ヴィークコート センター北ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

ヴィークコート センター北についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市都筑区牛久保東一丁目33番25（地番）
交通：
横浜市営地下鉄ブルーライン 「センター北」駅 徒歩8分
横浜市営地下鉄グリーンライン 「センター北」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：78.88平米～94.41平米
売主：清水総合開発
販売代理：野村不動産アーバンネット


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：清水総合開発株式会社

[398: 匿名さん]

コスパ高いマンションなんてあるの？
そんな儲けが少ないマンションをこの時代に作るかな？
せいぜい将来的に高く売れるマンションを探すしかないよね。

[401: 匿名さん]

学区の中川小学校、中川中学校の評判をご存じの方がいらしたら、ご教示をお願いいたします。

１キロ弱で徒歩１２分かぁ、低学年だったら２０分以上かかりそうですね。雨の日とかは可哀想かなぁ…。
過保護かしらん？

[403: 匿名さん]

それなりのオプションつけたらいったい坪いくらになるんだろう？
まさかの250万超え？！
公園向きの上の方なら十分あり得るかもね。

[404: 匿名さん]

>環境が良くて住み心地が良くて安心できるマンションを探したいと思っているだけですが、その観点からするとここはちょっと辛いです。

売ること考えなくて永住目的なら買ってもいいんじゃない？

[407: 匿名さん]

中和室にエアコンをつけられるかどうかは、コストのかけ方次第。
先行配管してあるマンションなら問題なくつけられるし、そういうマンションはたくさんあります。

[408: 匿名さん]

うちの中和室にはエアコン付けられないけど、襖を開けておけばリビングの
エアコンで十分冷えます。
閉め切るような使い方を考えていれば、厳しいでしょう。

[412: 匿名さん]

＞410

グレーシア仲町台の施工は、フジタでした。
一応ご報告まで。
…あまり差はありませんでしたが。

[413: 匿名さん]

グレーシアと言えば、かつてにぎわっていた「たまプラーザ」の物件ですよ。
今は閑古鳥が鳴いている。誰か書き込んであげてね。

[415: 匿名]

今回の物件は清水建設がおそらく売上の10パーセントを純利益として取りますからね。

問屋が一つ多い計図になります。

必然的に仕様が安くなるのは仕方が無い話ですね。

利益を出す会社が一つ多い訳ですから。
本来ブランド力は、価値の違いが誰もが目で見て分かるレベルに達していないといけないと私は思います。

マンションではありませんが、レクサスやルイヴィトンのようにです。

他の物件と比較しても明らかに仕様が丈夫で高級で無ければ清水建設の意味はありませんよね。

二重床などは素人でも分かる話しなので当然ついていてあたり前の話。
だから掲示板に書かれ叩かれる訳ですね。

徹底的に最高級のマンションにした方が清水建設にはプラスだった気がします。

営業の方の対応もブランドの最も重要な一つです。

[419: 匿名]

構造説明会どんな感じでしょうか。
予定が合わなくて行けないので、行った方の感想が聞きたいです。

[420: 住まいに詳しい人]

イメージはプレ230万前後、実際205万ぐらいかな。
立地的には200万きらないと厳しいと思うけど。
野村の名前を使って、頑張って210万ぐらいで値引きをしていくのが想定です。

[421: 物件比較中さん]

都合があり説明会に行けませんでした。
参加された方よろしければ内容等‥教えてください！

[423: 匿名さん]

>誇れるモノはセンター北駅徒歩圏と公園ＶＥＷだけ

ただ、それがかなり重要なんですけどね。
それで、みんな興味があるわけでしょ。
逆にバス便で眺望も良くないけど、二重床だったら買う？

[424: 匿名さん]

>逆にバス便で眺望も良くないけど、二重床だったら買う？

価格の話が入らないと、そういう比較は意味がないな。

このスレッドでネガティブ論を展開してる人達って、内容と価格が釣り合わないと評価しているか、そもそも貴重な立地を投資に見合わない上物で台無しにしやがってと思っているか、いずれにしろ、諸々の条件を総合的に勘案して判断しているわけで、一側面だけを捉まえて批判しているわけではないと思う。

東向きの公園眺望とセンター北駅徒歩実質１０分程度という条件を重視し、他には目をつぶってこの物件に５千万も６千万も投資する方がいても、価値観は人それぞれだから否定はしなけど、そんな単純な比較論で判断してるとしたら、あまり賢いとは言えないと思うな。

[425: 匿名さん]

まあ、何を重視するかですよね。

駅近、二重床がはずせないなら、中古のセンタープレイスがいいでしょうし。
新築ならここだし。

[426: 匿名さん]

