プラウドタワー東雲キャナルコート(（仮称）東雲タワープロジェクト)part3

[匿名さん]

プラウドタワー東雲キャナルコート(（仮称）東雲タワープロジェクト)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43423/
前々スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/157216/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.87平米～103.74平米
売主：野村不動産


物件URL：http://www.proud-web.jp/shinonome/
施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[528: 匿名さん]

>525さん
私も同じくらいの歳の子がいます。
やはり狙いは中層以上ですね。
1500くらいの借り入れでいこうと思ってます。

[529: 匿名さん]

>525
年収1200 から1500万辺りだと思うよ。

[530: 匿名さん]

>529
年収１２００～１５００のわけないでしょう？
サラリーマンの平均年収ご存知ですか？
昨年（平成２２年）の実績では
サラリーマンのうち年収１０００万円以上の比率は３．８％です。
男性だけに限っても５．９％に過ぎません。
まして１５００万円以上となると、男性の１．５％となります。
そんな高所得者向けの物件ではないですよ、ここは。
ボリュームゾーンとしては、７００～８００万円台が一番多くなるはずです。

[531: 匿名さん]

>530
cg-90二十階だと6500万くらい？
頭金1500万準備とするとして5000万のローンになるんだけど年収800万だと六倍以上だよ。

家族構成考えると年収3 〜4倍ぐらいでないと厳しくないかい？

[532: 匿名さん]

物件価格が年収の5倍というのが、我慢しない生活を続けつつ購入できる限度（親の支援なしでね）。
6500万円の物件なら、年収1300万ぐらいが分相応。
年収700万で5000万借りたら、30年返済だと平残2500万×金利1.5%×30年=1000万オーバーの利息が乗るから6000万以上の返済。総額700万の給与から税金・社会保険料・生活費・管理費等除いた可処分所得のなかから年間200万返すってのは、無謀だよ。

[533: 匿名さん]

1300万の年収のある30代、40代前半のサラリーマンは少ないでしょうね。

まあ、大企業だと福利厚生や住宅手当優遇があるので

大企業の1000万くらいの年収の若手サラリーマンであれば7000万物件が上限

の購入層かな。

[534: 技術屋]

>532
以前、私はその「無謀」な支払いを続けていました。それでも、車を維持して、年に１回海外旅行に行くことができました。
ちゃんと、生活設計をすれば、なんとかなるもんですよ。

[535: 匿名さん]

続けていましたって、まだ継続中じゃないとおかしいと思う。

30年返済ローンを過去形として語れる御仁って何者かしら。

[536: 寿限無寿限無五光の鼻糞]

先日の休日、イオンいった帰りに車で周辺探索したんですが…
びっくり…
プラウドタワーって外壁がレンガ風なんですね？
あれで、５０階相当とかつくるのかな？
それとも低層階だけなのかな？

近未来的なタワーマンションが多い中、ちょっとびっくり？

[537: 匿名さん]

このご時世、年収もあるけどそれより借入額じゃないかな。
私も５２８さんくらいの借入でいこうと思っている。

[538: 購入検討中さん]

30歳代で年収1200～1500位あれば、7～8千万円の借り入れなんて余裕でしょ。
坪単価200位からなら、余り高級マンションにはならないね。
とすると前にも書いてあるように、年収6～7百万円のサラリーマン標準の世帯が多くなるのかな。

[539: 匿名]

NTTとかだと家賃一万円で社宅に住めてたりするので2000万円位は頭金貯めてる場合があるよ。収入は1000万円以下が多いけどね。

[540: 匿名さん]

>539
ＮＴＴじゃなくてもここ買うファミリーは、そのくらいは頭金入れるでしょう。

[541: 匿名さん]

そんな事ないでしょ。
ライフスタイルは人それぞれですからね(笑)

[542: 匿名さん]

うちは友人達と、ここ検討してるが、年収1000万程度+共働きの家庭って感じ。
親から1000万単位の援助がある人は頭金2000万〜3000万入れて、6000万台の物件を検討って感じかな。
援助無しですと、上限4000万位のローンで考える感じかな。

[543: 匿名さん]

我が家はちょっと狭い間取りで検討中。
タワマンなら、ゲストハウスもあるだろうし、客間を用意する必要がないので。
4500万くらいの物件を検討中。
年収は600万くらいです。

[544: 匿名さん]

>543さん
それがいい。

[545: 匿名さん]

この辺は大型マンションの供給が多いですね。
価格的にはこんな感じかな？
豊洲＞東雲キャナル内＞有明＞東雲キャナル外＞＞辰巳
駅が少し不便でも、キャナルコートに魅力を感じるならいい価格かも

