擁壁のある土地

[匿名さん]

いま、神奈川県央エリアで土地購入の検討をしております。
タイトルの通り、開発分譲地内で、4mの擁壁の上に家が建つ区画の購入を考えていますが、
当方素人のため擁壁のメリット・デメリットがいまいちわかっていません。

○メリット
・南道路6mで、且つひな壇のため南向かいの区画は高さが半分程度となり、日当たり最高。
・高い擁壁上に立つおかげで前面道路からの視線は全く気にならない。
　（南道路の弱点はクリア）
・駐車場1台以外に、擁壁部分に高さ2mの車庫がある。（車が2台停められる）

●デメリット
・南ひな壇のため北側の区画は自分の区画よりも高く、北側には約3mの擁壁がそびえたつ。
・擁壁が立ち並ぶため、開発分譲地らしい整然とした雰囲気 という点では劣る。
　また、擁壁のコンクリートの経時劣化・汚れによる街並みの見栄えの悪化は確実。
・家に入るのに階段（15段以上）があり、老後は少し心配。
・擁壁がある関係上、階段や車庫前余地スペース等により、およそ5坪程度のロスがあり、
　車庫1台分がほぼ相殺される。（土地が40坪以下なのでかなりもったいなく感じる）

素人考えではこんなものかなと思ってますが、どうでしょうか？
特に、実際住まれている方の感想や、また不動産業者様から見たコメントなど頂ければ
大変参考になります。

[32: 匿名さん]

確かに引越し代も余分に取られると思います。
日々の買い物の持ち上げも、エレベーターの無いマンション５階と
比べればなんということは無いでしょう。

一番の問題点は、そこから見える景色が数々の欠点を補うほど
素晴らしいものかどうかということだと思います。
景色が素晴らしければ毎日豊かな気持ちになり、多少の欠点には
目をつぶることが出来ると思います。

便利でも窓の開けられない家よりは開放感が
幸せを運んでくれるのではないでしょうか？
海外の高級住宅地は景色を基準に価格が決まるといいます。

風の方向にも留意した方が良いと思います。
裏の擁壁が冬に山の吹き降ろしを遮ってくれるのか、
夏に吹き上がる涼風が期待できるのか
（開口部は谷側でしょうから）

[33: 匿名さん]

>>31
拙宅の場合は、Ｌ字擁壁の擁壁際だけ土を変えて、水抜きのパイプを
Ｌ字に沿って通しており、地中から、側溝か下水(雨水汚水分流方式だから
多分側溝)に接続して、排水してあります。
下の土地が道路ではなく宅地なので、その配慮もあるかと思います。
道路ですと、水抜き穴やパイプで側溝やＵ字構に水を落としても
良いのかもしれませんが。道路といえども、大雨の時など、あまり
ジャアジャアと道路に水を落としてるのは良い物ではありません。
また、擁壁の種類によっては、施工過程の継ぎ目から自然に水が染み出る
ようなっているので、かならずしも水抜き穴は必要ないそうです。
擁壁の高さや種類、地盤などによっても適した排水計画があるのでしょう。

[34: はの]

ご教授ありがとうございます。とても参考になりました。

やはり地盤調査をしてみないとわかりませんよね。
ブロックが地中のどこまで入っているかによるんでしょうか。
建物をのせようとしている土地の真下にブロックがあっては、
杭も打てませんよね。

おっしゃる通り、モルタル吹き付けの下にＵ字溝がありました。
それで排水ルートを確保してあるのですね。
水抜きのパイプは「保険」ですか。なるほど・・・。
「保険」のパイプからはほとんど水の流れ出た跡がありませんでした。
勉強になります。

雨の日にも何度か足を運んで物件をチェックしましたが、
パイプからジャブジャブ水が流れ出ていることも、
土地がひどくぬかるんでることもありませんでした。

ただ、ブロックの下にはＵ字溝がありません。
土地は、切り土の上に盛り土ということなんです。
そのまま浸透式ということのようです。
心配性なので、ブロックの下にもＵ字溝を造ろうと
考えています。そこまで心配することはないのでしょうか？


擁壁の土地は、建物を建てる時に何かとコストがかかる事が多いのですね。
これからその辺りを用心しながら設計を進めていきます。

[35: 匿名さん]

