建築条件付き土地の契約書のチェックポイントは？

[Ｄａｄｄｙ Ｔ]

スレ立て失礼します。

現在、建築条件付き土地の購入を検討中で申込みまでしたのですが（申込み金１０万円支払い済み）、仲介業者に対して少し不審に思うことがいくつかあります。

不審に思う点は

①もともと土地・建築請負同時契約であった
→土地の契約を先行して建築請負は後に変更してもらった（いまだ同時契約が望ましいとは言っている）

②仲介手数料は土地・建物両方にかかることになっていた
→指摘すると土地のみの手数料に変更された

などのことがあります。（その他にもあるのですが）

そこで、契約を前に契約書等のコピーをもらい、こちらに不利な契約内容になっていないかチェックしているのですが、実際書かれている内容がイマイチ把握できていません。

建築条件付きの土地売買契約書として、どの項目にどのような記載がされているべきなのかを教えていただきたいと思います。

現物を見てもらうのが手っ取り早いですがそういうわけにもいかないですし、かといって内容を全て書き込むのも膨大な量になってしまいます。

できれば、『この項目にはどのような記載がされていますか？』という風に質問していただいて、質問に対する私の回答へのアドバイスをいただければありがたいです。

わがままな相談ですが、なにとぞよろしくお願いいたします。

ちなみに、仲介業者からもらってきたコピーは

①不動産売買契約書（土地公簿用）
②重要事項説明書
③一般媒介契約書

の３点です。

これらは宅建協会の雛形を使用して作成したと言っていました。

以上、よろしくお願いいたします。

[22: Daddy-T]

＞No.19 by 匿名さん

レスありがとうございます。

やっぱり覚え書きというのはおかしいですよね。

契約書に建築条件付きである旨を盛り込めばいいだけなのですから。

ローンの方は都市銀行などに限定するような内容を記載すれば、サラ金などに回される心配もありませんね。

この物件はキャンセルしますが、今後の為の勉強になりました。

[23: 匿名さん]

法規制で建物の仲介手数料をとれないというがあるのは分かりますが、一般的にはそのようなケースの物件では土地の価格とは別に建物の図面、価格が表示されているものが多いと思います。
であれば、結局土地建物総額の物件を紹介していただくことになるので、建物からの手数料ということも意味が分からないでもない。あるいは法が建築条件付土地で、土地建物の総額による購入という形態を想定していないような気がします。

また、多くの建築条件付の土地の場合その土地のおける最大公約数的（表現がおかしいかもしれませんが最も一般受けするという趣旨です）なプランと建物の価格を設定していることが多いとも思います。その中で建物のに大きな変更をすることが不可能なケースもあると思いますので、実質的に建物の打ち合わせというものが、仕様の変更に過ぎないということもあると思います。
であれば、”建物の打ち合わせ＝仕様の変更の打ち合わせと金額の打ち合わせに”になると思いますのでそんなに時間は掛からないような気もします。

購入者はうかつに契約してしまうと”建物でいくらぼったくられるか分からない”と思い、ようじんすると思うのですが、良心的な業者さんも多いですからそんなに気にする必要も無いのではと思います。ただ、中にはひどいものもありますので最低限の用心はいるでしょうが。

よい建物を建てようと思えばお金が掛かるものです。このようにいうと大体の方がほどほどのものでよいと言うのですが、その”ほどほど”の認識がずれることがたまにあります。
自分が購入を検討しようとしている建物がどのようなものなのか、自分が住みたい家は最低限度（贅沢を言えばきりがないので）どのようなものなのか。当たり前のことですが、きちんとこのあたりを把握していない人のほうが多いと思います。
その上で、夢をかなえるためにはどのくらいお金が掛かるかを考えて妥協していくべきだと思います。


趣旨がずれているかもしれませんが、本スレに対する感想です。

[24: Daddy-T]

