ザ・パークハウス晴海タワーズ その3

[匿名さん]

その３をつくりました。
引き続き有意義な場にしましょう。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185646/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[651: 匿名さん]

最上階プレミアだと、350ぐらい軽くいくよ。この掲示板で駅から遠いとか庶民話してるような人々とは違って、車通勤で会社に近いからという理由だけで購入してくる芸能人や社長等など、価格気にしない組がいるから。400ぐらい付けても売れると思うよ。実際、勝どきのTTなどは芸能人結構住んでるしね。

[652: 匿名さん]

そっか！晴レジ工作部隊か～、なんか無理やり350とか途方もない数字だしてきたなと思ってたけど。

[653: 匿名さん]

ここは値ずけ失敗して売れなければ直ぐ値下げすると思いますので、
それから買えばいいかと思います。

[654: 匿名さん]

え？そうですかね。
団地仕様だった勝どきビュータワーですら@370万。

こっちは環境も良いし、かなり豪華な仕様になる模様。
@350万くらいになるんじゃない？

内廊下は確定だし、計算してみると天井高も265から270くらいでしょ。
天カセエアコン付いてるらしいし。

そもそも350万くらいで高いとか言ってるようなら、江東区湾岸に行ったほうがいいと思うよ。
もしくは千葉タワマン。あっちのほうが幸せになれるのでは？

[655: 匿名さん]

天井高の勝手な予想、
265から270へ高くしちゃったのかあ
夢だけドンドン膨らませて面白いね〜

[656: 匿名さん]

普通に考えて、350万はおかしな値ではないと思うが。
勝どきビューなんて、団地仕様なのに370万だぞ。

[657: 匿名さん]

勝どきビューの坪単価もＳ氏は360万って書いてるよ。
膨らませるね〜

[658: 匿名さん]

このマンションの公式HPで石川遼君の写真の横に「これからは実力の時代」って書いてある。
今年成績不振な人に付けるフレーズじゃないよね。
「東京中が羨む東京になる　晴海」ってのも、湾岸で駅遠とか利用路線少なく、近くに高速道路建設の噂まであり、全然実力ないし、書いてて恥ずかしくないのかな。

[659: 匿名さん]

成績不振？
優勝はしてないけど、賞金ランキングはいかほど？
あんたに言われる筋合いなし（笑）

[660: 匿名さん]

まだ360とか言ってるよ。さらに天井高2700だって。さすがにココまでトンチンカンだとデベではないね。デベだって馬鹿じゃないから、考えるよ。しかし、まーふざけてるんだろうけど、マジで考えてるなら、スゲー。

[662: 匿名さん]

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーの中古の売主提示価格で坪単価220万くらいでしょ。

と考えれば平均300万を切るくらいが販売効率も考えれば適当じゃないかな。

住友みたいな売り方をするのであれば330万くらいに設定すると思うけど、三菱は長期の販売を嫌うと思う。

[663: 匿名]

朝夕は勝どき駅からトリトンまでは、人が多くて自転車では走れないよ。
タクシー通勤てか。

[664: 匿名さん]

>>662
>中古の売主提示価格で坪単価220万くらい

それは安い・・・。
ここの新築なら250万だな。

[665: 匿名さん]

トリトン中古は、この物件で眺望が塞がれると、仕様がめっちゃ古いから安い。
風呂とかトイレとかバリアフリーじゃなくて一段高くなってるし、浴槽も確か公団タイプの淵が高いやつ。

おまけに賃貸メインだから、管理状況が悪くて凄い古びてる。

中入って驚いたが、殆ど昔の公団住宅みたいな仕様。

共用施設も大したもんないよ。

[666: 匿名]

勝ビューって@370もしたの？

信じられんわw

[668: 匿名さん]

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーは、天井高240だよ。
しかも団地仕様。
１９９８築。

普通に考えたら350万超えは確実。

[669: 匿名さん]

OK!あなたはその価格で買っちゃいなよ。

[670: 匿名さん]

350以下じゃないと、買う気がおきないなー。

[671: 匿名さん]

>668
[普通に考えたら350万超えは確実。]

