ザ・パークハウス晴海タワーズ その3

[匿名さん]

その３をつくりました。
引き続き有意義な場にしましょう。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185646/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[759: 匿名さん]

>>758
どこの国の人？

[760: 匿名]

豊洲人

[761: 匿名さん]

＠３５０以上の人はここを検討しないんじゃないかな
あえて晴海に来る必要なし
ただ運転手付きの車がある人のセカンドにはいいと思う
そういう人は多くないよ

[762: 匿名さん]

飽きもせずまだ坪単価予想の話をしてるんだ(笑)

[763: 匿名さん]

ほんともう何週間も飽きずに価格予測じゃなく念仏状態。。
相場上げたい民が24Ｈ張り付きで今から監視してる。
販売されたら監視がもっとキツくなるねｗ

[764: 匿名さん]

妄想ですか？

いいじゃない？価格予想楽しいし。
俺も予想してるけど、@320超えは確実。@400万以下と予想。

[765: 匿名]

このテンプレのようなフォーマットでの書き込みは
毎度毎度頭溶けてるな

[766: 匿名さん]

予測？念仏？が、だんだん上がってきたような・・・
気のせいかな？

[767: 購入検討中さん]

ここを＠300で買うなら、勝どき5丁目再開発を＠250で買ったほうが全然良いよ。

[768: 匿名さん]

@350なら、晴海、青山、西麻布、広尾、松濤にと、選びたい放題だ！

ザ・パークハウス晴海タワーズ
　http://www.mecsumai.com/tph-harumi/

南青山マスターズハウス
　http://www.aoyama177.com/

サンウッド西麻布
　http://sunwood.jp/nishiazabu/

広尾ガーデンフォレスト
　http://www.31sumai.com/mfr/A6014?banner_id=g0190&cid=listing

プラウド松濤一丁目
　http://www.proud-web.jp/syoto1.com
　

[769: 匿名さん]

天井高の予想も上がってったことだし。
景気回復も含めて上がれ上がれ念仏。

[770: 匿名さん]

ここと下の4件がつり合うとは到底おもえないけど、晴海・勝どき住民・野村東雲・すみふ豊洲関係者は、350だ400だと、いつまででも書込みするでしょう。

[771: 匿名さん]

で、本当の決定価格が分かった後はどうするんだろ？
ネガに転身かな？
ここを見てるかもしれない売主関係者に取ってはイタシカユシかも。

[772: 匿名さん]

もちろんネガになるよ（笑）
ガラッと書込み内容が変化するでしょう。

[773: 匿名さん]

350な訳ないでしょ～。どれだけ～

[774: 匿名さん]

そもそも購入者にとって平均坪単価なんかどうでもいい話じゃない。
特にタワーは、方向や高さで坪単価全然違うからね。
最低と最高と最多部屋数の坪単価なら知りたい。

[775: 匿名さん]

すみふ関係者にとって、ここが坪300切るなんて話は許せんでしょう。

もしそうであるならスミフは価格維持戦略も考え直す必要も出てくる。

坪350万なら、とりあえず豊洲のスミフも安泰というところか。

[776: 住まいに詳しい人]

>>758
晴海以外はみんな＠400以上だけど．．．

[777: 匿名さん]

東雲野村が＠240万でも
すみふ関係者は許せるの？

[778: 匿名さん]

まあ、面白くはないでしょうけど豊洲より千葉側だからね。言い訳可能。
でも晴海は駅遠とは言え中央区だし将来的にツインで1600戸。
600戸の野村と比べ影響は大きい。

[779: デベにお勤めさん]

ええ。
玄人はみな知っていますが、ここは用地買収に費用かかりましたし。
約15,000m2の土地の値段、ご存知ですか？
がっぽり頂くので、350は下らないですよ。

なんたって、当社物件も元々350は考えていましたから。

[780: 匿名さん]

野村東雲の営業マンから、ここは350で考えている、または考えていたようで、少なくとも絶対に300を切ることはないと断言された。

これは自分にとっては貴重な情報で、300を切るんだと勝手に理解した。

[781: 匿名さん]

過去に考えいた事などはどうでも良い。

今となっては、その値段の価値はない。

[782: 匿名]

割高な時期に仕込んだからといって
相場からかけ離れた価格で売り出せば
市場から無視されるのは個人もﾃﾞﾍﾞも一緒

[783: 匿名さん]

