ザ・パークハウス晴海タワーズ その3

[匿名さん]

その３をつくりました。
引き続き有意義な場にしましょう。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185646/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[701: 匿名さん]

江東区湾岸の一部の強気デベの売れ残りマンションの坪単価を参考に
するより、同じ晴海の駅近タワーマンションの中古価格を参考にする方
が適切だろうね。

[702: 匿名さん]

新築価格だと、勝どきビュータワーの370万を参考にするだろうね。
あちらは団地仕様で370万。

こちらは超豪華仕様で350万？

まぁ、悪くはないね。

[703: 匿名さん]

シンボルをかかえた住友は三菱の価格設定に戦々恐々じゃないかな。

なんとしても350万くらいに設定してもらい、一緒に在庫

を抱えて、一緒に長期に販売してもらう望んでいるでしょうけどね。

しかし、三菱が伝説のWコン瞬間蒸発みたいな短期売り切り戦略であれば

買い手としては嬉しい。まああそこまでは期待してないけど。

300万円を大きく切ると有明の再開発にも影響しそうだね。

[704: 匿名さん]

地下鉄直結と、歩いて実質20分のマンションを普通比較するか？

無理無理。

[705: 匿名さん]

まぁ同じ値段じゃないだろうし、仕様の違いもあるだろうし。
３５０というのはおかしい数字じゃないよ。

ま、ひとつの意見として考えてみてよ。

[706: 匿名さん]

ほとんどの書込み者が晴海・勝どき住民かよ…
@300超えたらワッショイ・ワッショイ♪ ？（笑）

検討者は〜@280が妥当と考えてるよ。

[707: 匿名さん]

俺も検討者だけど、350万以下だったら買う。
誰も280万以下だとは思ってないよ。300万は超えると思ってる。

[708: 匿名さん]

念仏のように280万以下って書いてりゃ、三菱が値下げしてくれると思ってるんでしょ（笑）

[709: 匿名さん]

最上階が@280万なら最上階を買い占めたい。

[710: 匿名さん]

最上階なら450万くらいでしょ（笑）

[711: 匿名さん]

念仏のように350万と書く（笑）好き者

[712: 匿名さん]

まぁ実際に350万くらいだろうしなぁ（にっこり）

[713: 匿名さん]

夢は膨らむいつまでも（にっこり）

[714: 匿名さん]

@320万の部屋があったらいいな～～～（夢膨らむ）

[715: 匿名さん]

萎んでんじゃん。高く書かなきゃ〜〜〜

[716: 匿名さん]

まあ、住友のツインの販売の時も400万以上だとか

毎日のように書き込まれていたから毎度の事。

[717: 匿名さん]

じゃ、私が。。。えっへん！


ズバリ、450万超えは確実！（夢ふくらむ）

[718: 匿名さん]

住友のツインは400万以上で出てくると思われてたら、リーマンショックがあって意外に安くでてきたんだよ。
売り渋った結果がそれ。

[719: 匿名さん]

>707
"誰も280万以下だとは思ってないよ。300万は超えると思ってる。"

"誰も"？
その根拠は？

ちなみに自分は検討者だが、いいとこ280万と思っているぞ。
次に控えているタワーも売らなきゃならんし、デベの立場から考えれば、ここは本気で早く完売させたい価格設定にするはず。

[720: 匿名さん]

なんだ、晴海の住友ツインの事かと思った。

[721: 匿名さん]

少なくとも300万は超えてくるだろう。

280万以下の部屋もあるかもしれないが、北向き低層の眺望なしとかそんな感じだろ？誰も買いたくない部屋でやっと280万。

平均なら350万は超えてくる。こう思ってた方がいい。
できれば400万超えると思ってれば、実際に350万で出てきたときに割安感を感じて買いやすいだろ。

280万と思ってて350万だったとき、君はがっかりするよ。

[722: 住まいに詳しい人]