＞No.20 by 相模原のＫさん

レスありがとうございます。

おっしゃるとおり、売主自身が条件をつけている土地ではないようです。

この契約書のコピーをもらうまで、売主が誰なのか知らなかった（聞いてもはっきり教えてくれなかった）のですが、売主がわかって調べてみると、建築や不動産業とはまったく関係ない業者が売主になっていました。

やっぱり売主が土地を売却するのに、仲介業者が勝手に条件をつけて、工務店からも紹介料をもらおうと画策しているようですね。

[25: Daddy-T]

＞No.21 by 相模原のＫさん

レスありがとうございます。

申込み金１０万円で裁判となれば、それこそ経費の方が上回りますねｗ

この物件をキャンセルした後のことは今のとこ考えていませんが、もしもまた他の業者で条件付きを検討することになった場合は、条件付きに関することが契約書に記載されることをよく確認した上で契約にのぞみたいと思います。

もう条件付きはコリゴリといった感もありますがｗ

[26: Daddy-T]

＞No.23 by 匿名さん

レスありがとうございます。

あくまで消費者側の素人考えという前提です。

土地・建物総額の物件を紹介されますが、建売のように土地・建物セットの売買契約ではなく、土地は売買契約、建物は工事請負契約なので、仲介手数料は土地のみにかかるのが妥当と思えますが・・・。

それとも、工務店と工事請負契約を結ぶことの仲介をしているので、仲介手数料がかかるのもおかしいものではないということでしょうか？

確かに良心的な業者さんも多いでしょうから、悪意を持った業者を見抜く判断材料を持ち合わせている必要がありますね。

この物件をキャンセルした後、もう一度自分達がどんな家に住みたいかを整理しなおして、本当に信頼のできる業者さんと付き合っていくようにして、多少の妥協はしながらも理想に近い家を手に入れたいですね。

[27: 入居予定さん]

建築条件付きではなく、売建の契約をしようとしたんでしょうね。
売建はトラブルが多いようなので避けた方が無難です。

[28: Daddy-T]

＞No.27 by 入居予定さん

レスありがとうございます。

まったくトラブルの多い様子なので、キャンセル交渉にのぞむつもりです。

[29: 相模原のＫ]

＞もう条件付きはコリゴリといった感もありますがｗ
スレ主さん、条件付きも上手く使えば良いところもありますよ。それは、一定期間内の請負契約の締結が、土地売買契約の停止条件に出来る事で、これは購入者にとって利点です。なぜならば、その土地に建てることを前提に工務店とプランを検討し始めても、どうしても予算内に収まらないとか、思っていたようにはならないという事があると思いますが、そのような場合でも、請負契約さえしなければ土地売買契約は白紙になり手附金が全額戻ってくるからです。
もし条件付きでない土地の売買契約をしてしまうと、このような場合には手附放棄による契約解除をするしかありません。どうしてもこの工務店でとか、じっくりとプランニングして建てたいというのには条件付きは向きませんが、メリット、デメリットをよく理解した上で望めば良いのです。

本当に誠実な業者以外は、自覚の有り無しに関わらず、不動産取引き全般において色々なトラップを仕掛けてくると思います。そのような業者にカモにされたり、後悔するような失敗を避けるためには、購入を考え初めて１、２年は準備期間と思ってあらゆる事について勉強し、下手な不動産関係者よりも知識をつけて望む必要があると思います。私も一度失敗したのですが、不動産と言うのはそのくらいの覚悟で望まないとちょっと危ない世界だと感じました。

[30: Daddy-T]

本スレ主Daddy-Tです。

無事にキャンセルすることができ、支払い済みの申込み金１０万円も返金されることになりましたのでご報告させていただきます。

キャンセルするにあたり

・土地売買契約書に建築条件付きであることが記載されておらず、請負契約は土地売買契約と同時に覚え書きを書くということ。

・もともと土地・建物同時契約で、土地先行契約に変更後も本来は同時契約が望ましいと言い続けていたこと。

・当初は土地・建物に仲介手数料がかかるといっていたこと。

・土地・建物別契約に変更後、諸費用に設計料が組み込まれたこと。

などを指摘し、完全に信用を失ったことを伝えてキャンセルとなりました。

それぞれの指摘に対する苦しい言い分を細かく書くと長くなるので止めておきますが、中でも一番驚いたのは、

「３ヶ月以内に請負契約が結べなかったら、土地の契約も白紙になるなんていう建築条件付きの契約はありえない。３ヵ月後に土地の契約が白紙になるかもしれないのに、土地の売主がそんなに待ってくれるわけがない。そんな建築条件付きの特約は見たこともやったこともない。あるとすれば３ヵ月後に請負契約が結べなかったら、請負契約の覚え書きが白紙になるということしか考えられない。」

