うとおり、
個々の零細業者からのキックバックということになるので
そんなめんどくさいこと本当にやるんでしょうかという感じです。
それなら「他の業者も選べます」なんて初めから言わないほうがいいはず。
欠陥住宅の話はいろいろあるでしょうし
分離発注でも欠陥になる可能性もあるでしょうが、
だからといってキックバックの証拠にはならないでしょう。
むしろその論法だと、キックバックが本当に入らないなら、
分離発注のほうが手抜き工事を見逃す理由がないことになります。

[64: サラリーマンさん]

壊れた時の保証は？
因果関係持ち出してあやふやにされそうじゃない？

[65: 契約済みさん]

>64
オープンシステムの場合は下記参考にしてください。
もちろん実際にトラブルが発生したときのことは
経験していないのでわかりません。
http://www.open-net.co.jp/faq/opensystemfaq.html#gyq3
http://www.open-net.jp/site/page/kyosai/shikumi/

[66: 匿名さん]

>欠陥建築の判例集をチェックする
欠陥建築ばかり読み漁ると人を信じる事がでけんようなるで。

[67: 匿名さん]

>63
言いたい事はわかります。謳い文句に反するは矛盾します。
しかし分離発注方式って国や自治体が指導する制度だっけ？

そこから紐解くと一つづつカラクリが解けるのではないかと。

[68: 匿名]

>54さんのキックバックは実際はどうでしょうね？
現場では、設計事務所の工事を管理する能力が低いため、きちんとした工事ができなくて欠陥が生じると聞いています。
キックバックは、あるとすれば、手抜きよりも談合でしょうね。設計事務所から紹介する業者の顔ぶれが固定化してくると見積価格も上がってくるようです。キックバックがあるとしたら、手抜きの目こぼし料ではなく業者紹介の斡旋手数料でしょうね。もちろんそれは見積価格に紛れ込んでいて建主さんが支払うことになります。

[69: 匿名]

49です。
世間の仕事の大半は、実は別にやろうと思えば出来ちゃうものですね。
だから、「文句あるならてめーでやれよ」、というのが答えかも知れない。
だけど、不思議なもので、どうも建築業者が表にせよ裏にせよ
いろいろな名目で金を持っていくのを見ると、腹が立ってきますねｗ

59さん
＞これは逆でしょ。
無報酬で人は真剣に仕事しない。懐に入るものがあるから仕事するんじゃないかな。

うーん、わずかな人生経験から察するに、どの世界でも報酬の多寡で仕事のレベル
を変える類の人は、元々頑張ってもたいした仕事は出来ないのではないかと思います。

ハズレはハズレ。
しかし、ここまでハズレの多い業界も珍しいかも。

[70: 匿名さん]

＞「文句あるならてめーでやれよ」、
やれ高いからどうだのと、うるさいから。
それなら自分がやってみる？って事なんだろう。設計は出来ないだろうからそれはこっちでやってやるよと。

それで今度は保証しろとｗ
設計事務所に保証までは無理だろ。
保証までする設計事務所が出てきたら分離発注の本質じゃなくなるわ。

[71: 匿名さん]

＞70さんが言ってる事を算式であらわすと

分離発注制度＝工務店一括請負制度-瑕疵担保保証

となるわけだ。
うん、これならわかりやすい。

[72: 匿名]

保証ってジオの保険のこと？

[73: 匿名さん]

なんか話が逸れてきたな
まるで一括施工までする設計事務所がいい。　みたいな風潮じゃないか・・・

[74: 契約済みさん]

>70
>71
ん？　65のリンクちゃんと見ました？
分離発注でも他のやり方もあるのでしょうが、
オープンシステムの場合には上記のリンクに

オープンシステムのような建築主による分離発注でも、住宅の品質確保を促進する法律（品確法）や住宅瑕疵担保履行法に該当することが、法律で定められています。
よって、２００９年の１０月以降に完成引渡される新築住宅については、住宅瑕疵担保履行法により、該当部分の工事を請負った業者は、保証金を供託するか、住宅かし保険に加入するかの方法により、瑕疵担保責任を履行するための資力を確保することが義務付けられています。
オープンシステムでは、住宅かし保険に加入する事により、資力の確保を行っており、指定保険法人（株式会社ハウスジーメン）との協力により、一番安い保険料で住宅かし保険に加入することができます。

とありますよ。

[75: 匿名さん]

瑕疵保険に加入する事と、瑕疵があった際にしっかり対応するのでは
全く違う気もしますがな・・・

そもそも責任の所在と思われる業者が、後のクレームを範囲外などと拒否した場合
保険そのものの適用も、されないんじゃないかな？

分離発注として責任施工を依頼しないのであれば、事前の取り決めが肝要です。

[76: 匿名さん]

>７４
保険は責任施工とは性格が違うんだってば。
それに保険は満額負ってくれるわけでないし。

[77: 匿名はん]

>75
業者が費用負担を恐れて責任逃れをしないために
瑕疵保険があるんと違うの？
それにクレーム対応を拒否するのは
分離発注に限らないでしょ。

[78: 匿名さん]

↑それがそうでもない、瑕疵保険は住宅建築業者加入必須と考えていいが
下請けや部分請けとして家を建てたと解釈した場合は如何だろう？

例えば工務店が施主より受注して住宅を作れば、これは当然後の瑕疵責任がある
施主側、業者側で同一の考えであろう。
ところが「施工」だけを依頼された場合はどうか？
あくまで施工だけであり、アフターまで含めた責任施工と言えるかどうかは
施工時の契約次第ではないだろうか？