今年販売している物件

シティハウス月島駅前キャピタルコート　月島駅徒歩2分　＠320くらい
ブリリアウェリス月島　月島駅徒歩4分　＠301
THEパームス月島ルナガーデン　月島駅徒歩5分　＠270くらい
東京ミッドベイ勝どき　勝どき駅徒歩8分　＠220

2010年の　勝どきビュータワー　勝どき駅徒歩1分　＠370くらい
※半数はURの賃貸住戸なので分譲住戸は条件のよい住戸が多い
　一般的なタワーマンションの価格分布に重ねると＠330万円相当

＠290～300が相場かなあ


タワーだから＋10％、徒歩10分超で－5％と考えれば
＠350は周辺相場から+10～15％は高いって感じ

でも財閥系デベの大規模タワーのチャレンジ価格としては悪くはないでしょ
当然、竣工完売は無理だけど

>>695
あんた、呑み会で割り勘にする時に1円単位まで払わせるタイプだろｗ

[723: 匿名さん]

>721
350万と書いてて280万だったとき、

安〜い！
売り切れる前に買いに行かなきゃ〜！

と君は書き込めるからね。

[724: 匿名さん]

しかも、豪華仕様っぽいからなぁ。@350はありえると思う。

[725: 匿名さん]

冷静な書き込みを見る限り、@320万から@350万のようだね。

[726: 匿名]

>>722
あんた、震災の影響なんて考えないタイプだね（笑）

[727: 匿名さん]

696さん
３月の震災では長い間断水になってしまった地域がありましたね。
東京でも震災後は水がなかなか手にはいりませんでした。
そしてやっと店頭に並ぶ様になった途端、今度は放射濃問題でまた水の
売り切れ。
今回の震災で買える時に買っておいた方がいいんだなと深く実感したので
水は必ず何本も保管しておいています。

[728: 住まいに詳しい人]

>>726
震災があったからタワーマンションは買わない、というは
元々タワーマンション検討対象としていなかった客層です

もちろんホントの顧客も購入行動においては
耐震性やら設備の確認に慎重になるので販売のスピードは遅くなる
しかしそれは価格には影響しないんですよ
（竣工後でデベが売り急ぎするなら別だけど）

耐震性、設備云々という観点では
むしろ狭小エリアの地元客を顧客とする小規模物件の方が
震災の影響が価格に反映されやすいかもしれないですね

[729: 匿名]

住まいに詳しい人というよりは
典型的ﾃﾞﾍﾞ脳ですね

[730: 匿名さん]

うちの家内は高層階で震災に合い、実家へ帰ったまま。高層は、二度とごめんらしい。

[731: 匿名さん]

その高層階というのは、耐震の10階建てぐらいのもんじゃないの。
タワーだったから怖いというのは、低層とか耐震中層とかで同時に体験してないから出てくる話。
家具や食器に被害が出てるタワーは少ないんじゃないか。
ゆらゆら長い時間揺れるのがヤダっていうなら、まあ話はわかるが。

[732: 匿名さん]

震度７でもエレベーターが30分以内ならタワー高層を買う！

[733: 匿名さん]

震災後の色んなタワマン住民スレで
湾岸も内陸も家具や食器被害は書き込まれていたよ。
後から削除されて、読めなくなったスレが多いけどね。

[734: 匿名さん]

今時湾岸では、10階あたりを高層階とは言わないな。

[735: 匿名さん]

やっぱり免震タワーがいいのかもしれないね。
ここは耐震？それとも免震？

[736: 匿名さん]

いいのは制震構造。
普通の地震にも長周期地震動にも良い制震。

[737: 匿名さん]

いろんなサイト見ると制振は問題があるところが多い。
音がギーギーなるようになったり、壊れたりしてる。震災後にメンテ必要だし。
おそらく耐震、免振、制振に限らず、よく出来ているかどうかが問題。
新宿の各高層ビルの揺れを当時みてたけど、やはり平たいビルは揺れているところが多かった。
見た目には正方形構造が一番揺れてなたった。

[738: 匿名さん]

制震と免震はアプローチが違うだけで、そんなに違いはないよ。
ほとんど揺れがないという意味では免震のほうが怖くはないし、資産を守りやすいかな。

[739: 匿名]