もしかして、プレミアム階(46〜48階)の平均値予測を考えてますか？
だったら同意するよ。

883世帯の平均値が350万超えなんて、倒錯的思考者、または反発書込みに快楽を感じる偏執狂としかコメントしようがありません…

[672: 匿名さん]

平均でしょ。
プレミア階ってあるの？それは妄想では？

350万くらいならおかしい価格設定ではないよ。

買えないなら、中小デベ物件でも買ったらいい。安くでてくると思うよ。

[673: 匿名さん]

何だかわからんが、高値で掴みたい希望があるってことかな？

[674: 匿名さん]

>672
[プレミア階ってあるの？それは妄想では？ ]

あんた、インフォメーションサロンに行ってないようだな。
妄想となど、二度と書込みするなよ！
偏執狂よ。（笑）

[675: 匿名さん]

プレミア階は420万超えるでしょ。

[676: 匿名さん]

プレミアム住戸の39戸？は、おそらく45階以外とは一線を画し、全般的に仕様が違うと憶測する。

420万超という中途半端な数値の根拠が分からないけど、それは有り得るだろうね。
フルカスタマイズ可能だし、あれやこれや変更・追加すれば、いくらでも上振れする。
プレミアムには縁が無いので、どうでもいいや。

[677: 匿名]

みんな現地をちゃんと見に行ってるのかな。実際生活するとなると街が出来上がるまでは結構厳しいよ。所でスーパーはできるんだっけ?

[678: 匿名]

@350を唱えてるのは
湾岸の価格崩壊を認めたくない近隣住民

[679: 匿名さん]

現地を知っている人は350万超とは考えない。

スーパーの計画はあるかも知れませんが、聞いたことありませんね。
複合施設予定地に出来るかも⁈

[680: 匿名さん]

＠３５０ってことは豊洲をスルーした人を集めるってこと？

全部売るなら豊洲を買わなかった人も含めてターゲットにしないと無理だよ。

湾岸は売る側にもリスクがあるし、いずれ隣も売らないといけない。

＠３５０ぐらいで出してモデルルームオープン事前招待をしてアンケートをして「買ってもいい」という意見を真に受けて蓋を開けたら売れるのは最初だけ。
となったら価格変更もできない。
三菱はフォレストで懲りてるからアンケートの意見を真に受けることはないよ。
今はタワーの低層も割りと高く売れるから平均が低くても総額でメリットが出る価格になるよ。

それに＠３５０ならもっと名が通った場所のマンションが買える。

[681: 匿名さん]

@350超えるならこっち買う

http://www.hiroo-gf.com/index.html

[682: 匿名さん]

新築で基本仕様もいいココが晴海ビュータワーより
かなり高い坪単価になる事は確実だけど、問題はその幅。
350万なら80㎡で3000万以上高いという事になっちゃう。

いくら新築と言えど、同地区のタワーマンションで
この差を納得させて売るのは至難でしょう。地所もそこは理解して値段設定すると思う。
まあ、せいぜい80㎡で2000万以内の差くらいと考えると平均坪単価は300万までいかないでしょう。

それに晴海ビュータワーの方がかなり駅近だし商業施設へも近いしね。これは紛れも無い事実。

[683: 匿名さん]

晴海ビュータワーって、勝どき駅や月島駅に
わりと近いんだよね。
ここみたいに大通りを渡らなくて済むし。

[684: 匿名]

ビューは駅直結、月島まで15分はかからない。駅前の広い公園で親子で夜遅くまで遊んでるよ。
これはビューの人かどうかわからないけど。
勝どきは若い人が多いよ。
ここらは働く為の場所で、タワマンの景色は慣れれば別にって感じ。
洗濯部屋干しは当たり前。
便利が一番の中、晴海は電車に乗るまで20分は見とかないといけないのは厳しいね。

[685: 匿名]

実際は25分以上見とかないと

[686: 購入検討中さん]

だまって価格発表を待てよ
ニセ評論家ども

[687: 匿名さん]

確かにそうかも知れませんが、徒歩11分という公式情報が載るだけ。
どこのMSも同じだけどね。

それはともかく、平均@300にはならないよ。
瞬間蒸発プライスを期待。

[688: 匿名さん]

>686
お前みたいな奴と同じMSには住みたくないな。

[689: デベにお勤めさん]