ただし以前より記載されているが、設計は設計事務所に
施工は施工業者にそれぞれ施主が依頼するならば、問題は特に発生しないはずである。

結局何処かに丸々依頼するにもかかわらず、分離分離と言葉先行で事を進めようとするから
後から行き違いが発生し易い。それだけの事。

[79: 匿名]

屋根瓦が割れていたみたいなわかりやすい事故ならいいけど、雨漏りなんかだと、屋根屋が悪いのか、左官屋が悪いのか、サッシ屋が悪いのか、クレームを付ける相手先を決めるのが難しそうだな。
材料支給したら、施主が悪いと言われそうだ。

[80: 匿名さん]

そうだな。施主も連帯責任を負う羽目になりそうだ。
家作りは楽しそうだけど、こんな問題となると難しいなぁ～、分離発注制度。

[81: 匿名さん]

実際には、瑕疵だ保険だ言うまでのちょっっとした手直しの時にそれぞれの業者さんが、どこまで動いてくれるかでしょうね。
一括発注の工務店からの手直し指示なら、これからの付き合いもあるから嫌々でもするだろうけど、もう縁切れになる一見の建て主さんではどうでしょうね？

[82: 匿名さん]

話は変わるけど、オープンシステムって何がオープンになっているのだろう。
原価って言葉があるけど、同じ工事内容だったら工事原価ってどの業者さんも同じなのかな。
以前、業者さんからこの見積もりは原価でしていますから値引きできませんと言われた事があります。
つまり、その業者んにとってはオープンにしているつもりなんだろうけど、本当に原価なのか判断できなくて困った時があります。
原価って、それぞれの業者さんが勝手に決める事ができるんですね。勝手に決める事が出来る原価を公開する事がオープンシステムであるなら、オープンシステムのメリットってなんだろうと悩んでいます。

[83: 匿名]

本来の主旨は、コーディネーター役のゼネコン・工務店の経常利益と経費文を浮かそうという試みだった。

工事原価は、業者さんに寄って皆異なる。建材の仕入れ値が業者さんの中でも大きく異なっているから。

[84: 匿名]

69です。
瑕疵保険って、重大な瑕疵に対して施工者が逃げた時の
担保と違うんですか？　俺はそう理解しているけど・・・

単に消費者として中抜き発想で考えて、形式として個別に
業者に発注して、あとは宜しく～では、確かに何かあったら
面倒な事になりそうですね。
（でも工務店経由では、たらいまわしでもっと面倒になる場合も
考えられるでしょう。最近そういうネタをブログで見て、分離発注
の決心をしたのです、俺。）
折角の顔が見える関係を活かして、自分も現場の一員に
なるのは瑕疵を防止する方法として必須と俺は思いますけど･･･。

[85: 匿名さん]

相手の顔が見えることで、相手の嫌な部分も見えてきて業界不信に陥る人もでている。
工務店の存在は、そういった各業者のダークサイトの部分も束ねて交渉してくれるし、
まとめてもらえるメリットもある。
何度も家を建てるのなら経験を生かして分離発注制度もいいかもしれないが、
一度きりのマイホームに、分離発注は大きなリスクを伴い、上手くいかなかった場合は
大きな悔いを残すのではないでしょうか。
オープンシステムが伸び悩んでいるのは、やはり制度そのものに欠陥があるからだと思います。
又、加盟している設計事務所が年々減少していることからもそのことが伺えます。

[86: 匿名さん]

クレームや瑕疵に対する対応ですが結局の所、施工一式を工務店なりに任せて
責任施工とするか否かで違ってくると思います。

工務店に施工一切を任せるなら、当然クレームや瑕疵に対しての責任もあるし
瑕疵保険の出番もあるやもしれません。

でも工務店に全てを依頼せず、施主や設計事務所側の選択により業者を分離した場合は
往々に>>７９氏の言っている事態が想定されます。

雨漏りだ、どうしよう、何が悪い？誰のせい？　
瓦屋「瓦じゃない、納めの板金が悪そうだ」
板金屋「ウチじゃない、ルーフィングのせいじゃないか？」
工務店「ちゃんとやってるけど、図面の納め方がアレだから無理もない･･･」

なんて話も無いとは限りません。実際これ、業者の誰も施工ミスは無いのですからね。
ここで皆に逃げられたら大変です。
施主が業者を用意して施工させるなら、有る意味施主の管理下で責任施工です。
つまりは最後、施主の責任となりますね。

[87: 匿名]

上のレスでどなたかが書かれていたように、全部自分でチェックするんだ、というぐらいの話でないと、分離発注は採用できないと思います。
ただ安いからという理由で安易に発注すると大やけどを負います。トラブルが起きた時にいちばん困るのは膨大な手間とそれにかかる時間です。普通のサラリーマンでは対応できません。

[88: 匿名さん]

このスレッド、まるで欠陥住宅の家が建つのを前提とした相談のようだ。

雨漏りが出たらどうするとか、こんな仕事をする人間は語る以前に職人として失格だろう。
ネットでは経験の浅い大工と建築士による欠陥住宅が目立つから仕方ないとは言え、世間から信頼を得ている設計士が出来損ないの業者を推薦するか？
職人の見極めは一般人には難しいから設計士を頼るんしょ？カッコウばかりを追求する若い建築士やこの制度の趣旨も分からず便乗しただけの建築士を指名しなければ怪我は少ないんじゃないか。

[89: 匿名さん]

コストダウン目的の分離発注なら、よほど知識がない限りやらない方が良いですよ。
それなりのこだわりと責任もてるなら可でしょうね。

[90: 匿名さん]

大工が命ですよ

工務店なんて　通さず　できますから

多少　知識は　必要です　あと　お時間もね