両極端な二択を迫られてもね・・・。
公園ビューの安普請と、バス便物件の標準構造。港北NTで、双方坪210超えなら、「どちらも買わない」のが普通の検討者の感覚。
ま、「正に今、セン北で買わなきゃいけない」というニッチな層だけ対象にしているなら有りかもしれないけど。

[427: 匿名さん]

売主は、ニッチな層を対象とするだけで６３戸くらい完売出来ると踏んでいるんでしょうね。

まともな価値観を当てはめて購入を検討してる人たちは、もう見切りをつけた方がいいのかもな。

[428: 匿名さん]

総戸数が少ないと最終期の値下げを見込んで
初回価格設定をするので、どうしても高値に
なってしまうんでしょうね。

たしかに、424さんが言うように貴重なセン北の
駅近物件を無駄に使って欲しくないですね。
結果的に地域の価値にも影響するわけですし…

[429: 物件比較中さん]

こちらの申し込みはいつからですか？
要望書はもう提出が始まっているんですか？！

[431: 匿名さん]

てか逆に前向きな発言をシャットアウトする必要もないのでは？
わたしは関係者じゃありませのであしからず。

[432: 匿名さん]

明日、構造説明会に行ってきます。プラン説明もあるみたい。

申込がいつからとか要望書はどうなってるとか、こんなところで聞かなくてもモデルルームに電話一本すれば済むのに。

[433: 匿名さん]

構造説明会では、長谷工の建築士と清水の方（プロジェクトの責任者？）が説明をされました。

７階建に決まった → 横浜市の基準で高さを２０ｍに抑えなければならない → 清水の基準で室内高は２．５ｍを死守したい → よって直床とせざるを得なかった → でも重量衝撃音（子供が飛び跳ねた時のドスンという音）は、スラブ厚によるので、直床でも二重床でも変わりはない → 軽量衝撃音（スプーンを落とした時の音）は、床の材質によるので、フカフカ床の直床の方がむしろ静か

直床については、大凡そんな説明をされていました。
音に関して直床のデメリットは無く、二重床が勝っているのは「歩行感（フカフカしない）」とリフォームのしやすさくらいとのこと。

説明を聞いた誰もが、「そもそもなんで無理に７階建にしたんだよ？」と感じると思うんですが、説明員の方は「それを言っちゃーおしまいよ」という感じでした。

そりゃ１階減れば、５億円ぐらい売上が減るわけで、その分が残りの世帯に降りかかってくるのは分かりますが、今の価格って、既に降りかかってきてるんじゃないと思うくらい高いですからね、説得力に欠けます。

６階建にして、室内高を２．５ｍ以上とって、二重底にして、スラブ２５０くらいで、ようやく納得感が出る価格と思うのは自分だけでしょうか。。


ところで、今回の説明会で一番驚いたのは、ここは造成地なので、「埋土」が２０ｍもあるということでした。２０ｍ掘らないと、元々の地表にはたどり着かないそう。

基本的にこの辺りは土地がしっかりしていて地震に強いという印象ですが、駅の西側（センタープレイス側）と東側ではかなり差があるという話は聞いていました。特に窪地である徳生公園の辺りはマズイと。

でも、２０ｍも埋土になっているとは自分も思っていませんでした。結果、２５ｍの杭を打ち込んで、耐震性能は十分確保しているとのことですが、でもそういう手だても高価格になった一因なんでしょうね。。


最後に価格ですが、下げることは考えていないようでした。むしろ、前回聞いた時より角部屋は１００万円上がっていたような？それでも、いくつかの部屋には要望書が提出されているみたいです。すごいですねぇ。


自分は、いろいろ考えた末に撤退を決意しました。
ネガティブなことを書いておいてなんですが、前向きに検討されている方にとっては最良の選択になるといいですね。

[434: 匿名さん]

構造的な部分より仕様をとったために、
割高になってしまったのかと思います。
通常60戸程度の物件ではディスポーザーは
総戸数が少ないですし、埋土もコスト高に
繋がったのだと思います。

それでも価格を下げないのは、やはり戸数が
少なく投資回収の余幅がないのが原因だと思います。

少なくとも7割は売れないと、
値下げは考えにくいでしょうね。

[435: 購入検討中さん]

433さん。嘘の書き込みはいけませんよ！
説明会参加しましたが、埋土20メートルなんて言ってなかったですよ

[436: 匿名さん]

>435さん　えー、ウソついたつもりはないんですが。。　

埋土の話と、固い層までの距離の話を混同しちゃいましたかね？　帰って貰った資料確認してみます。
間違った情報だったらひどい営業妨害になっちゃいますね、取りあえず失礼しました。

ところで、435さんは埋土何メートルとの説明を受けたか教えていただけますか？

[437: 購入検討中さん]

