分離発注制度ってどうですか？

[ビギナーさん]

施主支給がオープンでできる分離発注制度を検討しています。
この制度なら自分好みの商品を安く手に入れ、コストも節約できそうです。
誰かこの制度を導入して家を建てた方、メリットやデメリットを教えていただければ有難いです。

[41: 匿名さん]

基本的に分離発注なんて、安く出来そうだからやるってものではないと思う。
やはり、自分の好み嗜好に沿って家作りをしたい、ついては各分野の業者も
要望に沿う施工が出来る業者を細かく選びたい。
そういった、かなり高い志向を持った施主が目指して、初めて成功する分野ではないかな。

単純に費用面でだけで考えれば、より実建築以外の経費が少ない業者
（所謂大工さんとか、零細工務店）こういった所の施工費が一番安くなるのが当然。
（ローコストの様に、実労務費を削減した施工は全く感心しない）
更にその経費の少ない会社で建てつつ、施主側でより安価に融通出来る物があれば
それを施主支給とするのが、実際は一番コストを抑える事ができる。
（これはあくまで、施工・部材での品質を維持しつつ安く作るという意味）

施工・部材に置いて品質を下げコストコントロールするのは
単なる安請け合いな家にしかないらないので、勘違いしない様に。

[42: 匿名さん]

41さんのいうとおりだと思います。同感。

[43: 契約済みさん]

35です。
確かにキックバックがあったとすれば
それは私にはわからないですね。
クロスの単価は、うちはドライウォールにしたので金額は示せません。
ただ、キッチンやユニットバスなどの設備の場合
ハウスメーカーだと標準とオプションの金額差の分
オプションにすると金額がかなり上がるとよく聞きますが、
うちの場合は自由に設備を選び、その全体の価格から割り引き
（6割引くらい）をしているので、
当初の見積もりより設備をグレードアップしても
そんなに金額はアップせずにすみました。
またうちの要望でお願いした業者もあります。
基礎や大工工事の部分は信頼する業者に頼むが、
それ以外は施主の希望に沿いますと最初に設計事務所に言われていました。
実際、見積もりをいくつかとって安いところを選択した業者もあります。
仲介してるのにマージンをとらないなら云々という批判は
通常と違うやり方、契約内容なのですから、
分離発注の場合当てはまらないのでは？

41さんのおっしゃるように、安くできるから選ぶという手段では確かにないと思います。
基本、打ち合わせ項目もたくさんありますし、
ハウスメーカーで建てるよりは面倒な部分も多いですよね。
でも自分のやりたいことがはっきりしている場合は
メーカーや工務店の仕様に縛られることなく反映させられる方法だと思います。
よく知らないまま誤解しているかたもいらっしゃるようですから、
検討されるなら直接分離発注をしているところに
いろいろ質問してみればよいと思いますよ。

[44: 匿名]

私は分離発注進行中。
保険はシステム上大丈夫でしょう。
他の方もご指摘のとおり、工務店も設計事務所もただの業者だから
単純な話利益が移転するだけ。自己利益以外にボランティアはやらない
でしょう、任せた仕事も怪しいことが多いくらいだから。
コストでは後者の方がむしろ人件費高いかもですよ？
私もシロートだけど、建築業界の人はどうも信用ならない。
だから仕方なくセルフ。他人をアテにするようなタイプの人は
止めたほうが賢明かも知れません。

[45: 匿名さん]

金の流れやシステム等、全てを知った上で発注掛ける。これが大事。
生半可コストだけを最重要項とすると失敗するのだ。自分が建てたいのはこういうものだ、と追求することだよ分離発注は。

[46: 匿名]

この方式で一番気になるのは、瑕疵保証ですね。
設計事務所との契約も、設計事務所は建設業ではないので、通常の請負契約のような瑕疵保証項目は無いはずです。なにか問題が出れば、監理責任を問うて、裁判所で調停するか判決をもらうしか仕方がないと思います。

