ザ・パークハウス晴海タワーズ その3

[匿名さん]

その３をつくりました。
引き続き有意義な場にしましょう。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185646/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[699: 匿名さん]

あら、東雲野村タワーも江東区湾岸だけど、
そんなにお高かったかしら？

[700: 匿名さん]

また呪文・・

[701: 匿名さん]

江東区湾岸の一部の強気デベの売れ残りマンションの坪単価を参考に
するより、同じ晴海の駅近タワーマンションの中古価格を参考にする方
が適切だろうね。

[702: 匿名さん]

新築価格だと、勝どきビュータワーの370万を参考にするだろうね。
あちらは団地仕様で370万。

こちらは超豪華仕様で350万？

まぁ、悪くはないね。

[703: 匿名さん]

シンボルをかかえた住友は三菱の価格設定に戦々恐々じゃないかな。

なんとしても350万くらいに設定してもらい、一緒に在庫

を抱えて、一緒に長期に販売してもらう望んでいるでしょうけどね。

しかし、三菱が伝説のWコン瞬間蒸発みたいな短期売り切り戦略であれば

買い手としては嬉しい。まああそこまでは期待してないけど。

300万円を大きく切ると有明の再開発にも影響しそうだね。

[704: 匿名さん]

地下鉄直結と、歩いて実質20分のマンションを普通比較するか？

無理無理。

[705: 匿名さん]

まぁ同じ値段じゃないだろうし、仕様の違いもあるだろうし。
３５０というのはおかしい数字じゃないよ。

ま、ひとつの意見として考えてみてよ。

[706: 匿名さん]

ほとんどの書込み者が晴海・勝どき住民かよ…
@300超えたらワッショイ・ワッショイ♪ ？（笑）

検討者は〜@280が妥当と考えてるよ。

[707: 匿名さん]

俺も検討者だけど、350万以下だったら買う。
誰も280万以下だとは思ってないよ。300万は超えると思ってる。

[708: 匿名さん]

念仏のように280万以下って書いてりゃ、三菱が値下げしてくれると思ってるんでしょ（笑）

[709: 匿名さん]

最上階が@280万なら最上階を買い占めたい。

[710: 匿名さん]

最上階なら450万くらいでしょ（笑）

[711: 匿名さん]

念仏のように350万と書く（笑）好き者

[712: 匿名さん]

まぁ実際に350万くらいだろうしなぁ（にっこり）

[713: 匿名さん]

夢は膨らむいつまでも（にっこり）

[714: 匿名さん]

@320万の部屋があったらいいな～～～（夢膨らむ）

[715: 匿名さん]

萎んでんじゃん。高く書かなきゃ〜〜〜

[716: 匿名さん]

まあ、住友のツインの販売の時も400万以上だとか

毎日のように書き込まれていたから毎度の事。

[717: 匿名さん]

じゃ、私が。。。えっへん！


ズバリ、450万超えは確実！（夢ふくらむ）

[718: 匿名さん]

住友のツインは400万以上で出てくると思われてたら、リーマンショックがあって意外に安くでてきたんだよ。
売り渋った結果がそれ。

[719: 匿名さん]

>707
"誰も280万以下だとは思ってないよ。300万は超えると思ってる。"

"誰も"？
その根拠は？

ちなみに自分は検討者だが、いいとこ280万と思っているぞ。
次に控えているタワーも売らなきゃならんし、デベの立場から考えれば、ここは本気で早く完売させたい価格設定にするはず。

[720: 匿名さん]

なんだ、晴海の住友ツインの事かと思った。

[721: 匿名さん]

少なくとも300万は超えてくるだろう。

280万以下の部屋もあるかもしれないが、北向き低層の眺望なしとかそんな感じだろ？誰も買いたくない部屋でやっと280万。

平均なら350万は超えてくる。こう思ってた方がいい。
できれば400万超えると思ってれば、実際に350万で出てきたときに割安感を感じて買いやすいだろ。

280万と思ってて350万だったとき、君はがっかりするよ。

[722: 住まいに詳しい人]

今年販売している物件

シティハウス月島駅前キャピタルコート　月島駅徒歩2分　＠320くらい
ブリリアウェリス月島　月島駅徒歩4分　＠301
THEパームス月島ルナガーデン　月島駅徒歩5分　＠270くらい
東京ミッドベイ勝どき　勝どき駅徒歩8分　＠220

2010年の　勝どきビュータワー　勝どき駅徒歩1分　＠370くらい
※半数はURの賃貸住戸なので分譲住戸は条件のよい住戸が多い
　一般的なタワーマンションの価格分布に重ねると＠330万円相当

＠290～300が相場かなあ


タワーだから＋10％、徒歩10分超で－5％と考えれば
＠350は周辺相場から+10～15％は高いって感じ

でも財閥系デベの大規模タワーのチャレンジ価格としては悪くはないでしょ
当然、竣工完売は無理だけど

>>695
あんた、呑み会で割り勘にする時に1円単位まで払わせるタイプだろｗ

[723: 匿名さん]

>721
350万と書いてて280万だったとき、

安〜い！
売り切れる前に買いに行かなきゃ〜！

と君は書き込めるからね。

[724: 匿名さん]