＞>4500万くらいの物件を検討中。年収は600万。
年齢、頭金等にもよるがギリギリのラインですな

[546: 匿名さん]

皆さん、いずれは売るつもりで購入されます？？

家は売る予定なので・・・悩み中

[547: 匿名さん]

どのくらいで売るの？
10年くらい住むなら、買ってもいいと思う。

[548: 匿名さん]

例）２２階
　東南２２０万
　東南＆南西（角）２４５万
　南西２３０万
　南西＆西北西（角）２４５万
　西北西２４０万
第一期２００戸　１１月下旬だよ〜

希望住戸をおさえるなら第一期に急げ〜

[549: 匿名さん]

どんなに高い安いと議論しても、駅11分という事実は変わらない。
将来、中古で検索してもヒットしないんだよね。10分の壁は高すぎる。
この1分を諦められるコストパフォーマンスか待っていたが、みなが
安いと言い切れるほどのコストパフォーマンスでは決してない。
立地の駅遠の二重苦を帳消しにするサプライズが欲しかった。

[550: 匿名さん]

こんなタダみたいな低金利なんだから、借りられるだけ借りておかないと。
頭金入れるなんて勿体ない。

[551: 匿名さん]

このマンション外観がカッコ悪い！

[553: 匿名さん]

この土地にしては価格が高いよ。所詮、しののめ、だよ・・しかも震災後で、この価格だなんて・・

[554: 匿名さん]

豊洲エリアで探している人には、安いでしょうね。
辰巳・東雲エリアだと思う人には、程々くらいかな。

[555: 匿名さん]

自分達のマンションが一番いいと
言わされているプラウドの営業担当者が
可哀想。
私も始めはこの物件を検討してましたが
周りの物件見たら、安いし、仕様設備はいいし、
プラウドが良くないことに気づきました。

プラウドの営業担当も他物件に見学に行かせない
ように必死でしたから、自分たちが負けていると
実感しているのでしょう。

[556: 匿名さん]

この価格で高いと言われてもなぁ（笑）
どう考えてもボランティア価格でしょ。

これで買えないなら、さっさと千葉にでもいけばいいのに。

[557: 匿名さん]

＞＞プラウドの営業担当も他物件に見学に行かせないように必死

555さんはどのあたりでそうお感じになりましたか？

私は最初に「どうぞ他も見て検討してください」と言われましたが。。。

元々近隣他物件も見ていましたが、

検討した結果ここに決めようと思います。

[558: 匿名さん]

>557
同感。しっかり駅遠とか弱点も説明を受け、そういう部分もあるからこそ、他も色々見て
結論を出してと言われた。
確かに周辺他見て仕様がいいとこもあるが、環境は×。環境×だから仕様で上げてるって
逆な発想もある。
仕様は5年経てば皆、古くなるし換えること可能。しかし立地は変えられない。
今のとこはここかなぁ。
周辺でここよりこれがいいよって言う人は、具体的に物件名を教えてください。

[559: 匿名]

ローン結構組むんですね、会社がつぶれたり万が一の時大変そう。
売り急ぎになるし、高値で売りづらい場所だし・・・

わざと預金残して多額のローン組む節税には賛成だけど。

[560: 匿名さん]

タワマンのほうが高値で売れると思うよ。

[561: 寿限無寿限無五光の鼻糞]

>>551
だよね！タワマンでレンガ作り風ってないよな…
低層階だけかもしれないけど、斬新なのかな？

[562: 匿名さん]

ここはレンガタイルだよ。
かなり重厚な感じが演出されるよ。

[563: 匿名さん]

検討中ですが、外観はイマイチと思ってます。
逆に住環境は悪くない。まわりは広々してるし、電柱無いんですね。
でも皆さん気にされてるように、埋立て地の立地は心配だし。
迷うわ。

[564: 匿名]

プラウドのサッシ高さは2200で、湾岸タワーレックスは2350でした。モデルルームでは天井高しか言わないのでわからないですよね〜

[565: 匿名さん]

サッシの高さは床からの高さをいっている。
下枠の高さをきちんと見てご覧。実際のサッシ高さは15ｃｍも変わらないよ。

[566: 匿名さん]

よかった。
意外にサッシも高いのですね。

[567: 匿名さん]

わかってないな
適正価格じゃないってことを指摘してるんですよ

[568: 匿名さん]

5年後や10年後に住み替えしたくなった時にすんなり売却できるのでしょうか。
その際に競合相手となる中古タワマンが近隣に沢山あるので希少性が乏しく
どうしても早期に売りたければ安値競争にならないかと不安です。
今でもお隣のタワマンはリストの重複分を除いても10件以上は売りに出てるみたいだし。