>686
あなたのような方には売りたくないです。

[690: 住まいに詳しい人]

晴海ビュータワーも1998年の発売当時は勘違い物件だったけどね

トリトンスクエアビュータワー　月島駅徒歩12分（現在は勝どき駅徒歩9分）　＠308
月島シティタワー　月島駅徒歩2分　＠245
クレストフォルム月島　月島駅徒歩2分　＠234
ライオンズマンション勝どき　月島駅徒歩12分（現在は勝どき駅徒歩2分）　＠254
ソフィアタワー勝どき　築地駅徒歩17分（現在は勝どき駅徒歩5分）　＠271

ちなみに
藤和シティホームズ　豊洲駅徒歩3分　＠215
BeCity 豊洲駅徒歩11分　＠196

[691: 匿名さん]

へ〜
なるほど。
だから@350って呪文を唱える輩がいるんですね。
書込み者の住まいバレバレ（笑）

[692: 匿名さん]

呪文を唱える輩は晴レジ民＆勝どき民。

[693: 匿名さん]

買いたいけど売り残りマンションには住みたくない。
売れ残りが長く続けば、その間、判断ミスをしたと思い続けないといけない。
そんなとこに住むの嫌だ。
綿密な市場調査をして引き渡し前完売をお願いします。

[694: 匿名さん]

プロジェクト発表会はクルーズ見学付きだから、船に乗りにだけ行ってみようかな(笑)

[695: 匿名さん]

690は微妙に高く書いてるね。

分譲時坪単価検索したら
トリトンビュー　＠307
月島シティ　＠244
クレストフォルムセントラル　＠223
・
・
だった。

[696: 匿名さん]

液状化や免震など防災対策についてHPにのっていました。
都心から徒歩で帰れるから帰宅難民にはならないでしょうが
すごい人で将棋倒しにならないようにしなくてはです。
震災が起きたらやっぱり断水になったりするんでしょうか
備えはしっかりし得とかないといけませんよね。

[697: 匿名さん]

帰宅難民が心配なら丸の内沿線がおすすめです。

[698: 匿名さん]

300万くらいだと、江東区湾岸になっちゃうでしょ。
350万くらいが妥当でしょ。

[699: 匿名さん]

あら、東雲野村タワーも江東区湾岸だけど、
そんなにお高かったかしら？

[700: 匿名さん]

また呪文・・

[701: 匿名さん]

江東区湾岸の一部の強気デベの売れ残りマンションの坪単価を参考に
するより、同じ晴海の駅近タワーマンションの中古価格を参考にする方
が適切だろうね。

[702: 匿名さん]

新築価格だと、勝どきビュータワーの370万を参考にするだろうね。
あちらは団地仕様で370万。

こちらは超豪華仕様で350万？

まぁ、悪くはないね。

[703: 匿名さん]

シンボルをかかえた住友は三菱の価格設定に戦々恐々じゃないかな。

なんとしても350万くらいに設定してもらい、一緒に在庫

を抱えて、一緒に長期に販売してもらう望んでいるでしょうけどね。

しかし、三菱が伝説のWコン瞬間蒸発みたいな短期売り切り戦略であれば

買い手としては嬉しい。まああそこまでは期待してないけど。

300万円を大きく切ると有明の再開発にも影響しそうだね。

[704: 匿名さん]

地下鉄直結と、歩いて実質20分のマンションを普通比較するか？

無理無理。

[705: 匿名さん]

まぁ同じ値段じゃないだろうし、仕様の違いもあるだろうし。
３５０というのはおかしい数字じゃないよ。

ま、ひとつの意見として考えてみてよ。

[706: 匿名さん]

ほとんどの書込み者が晴海・勝どき住民かよ…
@300超えたらワッショイ・ワッショイ♪ ？（笑）

検討者は〜@280が妥当と考えてるよ。

[707: 匿名さん]

俺も検討者だけど、350万以下だったら買う。
誰も280万以下だとは思ってないよ。300万は超えると思ってる。

[708: 匿名さん]

念仏のように280万以下って書いてりゃ、三菱が値下げしてくれると思ってるんでしょ（笑）

[709: 匿名さん]

最上階が@280万なら最上階を買い占めたい。

[710: 匿名さん]