という主張でしたｗ

もうあきれて目の前で失笑してしまいましたね。

確信犯なのか？
はたまた本当に知らなかったのか？

よく調べもしないで焦って契約していれば、こんな業者と付き合うことになっていたのかと思うと恐ろしい限りですが、ともあれ無事キャンセルすることができたことをご報告させていただきます。（半ば愚痴っぽくてすいません・・・）

相談に回答くださった皆様、本当にありがとうございました。

[31: 契約済みさん]

>>スレ主さん

「無事キャンセルすることができました」と仰ってますが、
要は契約するのを断ったってことなんでしょ？
もしこんな業者と契約してしまった場合、
すんなり契約解除なんて望むべくもないと想像するのですが。

[32: Daddy-T]

＞No.31 by 契約済みさん

おっしゃる意味がわかりませんが・・・

[33: 匿名さん]

＞３１

契約済みの優越感ですかｗ

[34: 31]

わかりにくい表現だっだですかね？

言いたかったのは、契約に至らず踏みとどまったから、事なきを得たんですよねってことです。
一旦契約してしまうとすんなり解除に応じてくれそうな業者ではなさそうだったので、訊いてみました。

[35: Daddy-T]

＞No.34 by 31

その通りですが何か？

[36: 31]

ついでに言うと、なぜこんなことをわざわざ訊いたかっていうと、
もし契約もしてないとすると、「キャンセル」という表現は適切でなく、
一部の人が誤解しそうに思えたからです。
いずれにせよ、余計なお世話でしたね。ごめんなさい。

[37: Daddy-T]

＞No.29 by 相模原のＫさん

レスありがとうございます。

そうですね。
本当に良心的な業者であれば、購入者にとってメリットはありますよね。

建築条件付きの契約にかかわらず、というか不動産の契約にかかわらず、契約すると言うことはそれなりの知識や勉強が必要ということがわかりました。

いろいろアドバイスありがとうございました。

[38: Daddy-T]

＞No.36 by 31

申し込みをキャンセルしたんですが・・・

[39: 匿名さん]

申し込みの段階でまだ救われましたね。契約まで行ってしまっていたら大変なことになったかもしれませんね。この業者なら頑として契約解除に応じなかったことでしょう。

[40: マンション投資家さん]

結局のところ、建築条件付きでも何でもない土地を、
1が建築条件付きと勘違いして申し込んで、
不動産屋の胡散臭さが気になったので、
こんな間抜けな、何の役にも立たんスレ立てただけのことだろ？

[41: 相模原のＫ]

＞３０
スレ主さん、無事にキャンセル出来て本当によかったですね。
でもこの不動産屋の自分勝手な『建築条件付き』の定義は本当にヒドイ。真剣にそう思っているみたいだから、きっと上手い具合に言いくるめられて購入し、払わなくても良い紹介料を払った人も大勢いるのでしょうね。

建築条件付き以外で気になったのが、『土地・建物別契約に変更後、諸費用に設計料が組み込まれたこと。』という記載。業務として設計が出来るのは建築士だけなのに、なぜ不動産屋の諸費用に設計料を含めるのかわかりませんが、もしかしたら建築士事務所にも仕事を紹介して紹介料を貰っているのかもしれませんね。

この不動産屋さん、今までにもこういうルール違反を沢山しているかなりダメな業者と見受けられます。宅地建物取引業者の資格が無いから、行政の建設課に言って指導をしてもらった方が良いと思います。