年寄り重要は確実に激減したし
生理的に高層は無理って人も増えた特に女性
高層アレルギーは湾岸アレルギーと同じように増えたよ
ダブルパンチのここが@350で800戸捌けると思う？

[740: 匿名]

需要ね

[741: 匿名さん]

いいんじゃない。ゆっくり売れば。
ここ、財閥系だろうし。

わざわざ安売りすることもないだろうと思うよ。

[742: 匿名さん]

免震は優れた方式だろうけど、今後も進化していく技術。それがちょっと不安。
しかし、そんな事より、杭打ちによる基盤の上のタワーであれば
杭打ちの設計と施工の確かさが安全性の全てだと思うので、私は安心できる
デベ＆ゼネコンを選ぶしかないと思ってる。
なので個人的には制震たら耐震たら免震の方式は重要視しない。

[743: 匿名さん]

結局、坪350万以上ってことでファイナルアンサー？

[744: 匿名さん]

最上階で坪350万以上ってことでファイナルアンサー。

[745: 匿名さん]

最上階なら450万超えるでしょ。

[746: 匿名さん]

>741
安売りでは無くて、竣工してから何年たってもデベの在庫販売戦略で高値維持する
仕組みは市場価格とかけ離れたものになってないか？
地所は竣工時には基本的に売り切って、お隣の２棟目に集中する戦略をとると思う。
もし、ゆっくりと高値で売るなら２棟まとめて建設するでしょうけど、
２棟目は時期も含め全く決めていないと言っていた。

[747: 匿名さん]

＠300超えるなんてありえない。周りに何もないよ。ここは東雲の野村、前田、三井とのつりあいだと思う。
三井はまだ価格が出ていないが、これで平均＠250を超えるのは売れ残り当然、もし＠300としたら一番下の北東向きで＠250ぐらいはありえるので一不人気75ｍ2としても＠250×22.6坪（75ｍ2）＝5650万となる。誰が買うのかわからないが・・・

[748: 匿名さん]

プロジェクト発表会の案内が届きました。ここで価格は発表しないのかなぁ

[749: 匿名]

これだけの規模のタワマンがこれからも建って
@300越えで捌けるだけ景気が回復するなんて
誰が信じてるの？


高層団地も埋め立て地も
とうにメッキが剥がれてるよ

[750: 匿名]

しかも不景気の中で
所得税などの復興増税が当分続く

[751: 匿名さん]

直下型地震には、人工技術はまた何も通用ないよ。

スイスみたいに各家、マンションにシェルター設置義務を設けるべき。

[752: 匿名さん]

大地震の際、危険とか安全とか関係なく、５分以内に、人が沢山いるところに出ないと、
パニックになるらしいですね。

[753: 匿名]

お金持ちマンションに憧れをもつ者です。世間一般の人が買うマンション価格の平均っておいくらですか？この金額を越えたら普通の人は買えないなぁって金額は7000万位ですかね？
この晴海のマンションは世間一般的に金持ちマンションになるんですかね？

[754: 匿名さん]

１億円ぐらいでしょう。

[755: 匿名さん]

億越えは確かに、考えるよね。

[756: 匿名さん]

ここは同じような呪文念仏ばっか。
価格発表なるまで雑談へ移動でいいんじゃない？

[757: 匿名さん]

世間一般の購入価格となると、ざっと4000万円台では？
晴海は高い部類でしょう。
中央区の中ではそうでもないけど、それが一体何か？

[758: 匿名さん]

景気も回復傾向だしなぁ。
坪350万以上ってのも本当かもしれない。

4000万しか出せない人はそもそも都内を検討しちゃだめでしょ。。。

[759: 匿名さん]

>>758
どこの国の人？

[760: 匿名]

豊洲人

[761: 匿名さん]

＠３５０以上の人はここを検討しないんじゃないかな
あえて晴海に来る必要なし
ただ運転手付きの車がある人のセカンドにはいいと思う
そういう人は多くないよ

[762: 匿名さん]

