実測と公図が大幅に違う土地

[購入検討中さん]

購入検討中の土地についてお尋ねします。
不動産屋の資料では地番は３５０１番地で正方形で、四方にきちんと境界杭も打ち込まれており、実測した測量図もあるのですが、念のため法務局で該当の土地について公図を閲覧したところ、１つしかない地番であるはずなのに、その土地の中には３５０１−３とか３０２１とか５つもの区画があり、さらにその中の３つの区画は隣家へ越境していました。しかし現地にはそれら５つの区画を示す境界杭はありません。
素人で変な質問かもしれませんが、このような複数の区画があるケースは多いのでしょうか？また、現在の１地番で４つの杭と、それが記されている実測測量で登記などできるのでしょうか。
さらに、災害などで塀や境界杭が壊れたりした場合は、実測図と公図どちらが有効になるのでしょうか？実測図通りに公図を変更させることは可能でしょうか？またそれは司法書士でなく私でも手続き（ユーザー登記のように）できるのでしょうか。
ご教示いただければ幸いです。

[2: 入居済み住民さん]

市街地だとごく普通のことなので困ってしまうんですよね。

まず公図は絶対なものではなく精度によるグレードがあります。
甲乙１２３で分けられるんですが、法１４条（１７条）地図となっていない場合は、その辺にそんな地番の土地があるよという地図に過ぎません。形はあってないようなものだったりします。

不動産屋の持っている測量図の効果ですが、法務局備え付けの地籍測量図、公的な測量をした結果（公共測量認定番号付き）、隣接者全員の立会い印の押した図面のどれかじゃないとその効力を使うことは難しいです。

このあたりは不動産屋に確認した方がいいですね。
少なくともその測量の実施方法と、その確認した他の５区画が、欲しいと思っている土地に本当に食い込んでいないとか、公図ではなく現地でどこにあるのかは確認しておく必要がありますね。
買ってすぐに境界紛争はしたくないですから。

あとユーザー登記は測量と現地が絡む場合には止めたほうがいいと思います。司法書士と違い書類上だけでは無いので。最低でも測量士の人（名乗ってないが以外と多い）に絡んでもらうか素直に土地家屋調査士に相談した方が良いと思います。

で、そこまで測っているなら直せばいいのに、と思うんですが、その土地の形を直す場合、周辺の土地と整合が取れていないと簡単に認めてもらえないんです。そのエリアの公図自体が実際と食い違いが大きいと、測って直すエリアが大きくなり、測る手間・立会う手間・判子もらう手間と、実際のところ修正することが不可能になります。
間違っているものをなぜ備え付けるのか、というと間違っていると申請してもらえば直しますよという申請主義なので、間違いを証明する手間が必要なんですね。申請されるまでは今のままになってしまいます。
法務局や役所でも少しづつ修正作業は進めていますが、まず待っていては無理だと思ってください。

[3: 地元不動産業者さん]

司法書士ではなく、土地家屋調査士に相談されては？
いずれにしても、公図を訂正するとなると、相当な年月と費用がかかると思います。

[4: 遠くの土地家屋調査士]

実測図はちゃんとした土地家屋調査士が製図したものでしょうか？
測量士が測量、製図しただけの図面であるならば、それは土地の境界（筆界）をしめした図面とはいえません。
一般の方には説明が難しいのですが、境界線とは筆界線と所有権界線の２種類があります。
つまり該当の土地は所有権界線はしっかりしているが法務局の管理する境界線とは相違がある状態です。

さて問題の法務局の公図を実測図のように直せるかですが、地図訂正では直すのは難しいでしょう。
いくら公図の精度が悪いといえども越境している土地を正方形に訂正することは出来ません。
その土地を分筆し数筆ある土地を一つに合筆する作業が必要となるでしょう。
もちろん公図がどのようになっているのかわからないので想像で答えているのですが。

土地の境界をなんでもかんでも訂正で直せるようならば隣接する土地の売買などは発生しない事になってしまいます。ですから地図の訂正は極力できません。

分筆測量が必要となるためユーザー登記も事実上不可能と思われます。

新しく土地を買うのでしたら法務局の境界線と現地の所有権界が一致している土地を
購入されることをお勧めいたします。
それでもその土地が気に入っているようでしたら不動産会社にちゃんと分筆、地積更正
等該当土地の登記をするように要求することをおすすめいたします。