[569: 匿名さん]

ボランティア価格なのに、高いといわれてもなぁ。（笑）

ここが適正価格じゃないなら、都内は諦めたほうがいいんじゃない？
あ、でも辰巳にいけば安いからそっちにしたら？

だめだったら千葉にでも行くしかないような。（笑）

[570: 匿名]

安すぎるという意味で「適正価格じゃない」って指摘かも

[571: 匿名さん]

ほんと頭悪いな。
価格が高くて買えないのでなくこの立地、仕様じゃコスパ低いと言ってるのだよ。
千葉に買えとは論点ずれすぎで笑っちゃいますね。
同じ価格ならまだ月島、勝どき、晴海の方がマシ。
ビーコン中古の買い手がいない状況で将来的にプラウドタワーが中古で売れる保証ないしね。

[572: 匿名さん]

つか野村営業必死すぎでどん引き。

[573: 匿名さん]

この価格で買えないんだったら、辰巳いくか千葉いくかしかないでしょ。
もう仕方ないと思うよ。。。。

[574: 匿名さん]

駅徒歩１０分以上の時点で中古市場じゃ検討者から見向きされないのは事実。
ましてや湾岸、江東区では尚更。
一生住む覚悟ならジャスコ近いし良いのでは？

[575: 匿名さん]

5年くらいすんで売却くらいでもいいんじゃない？なんで永住？

[576: 匿名さん]

だから5年後に売りたくてもまともに売れないんじゃ、って心配をしてるんですよ。

[577: 匿名さん]

転売を考えたらｷｬﾅﾙｺｰﾄ内でもっと駅近中古ＭＳ買うってのもありかな。

[578: 匿名さん]

野村さんとこの営業マンは教育なってないね。
そもそも569,573,575あたりの書込みみてると地頭に問題あるのかな。
読解力欠けすぎでしょ。

[579: 匿名さん]

東雲のリセールバリュー高いって評価はWコンフォートが対象だからね。
アップル、ファーストはぎりぎりプラス。
ビーコンのリセールバリューがマイナスな状況踏まえると同価格帯のプラウドの転売は期待できないとなる。

[580: 匿名さん]

えっ？ﾋﾞｰｺﾝはﾏｲﾅｽですか？そうはみえないけど。

[581: 匿名さん]

今が底値だろうし、今買ったほうがいいんじゃない？
高くなってから買うなんて投資ではだめなやり方だよ。

[582: 匿名さん]

10年後に売るとして、どのくらいの坪単価で売れるんだろうか・・・・

そこが現在の我が家の争点です。

[583: 匿名さん]

10年後なら、同じくらいの値段で売れるんじゃない？
周りの開発も進むだろうし。

有明・辰巳・枝川あたり。
東雲も駅側の開発進んでるかもね。

[585: 匿名さん]

え？もう完売してるよ～～。

[586: 匿名さん]

もしかして辰巳駅エリアの再開発って公団の建替えのこと言ってる？
あと東雲の再開発があっても駅徒歩１５分じゃプラウドタワーは恩恵にあやかれないって。
何が言いたいかというと買値以上の値段での転売は不可能ってこと。
もっと合理的に考えようよ、無理にプラス思考ですすめてもいいことないよ。現実みないとね。
１０年後なら買値の２０ー２５％減でみとけば問題ないよ。

[587: 匿名さん]

豊洲エリアも発展するし、東雲エリア、有明エリアにもショッピングセンターできるんじゃなかったっけ？

豊洲なんて、大学病院や築地市場移転なんてのもあるよ。

十分に恩恵にあずかれるのでは？

[588: 匿名さん]

582さん
新築マンションの価値の下落率は正確に読めたら大もうけできます。
近隣であえて例を出すなら、同じ駅徒歩時間であるｷｬﾅﾙﾜｰﾌﾀﾜｰｽﾞ（豊洲1丁目)が築11年で
実成約額が分譲時の平均７％増で取引されています。
しかし豊洲はご存知の通り、新築時の10年前より25％増以上の相場になっています。
しかも築10年付近のタワーが無く、希少性があるからとも言える物件です。

単純な逓減率（毎年の下落率が対前年比で同じ）として35年で価値0になるならば、
（ｾﾞﾛにはならないが）10年では新築の2/3になるということになる。
しかし、ｷｬﾅﾙｺｰﾄということ、周辺開発がすすむという前提でそこまでは下落しない可能性
は高いです。

概ね586さんの考えでよいと思います。

[589: 匿名さん]