飽きもせずまだ坪単価予想の話をしてるんだ(笑)

[763: 匿名さん]

ほんともう何週間も飽きずに価格予測じゃなく念仏状態。。
相場上げたい民が24Ｈ張り付きで今から監視してる。
販売されたら監視がもっとキツくなるねｗ

[764: 匿名さん]

妄想ですか？

いいじゃない？価格予想楽しいし。
俺も予想してるけど、@320超えは確実。@400万以下と予想。

[765: 匿名]

このテンプレのようなフォーマットでの書き込みは
毎度毎度頭溶けてるな

[766: 匿名さん]

予測？念仏？が、だんだん上がってきたような・・・
気のせいかな？

[767: 購入検討中さん]

ここを＠300で買うなら、勝どき5丁目再開発を＠250で買ったほうが全然良いよ。

[768: 匿名さん]

@350なら、晴海、青山、西麻布、広尾、松濤にと、選びたい放題だ！

ザ・パークハウス晴海タワーズ
　http://www.mecsumai.com/tph-harumi/

南青山マスターズハウス
　http://www.aoyama177.com/

サンウッド西麻布
　http://sunwood.jp/nishiazabu/

広尾ガーデンフォレスト
　http://www.31sumai.com/mfr/A6014?banner_id=g0190&cid=listing

プラウド松濤一丁目
　http://www.proud-web.jp/syoto1.com
　

[769: 匿名さん]

天井高の予想も上がってったことだし。
景気回復も含めて上がれ上がれ念仏。

[770: 匿名さん]

ここと下の4件がつり合うとは到底おもえないけど、晴海・勝どき住民・野村東雲・すみふ豊洲関係者は、350だ400だと、いつまででも書込みするでしょう。

[771: 匿名さん]

で、本当の決定価格が分かった後はどうするんだろ？
ネガに転身かな？
ここを見てるかもしれない売主関係者に取ってはイタシカユシかも。

[772: 匿名さん]

もちろんネガになるよ（笑）
ガラッと書込み内容が変化するでしょう。

[773: 匿名さん]

350な訳ないでしょ～。どれだけ～

[774: 匿名さん]

そもそも購入者にとって平均坪単価なんかどうでもいい話じゃない。
特にタワーは、方向や高さで坪単価全然違うからね。
最低と最高と最多部屋数の坪単価なら知りたい。

[775: 匿名さん]

すみふ関係者にとって、ここが坪300切るなんて話は許せんでしょう。

もしそうであるならスミフは価格維持戦略も考え直す必要も出てくる。

坪350万なら、とりあえず豊洲のスミフも安泰というところか。

[776: 住まいに詳しい人]

>>758
晴海以外はみんな＠400以上だけど．．．

[777: 匿名さん]

東雲野村が＠240万でも
すみふ関係者は許せるの？

[778: 匿名さん]

まあ、面白くはないでしょうけど豊洲より千葉側だからね。言い訳可能。
でも晴海は駅遠とは言え中央区だし将来的にツインで1600戸。
600戸の野村と比べ影響は大きい。

[779: デベにお勤めさん]

ええ。
玄人はみな知っていますが、ここは用地買収に費用かかりましたし。
約15,000m2の土地の値段、ご存知ですか？
がっぽり頂くので、350は下らないですよ。

なんたって、当社物件も元々350は考えていましたから。

[780: 匿名さん]

野村東雲の営業マンから、ここは350で考えている、または考えていたようで、少なくとも絶対に300を切ることはないと断言された。

これは自分にとっては貴重な情報で、300を切るんだと勝手に理解した。

[781: 匿名さん]

過去に考えいた事などはどうでも良い。

今となっては、その値段の価値はない。

[782: 匿名]

割高な時期に仕込んだからといって
相場からかけ離れた価格で売り出せば
市場から無視されるのは個人もﾃﾞﾍﾞも一緒

[783: 匿名さん]

781
で、何なの？

780に同意ってことでOK？

[784: 匿名]

どっちにしろ350を下回る事は無いって事でしょ(笑)

[785: 匿名さん]