最上階なら450万くらいでしょ（笑）

[711: 匿名さん]

念仏のように350万と書く（笑）好き者

[712: 匿名さん]

まぁ実際に350万くらいだろうしなぁ（にっこり）

[713: 匿名さん]

夢は膨らむいつまでも（にっこり）

[714: 匿名さん]

@320万の部屋があったらいいな～～～（夢膨らむ）

[715: 匿名さん]

萎んでんじゃん。高く書かなきゃ〜〜〜

[716: 匿名さん]

まあ、住友のツインの販売の時も400万以上だとか

毎日のように書き込まれていたから毎度の事。

[717: 匿名さん]

じゃ、私が。。。えっへん！


ズバリ、450万超えは確実！（夢ふくらむ）

[718: 匿名さん]

住友のツインは400万以上で出てくると思われてたら、リーマンショックがあって意外に安くでてきたんだよ。
売り渋った結果がそれ。

[719: 匿名さん]

>707
"誰も280万以下だとは思ってないよ。300万は超えると思ってる。"

"誰も"？
その根拠は？

ちなみに自分は検討者だが、いいとこ280万と思っているぞ。
次に控えているタワーも売らなきゃならんし、デベの立場から考えれば、ここは本気で早く完売させたい価格設定にするはず。

[720: 匿名さん]

なんだ、晴海の住友ツインの事かと思った。

[721: 匿名さん]

少なくとも300万は超えてくるだろう。

280万以下の部屋もあるかもしれないが、北向き低層の眺望なしとかそんな感じだろ？誰も買いたくない部屋でやっと280万。

平均なら350万は超えてくる。こう思ってた方がいい。
できれば400万超えると思ってれば、実際に350万で出てきたときに割安感を感じて買いやすいだろ。

280万と思ってて350万だったとき、君はがっかりするよ。

[722: 住まいに詳しい人]

今年販売している物件

シティハウス月島駅前キャピタルコート　月島駅徒歩2分　＠320くらい
ブリリアウェリス月島　月島駅徒歩4分　＠301
THEパームス月島ルナガーデン　月島駅徒歩5分　＠270くらい
東京ミッドベイ勝どき　勝どき駅徒歩8分　＠220

2010年の　勝どきビュータワー　勝どき駅徒歩1分　＠370くらい
※半数はURの賃貸住戸なので分譲住戸は条件のよい住戸が多い
　一般的なタワーマンションの価格分布に重ねると＠330万円相当

＠290～300が相場かなあ


タワーだから＋10％、徒歩10分超で－5％と考えれば
＠350は周辺相場から+10～15％は高いって感じ

でも財閥系デベの大規模タワーのチャレンジ価格としては悪くはないでしょ
当然、竣工完売は無理だけど

>>695
あんた、呑み会で割り勘にする時に1円単位まで払わせるタイプだろｗ

[723: 匿名さん]

>721
350万と書いてて280万だったとき、

安〜い！
売り切れる前に買いに行かなきゃ〜！

と君は書き込めるからね。

[724: 匿名さん]

しかも、豪華仕様っぽいからなぁ。@350はありえると思う。

[725: 匿名さん]

冷静な書き込みを見る限り、@320万から@350万のようだね。

[726: 匿名]

>>722
あんた、震災の影響なんて考えないタイプだね（笑）

[727: 匿名さん]

696さん
３月の震災では長い間断水になってしまった地域がありましたね。
東京でも震災後は水がなかなか手にはいりませんでした。
そしてやっと店頭に並ぶ様になった途端、今度は放射濃問題でまた水の
売り切れ。
今回の震災で買える時に買っておいた方がいいんだなと深く実感したので
水は必ず何本も保管しておいています。

[728: 住まいに詳しい人]

>>726
震災があったからタワーマンションは買わない、というは
元々タワーマンション検討対象としていなかった客層です

もちろんホントの顧客も購入行動においては
耐震性やら設備の確認に慎重になるので販売のスピードは遅くなる
しかしそれは価格には影響しないんですよ
（竣工後でデベが売り急ぎするなら別だけど）

耐震性、設備云々という観点では
むしろ狭小エリアの地元客を顧客とする小規模物件の方が
震災の影響が価格に反映されやすいかもしれないですね

[729: 匿名]