[5: 匿名さん]

うちが建て直すにあたって、やはり不明な地番（昔はのり面だったのか）があり挨拶も兼ねて隣家に尋ねてみました。
何十年か前には隣家の土地になっているそうで問題はありませんでした
生存していない親の親の代のことだし父も税金を払っていないというのでそのまま建てることにしました
購入を考えているのなら不動産屋から隣地の住人に聞いてみてもらい何らかの回答を待ってみてはどうですか
ただ隣人が猛烈にブーブー言ってくるようであれば後々影響しそうなのでこの話はなかったことにしましょう

[6: 購入検討中さん]

スレ主です。
皆様お忙しい中、早速のご教示ありがとうございます。
不動産屋で見た測量図には、「地積測量図」と記されていましたが、印鑑や認定番号のようなものは見あたりませんでした。
皆様のご指摘のように、土地の購入代金以上に費用がかかりそうですね。新住民が周りの方々に印鑑もらいにいくのも、大変そうですし後々トラブルの元になったら辛いです。
今住んでいる実家が１地番しかなく、未経験なのですが、このような土地では５区画分の登記が必用かもしれないと今日同僚が教えてくれました。
公図の修正に費用と年月がかかることは知りませんでした。思い切って質問して良かったです。皆様のお返事をプリントアウトし、家族と相談しました。交通や立地で気に入っていましたが、この土地は見送ることにしました。時間をかけてまた土地を探します。不動産屋の言うことを鵜呑みにせず良かったです。「土地の形や境界が公図と異なっていても、周りから異論がでないまま２０年建てば法的に現地が正しくなる」と言われ、ちょっと不信感を感じていました。
年末のお忙しい中ご教示いただきました皆様に感謝します。

[7: 入居済み住民さん]

都市部だと、公図は絵図にすぎず地籍測量図が補完することで実際の効力を発しているところはたくさんあり、特に問題視する必要は無いんですけどね。
地籍測量図に印鑑が無いってことは登記前だろうと推測できます。登記前だと何の効力もありません。

ただ、その土地に問題が無かったとしても20年経てば云々を言うような凄いことを言う不動産屋からは買いたくないですね。
重要事項で時効取得前提を文章化しておけといったら署名捺印付きで書いてくれるのだろうか？

[8: 遠くの土地家屋調査士]

20年の時効取得を説明するぐらいだからやはり不動産屋も境界がおかしいことを知っているということですねぇ。
時効取得なんて隣地との関係が余計もめるだけです。

[9: 匿名さん]

地籍調査（国土調査）は恐ろしいよ。
まず、道路部分から確定してゆくんだけどね、道路境界杭があるはずの場所をドンドン掘るんだよ。
するとね、アラ不思議！ちゃんと行政が打った杭が出てくるのさ。

国有地や市町村の持ってる道路部分を無断で侵略して家建ててる方々は、真っ青ってわけだね。
（追加で必要な部分には、バンバン新しい杭を行政が打ち込んじゃうよ）

某TV局で調査の様子を番組にしてたけどね、家の中（玄関の土間）に市町村の境界杭を打ち込まれていましたよ。（立て替えるときは後退するように！と厳命されてね）

私有地に境界はその後に確定するんだけどね、杭が見つからなければ、新しく杭を打ち込んで、地権者立会いで場所を決めて杭にペンキを塗るのさ。（その時お互いに書面にハンコ押すのね）

ハンコを押さないと、「筆界未定」となり、国調済の法務局の公図に筆界線が表示されなくなり、地番が○＋○という表示になっちゃうのさ。（○は地番です）

こんな土地は、所有権移転のときに必ず揉め事になるのさ。
悲惨ですよ。

[10: 匿名さん]

地籍調査は恐ろしくないですよ。
そもそも、長年すんでいても土地の原始境界を知らずに住んでいる人がほとんどで、何代か経てば、土地の成り立ちについて知らないのが当たり前です。問題なのは、土地行政について国が真剣に対策をとらず、税をとる手段としたからでです。実際には、国の管理である道や水（法定外長狭物、現状は市区町管理）を時効取得で税金を取らずに払い下げることがあるんです。国土調査はどんどん進めて精度のよい公図を整備したほうが無駄な税金や個人の金を使うことが少なくなるのです。

[11: 申込予定さん]

こんなのも参考にしてください

都市部における公図と現況のずれの公表について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/03/030719_.html