＞水抜きのパイプは「保険」ですか。なるほど・・・。
＞「保険」のパイプからはほとんど水の流れ出た跡がありませんでした。
水抜きパイプは保険じゃないんですけど。
裏込め栗石といってＲＣ立面の裏側に隣地ＧＬ地点から敷地内ＧＬ下300くらいまで縦に300〜400ほどの幅でぎっしりと敷き詰める工程があるんですが、土へ浸水した雨水などをその裏栗石を伝って排水パイプへ流れるようにするのが水抜きパイプの役割なんですよね。
なのでそれが機能されているのかを見るためにはその水抜きパイプから水が出ているのかを見ればわかるのです。流れた跡のシミ。

たまに検査が甘い自治区ではその栗石工事を省く業者もいます。（手間も費用も掛かるから）
表からパイプの中を棒で突っついて、石が確認できたと喜んではいけない。パイプの裏だけ石を詰めている場合があります。この場合水は殆んどでない。
敷地内に溜まった水のエネルギーは想像以上の破壊力を持ちますからＲＣに関してはこの点をご注意を。

[36: 匿名さん]

>縦に300〜400ほどの幅でぎっしりと敷き詰める工程
厚みのことです。敷き詰める幅は擁壁の幅の長さに比例します。

[37: 匿名さん]

スレ主さんはもう契約したのかなぁ。
高さのある擁壁の土地を考えてる方々に一言。
一見安く見えますが、何かと高く付きます。
工事予算は余裕をみておいた方がいいですよ。

[38: 匿名さん]

だから大手は擁壁の土地に手をださないんですよね。
まともに造成すれば莫大なお金がかかり、高くつきます。
何かあれば補償がたいへんですしね。
ですから、二束三文の崖地を小さい会社が仕入れてろくに地盤補強もせずに
売り出してる事が多いうわけです。
このリスクわかりますか？
地元の人は前の土地を知ってるから、誰も買わず、他所の若い方が買って
あっという間に売れてしまったりもしますが、
犬の散歩などしながら、地元の人は「ここ大丈夫なのかなあ。」
なんて噂してたりします。
崖地を買われる時は、土地が安い分地盤基礎にお金がかかるから、
結局お金はかかる。眺望への投資と考えるくらいでないとね。

[39: 匿名さん]

なるほど。高台だから安心、なんて単純にはいかないのですね。
横レスになりますが、建売だと購入前にどの程度まで地盤について
教えてもらえるのでしょうか？

[40: 匿名さん]

土地を探しているとき、重要事項に『建築確認申請時に、当局より擁壁の修理勧告
がなされる場合があります』なんて主旨が書いてありました。知り合いの業者に見
てもらったところ、もしやり直しになったら300万以上かかるだろうね。とのこと。
こりゃ大変ということで、その分を値引き交渉しましたが売主が無理だと。じゃ一
応妥協案として、もし修理になった場合には費用を折半することという条件を
つけてもらいました。調査の結果、構造クラックではないということでことなきを
えましたが、ほんと擁壁には注意が必要です。巨大壁だと、1000万を超えるような
工事も珍しくないそうですから。スレ主さんのケースは造成地でしたね。トピずれ
失礼しました。

[41: 匿名さん]

純然たる地山で切り土の断面を土留めしてる土地なんて稀ですよ。
殆んど崖を埋めてる土地を地山だから地盤がいいなんて売ってる
ことも多いです。

[42: 匿名さん]

>純然たる地山で切り土の断面を土留めしてる土地なんて稀ですよ。
当たり前のことを・・。そんなことは擁壁構造図を見れば素人にもわかる。
軟弱でない元地盤でなら安心と言うこと。
売り手のすべてが説明しないとでも思ってますか？

[43: 匿名さん]

皆さん、擁壁の構造図や構造計算書をもらってますか？

[44: 匿名さん]

新規で作ったものなら通常渡されるはずですが、見当たらない場合は請求すれば貰えるはずです。
役所指定の構造図なら計算書は必要ないと思いますけど、独自で作った構造図なら計算書を添付して貰った方が良いですね。

[45: 匿名さん]

