建築条件付き土地の契約書のチェックポイントは？

[Ｄａｄｄｙ Ｔ]

スレ立て失礼します。

現在、建築条件付き土地の購入を検討中で申込みまでしたのですが（申込み金１０万円支払い済み）、仲介業者に対して少し不審に思うことがいくつかあります。

不審に思う点は

①もともと土地・建築請負同時契約であった
→土地の契約を先行して建築請負は後に変更してもらった（いまだ同時契約が望ましいとは言っている）

②仲介手数料は土地・建物両方にかかることになっていた
→指摘すると土地のみの手数料に変更された

などのことがあります。（その他にもあるのですが）

そこで、契約を前に契約書等のコピーをもらい、こちらに不利な契約内容になっていないかチェックしているのですが、実際書かれている内容がイマイチ把握できていません。

建築条件付きの土地売買契約書として、どの項目にどのような記載がされているべきなのかを教えていただきたいと思います。

現物を見てもらうのが手っ取り早いですがそういうわけにもいかないですし、かといって内容を全て書き込むのも膨大な量になってしまいます。

できれば、『この項目にはどのような記載がされていますか？』という風に質問していただいて、質問に対する私の回答へのアドバイスをいただければありがたいです。

わがままな相談ですが、なにとぞよろしくお願いいたします。

ちなみに、仲介業者からもらってきたコピーは

①不動産売買契約書（土地公簿用）
②重要事項説明書
③一般媒介契約書

の３点です。

これらは宅建協会の雛形を使用して作成したと言っていました。

以上、よろしくお願いいたします。

[2: 地元不動産業者さん]

宅建協会の雛型をつかったなら、チェックする所は、おおむね特約部分だけでいいんじゃないかな。
あと、しいて上げるとすれば、その雛型自体の作成年月位。（小さな文字で200*年*月って印刷されている）

[3: 匿名さん]

ローン特約

[4: 入居予定さん]

建築条件付き土地の契約を建売の契約にすり替えようとしたんですね〜。
わたしなら、それでアウトです。やめますね〜。

県庁などで専門の人がいますから、相談したらどうでしょう。ただですよ。
あとは、裁判起こされてないか調べた方が良いですよ。
知事免許なら県庁、大臣なら国土交通省の出先機関に行けばわかります。

宅建協会の雛形部分は問題ないと思いますが、
書き込みされた部分をしっかりとチェックしてください。
曖昧ではなく限定されていることが重要です。
ローン条項などで、良く金融機関でのローン締結が条件になったりしますが、
銀行でローンが通らなかったので解約を求めても
サラ金でローンが通るから白紙解約できませんとほざく可能性もあります。
建築条件付き土地の契約は三ヶ月程度で建築請負契約できなければ、
白紙になりますが、（土地・建築請負同時契約なら白紙にできませんね〜）
三ヶ月以内にローンの申し込みをしないと違約金を取ると書いてあったりもします。
これだと白紙じゃないですね〜。お金取られます。
土地・建築請負同時契約をしようとしたのなら、
すでに建物のプランもあるということですよね。（ほとんど建売ですな〜）
標準設備なども確認しておいたほうがいいですね。

父親がこの手の事に詳しかったので自分では調べていませんので
漠然としたアドバイスしかできませんが、がんばってください。

[5: 匿名さん]

同時契約が前提だったのなら建物の仕様書もあるはず。

しかし、建物代金の仲介手数料って・・・確信犯ですな。

[6: Daddy-T]

＞No.02 by 地元不動産業者さん

特約部分に記載されていることをそのまま掲載します。

『特約』

１．本物件については現状有姿及び公簿取引とします。

２．ＴＶアンテナ工事については買主の負担とし、万一、様々な要因により電波障害を被った際には、買主自身の判断により共聴アンテナ工事又はケーブルＴＶ工事等を行うものとする。但し、基本料金・工事費・共聴アンテナの維持管理費用については別途必要となることを買主は了承するものとする。