781
で、何なの？

780に同意ってことでOK？

[784: 匿名]

どっちにしろ350を下回る事は無いって事でしょ(笑)

[785: 匿名さん]

地震の前と後では埋め立て地は価値が激変しましたからね。
地震前の仕入れコストから売価を出したら売れるわけがない。

[786: 匿名さん]

じゃあ、赤字覚悟の大出血サービス価格で確定だね！

[787: 匿名]

激変した事にしたいんでしょ(笑)

買えないなら諦めて千葉にいけばいいのに。

そもそも、タワマンは土地面積少ないから土地より原材料価格や施工費用が安くならないと安くできないよ。

[788: 匿名さん]

原材料価格や施工費用が安いんじゃないの？（笑）

[789: 匿名]

マジレスすると、かなり値上がりしてる。
下がったのは土地代だけ。

ここは、できるだけ豪華にして長期戦するしかないのでは？

[790: 匿名さん]

そっか。
全ての要素が高いとなると終わったな。
世帯年収〜1500万の庶民が住むようなMSじゃないってことか。
残念。

[791: 匿名さん]

豊洲売れ残りMSの二の舞か〜

[792: 匿名さん]

役人は良いよな～。
http://www.news-postseven.com/archives/20111017_65245.html

現在、官舎は約22万戸あり、国家公務員全体の4割が入居できる。

　周知のように家賃は格安。東京ウォーターフロントに総事業費140億円をかけて建設（今年1月入居開始）された地上36階建ての「公務員宿舎東雲住宅」（900戸）は、大型ショッピングセンターや保育所を併設し、隣には合同庁舎も建設される職住接近の理想的な環境だが、家賃は65平方メートルの3LDKで月額4万3610円。周辺地区の民間のタワーマンションの家賃相場は同規模の広さで約25万円前後だから、6分の1以下である。

　これが、どれだけの差を生むか。民間企業の場合、住宅手当（月額）は平均約1万6000円（中央労働委員会調べ）で、自己負担は23万4000円。対する役人の東雲住宅の家賃は4万3610円だから、月額19万円あまりの差がつく。年間なら約228万円浮くのである。

　これは役人の実質的な給与補填にあたる。

　家賃だけではない。東雲住宅は別棟の自走式立体駐車場（225台）を備え、駐車場料金は月額約6000円。周辺の立体駐車場の相場は安いところを選んでも2万円は下らない。差額を考えると、マイカーを持つ世帯には、年間16万8000円の給与補填があるのと同じだ。

[793: 匿名さん]

官僚は転勤が多いんだから官舎を用意するのは仕方ないよ。
大企業だって社宅は格安なのは当たり前だろ。
頭が悪くて零細企業にしか就職できなかった奴がひがむんじゃないよ。

[794: 日本をよくする会・会員]

792公務員になれなかった妬み国民。
793公務員の妻。お気楽そうな投稿しそうだからな。どっちもどっちだべ。しゃっきと生きるべ。

[795: 匿名さん]

公務員ネタなら、東雲のスレで展開すれば？
公務員タワーが新築されたことだし。

[796: 購入検討中さん]

週末に現地を視察してきました。
生活利便性・交通利便性を考えると豊洲マンションに勝る点は無いと判断しました。
東側・南側の高層階は眺望が良いでしょうが、
北側・西側の低層階は全くもって眺望は望めません。
平米数が小さい部屋も数多くありそうなので、
絶対金額として、北西側低層は2000万円位が最低価格になると思います。
となると購入者層の幅がだいぶ大きくなり、多種多様な居住者が集まりそうです。

[797: 匿名]

デザイナーのセンスはさすがだけどね

[798: 匿名さん]

私も現地を見たけど、
現地からトリトンの店へ行くには交差点近くの階段を登るか
遠回りした入口を使うことになるの？不便だね。

階段下のオフィス入口から入ったら、
社員と間違えられて警備員に挨拶されちゃったよ。

[799: 匿名さん]

ここは眺望愉しみながらゆっくり暮らすところだから、
北側、西側の低層はほとんど意味が無いね。

[800: 匿名さん]

東や南の高層も
ＤＷのプランでなければ、
腰高窓の室内から見えるのは空だけって事に成り兼ねない。

[801: 匿名さん]