うちはＨ４ｍの擁壁で地下駐車場とあわせて１８００万かかりました。

[46: 県の擁壁]

1,5ｍ擁壁の上に家がある物件を購入したものですが。
擁壁が県の物なのですよ。だから　４３さんが言われる擁壁の構造図
というのはもちろん無いです。結構古い鉄筋入りのコンクリートの擁壁です。
もともと擁壁の上の土地は梨畑の端っこでした。そこに家を建築したのです。擁壁を
途中部分だけ壊して土を掘って隣の家と自分の駐車場になっています。駐車場のすぐ横が家の
基礎です。その駐車場に隣接している部分だけ1,5ｍ高さがある深基礎です。（ですから通行人や車から目線は合いません、家の基礎が高いので）途中からベタ基礎になります。擁壁が結構古いのですが大丈夫でしょうか...？あまり深く考えませんでしたが
うちかなり変わった家ですよね.....。

[47: 販売関係者さん]

擁壁土地はいうまでもなく、人工的に作った土地であり、擁壁に相当な負荷がかかっています。業者間ではもっとも忌み嫌われる土地であり、業者間での取引価格は極めて低いものです。こういった土地を安く仕入れて、住宅に無知な一般人に売りつける手法は、怪しい業者が良く行うものです。近隣の平地と同じような相場で売っている業者は、まずぼったくりと考えていいと思います。家は命を守るものです。慎重に土地選びは行いましょう。

[48: 入居済み住民さん]

うちの土地は、前面道路からＨ１９００あって、今回建替えに伴い駐車場用（２台）を確保す
るため、切り土して擁壁を施工してもらいました（横浜市型。
　その際、特に希望したのは、道路からの階段の傾斜及び途中に踊り場を作ることですね。旧宅のときは急な階段だったので、緩やかにして高齢の母でも負担にならないようにしたいと。自分の将来もですが・・
道路から逆Ｌ字に施工してもらいました（１段あたり１４０、奥行き３２０　１１段）。
　別の提案では、横に玄関を設け、スロープ的にする案も出ましたが、前面に玄関を設けること
ことにこだわりました。　室内階段の方が１段Ｈ２３０できつい・・・・

　門　扉
　■＿■＿
　　　　　＼←角度部分が踊り場。上４段　下７段
　　　　　　＼
﹉﹉﹉﹉﹉﹉﹉﹉﹉
　　前面道路
　スレ違いだったかな・・・

[49: 入居済み住民さん]

↑
図がずれた上に、機種依存文字・・・・・
・横浜市型のＬ型擁壁
・ずれた図は＼を右方向にずらして合わせてみてください。
・機種依存文字は点線です。

すみません。では。

[50: 地元不動産業者さん]

擁壁の大きさ、形状、許可を得ているかによりますが、擁壁があるからだけで業者間で非常に安値になると言うことはありません。

ただし、道路から玄関までに10段以上の階段を作らなければいけない土地は、販売しずらいときがありますので割安にはなるでしょう。

ただし、お金をかけて地下駐車場からホームエレベーターで玄関までというなら（道路と3ｍ程度高低差のある場合）、眺望もよく、日当たりもよく、駐車場の上に庭を作ることもでき、なかなか良いものになると思います。
問題は、そのような建物を建てて、土地代と合わせていくらかかるかですね。

まあ考え方と、作り方によります。頭ごなしにだめと言うよりも、その土地の最も良い使い方を検討してみましょう。

[52: 販売関係者さん]

擁壁土地は眺望の良さ、日当たりの良さはあるかと思いますが、以下の点で資産価値は劣るといわれています。ひとつは擁壁の損傷リスクです。修繕費は規模にもよりますが、２，３百万というわけにはいきません。将来その土地を売買する際、擁壁も経年に伴い老朽しており、建替時の許可も下りないことも想定されます。次に不同沈下リスクです。盛土で作られた土地を擁壁で押し上げているものであるため、擁壁側が沈下する可能性が高く、家の傷みにつながります。また、眺望物件は風雨にさらされやすく、家屋の傷みを早めることも欠点です。不動産は資産形成の一環とも考えられますが、擁壁土地は経年に伴い、価値は軽減（将来不測の出費の可能性が高い）していくため、ライフプラン形成の観点からもお勧めできません。