３．本契約条項第４条の規定に拘らず、売主は買主に境界の明示をしないものとします。筆界確認が必要な場合は買主の責任と負担において行うものとする。

４．本物件の周辺の土地、建物は第三者の所有によるものであり、重要事項交付現在の周辺環境（日影・眺望・通風・電波受信・車両通行等）は将来変化する場合があること。また、本物件の周辺に将来合法的な建物が建築または増改築される可能性があり、騒音、振動、粉塵等が発生する場合があることを買主は了承するものとする。

５．売主及び買主は、買主が本物件を買受けるにあたり売買代金に併せて、建築費用についても融資利用するため、融資金額の合計が売買代金の合計が売買代金の額を超えて金●●●●万円となることを確認するものとする。

─以下余白─

とあります。

３番の本契約条項第４条とは

（境界の明示）
第４条　売主は、残代金支払い日までに買主に対してその立会いのもとに、境界を明示しなければならない。

とあります。

５番の金●●●●万円とは、土地・建物・諸経費を合計した金額から、自己資金を引いた金額になっています。

以上、何かご指摘あればお願いします。

また、雛形の作成年月については、どこにも見当たりませんでした。

[7: Daddy-T]

＞No.03 by 匿名さん

レスありがとうございます。

ローン特約とは、『融資利用の特約』のことですよね？

融資利用の特約には

・融資申込先：仲介業者紹介金融機関（建築資金含む）　金●●●●万円也
・融資利用の特約条項有効期限　平成２１年１月１５日

とあり、契約条項の（融資利用の特約）には

第１４条　買主は、売買代金の一部に表記の融資金を利用する場合、本契約締結後すみやかにその融資の申し込み手続きをしなければならない。

２　前項の融資の全部または一部が否認された場合、買主は表記の期日内であれば本契約を解除することができる。この場合、売買契約は効力を失う。

３　前項により本契約が解除された場合、売主は、買主に受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還しなければならない。また、媒介業者は、第１７条３項の規定にかかわらず、受領済みの報酬があるときは、無利息にてすみやかに返還しなければならない。

４　買主自主ローンの場合、買主は、融資利用に必要な書類を平成　年　月　日までに金融機関等に提出し、その提出書類の写しを売主に提出しなければならない。買主が、必要な手続きをせず提出期限が経過し、売主が催告をしたのち表記の期日が過ぎた場合あるいは、故意に虚偽の証明書等を提出した結果、融資の全部または一部について承認を得られなかった場合には、買主は本契約を解除することができない。

とあります。

３番の第１７条３項とは

（媒介業者の報酬）
第１７条　１　媒介業者の報酬は、国土交通大臣の定める報酬規定（建設省告示第１５５２号）によるものとする。

３　本契約締結後、売主・買主双方の合意による解除およびいずれか一方よりの解除がなされた場合においても、売主・買主双方ともに第１項の報酬を支払わなければならない。

とあります。

以上、何かご指摘あればお願いします。

[8: 匿名さん]

何で境界確定が買主負担なの？わざわざ特約にしてまで
その他契約も怪しいとこが多そうですね
これから請負契約を結ぶのに不安じゃありませんか
建物仕様はチェックに限界がありますよ。でも契約してしまえば契約が正しくなります。思っていたことと違う時に相談に乗ってくれそうな業者ですか
違うなら止めた方が良いのでは
私なら自分の家を建ててもらう相手が信頼できなければ契約は止めますね

[9: Daddy-T]