保険ですが、皆さんの期待する所と保険会社の考えている主旨が少し違います。保険では、見てくれや性能について充分な保証が得られません。火災保険のようにモノが無くなれば保証してくれますが、通常の住宅のトラブルの、少しの傾きや仕上げ材の不備については、非常に厳しい対応を受けざるをえないと思います。自動車保険と住宅保険は全く別物と思ってください。

あとコストですが、>>43さんの書いておられるカタログ価格×４０％が納入価格なら、これは安いですね。

もし分離発注をされるなら、せめて、水道と電気工事は地元の業者さんにお願いしましょう。

[47: 匿名]

44です。
瑕疵保証は、建物としての最低限の性能の担保を目的とする
もので、当然それ以外の部分は自分の目でしっかと見届けるしか
保全の方法はないと考えます。
その手間が嫌なら、やはり大手メーカーの営業さん経由で文句を
たれつつやったほうが身のためではないかと。

分離発注は茨の道ですなあ。

[48: 匿名]

46です。
もう一つ考えて欲しいのは、建物は、悪意が無くても、建具の建て付けが悪くなったりとかの細かな手直しが付きものです。
その辺りをどうカバーするかが難しいのです。
施工者にとっては、一見の、仕事はこれっきりのユーザーですから。
そういったコストも追加で出せるくらい準備をされるなら、また>47さんのように、覚悟を決めて分離発注をされるならよろしいかと思います。
昔の普請道楽は、みな分離発注でした。ただ、何が起きても大丈夫なだけの資金力がありました。
くれぐれも安物買いの銭失いにならないように注意してください。

>44
>瑕疵保証は、建物としての最低限の性能の担保を目的

保険会社はそうは考えていないようですよ。
性能が無くなったことを立証するには多額の費用と時間が掛かります。

[49: 匿名]

どうも、47です。
建て付けくらい現場で大工さんに習って覚えるくらいの気持ちが無ければ
分離発注は止めた方が･･･。
家そのものはローテクの塊ですよね、理屈は中卒の弟子コでも充分理解出来る筈
で、そこを理解した上である程度のリスクを受容するということになるかと思います。
（実際のところは、凡てに於いてリスクは偏在するのですが･･･）

金と人間という材料で成り立つ話なので、一括発注だとALL安心で瑕疵の問題もアフターも
バッチリだというのは私にはどうにも解せません･･･。

[50: 匿名]

>47さんのようにリスクを理解して取り組まれるならなにも問題ありません。

あと１点、素朴な疑問があります。
分離発注は、ほんとうに安いのか？

どなたか実際に比較された方がいっらしゃいますか？

[51: 匿名さん]

相見積もりをとって安い業者を探せば安くなるだろうけど、業者というのは往々にして　
安い業者＝仕事が粗い業者
ですぞ

[52: 匿名さん]

だから分離発注そのもので安く作れるってのは、ある意味事実だけど
その分自分で全部業者を探し出して選ぶ手間と、都度費用も準備しなきゃならない
それがしっかり出来るなら、当然安くなる可能性は高いって事。

それが出来なければ逆に手間が増えて高くなるし、誰かに頼むならそこに費用が乗る訳で
何の意味も無い。

[53: 匿名さん]

＞４３
＞仲介してるのにマージンをとらないなら云々という批判は通常と違うやり方、契約内容なのですから、分離発注の場合当てはまらないのでは？

矢鱈マージンという言葉に過剰反応しているようだが、みんなの話は批判している内容じゃないよ。
マージンを汚い金・悪とでも思っているからそのような反応をするかも知れないが、通常会社が得るマージンは運営費に回るので汚い金ではない。個人へのリベートとは質が違う。

通常の契約だろうと特別な契約だろうとマージンを含めるのにやり方は変わらない。問題はマージンが乗った為に平均よりも価格が高くなる事。
あなたが契約した会社は価格に問題はないんでしょう？であるなら仮にマージンが含まれていたとしても、あなたが納得した見積りなんですから問題ない話です。

