OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part14

[物件比較中さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


総戸数 608戸（非分譲住戸135戸含む）
総販売戸数 473戸

販売履歴
友の会及び豊島区民優先分譲住戸 100戸（2009年末から）
第1期1次 40戸（2010年9月）
第1期2次 30戸（2010年10月）
第1期3次 20戸（2010年11月）
第2期1次 30戸（2011年1月）
第2期2次 30戸（2011年2月）
2011年2月21日から先着順受付中（18戸）
第2期3次 20戸（2011年9月）
2011年9月21日から先着順受付中（18戸）

竣工 平成22年12月10日（検査済証番号：22都市建指建第1202号）
入居予定　即入居可


所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～97.20平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設株式会社東京支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[801: 匿名さん]

駐車場使用料が全額積み立てられ、管理費会計に補填されないので高いとききましたが本当でしょうか？
国土交通省からそう指導されておりデベロッパーであるＵＲがそう決めたので、本当なら一般のマンションのように駐車場収入を全額貯金せず管理費会計に組み込めば表面上管理費安くできるのですが、渋々そうしているとのこと。

[803: 匿名さん]

ゴクレは土地を仕入れてないよここでは。
ＵＲか建物作って再開発で作った保留床を入札してゴクレが落札したのだよ。いわばスケルトンの部屋買い取って内装やっただけ。

[804: 匿名さん]

高すぎるのはゴクレだからじゃない
浜松町のゴクレ物件はかなり安く土地を仕入れたけどかなり高額で販売してる

[805: 匿名さん]

ここはゴクレは高値掴み。ＩＲにも利益率が低い物件と書いている。

[806: 匿名さん]

管理費が高いのも疑問だけど、
修繕積立金が安すぎるのはもっと疑問だね。

駐車場の稼動率も低いとの書き込みもあったし、
震災で予定外の修繕もあっただろうし、
計画どおり貯まってるのかな。

[807: 匿名さん]

なんかネガの誹謗が連発してるけどなんで？

[809: 匿名さん]

でも、駐車場の維持管理にだけ使ってたら、
駐車場を借りてない人たちには不公平になるのでは？
借りてる人たちは駐車場スペースを独占的に利用するわけですから。

ショバ代としてのお金を管理組合に入れてもらわないと、
スペースを使えない分だけ、借りてない人たちが損ですよ。

[811: 匿名さん]

一緒に売ってる勝どきは管理費安いけど、国土交通省から指導されてないのかな？（笑）
ここも勝どきもＵＲなんだけど。

[814: 匿名さん]

あのね。
駐車場利用料ってのは駐車場の維持管理費だけに使われる
わけではないのよ。
理由はわかるよね。マンションの駐車場はすべての区分所
有者が使うわけではないから公平性を担保するためにも
通常近隣相場により決定される。

例えばタワー式パーキングの維持管理費は東池袋だろうが
埼玉県だろうがそれほど変わるものではない。

だから駐車料金が高い都心部では駐車場利用料金収入は
駐車場維持費に対して過剰になる（空きが少なければ）

過剰分をどうするかは管理組合次第だが、将来の（マン
ション全体の）修繕費として積み立ててもいいし、
管理費会計に一部を組み入れ、毎月徴収する管理費を
少なくしてもいい。

駐車場収入は管理組合のものだが、その大半が積み立
てられずに管理会社が大半をもっていっているケース
もある。

だから管理費が高いか安いかっていうのは平米単価みても
わからない。管理組合として毎年いくら支出があるかを
みないとね。

[816: 匿名さん]

ここプールがあるわけじゃないし全然豪華な設備じゃないよ、普通レベルの設備。
ただアウルはプールあり共用設備豪華なタワーより管理費が高いけどね。
ぼったくられてると思いたくない住民の気持ちはわかるけど事実は事実。

[817: 匿名さん]

駐車場は外部に貸し出せばいいんじゃない。
この辺の相場より安いんだから喜んで借りてもらえるでしょ。
外部使用者には数千円上乗せで貸せばいいよ。

[818: 匿名さん]

事実だけまとめると
・管理費は高い
・修繕積立金は安い
・共用施設は普通レベル
・駐車場代は周辺相場よりやや安い
こんなとこですかね？

[820: 匿名さん]

セキュリティ、と税金上の問題から
マンションの駐車場は外部に貸さない・貸せないのが常識。

[821: 匿名さん]

>816
プールがあるマンションは規模がここよりずっと大きいですよ。

[822: 匿名さん]

キッズルームが他のマンションに比べてかなりしょぼいのは確かです。

[823: 匿名さん]

ネガさん、残りがもう少ないここに張り付いててもしょうがないですよ。
別のまだたくさん売れ残っているとこで活動されたら？

[824: 匿名さん]

西側全く売れてないよ
まだまだ残ってる、ＭＲいったら？

[825: 匿名さん]

北西は優先分譲で一番人気だったそうだけど。

[826: 匿名さん]

優先分譲でしか売れなかったのか
あるいはゴクレ得意のあえて売り出していない？のか
やり方は芝の物件と同じだ
このまま新庁舎の販売とかぶるのは間違いなさそう

[827: 匿名さん]