＞No.04 by 入居予定さん

レスありがとうございます。

県庁で行政指導の履歴とか教えてもらえるんですよね。
宅建協会にも無料相談ありますよね。
一度相談に行ってみようと思います。

サラ金でローンとは・・・恐ろしい言い分ですね。

＞三ヶ月以内にローンの申し込みをしないと違約金を取ると書いてあったりもします。

これって、No.07で書き込んだ

第１４条　買主は、売買代金の一部に表記の融資金を利用する場合、本契約締結後すみやかにその融資の申し込み手続きをしなければならない。

と同じようなことになるんでしょうか？

融資申込には建築資金も含まれており、『すみやかに』と書かれていますので・・・

建物のプランは現在打ち合わせ中です。
おそらく契約後に『これは無理、これは追加料金』などといわれるんでしょうが・・・

[10: Daddy-T]

＞No.05 by 匿名さん

レスありがとうございます。

建物の仕様書に関して問い合わせると、ある程度プランが出来上がったらという回答が返ってきました。

＞しかし、建物代金の仲介手数料って・・・確信犯ですな。

指摘したときの慌てぶりが面白かったです。

[11: Daddy-T]

＞No.08 by 匿名さん

レスありがとうございます。

契約条項第４条に『明示しなければならない』とあるのに、何で特約に『明示しないものとする』とあるのだろうとは思っていたんですが、やっぱりおかしいですよね。

他にもおかしいところがありそうですが、じゃあ本来どうあるべきかっていうのがイマイチわからないものでして・・・

正直今後の契約に不安はありますし、相談に乗ってくれそうかと言うと？な部分もあります。

やっぱり人生最大の買い物に不安な気持ちをもったままで契約に望むのはまずいと思いますし、申し込みのキャンセルに動こうと思っているのですが、申込み金１０万を払った手前、正当な理由を持ってキャンセル交渉したいと思っている次第です。

[12: 相模原のＫ]

スレ主さん。まだ土地売買契約はされていないようですから、申し込みをキャンセルすれば、申し込み金１０万円も返金されるはずですよ。それにキャンセルの理由でしたら十分にあるじゃないですか。
例えば、
①建築条件付にもかかわらず、猶予期間を与えずに土地売買契約と同時に請負契約を求めるという、宅建業協会自主規制違反
②建物からも仲介手数料を取ろうとする宅建業法違反
この２つだけでも十分に信頼できないと言えるので、もしこの土地を購入するとしても他の不動産屋に仲介を頼むつもりだからと言ってキャンセルしてはどうでしょう。

もし、気が変わって売買契約をする時には、土地売買の停止条件として、請負契約の締結期間（通常３ヶ月）をはっきりと契約書に記載してもらいましょうね。解除条件だと仲介手数料が発生する可能性もあるので、停止条件としてもらう事がポイントですよ。あとは０４さんの言う通り、融資利用の特約には具体的な金融機関名を記載してもらった方がよいでしょう。

[13: Daddy-T]

＞No.12 by 相模原のＫさん

レスありがとうございます。

確かにそれだけで十分にキャンセル理由になりますので、交渉に持ち込みたいと思います。

その上で今後の為にもどこがどのようにおかしく、どうなっているのが正しいのかということをご教授願えればと思います。

[14: Daddy-T]

この契約書には、No.06で書き込んだように、特約には請負契約について一切触れておらず、その他の項目にも一切触れられていません。

以前、仲介業者の話では

「とりあえず土地の方だけ先行して契約していただき、請負契約のほうは土地の契約時に覚え書きを書いてもらうことになります」

との説明がありました。

覚え書きの内容等は確認していないのですが、建築条件付きの契約としてこのような形を取っているところもあるのでしょうか？

それともやはり、土地の契約書の特約部分に記載されているべきなのでしょうか？

覚え書きの内容にもよるかと思いますが、土地契約と同時に覚え書きを書くのであれば、同時契約しているのと同じようにも思えますが・・・

[15: 購入経験者さん]

悪いことは言わん、こんな怪しげな業者と取引するのはやめれ。

[16: 地元不動産業者さん]

建物の打ち合わせが終わってから土地、建物の契約をすればよいだけだと思うのですが。

[17: Daddy-T]