どうでしょうね。今は底値だと思うので、今後の景気回復を考えると10年後はプラスになるのではないかな。

[590: ご近所さん]

周辺環境はもちろん重要なファクターだけど、要は需給のバランス。
団塊ジュニアの需要が下支えてる現在と、少子化世代の１０年後の需要では大きく違ってくるのでは・・？
売り手＞買い手では値上がりは見込めないかも。

[591: 匿名さん]

東京志向の人が減るとは思えないけどなぁ。

減ってくるのは、もっと郊外なんじゃない？

[593: 匿名さん]

すげーな。10年持ってたほうがいいようですね。

[594: 購入検討中さん]

10年先はちょっとわからないね。確かに計画で言うと、辰巳や有明、新市場などちょいちょいあると思うけど。現段階での価格はそれも含みだから、昔みたいな大化けはないでしょ。あまり資産性で買う物件ではないと思ったけどな。

[595: 匿名さん]

ここは資産価値や利便性を期待して買うＭＳじゃないよ。
転売は、他より極端な下落はなく平均的下落って感じと思ったほうがいい。
そもそも資産価値期待する人は駅近にいったほうがいい。

[598: 匿名さん]

高層階買うつもりだけど、売るのは、何かあって階段で上下できない年になったとき。
30年以上先かなあ。その頃には人口構成もかなり変わって、中途半端な広さのファミリータイプは売りにくくなってると思う。子供が独立したら1LDKとかにリフォームして、特色をつけて売却できたらいいと考えてる。
ま、6000万相当の物件を賃貸すれば年300万ぐらいはかかる訳だし、10年住んで1～2割の減価なら十分メリットは享受できるよ。

[599: 匿名さん]

立地、地盤、駅距離無視できなかった。
うん、いろいろ電卓たたくとやっぱり"高い"。
安い安いと皆で騒ぐのが信じられません。

高いというのはコストパフォーマンスという意味で。
結局、私はもう少し高額だが割安の内陸の物件にします。

ちなみに15階ラウンジ隣の部屋が最安値だが、低層階低
価格と比較すると意外と割高。過去の周辺価格に惑わさ
れぬよう。いずれ●00万円くらいは値引きできるんじゃな
いかな。それとも想定外の売れ行きを見せるのかな。

ところで、どの新聞も雑誌も同じ論調で湾岸のこの物件
を紹介しているのが気になる。

ただ、規模と仕様、共用施設は素晴らしくうらやましい
物件。

[600: 匿名さん]

将来売却の可能性を少しでも考えている場合は、高層階ほど悲惨な目にあいますよ。
中古の坪単価に対して高層階の付加価値がどれだけ上乗せされているか、慎重に見極めてください。
眺望に憧れての背伸びは注意してください。

[601: 物件比較中さん]

三井も出しましたね。いくらぐらいになるんでしょう？
http://www.31sumai.com/mfr/X0816?cid=listing

[602: 匿名]

565 ちゃんとモデルルームではかってるけど、ここはレックスよりサッシが15センチ短いですよ。

[603: 匿名さん]

>601
晴海と豊洲の両方とも晴海通り沿いなので全くNG.

しかも豊洲と言っても四丁目・・・(涙)
目の前の中学校の名前はなぜか区立”深川”第五中学校。。。
なんなんでしょう？

[604: 匿名さん]

っていうか、湾岸タワマン立てすぎ。。。

[605: 匿名さん]

説明会で野村担当者曰く、「東雲人気は続いてます、CODAN（東雲のUR賃貸）も空きがありません」とのこと。
実際はガラガラの閑古鳥状態。（いったい何十部屋（いや百超えてるかも・・・）空室なのかというような状況です）


野村のセミナーは常に疑って、冷静に聞いてくださいね。

[606: 買い換え検討中]

５３６は建設業だね　タイルの剥離を言いたいんでしょうか

[607: 匿名さん]

確か江東区に合併の前は、このあたりは以前、深川区だったはず。歴史のある町と記憶してますが。

[608: 匿名さん]

>>605
確かにCODANは出来た当時は注目度も高く、ほとんどの部屋が抽選でした。
CFT分譲時ぐらいまでは、CODAN募集センターに朝から並んでいた人がいたほど。
しかし今は、本当に空き家が目立つ。
せっかくのデザインもメンテ不足で劣化が見られるので、
CODAN→公団に成り下がってしまわないか心配。

[609: 匿名さん]