豊洲と比較してる方、よくわかってないようですね。
豊洲は川向こうなので、勝どき、月島、晴海、佃に住んでる人から見れば
週末のお買いものエリアなのですよ。アオキは良いもの置いてるし。

今日もＹａｈｏｏのトップで「首都圏の湾岸高層マンション、大震災後も人気の“なぜ”」
というニュースがあって、どこぞの企画調査部長が江東区エリアのマンションに対しての
コメントで「銀座からタクシーでワンメーターの距離にしては割安な物件が多い」と
記載してますが、深夜なら銀座４丁目からワンメーターじゃ、勝鬨橋で撃沈なこと
わかってないんだよね。
坪300とか350とか払うなら、月島の中古の方がよっぽどいいよ。

[802: 匿名さん]

低層は、毎日エレベータで階数押すとき、恥かしくて、きつい。

[803: 匿名さん]

>>801
豊洲と比較したがってるのは貴方だけのような・・・
豊洲より格上にしたがってると言ったほうが適切かな？
そもそも豊洲は新規分譲の予定もないのにねぇ・・・

東雲有明がライバルって言うと怒る人もいるんだろうけど、
確実に一部の購入層は被るだろうし、そっちと比較したほうが健全
坪300～400予算の方は当然駅近物件と比較検討するだろうしね

[804: 匿名さん]

勝どき、月島、晴海、佃も
日本橋側に住んでる人から見れば
川向こう。

[805: 匿名さん]

>>802
ちっせぇな・・・気持ちはすっごい分かるけどｗ

最近はタワマンの低層が一番安全って説もあるし、
スケールメリットは享受したいけど、高いとこは嫌！って人も多いしね
多分3分割ぐらいで運用されるだろうから低層の高層？狙えばいいんじゃない？

[806: 匿名さん]

エレベーターネタか。
ここの基数は楽しみだねえ。『何基』あるか。

[807: 匿名はん]

晴海と豊洲を比較するのは
晴海に住んでる人間からすればちょっと違うと思うけど。
日本橋から見れば川向こうだけど、別に日本橋住みたくないし（というか同じ平米なら高くて住めない。。）

そうそう、あのオフィスビルで作業員の事故死事件あったよね？
うちから真ん前が見えるんだけど、翌日も普通に作業してたけどね。

前のスレッドで書かれてたら失礼。

[808: 匿名]

５機

[809: 匿名さん]

808
はぁ???

2x4+2=10だぜ。
おまえ適当に書くなよ。

[810: 匿名さん]

809
5×2=10ザロ 合ってんじゃん。

[811: 匿名はん]

8機だよ～ん。。

[812: 匿名さん]

じゃ～5+3=8！！

[813: 匿名はん]

昨日現地見てきました。ほんと～にこの晴海橋の上に高速道路出来るの？っていうかつくれるの？って思いました。昨日は天気が良くて気持ちよかったですよ！橋の上♪眺望は東京タワーは見えないかも・・・。

[814: 匿名さん]

春海橋と晴海大橋と勘違いしてないかな？

[815: 匿名さん]

810
はぁ???
おまえの頭ん中どーなってんの？

4層に区分けされてるんだよ‼
各層に2機、非常用が2機。
それくらい理解しろよ…

[816: 匿名はん]

春海橋ってどこにあるんですか？晴海大橋です！大がぬけてまひたー。スイマセン。

[817: 匿名さん]

晴海大橋ならセンターのスペースに高速道路を建設する
ように最初から設計されているよ。
春海橋はららぽーと方面の橋。

[818: 匿名はん]

あれは中央区と江東区の境界じゃないんだ。できたらかなりの圧迫感じますね。っていうか想像できない。

[819: 匿名はん]

あっ！春海橋わかりました！

[820: 匿名さん]

@350だった計画のものを@300で売ると15％近い値下げになるが、今は資金調達コストは限りなくゼロに近い。
15％下げるくらいなら、数年寝かせておいても（完売しなくても）問題はない。
@350で粗利が@150だったとすれば、@300にすると粗利は@100に33％も小さくなる。

欧州発リセッションの懸念は結構あるけど、景気回復シナリオを立てて、利益減少確定は先送りするのが財閥系会社員の発想に近いんではないか。

[821: 匿名さん]