[12: 匿名]

もう昔に完結してる版なのは判っているのですが、題名がぴったりだったので横レスさせて下さい。


親から土地（農地）を相続しました。
地目変更は地元行政書士さんにお願いし、建築メーカーも決まりましたが公図と随分差があると指摘されました。

ざっと見ただけでも隣家がかなり押してきていて生け垣部分は明らかに私が相続した土地の中にあるというのです。
（軽く10坪以上減っているらしい）

資金的にはかなり苦しいのですが、自分の建てた家が逆に人の土地に入っても嫌ですし測量をしてもらうようにしました。

もし実際に隣家の生け垣が入っていたとしたら抜いて下さい、と言える物なのでしょうか？
また、（隣家が押して来ていた場合）測量代金を一部負担してもらう事はできるのでしょうか？

因みに生け垣は軽く20年以上経っており、既に植えた当時を知る人は他界。
親は先代に言った事もあるそうですが、自分の土地だと主張されて結局そのままうやむやになっていたそうです。

[13: 匿名さん]

行政書士は相談にのってくれないのですか？最低ですね。

[14: 匿名]

12です。

測量会社は行政書士さんの紹介です。

先代時に揉めたことは話していませんがかなり境界があやふやのようだというと、行政書士さんは測量の経験もあるそうで確かに面積は少なくなっていると気づいていたがお金も時間もかかる事なのであえて測量の強制はしなかったのだと言われました。
近所と話し合って解決できればその方がいいと。

いろいろ考えましたがやっぱりこれからの事を考えるとはっきりした方がいいと測量をする事を決めました。

行政書士さんは家を建てるよう許可を通すようにするのが自分の仕事、というスタンスで（実際そう言われました）詳しく相談にのってくれるという雰囲気ではありません。

[15: 匿名]

越境部分の土地を格安で譲ってあげるのが一番円満な解決になります。

[16: 匿名]

その場合文筆とか必要になるのでしょうか？

調整区域で売買や地目変更がかなり厳しい地域です。
今回の地目変更にも売買しないとか念書のようなものが必要になりました。

また、かなり費用がかかるのでしょうか

[17: 匿名さん]

分筆するということは、境界がわかっているということですから、それはあなたの土地ですよ。
通称、だんご図という境界が不明な図面だと思います。ちなみに空襲で焼けた地域では、法務局に公図が無いこともあります。
今回、境界をはっきり決めれば良いのではありませんか？
もし、測量デ－タや区画を記した物等があって、再現できるのであれば、それを使って新たに決めても良いと思います。
庭木は,植えた位置が境界線上であったり、枝がはみ出ないように植えたかもしれません。
それでも成長するから、厳密な境にはなりません。
隣家以外の両サイドの土地区画はどうなっていますか？両サイドの所有者に聞いてみるのも一方法です。
掘ってみると、板や消し炭など標しがあることもあります。

ご参考までに

[18: 匿名]

土地的に隣家以外は皆さん畑として使用しており特に空襲された地域でさないそうです。

私の所有した土地は四角形で接面四面のうち二面が隣家の所有です。

そのうち一面は隣家が建ち、もう一面は隣家が親族に貸し出しておりトラックや車が出入りしています。
先々代時代に土地の高低差があり土止めの壁があったそうですが、その後同じ高さにする時埋めてしまったそうです。
最近隣家が所有を主張する境あたりを掘ってみましたが（本格的な捜査ではなく自分で鍬で掘りました）出ては来ませんでした。

私の親が主張していたあたりは現在隣家親族のトラックが出入りしている為掘れませんし、もし掘って下から土止めが出てこなかった時の事を考えると…。

そんな事もあり測量を決めたのです。

[19: 匿名]

結局測量して経費40万程かかりました。

近所とも揉めたくなかったので現状使用者を優先しながらの測量をしたので、土地は狭くなりました。
正直占有した人が得して経費はこちら持ちというのは納得がいきませんが…仕方ないですよね。

元々親の土地を分けてもらった立場だし、家を建てるのに十分な広さは確保できてる訳だから。

でも！その隣人、生け垣の手入れをする時に困るからその部分は物を置いたりしないようにあけておけ、ですと。

だったら計った意味ないだろう!?
そんな木切っちまえ！

すみません。
いくら温厚な私でもちょっとキレたくなりました。