擁壁のある土地

[匿名さん]

いま、神奈川県央エリアで土地購入の検討をしております。
タイトルの通り、開発分譲地内で、4mの擁壁の上に家が建つ区画の購入を考えていますが、
当方素人のため擁壁のメリット・デメリットがいまいちわかっていません。

○メリット
・南道路6mで、且つひな壇のため南向かいの区画は高さが半分程度となり、日当たり最高。
・高い擁壁上に立つおかげで前面道路からの視線は全く気にならない。
　（南道路の弱点はクリア）
・駐車場1台以外に、擁壁部分に高さ2mの車庫がある。（車が2台停められる）

●デメリット
・南ひな壇のため北側の区画は自分の区画よりも高く、北側には約3mの擁壁がそびえたつ。
・擁壁が立ち並ぶため、開発分譲地らしい整然とした雰囲気 という点では劣る。
　また、擁壁のコンクリートの経時劣化・汚れによる街並みの見栄えの悪化は確実。
・家に入るのに階段（15段以上）があり、老後は少し心配。
・擁壁がある関係上、階段や車庫前余地スペース等により、およそ5坪程度のロスがあり、
　車庫1台分がほぼ相殺される。（土地が40坪以下なのでかなりもったいなく感じる）

素人考えではこんなものかなと思ってますが、どうでしょうか？
特に、実際住まれている方の感想や、また不動産業者様から見たコメントなど頂ければ
大変参考になります。

[42: 匿名さん]

>純然たる地山で切り土の断面を土留めしてる土地なんて稀ですよ。
当たり前のことを・・。そんなことは擁壁構造図を見れば素人にもわかる。
軟弱でない元地盤でなら安心と言うこと。
売り手のすべてが説明しないとでも思ってますか？

[43: 匿名さん]

皆さん、擁壁の構造図や構造計算書をもらってますか？

[44: 匿名さん]

新規で作ったものなら通常渡されるはずですが、見当たらない場合は請求すれば貰えるはずです。
役所指定の構造図なら計算書は必要ないと思いますけど、独自で作った構造図なら計算書を添付して貰った方が良いですね。

[45: 匿名さん]

うちはＨ４ｍの擁壁で地下駐車場とあわせて１８００万かかりました。

[46: 県の擁壁]

1,5ｍ擁壁の上に家がある物件を購入したものですが。
擁壁が県の物なのですよ。だから　４３さんが言われる擁壁の構造図
というのはもちろん無いです。結構古い鉄筋入りのコンクリートの擁壁です。
もともと擁壁の上の土地は梨畑の端っこでした。そこに家を建築したのです。擁壁を
途中部分だけ壊して土を掘って隣の家と自分の駐車場になっています。駐車場のすぐ横が家の
基礎です。その駐車場に隣接している部分だけ1,5ｍ高さがある深基礎です。（ですから通行人や車から目線は合いません、家の基礎が高いので）途中からベタ基礎になります。擁壁が結構古いのですが大丈夫でしょうか...？あまり深く考えませんでしたが
うちかなり変わった家ですよね.....。

[47: 販売関係者さん]

擁壁土地はいうまでもなく、人工的に作った土地であり、擁壁に相当な負荷がかかっています。業者間ではもっとも忌み嫌われる土地であり、業者間での取引価格は極めて低いものです。こういった土地を安く仕入れて、住宅に無知な一般人に売りつける手法は、怪しい業者が良く行うものです。近隣の平地と同じような相場で売っている業者は、まずぼったくりと考えていいと思います。家は命を守るものです。慎重に土地選びは行いましょう。

[48: 入居済み住民さん]

うちの土地は、前面道路からＨ１９００あって、今回建替えに伴い駐車場用（２台）を確保す
るため、切り土して擁壁を施工してもらいました（横浜市型。
　その際、特に希望したのは、道路からの階段の傾斜及び途中に踊り場を作ることですね。旧宅のときは急な階段だったので、緩やかにして高齢の母でも負担にならないようにしたいと。自分の将来もですが・・
道路から逆Ｌ字に施工してもらいました（１段あたり１４０、奥行き３２０　１１段）。
　別の提案では、横に玄関を設け、スロープ的にする案も出ましたが、前面に玄関を設けること
ことにこだわりました。　室内階段の方が１段Ｈ２３０できつい・・・・

　門　扉
　■＿■＿
　　　　　＼←角度部分が踊り場。上４段　下７段
　　　　　　＼
﹉﹉﹉﹉﹉﹉﹉﹉﹉
　　前面道路
　スレ違いだったかな・・・

[49: 入居済み住民さん]

↑
図がずれた上に、機種依存文字・・・・・
・横浜市型のＬ型擁壁
・ずれた図は＼を右方向にずらして合わせてみてください。
・機種依存文字は点線です。

すみません。では。

[50: 地元不動産業者さん]

擁壁の大きさ、形状、許可を得ているかによりますが、擁壁があるからだけで業者間で非常に安値になると言うことはありません。

ただし、道路から玄関までに10段以上の階段を作らなければいけない土地は、販売しずらいときがありますので割安にはなるでしょう。

ただし、お金をかけて地下駐車場からホームエレベーターで玄関までというなら（道路と3ｍ程度高低差のある場合）、眺望もよく、日当たりもよく、駐車場の上に庭を作ることもでき、なかなか良いものになると思います。
問題は、そのような建物を建てて、土地代と合わせていくらかかるかですね。

まあ考え方と、作り方によります。頭ごなしにだめと言うよりも、その土地の最も良い使い方を検討してみましょう。

[52: 販売関係者さん]

擁壁土地は眺望の良さ、日当たりの良さはあるかと思いますが、以下の点で資産価値は劣るといわれています。ひとつは擁壁の損傷リスクです。修繕費は規模にもよりますが、２，３百万というわけにはいきません。将来その土地を売買する際、擁壁も経年に伴い老朽しており、建替時の許可も下りないことも想定されます。次に不同沈下リスクです。盛土で作られた土地を擁壁で押し上げているものであるため、擁壁側が沈下する可能性が高く、家の傷みにつながります。また、眺望物件は風雨にさらされやすく、家屋の傷みを早めることも欠点です。不動産は資産形成の一環とも考えられますが、擁壁土地は経年に伴い、価値は軽減（将来不測の出費の可能性が高い）していくため、ライフプラン形成の観点からもお勧めできません。