住まいに詳しい人というよりは
典型的ﾃﾞﾍﾞ脳ですね

[730: 匿名さん]

うちの家内は高層階で震災に合い、実家へ帰ったまま。高層は、二度とごめんらしい。

[731: 匿名さん]

その高層階というのは、耐震の10階建てぐらいのもんじゃないの。
タワーだったから怖いというのは、低層とか耐震中層とかで同時に体験してないから出てくる話。
家具や食器に被害が出てるタワーは少ないんじゃないか。
ゆらゆら長い時間揺れるのがヤダっていうなら、まあ話はわかるが。

[732: 匿名さん]

震度７でもエレベーターが30分以内ならタワー高層を買う！

[733: 匿名さん]

震災後の色んなタワマン住民スレで
湾岸も内陸も家具や食器被害は書き込まれていたよ。
後から削除されて、読めなくなったスレが多いけどね。

[734: 匿名さん]

今時湾岸では、10階あたりを高層階とは言わないな。

[735: 匿名さん]

やっぱり免震タワーがいいのかもしれないね。
ここは耐震？それとも免震？

[736: 匿名さん]

いいのは制震構造。
普通の地震にも長周期地震動にも良い制震。

[737: 匿名さん]

いろんなサイト見ると制振は問題があるところが多い。
音がギーギーなるようになったり、壊れたりしてる。震災後にメンテ必要だし。
おそらく耐震、免振、制振に限らず、よく出来ているかどうかが問題。
新宿の各高層ビルの揺れを当時みてたけど、やはり平たいビルは揺れているところが多かった。
見た目には正方形構造が一番揺れてなたった。

[738: 匿名さん]

制震と免震はアプローチが違うだけで、そんなに違いはないよ。
ほとんど揺れがないという意味では免震のほうが怖くはないし、資産を守りやすいかな。

[739: 匿名]

年寄り重要は確実に激減したし
生理的に高層は無理って人も増えた特に女性
高層アレルギーは湾岸アレルギーと同じように増えたよ
ダブルパンチのここが@350で800戸捌けると思う？

[740: 匿名]

需要ね

[741: 匿名さん]

いいんじゃない。ゆっくり売れば。
ここ、財閥系だろうし。

わざわざ安売りすることもないだろうと思うよ。

[742: 匿名さん]

免震は優れた方式だろうけど、今後も進化していく技術。それがちょっと不安。
しかし、そんな事より、杭打ちによる基盤の上のタワーであれば
杭打ちの設計と施工の確かさが安全性の全てだと思うので、私は安心できる
デベ＆ゼネコンを選ぶしかないと思ってる。
なので個人的には制震たら耐震たら免震の方式は重要視しない。

[743: 匿名さん]

結局、坪350万以上ってことでファイナルアンサー？

[744: 匿名さん]

最上階で坪350万以上ってことでファイナルアンサー。

[745: 匿名さん]

最上階なら450万超えるでしょ。

[746: 匿名さん]

>741
安売りでは無くて、竣工してから何年たってもデベの在庫販売戦略で高値維持する
仕組みは市場価格とかけ離れたものになってないか？
地所は竣工時には基本的に売り切って、お隣の２棟目に集中する戦略をとると思う。
もし、ゆっくりと高値で売るなら２棟まとめて建設するでしょうけど、
２棟目は時期も含め全く決めていないと言っていた。

[747: 匿名さん]

＠300超えるなんてありえない。周りに何もないよ。ここは東雲の野村、前田、三井とのつりあいだと思う。
三井はまだ価格が出ていないが、これで平均＠250を超えるのは売れ残り当然、もし＠300としたら一番下の北東向きで＠250ぐらいはありえるので一不人気75ｍ2としても＠250×22.6坪（75ｍ2）＝5650万となる。誰が買うのかわからないが・・・

[748: 匿名さん]

プロジェクト発表会の案内が届きました。ここで価格は発表しないのかなぁ

[749: 匿名]

これだけの規模のタワマンがこれからも建って
@300越えで捌けるだけ景気が回復するなんて
誰が信じてるの？


高層団地も埋め立て地も
とうにメッキが剥がれてるよ

[750: 匿名]

しかも不景気の中で
所得税などの復興増税が当分続く