エレベーター、各層に２基で非常用２基らしいね。

非常用は場所が離れているしゴミ収集やペット同伴用にするだろうから、
普段は非常用以外の２基
を利用することになるんだろうね。

[822: 匿名さん]

880戸で常用EV8基というと、110戸に1基。
数的にはやや少なめだが標準範囲内というところ？

各層2基っていうのは、両方とも上とか下に行っちゃってる確率が高いので、意外と不便な気がするけど。

[823: 匿名さん]

EVの計算には、非常用も数に加えることがあるから
標準範囲内でしょう。
私も意外と不便じゃないかには同感だけど。

[824: 匿名さん]

みなさんインフォメーションセンター行かれましたか？

[825: 匿名]

財閥だろうがなんだろうが
仕事は必要

[826: 匿名さん]

824
行きました。
エレベーターの配置やら、間取りなどの資料を閲覧できます。

ところで、晴海第三小と晴海中の環境・進学率など、ご存知の方、教えて下さい。

[828: 匿名さん]

>820
豊洲5丁目にも有明にも新規のタワー計画めじろおしの状況で、
晴海に追加のタワーマンション用地を残している状態で、
景気回復シナリオを立てて寝かせておくなんて悠長な計画
どこの誰が承認するんだろ。
在庫の管理費も負担しなきゃいけないし、販売費もかさむ。
スミフは豊洲や有明に多くの物件をかかえているから自己で市場価格
操作可能だからそういう戦略もとれるが、地所はココだけだから
それも無理。
在庫リスクは避けるでしょうね。

当初から短期売り切りの計画で価格設定すると予想します。
それが@350か@300か、それを切るかは地所のみぞ知る。

[830: 匿名さん]

エレベーターに関して。
4区分あるわけで、48階に対しては十分だよね。
中・高層用のスピードは早いと思われるし。
あんまりストレスにならないのでは。

TTTはどうなんだろ？
5区分⁇

[831: 匿名]

その分管理費高そう
3棟分譲が同時期なら管理費にスケールメリット出そうだけど、そうでもないんでしょ？

[832: 匿名さん]

エレベーターはスピードと定員。
湾岸のどこかみたいに９人乗りEVだと狭い。

[833: 匿名]

TTTは４層各4機
非常用大型２機
ストレスゼロです
下にはマルエツあるし買い物も便利。銀座、東京へもバス停目の前で、老若男女みんな楽しそうです。

[834: 匿名さん]

TTTはストレス０か。いいな〜…
でも、確か1棟1400世帯くらいありますよね？
大きさが気になりますね。
9人乗りはあり得ないでしょう。
14〜15人乗りくらいかな。

[835: 匿名さん]

いよいよ動きだしたねー
アンケートにいくらだったら買うって書く？
見栄はって＠３００以上にする？
それか買えるように＠２００以下にする？

[836: 匿名さん]

>>804
>勝どき、月島、晴海、佃も日本橋側に住んでる人から見れば川向こう。

隅田川西岸の中央区は商業地域であり、住環境としては厳しい。
唯一の住宅地である明石町も第二種住居地域で、ビルの混み具合が凄くて日照・眺望は厳しいもんがある。

中央区で住むなら佃・月島・勝どきだよ。

晴海は更に川向こうで準工が多いが、住居地域もある。

豊洲逝っちゃうと工業地域だね。

[837: 匿名さん]

月末からのブロジェクト説明会では、何がしかのアンケートを書かされますよね。

自分の検討したい間取りと予算との兼ね合いですかね。正直ベースの〜@280×坪と書くつもりです。
350超えだとの反発が容易に予測されますが、そんなことは全く気にしません。

だいたいの価格は教えてくれるみたいですし、あまりにもかけ離れるようなら、新春オーブンを待たずに他を検討しようと考えています。

[838: 匿名さん]

EV中層以上は、定員13人以上、分速240m以上で頼む。

[839: 匿名さん]

ここ、私住みたいですが、350は堅く、場合によっては
400くらいになるのではないかと予想しています。

もはや湾岸タワマンエリアは、都内でもかなり高値の
エリアになってしまい、手がでそうもありません。

なんか検討してもむなしいので、早めに見切りをつけて、
内陸中低層にしようと考えているのですが、ついつい、
HPや掲示板を見てしまいます。

手が届かないのはわかっているので、早く価格を公表
してほしいです。こんなに苦しい日々を過ごすくらいなら、
一層のこと、もう、内陸中低層を契約してしまい、
後戻りできなくしようかとも思います。