地震の前と後では埋め立て地は価値が激変しましたからね。
地震前の仕入れコストから売価を出したら売れるわけがない。

[786: 匿名さん]

じゃあ、赤字覚悟の大出血サービス価格で確定だね！

[787: 匿名]

激変した事にしたいんでしょ(笑)

買えないなら諦めて千葉にいけばいいのに。

そもそも、タワマンは土地面積少ないから土地より原材料価格や施工費用が安くならないと安くできないよ。

[788: 匿名さん]

原材料価格や施工費用が安いんじゃないの？（笑）

[789: 匿名]

マジレスすると、かなり値上がりしてる。
下がったのは土地代だけ。

ここは、できるだけ豪華にして長期戦するしかないのでは？

[790: 匿名さん]

そっか。
全ての要素が高いとなると終わったな。
世帯年収〜1500万の庶民が住むようなMSじゃないってことか。
残念。

[791: 匿名さん]

豊洲売れ残りMSの二の舞か〜

[792: 匿名さん]

役人は良いよな～。
http://www.news-postseven.com/archives/20111017_65245.html

現在、官舎は約22万戸あり、国家公務員全体の4割が入居できる。

　周知のように家賃は格安。東京ウォーターフロントに総事業費140億円をかけて建設（今年1月入居開始）された地上36階建ての「公務員宿舎東雲住宅」（900戸）は、大型ショッピングセンターや保育所を併設し、隣には合同庁舎も建設される職住接近の理想的な環境だが、家賃は65平方メートルの3LDKで月額4万3610円。周辺地区の民間のタワーマンションの家賃相場は同規模の広さで約25万円前後だから、6分の1以下である。

　これが、どれだけの差を生むか。民間企業の場合、住宅手当（月額）は平均約1万6000円（中央労働委員会調べ）で、自己負担は23万4000円。対する役人の東雲住宅の家賃は4万3610円だから、月額19万円あまりの差がつく。年間なら約228万円浮くのである。

　これは役人の実質的な給与補填にあたる。

　家賃だけではない。東雲住宅は別棟の自走式立体駐車場（225台）を備え、駐車場料金は月額約6000円。周辺の立体駐車場の相場は安いところを選んでも2万円は下らない。差額を考えると、マイカーを持つ世帯には、年間16万8000円の給与補填があるのと同じだ。

[793: 匿名さん]

官僚は転勤が多いんだから官舎を用意するのは仕方ないよ。
大企業だって社宅は格安なのは当たり前だろ。
頭が悪くて零細企業にしか就職できなかった奴がひがむんじゃないよ。

[794: 日本をよくする会・会員]

792公務員になれなかった妬み国民。
793公務員の妻。お気楽そうな投稿しそうだからな。どっちもどっちだべ。しゃっきと生きるべ。

[795: 匿名さん]

公務員ネタなら、東雲のスレで展開すれば？
公務員タワーが新築されたことだし。

[796: 購入検討中さん]

週末に現地を視察してきました。
生活利便性・交通利便性を考えると豊洲マンションに勝る点は無いと判断しました。
東側・南側の高層階は眺望が良いでしょうが、
北側・西側の低層階は全くもって眺望は望めません。
平米数が小さい部屋も数多くありそうなので、
絶対金額として、北西側低層は2000万円位が最低価格になると思います。
となると購入者層の幅がだいぶ大きくなり、多種多様な居住者が集まりそうです。

[797: 匿名]

デザイナーのセンスはさすがだけどね

[798: 匿名さん]

私も現地を見たけど、
現地からトリトンの店へ行くには交差点近くの階段を登るか
遠回りした入口を使うことになるの？不便だね。

階段下のオフィス入口から入ったら、
社員と間違えられて警備員に挨拶されちゃったよ。

[799: 匿名さん]

ここは眺望愉しみながらゆっくり暮らすところだから、
北側、西側の低層はほとんど意味が無いね。

[800: 匿名さん]

東や南の高層も
ＤＷのプランでなければ、
腰高窓の室内から見えるのは空だけって事に成り兼ねない。