売りづらい西向を、どうしても買いたいって人に売ったんでしょ？
東向と大きな価格差つけて。
優先分譲終わったら価格調整したみたいじゃない。

[828: 匿名さん]

>>808さん
豪華施設とは五反田のパークタワーグランスカイが豪華の最低ラインじゃないかな
詳しくはグランスカイのページと比べてみて下さい。
なぜかアウルはその豪華グランスカイの３割も割高の管理費です。

[829: 匿名さん]

五反田にあるだけで豪華とは言えないでしょ。ラブホやパチンコなど、ここのいいライバルだね。

[830: 828]

だから最低ラインって書いたでしょ。
グランスカイの共用設備は>>829には興味いかもしれんが業界じゃ評価高いよ。
あそこの共用で納得できないならアウルは共用は論外でしょうけどね、意味不明に割高だし。

[832: 匿名さん]

ここ数日、アウルの管理費が高い高いと執拗にわめいてる人がいるけど、そんなに高いと思うんだったら検討から外して他の物件の板に行けばいいのにね。
それなのにずっと居座って検討し続けてるってことは、管理費が高くてもそれに勝る何か利点があるのでしょうか？

[833: 匿名さん]

ここかグランスカイで検討してた人がいたけどグランスカイ買ったんだね。
分譲価格は同じくらいでしたっけ？

[835: 匿名さん]

私も管理費はおかしいと思った。
物件価格は高いけど便利だし納得できるけど
管理費は価格と内容が乖離しすぎてる。

[836: 匿名さん]

物件価格と管理費を高く感じさせないように
狭い住戸を多く作ってるね。

[838: 匿名さん]

タワマンなので管理費はそれなりに高くなってくると思います。
管理人さんの人件費もかかってきますしね。
ちゃんと人の手が入っていないと、
それなりのクオリティが保てないと私は考えております。

[839: 匿名さん]

大規模物件は普通、
スケールメリットで管理費は割安になるはずでは？
タワマンなので、って理由で高くなるのは修繕積立金の方。

[840: 匿名さん]

管理費が高いと思う人は買わなければいいし、それ相応と思った人は買えばいい。
それだけ話。

[841: 匿名さん]

管理費は高いけど修繕積立金が安いから、トータルでは割高とはいえない。

[842: 匿名さん]

修繕積立金、は言葉の通り積立だから
今は安くても
将来的に足りなくなったら、追加で払うことに成りかねないんだけど。

[843: 匿名さん]

修繕積立金と管理費が逆の値段設定だったら、買う人はかなり増えるでしょうね。

[844: 匿名さん]

>>843
管理費４０９円
修繕積立金４０円の逆だったらってことですか？ｗ

[845: 匿名さん]

管理費の議論があるので近隣のエアライズタワーと比較してみました
わかりやすくするためそれぞれ７０平米で換算しています

アウル（７０平米換算）

管理費　２１７４０円
修繕費　　１４０７円
合　計　２３１１１円

エアライズ（７０平米換算）

管理費　１５２３２円
修繕費　　６２２８円
合計　　２１４６０円

アウルのほうが１０％程度高いですが内廊下で
あることなどを考慮すると合計ではそれほど大差ないような気がしますね。

さて合計はそれほど変わらないのに管理費はアウルのほうが４割以上も
高いです。逆にエアライズは途中修繕費を値上げした可能性がありますが
４倍以上高いです。

この理由ですがおそらくアウルとエアライズでは駐車場収入について管理費
会計、修繕費会計の配分の比率が異なるためではないかと想定します。
ここからは想像ですがエアライズは管理費会計に対して駐車場収入からの補填
割合が大きく、修繕費が不足した結果値上げをしたのではないでしょうか。

アウルは最初から管理費会計への駐車場収入からの補填を前提としておらず
最初から管理費会計については各戸に配分しているのではないかという気が
します。（駐車場収入はおそらく全額修繕費会計に積み立て）

住民の方いかがでしょうか？

[846: 匿名さん]

短期で住むにはいいんじゃない？
管理費と修繕合わせた額は他のマンションと変わらないんだし。

[847: 匿名さん]

>845
捏造がひどいな

>アウル（７０平米換算）

>管理費　２１７４０円（３１０円・㎡）
>修繕費　　１４０７円（２０円）
>合　計　２３１１１円


管理費２８６３０円（４０９円）
修繕費　２８００円（４０円）
合計　３１４６２円
だろ

[848: 匿名さん]

http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/13116/5543114901/00152264/55431...

これみると３７平米の部屋だけど

管理費３４８０円／修繕費１１９９０円で

単価は９３円／３２３円

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FP8O7028/

は管理費単価４００円と修繕費単価５５円
単に表示が間違っているのか？
それとも地権者部屋と分譲部屋は違うんですかね。

[849: 匿名さん]

もし地権者住戸の方が管理費等安いのなら、新古分譲買うより中古買った方がお買い得だね。
でも地権者住戸と一般分譲で管理費が違うマンションってあるの？

[850: 匿名さん]

パークコート麻布十番ザタワーが地権者住戸は管理費が無料だった。
地権者が優遇されるのは当然だけどタダは衝撃だったね。
ここの過去スレでも話題になった、ただここの地権者の管理費がいくらかはわからなかったと記憶してる。