しかも、豪華仕様っぽいからなぁ。@350はありえると思う。

[725: 匿名さん]

冷静な書き込みを見る限り、@320万から@350万のようだね。

[726: 匿名]

>>722
あんた、震災の影響なんて考えないタイプだね（笑）

[727: 匿名さん]

696さん
３月の震災では長い間断水になってしまった地域がありましたね。
東京でも震災後は水がなかなか手にはいりませんでした。
そしてやっと店頭に並ぶ様になった途端、今度は放射濃問題でまた水の
売り切れ。
今回の震災で買える時に買っておいた方がいいんだなと深く実感したので
水は必ず何本も保管しておいています。

[728: 住まいに詳しい人]

>>726
震災があったからタワーマンションは買わない、というは
元々タワーマンション検討対象としていなかった客層です

もちろんホントの顧客も購入行動においては
耐震性やら設備の確認に慎重になるので販売のスピードは遅くなる
しかしそれは価格には影響しないんですよ
（竣工後でデベが売り急ぎするなら別だけど）

耐震性、設備云々という観点では
むしろ狭小エリアの地元客を顧客とする小規模物件の方が
震災の影響が価格に反映されやすいかもしれないですね

[729: 匿名]

住まいに詳しい人というよりは
典型的ﾃﾞﾍﾞ脳ですね

[730: 匿名さん]

うちの家内は高層階で震災に合い、実家へ帰ったまま。高層は、二度とごめんらしい。

[731: 匿名さん]

その高層階というのは、耐震の10階建てぐらいのもんじゃないの。
タワーだったから怖いというのは、低層とか耐震中層とかで同時に体験してないから出てくる話。
家具や食器に被害が出てるタワーは少ないんじゃないか。
ゆらゆら長い時間揺れるのがヤダっていうなら、まあ話はわかるが。

[732: 匿名さん]

震度７でもエレベーターが30分以内ならタワー高層を買う！

[733: 匿名さん]

震災後の色んなタワマン住民スレで
湾岸も内陸も家具や食器被害は書き込まれていたよ。
後から削除されて、読めなくなったスレが多いけどね。

[734: 匿名さん]

今時湾岸では、10階あたりを高層階とは言わないな。

[735: 匿名さん]

やっぱり免震タワーがいいのかもしれないね。
ここは耐震？それとも免震？

[736: 匿名さん]

いいのは制震構造。
普通の地震にも長周期地震動にも良い制震。

[737: 匿名さん]

いろんなサイト見ると制振は問題があるところが多い。
音がギーギーなるようになったり、壊れたりしてる。震災後にメンテ必要だし。
おそらく耐震、免振、制振に限らず、よく出来ているかどうかが問題。
新宿の各高層ビルの揺れを当時みてたけど、やはり平たいビルは揺れているところが多かった。
見た目には正方形構造が一番揺れてなたった。

[738: 匿名さん]

制震と免震はアプローチが違うだけで、そんなに違いはないよ。
ほとんど揺れがないという意味では免震のほうが怖くはないし、資産を守りやすいかな。

[739: 匿名]

年寄り重要は確実に激減したし
生理的に高層は無理って人も増えた特に女性
高層アレルギーは湾岸アレルギーと同じように増えたよ
ダブルパンチのここが@350で800戸捌けると思う？

[740: 匿名]

需要ね

[741: 匿名さん]

いいんじゃない。ゆっくり売れば。
ここ、財閥系だろうし。

わざわざ安売りすることもないだろうと思うよ。

[742: 匿名さん]

免震は優れた方式だろうけど、今後も進化していく技術。それがちょっと不安。
しかし、そんな事より、杭打ちによる基盤の上のタワーであれば
杭打ちの設計と施工の確かさが安全性の全てだと思うので、私は安心できる
デベ＆ゼネコンを選ぶしかないと思ってる。
なので個人的には制震たら耐震たら免震の方式は重要視しない。

[743: 匿名さん]

結局、坪350万以上ってことでファイナルアンサー？

[744: 匿名さん]

最上階で坪350万以上ってことでファイナルアンサー。

[745: 匿名さん]

最上階なら450万超えるでしょ。

[746: 匿名さん]

>741
安売りでは無くて、竣工してから何年たってもデベの在庫販売戦略で高値維持する
仕組みは市場価格とかけ離れたものになってないか？
地所は竣工時には基本的に売り切って、お隣の２棟目に集中する戦略をとると思う。
もし、ゆっくりと高値で売るなら２棟まとめて建設するでしょうけど、
２棟目は時期も含め全く決めていないと言っていた。

[747: 匿名さん]

＠300超えるなんてありえない。周りに何もないよ。ここは東雲の野村、前田、三井とのつりあいだと思う。
三井はまだ価格が出ていないが、これで平均＠250を超えるのは売れ残り当然、もし＠300としたら一番下の北東向きで＠250ぐらいはありえるので一不人気75ｍ2としても＠250×22.6坪（75ｍ2）＝5650万となる。誰が買うのかわからないが・・・

[748: 匿名さん]

プロジェクト発表会の案内が届きました。ここで価格は発表しないのかなぁ