早めの公表をお願いします。もう我慢できません。
振り向いてくれないなら、別のところ買います。

[840: 匿名]

↑キモチ悪い

[841: 匿名さん]

晴海は対岸の新豊洲の土壌汚染の影響が気になる。

昔は対岸で東京電力の火力発電所と東京ガス工場がやりたい放題してて、前の運河が超汚かった。
対岸だったんで、ここも影響がないわけがない。

誰が、昔の画像アップしてよ。

[842: 匿名さん]

>>839
はいはい、さようなら。

[843: 匿名さん]

839まじで？内陸部買っちゃいなよ！！！

[844: 匿名さん]

>>836

>中央区で住むなら佃・月島・勝どきだよ。

佃、月島は分かるけど、勝どきはちょっと微妙。

日本橋●●町のあたりも今はマンションが多く、使える駅も多く、ピーコックやプチなどのスーパーもでき、住みやすいですよ。
小学校でいえば、久松、日本橋、有馬の学区あたり。

[845: 匿名さん]

日本橋はまともなマンションがないんだよね。。。
ここは豪華だし、スーパーゼネコンでしょ。

[846: 匿名さん]

でも、不便。

[847: 匿名]

そんなに不便じゃないでしょ(笑)
350万円は確実に超えると予想している。

そもそもパークハウスと名前付けた時点で高く売る気満々でしょ(笑)

あとは、どれだけ仕様を上げてくるかでしょうね。
外廊下で天井高245とかだったら興醒めしますけど。剥き出しコンクリートも止めて欲しい。エレベーターも高速なものじゃないとね。
コンシェル付きで各階ゴミ出し。

全て実現してくれるなら350万円でも安いくらい。

[848: 匿名]

350で将来的に1600戸も捌くって？

世界的不況に突入中なのに？

無理ムリwww

[849: 匿名]

貴方には無理ですよ。

景気は回復傾向だし、良いのでは？

[850: 匿名]

俺のマンションはプチバブル前で@350内陸

景気回復？指数は震災の揺り戻しだよ
誰が景気回復だなんて言ってるの？
湾岸の高層団地に350出す(出せるじゃないぞ)層なんて
もうこの国にはそんなにいないよ

[851: 匿名さん]

買えないなら東雲にでも行けば良いのに。
それでもダメなら辰巳もある。

[852: 匿名]

>>847
日本橋エリアは
地下鉄とJRが何路線も走ってるから、徒歩数分圏に駅が幾つもあり便利だよ。
ここと違ってね。

内廊下、高速エレベーター、コンシェルジュ、各階ゴミ出し
は、月島エリアのタワマンの大半では常識の仕様だよ。
350万も出さなくても（笑）

[853: 匿名はん]

不便ですよ、雨降るとトリトン抜けていけば勝どきまでちょっと濡れるの防げるけど
通勤時間帯は、大量の人間がトリトンに向かって歩いてくるので、ウザイ。
月島も結構歩くし、銀座方面行くならバスの方がいいとおもう。

[854: 匿名さん]

まあ、ここは通勤時間帯に毎日不便さを感じながら暮らす人向きじゃないよ。
ゆっくり暮らす人向きだよ。

[855: 匿名さん]

銀座、丸ノ内方面にシャトルバスを運行するそうだから
丸ノ内近辺の通勤にはいいんじないかな。
狭い部屋は独身女性にも人気出そう。

[856: 匿名さん]

独身女性の優先度はやはり利便性第一でしょう。
ここは単世帯ターゲット投資の人も少ないだろうから、
あまり小さいのは売れないのでは。
破格にすれば別だけど・・

[857: 匿名さん]

シャトルバスネタ、ついに解禁か。

シャトルバスは住民が経費を払うことになる。
つまりタダじゃないんだから、
管理費や修繕積立金を高くしてしまう、マイナス要素でもある。

更に、
シャトルバスを運行しなきゃいけないほど不便な
バス便マンションであると、
売主自体が認識しているって事でもある。

[858: 匿名さん]

誰向きでもない。
消費者はもっと賢くならなければならない。

成約ゼロでも誰も驚かない。