CODAN在住でCODANの人気は気になるのでURのサイトで調べてみた。
募集中/総戸数で48/1712。
空室率は2.8で、東京都のそれが13.8だから、数字の上では人気物件と言うことはできるね。
しかし確かに以前はもっと募集少なかったし、構内もオシャレだった気はする。
ここいらでテコ入れしてくれんかね。飯屋全滅したのはさみしいよ。

[611: 匿名さん]

まぁ、高い時期に買うと利益でないけど、安い時期に買ったら利益でるってのは常識といえば常識ですからね。

[612: 匿名さん]

資産価値は結局２割ﾀﾞｳﾝくらいなら十分っていうことになったし、
KODANの件も609さんが論破してくれたし、ここのスレは下手なコメントに対しては
全部、まともな回答が出ているよ。

[613: 匿名さん]

景気が良くなったらプラスになると思うよ。
今みたいな景気が悪い時期に買うのは良い事だよ。

[616: 匿名さん]

必死だねぇ。。。


ここは安い時期の販売だし、周辺中古価格をぶち壊すくらいの安値。
安心して買ってよい値段だと思うよ。

再開発地域だし、今後は値段が上がる地域。

[617: 匿名さん]

申し訳ございません。一点ご意見伺いたいのですが
『IHキッチン』の電磁波についてみなさんどう思われますか？
「流産リスクや小児白血病リスクが高まる・・・」などのネット情報が散見されており不安です。
子育てファミリー世代がターゲットのマンションゆえ、
同じような事を考えている方もいらっしゃると思いますが・・・

[618: 匿名さん]

電子レンジを気にしてないなら、気にする必要なし。

[619: 匿名さん]

>>再開発地域だし、今後は値段が上がる地域
それは微妙？
キャナルコート最後の分譲だし、(合同庁舎と三井タワーはあるが）
MRでも成熟した街イメージPRしてたけど。
大規模再開発という点では有明や豊洲6丁目の方が上かな。

東雲１丁目は24hイオン、クリニックが一通り揃っている、子供向け教室が充実なので
今でも子育て世代には住みやすい環境ですね。

[620: 匿名さん]

ついにパークタワー東雲の物件概要がアップされましたね。。

[621: 匿名さん]

>615
記事見てみたけど、どういう流れでプラウドに資産求めちゃいけないのかわからない。
見てたら説明してもらえるかしら。

ちなみに記事はNBのIDが必要だから登録しないと見れません。

[622: 匿名さん]

見たいなら登録すればいいだけじゃね？
手間ならみなきゃいーだけ
俺は説明なくても一目で理解できた(笑)
表の見方わかんないんじゃ説明されてもわからんだろーし、まずは不動産に興味もつまえに基礎学力つけた方がいーよ。

[623: 匿名さん]

週刊東洋経済の10月29日号でも紹介されてましたね。
業界内外に関係なく、注目度が高いようです。

[624: 匿名]

ケンカするなよ～荒れるから

[625: 匿名さん]

異常に安く出してきましたね。
これだと近隣マンションの相場崩れてしまうのでは？

[626: 匿名さん]

頑張れ！
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
http://www.toyokeizai.net/business/industrial/detail/AC/5462a2af9da2db...

　そんな中、「この物件の売れ行きが今後のマンション市況を占う」（不動産経済研究所・福田秋生企画調査部長）といわれているのが、野村不動産が11月中旬に販売を開始する「プラウドタワー東雲キャナルコート」。湾岸タワーマンションでは震災後初の販売物件で、成否を業界関係者はかたずをのんで見守る。

　湾岸マンション人気の復活は、大手デベロッパー（開発業者）にとって絶対条件。背景には、5000戸とも1万戸ともいわれる待機物件が、湾岸エリア内に控えている。このマンションが成功すれば、後に続ける可能性が出てくる。

[627: 匿名さん]

野村不ＨＤ、リバウンドの動きに期待、リーマン・ショック後の仕入れが利益率の改善に

2011/10/03 07:41

　野村不動産ホールディングス <3231> が、年初来安値（１０３８円、９月２６日）を底に切り返している。「震災直後は心配されたマンション販売、特に、湾岸エリアや高層マンションの販売は震災前と変化なく好調に推移。今後、さらに加速するだろう（外資系証券）との見方を示す。

　試金石となるのが、同社が手掛ける湾岸エリアの高層マンション「プラウドタワー東雲」（東京都・江東区）。１０月１日にモデルルームを開設する予定で、「この物件が順調に販売できれば、マンション市況は本格的に回復したといえるだろう」（同）と指摘する。

　会社側は「ファミリー向けに販売を予定している。９月に実施した事前のご案内では順調で手応えを感じている」（広報ＩＲ部）という。収益的には、１３年３月期以降に反映してくる見通しだ。