＞No.15 by 購入経験者さん

レスありがとうございます。

もちろん取り引きは止めるようにします。

仲介業者に訂正させて、話を進めるつもりで質問させていただいてるのではなく、単に本来はどうなっているのが正しいのかが気になって質問させていただいた次第です。

[18: Daddy-T]

＞No.16 by 地元不動産業者さん

レスありがとうございます。

当初は、
「土地・建物同時契約であれば建物の打ち合わせが終わってからでないと契約できない」
ということを伝えて契約はしませんでした。

すると仲介業者のほうから、
「それだと土地の売主さんが待てなくなってしまうんで、とりあえず土地の方だけ先行して契約して、請負契約については土地契約時に覚え書きを書いてもらう」
という説明を受けました。

[19: 匿名はん]

「覚え書き」という表現がもうおかしいのです。
建築条件付き土地販売であれば、その旨を土地の売買契約書に織り込めばよいだけ。
停止条件（3ヶ月の猶予が云々…）というやつです
そうではなくてあくまで「覚え書き」という表現がどうにも胡散臭い。
まして、覚え書きのレベルなのに、建物まで仲介手数料取るとは、おかしいですよね。
（仲介手数料の算定根拠（＝物件価格）は何？ってこと）

それと、ローンのほうの停止条項については、
最低でも、事前審査の対象を都市銀行などに限定する内容で記載したほうが良いかと。
04さんのおっしゃるように、サラ金で・・・などということも考えられますし。

ま、やめたほうが良さそうな業者ですね。

[20: 相模原のＫ]

スレ主さん。話をよく聞くと、本件の土地は売主自身が建築条件を付けて売りに出している物じゃないのではないでしょうか？
建築条件を付けて土地を売りに出す売主の多くは工務店やＨＭです。工務店やＨＭは土地がない人とは請負契約ができないので、自分の所との請負契約を条件に相場よりも安い価格で土地を売出して集客し、本業の建築請負で元を取るという手法をとっているのです。ですので工務店やＨＭ以外が、条件無しに比べて売り難くなるような建築条件をわざわざ付けて売りに出すという事はあまり考えられません。

しかし不動産屋（宅地建物取引業者）の中には、本来業務である不動産売買の仲介だけではやっていけないのか、工務店に請負契約の紹介をして紹介料を請求するという、脱法行為ではないかと思われるようなことをしている所があるようです。（以下はその参考スレ）

■不動産屋が工務店から紹介料を貰うのは一般的なことですか？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/19952/

スレ主さんの関わっている不動産屋も、土地の仲介手数料以外にもなんとか儲けようと画策していて、土地売買を契約させた後でスレ主さんをどこかの工務店に紹介し、紹介料を貰うつもりなのではないでしょうか。

[21: 相模原のＫ]

契約書に建築条件付きの記載がなくてもめて裁判になった例があり、以下はその控訴審判決文です。

■名古屋高等裁判所　平成14(ネ)965　手付金返還請求控訴　判決文
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/0FFA640AE7047A4C49256D1F00321666.pd...

この例では、建築条件付きであったことが認められて手附金が返還されたみたいですが、裁判には長い時間がかかりますし、相当な労力も必要です。しかも裁判が開かれるのは平日だけですから、一般的なサラリーマンには継続して審議に出席する事も難しいでしょう。もし弁護士を立ててとなると、取り戻せる金額よりも経費が上回ってしまう事も考えられます。

ですから、契約条項は、仮に騙してやろうというような意地の悪い視点で見ても、一切のスキの無い様、誰が見ても明らかで疑いのないものにしておく必要があります。スレ主さんも、もし他の不動産屋さんで建築条件付きを契約する時には、①建築条件付き売買であること　②請負契約の指定建設業者　③②との請負契約が成立しない場合には土地売買契約も成立せず、手附金など一切の金員を返金することなどを、契約書自体に記載してもらった方が良いですよ。