No.433さん　検討止めたのに、聞いてもしょうがないと思うのですが・・・
逆にお聞きしたいのですが
＞６階建にして、室内高を２．５ｍ以上とって、二重底にして、スラブ２５０くらい

どこかにある物件ですか？それとも、過去にあった物件ですか？
今までかなりモデルルームに行きましたが、そんな物件なかったので・・・

[438: 匿名さん]

先週末モデルルームに行きましたが、かなり混雑して賑わっていましたね。
なんだかんだで、早く売れちゃいそうですね！

[439: 匿名さん]

私も構造説明会に参加しました。長谷工コーポレーションの建築設計担当、構造設計担当、清水総合開発の品質管理担当の方による説明会でした。杭打ちを25.5mにされているのは深さ24mの箇所にN値=50の支持層（上総層郡）があるからで、24m以上の上部はN値=10の沖積層で全く支持に値しない地盤のようです。

また、清水クオリティというものがあり、その一つに天井高を2500mmにするというのがあるようです。因みに長谷工基準は2400mmですが、今回清水が自社のクオリティを満たし、7階建てを実現するために直床にしたとのことでした。私個人としては天井高2400mmにしてでも二重床にしてもらいたかったです。どう考えてもコストダウンを見せないための言い訳をしているとしか思えませんでした。因みに直床でLL-4等級を採用しており、これは二重床のLL-3等級より遮音性能が優れているとの説明でした。二重床より直床の方が遮音性能に優れているとは考えにくいのですが、どうなのでしょうか？

[440: 匿名さん]

>433さん。嘘の書き込みはいけませんよ！
>説明会参加しましたが、埋土20メートルなんて言ってなかったですよ


433です。
資料を確認しましたが、１８．５ｍまで埋土ってちゃんと書いてあるじゃないですか。１．５ｍ足りないって言ってますか？
嘘つき呼ばわりはひどいなぁ。

埋土かどうかはともかく、439さんがきちんと書いてくれたように、安定した地層まで２４ｍもあるという事実、それに対してきちんとした対処（２５．５ｍの杭を３２本）は行っているので耐震上心配はないが、そうした対処も高価格の原因になっているのでは？ということを書きたかっただけです。

ちなみに駅近のリストは、支持層まで１．３～１．９ｍとしかないため直接基礎でいけるみたいですね。（トータルでリストが魅力的かどうかはともかく）

[441: 匿名さん]

確かにシーズンプレイスとかは傾斜を利用して20m制限地に、
半地下含めて8階分建ててるから同じ条件の物件より
安いのかな。階高240あったはずだし。
他にも土地取得のコストや環境面の違いが
あるので、そこがいいかどうかは別として
この物件はコストがかかってるので、
売主も儲かってないんだぞ！ということが
言いたいと言う事でしょうか?^^;

[442: 匿名さん]

二重床物件の構造説明会だったら、いかに二重床が直床より優れているかを力説したと思います。
売りたい物件に都合の良い話しをする。構造説明会はそれ程度のものではないですか。

＞６階建にして、室内高を２．５ｍ以上とって、二重底にして、スラブ２５０くらい
＞どこかにある物件ですか？それとも、過去にあった物件ですか？

433さんではないですが、パークハウスで8階建て、天井高2.5m、スラブ270mm、二重床二重天井の
物件がありました。やってやれないスペックじゃないですね。

[443: 匿名さん]

>433さんではないですが、パークハウスで8階建て、天井高2.5m、スラブ270mm、二重床二重天井の
物件がありました。やってやれないスペックじゃないですね。

コストアップすればやれるでしょ。そして、価格に反映されるだけです。
でも、買える人が少なくなっちゃうんじゃ？

[444: 匿名さん]

>コストアップすればやれるでしょ。そして、価格に反映されるだけです。
>でも、買える人が少なくなっちゃうんじゃ？

だから、ここはそれくらいコストをかけないと釣り合わないくらい高めの価格設定をされているんじゃないかって話を皆さんはしてるんでしょ？
スレッドの流れを良く読みましょうよ、まったく。

[445: 匿名さん]

二重床、スラブ厚を厚くすることで業者としてのコストが割りに合わないんでは？

[446: 匿名さん]

441さんの言うように、コストの分散策が
顧客に伝わり仕様と構造に見あった物件であれば
ここもそこまで言われなかったと思いますね。

埋土や階高確保でどこまでコストが掛かったか
知りませんが、そこまでするなら二重床にして
清水クオリティと謳えばよかったのに…

ちなみに静音生は確かに音の性質によって
直床の方が伝わりにくいのは確かなようですよ。
コツン音だったかドスン音だったか忘れましたが…

[447: 匿名さん]

居住社にとって直床のメリットなんてありません。