[54: 匿名]

>53
ちょっと違う。
ここで問題になっているのは、運営費ではなくキックバックのバックマージン、黙って懐に入れる金のこと。
まとめ役の設計事務所は、本業の監理費用以外に、工事管理の費用も請求しているのだから。
もし運営費としてのマージンが業者の見積に乗っているなら、最初からオープンにするのが筋だろう。
たとえば、電気工事費の５％は、当社の経費ですとか。
分離発注の目的は、価格の透明性を高めることなんだろう？

それとも設計事務所は、不動産の仲介業者のように、両方から手数料を取っているの？

[55: 匿名さん]

設計事務所が見えない部分でマージンを取るかどうかは、発注の流れで決まるのでは？

設計事務所が施工会社を入札なり指名なりで選ぶなら、それは言い換えれば
設計事務所から依頼される下請けとも言える訳だ。

例え金の流れは施主から施工会社であっても、施工会社からすれば
選んでくれたのは設計事務所。
だから設計事務所に手数料は支払って当然、設計事務所は貰って当然となる。

これが設計事務所には設計や監理を依頼し、施工会社は施主が選らんで探してくるなら
そんな手数料は発生しないでしょう。

ただ工事監理や現場管理、それらを設計事務所が行う限り
施工業者は多少なりとも謝礼を上納する必要はあるでしょう。
そんなの悪習だって？　いやいや、お歳暮や年賀状みたいなものですから・・・

[56: 匿名さん]

54は青いですなぁ・・・まぁ正論としてなら言われる通りでしょう。
極論から言えば管理費だけではこれだけ面倒なシステムを提供するには無理が生じる。それに見合った額は必要なんじゃないですか？
透明性とは言うものの、言わば託けたセールストークですわ。

54は自分が社長になったつもりで考えてみれば宜しい。自分がこれまで見てきた中で間違いないと厳選した業者を提供し、本来会社の利益となる費用を施主を喜ばせる為に放棄出来ますかな？管理費をたっぷりと乗せているなら別ですが。
どこの援助もなく慈善事業をやる会社が生き残った話など聞いた事がありませんわ。施主も自分が選んだ会社が倒産しない為にも理解しておく件じゃないかな。

[57: 入居済み住民さん]

＞最初からオープンにするのが筋だろう。
＞たとえば、電気工事費の５％は、当社の経費ですとか。

経費を明示されたところで不明点はまだある。

1.その見積もりの内訳に嘘はないか？
2.見積もりの高い、安いを判断する技術的な知識を施主が持っているか？

この2点が解消されない限り明示されても判断できません。
そしておそらく解消は不可能。

[58: 54]

その青臭い話をしたのは、世間で表沙汰になってるトラブルの大半が、設計事務所の監理がずさんな事が理由になっているから。
実態はおそらくキックバックを受け取っているんだろう。
その代わりに、手抜き工事も見逃しているんだろう。
懐に金をつっこまれて、文句言える？
大きな建物なら分離発注の運営と監理は、発注先が異なるから、トラブルが起きにくい。
住宅の分離発注では、監理と管理と発注業務が同一になっているのが問題なんだ。
建築主だけが、何も知らずに食い物にされている。

[59: 匿名さん]

>懐に金をつっこまれて、文句言える？

これは逆でしょ。
無報酬で人は真剣に仕事しない。懐に入るものがあるから仕事するんじゃないかな。

紹介する方とされる方、どちらに主導があるんだっけ？
キックバックといったって手数料程度。相当な額を抜けるものではない。施工業者の利益の方が遥か上。
微々たる手数料ごときで指導に影響があるはずがない。庶民を泣かせる悪代官と越後屋の関係じゃないんですから。テレビの見すぎじゃないですかね。

[60: 54]

>59
残念ながら設計事務所ではその手の類が多いんだ。